ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 січня 2024 року
м. Київ
cправа № 917/1730/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Мачульський Г. М.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на постанову Східного апеляційного господарського суду від 24.10.2023 (колегія суддів: Гребенюк Н. В., Слободін М. М., Шутенко І. А.) у справі
за позовом заступника керівника Полтавської обласної прокуратури в інтересах Полтавської міської ради до відповідачів: 1) Управління капітального будівництва Полтавського міськвиконкому; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Олімпія" про визнання недійсними договорів іпотеки, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Підяш О. С.,
відповідача-1 - Панченко О. О.,
відповідача-2 - Ярошенко С. М.
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Заступник керівника Полтавської обласної прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі Полтавської міської ради (далі - Міськрада) з позовом до Управління капітального будівництва Полтавської міської ради (далі - Управління) та Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія "Олімпія" (далі - ТОВ ФК "Олімпія"), в якому просить:
- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3714, укладений між Управлінням та ТОВ ФК "Олімпія";
- визнати недійсним договір іпотеки від 17.10.2019, реєстраційний номер 3716, укладений між Управлінням та ТОВ ФК "Олімпія";
- визнати недійсним договір фінансування будівництва та спорудження житла № 1-ФФБ21, укладений 30.08.2019 між Управлінням та ТОВ ФК "Олімпія";
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 від 07.05.2019, укладений між Управлінням та Міськрадою;
- зобов`язати Управління повернути Міськраді земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464.
2. Прокурор, звертаючись до суду, стверджував, що Управлінням було допущено істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки, укладеного з Міськрадою, в частині передачі земельної ділянки комунальної форми власності без згоди органу місцевого самоврядування.
3. В обґрунтування позовних вимог щодо визнання недійсним договору про фінансування будівництва та спорудження житла прокурор посилався на недотримання відповідачами під час його укладення, зокрема, Закону України "Про інвестиційну діяльність" та Земельного кодексу України, оскільки всупереч норм зазначених законодавчих актів, на переконання прокурора, Управління передало для продажу майнові права на весь об`єкт будівництва, що розташований на земельній ділянці, яка є комунальною власністю, при тому, що користувач (орендар) земельної ділянки не отримує результатів інвестиційної діяльності.
4. Також прокурор стверджував, що укладення договорів про фінансування будівництва та спорудження житла та договорів іпотеки суперечить вимогам законодавства, оскільки:
- без згоди власника, Управління на підставі договору фінансування передано для продажу майнові права на усі квартири в будинку, а також в іпотеку передано право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, що перебуває в комунальній власності міста Полтави;
- структурним підрозділом виконкому Міськради з 01.01.2017 по 31.05.2019 сплачено: 537 710,43 грн бюджетних коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 відповідно до умов договору оренди; відповідно до договору № 171-17 від 05.10.2017 з ТОВ "Науково-дослідний проектно - вишукувальний інститут "Полтаваагропроект" за розробку проектної документації по будівництву багатоповерхового житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава було сплачено 260 337,00 грн бюджетних коштів; за розробку вишукувальної документації по будівництву зазначеного будинку сплачено 64 973 грн бюджетних коштів за договором № 124-17 від 05.10.2017, натомість жодного прибутку Управління від продажу майнових прав не отримало, прибуток передбачений лише для іншої сторони договору фінансування - Управителя Фонду;
- на даний час є можливість переходу прав на майно та майнові права на весь житловий будинок та земельну ділянку під ним до ТОВ ФК "Олімпія", оскільки має місце порушення Управлінням строків виконання будівельних робіт.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. 07.05.2019 між Міськрадою та Управлінням на підставі рішення Міськради від 25.04.2019 укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464 площею 1,6 га по вул. Нікітченка, 3, в м. Полтаві для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирних житлових будинків.
6. Пунктом 5.6 договору визначено, що право оренди земельної ділянки не може бути відчужено орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано в заставу.
7. Відповідно до річного плану закупівель, за результатами проведених торгів, 08.02.2019 між Управлінням та ТОВ "Доломіт-Буд" укладений договір закупівлі робіт № 36-юр/19 на будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка, 3, за умовами якого ТОВ "Доломіт-Буд" зобов`язане збудувати багатоквартирний багатоповерховий будинок, а Управління оплатити виконані роботи та поставлене обладнання.
8. Також між Управлінням та ТОВ "Доломіт-Буд" укладений договір № 02-юр від 01.02.2022, відповідно до якого ТОВ "Доломіт-Буд" зобов`язується протягом 2022 року якісно виконати на свій ризик власними і залученими силами та засобами за власні кошти передбачені додаткові роботи по об`єкту "Будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку по вул. Нікітченка в м. Полтава" відповідно до проектної документації. Пунктом 1.3. договору визначено, що джерелом фінансування є бюджетні кошти, направлені на даний об`єкт.
9. Крім цього, рішенням Міськради від 12.07.2019 внесено зміни до "Програми економічного та соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік" пункт 3.2. доповнено, зокрема, таким абзацом - сприяти здійсненню інвестиційної діяльності та залучити виконавцем Програми економічного і соціального розвитку м. Полтави на 2019 рік до фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку на вулиці Нікітченка в м. Полтава - ТОВ ФК "Олімпія" - протягом року.
10. У подальшому, відповідно до договору від 30.08.2019 № 1-ФФБ21, між ТОВ ФК "Олімпія" (управитель) та Управлінням (забудовник) укладений договір про фінансування будівництва та спорудження житла, за умовами якого об`єктом будівництва виступив багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок по вул. Нікітченка, 3 в м. Полтава, будівництво якого організовує забудовник за проектною документацією та фінансування будівництва якого здійснює Управитель за рахунок отриманих від довірителів ФФБ грошових коштів.
11. Відповідно до пункту 1.1 договору управитель замовляє забудовнику збудувати об`єкт будівництва та ввести його в експлуатацію в наступні строки 1 пусковий комплекс - до 31.12.2021, 2 пусковий комплекс - до 31.12.2022, а забудовник зобов`язується самостійно, а також з залученням третіх осіб збудувати об`єкт будівництва ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування для оформлення у власність довірителям на умовах та в строки, що встановлені цим договором та правилами ФФБ виду "А". При цьому управитель зобов`язується забезпечити своєчасне фінансування будівництва за рахунок грошових коштів, отриманих у довірчу власність за укладеним з довірителями договору про участь у ФФБ.
12. Додатком № 2 до договору визначено перелік об`єктів інвестування, до якого входять 277 квартир житлового будинку по вул. Нікітченка, З в м. Полтаві.
13. Також між ТОВ ФК "Олімпія" та Управлінням укладений договір доручення з відкладальними умовами № 2-ФФБ21 від 30.08.2019 та договір відступлення майнових прав з відкладальними умовами № 3-ФФБ21 від 30.08.2019.
14. На виконання вимог Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та договору про фінансування та спорудження житла від 30.08.2019, між Управлінням та ТОВ ФК "Олімпія" укладено два договори іпотеки від 17.10.2019, реєстрові номери 3716 та 3714 .
15. Предметом іпотеки за договором № 3714 є належні іпотекодавцю майнові права на 1 пусковий комплекс загальною площею 11484 кв.м в об`єкті будівництва за адресою м. Полтава, вул. Нікітченка, 3, з яких 8627,57 кв.м - площа квартир, що споруджуються згідно договору управителя із забудовником відповідно дозволу на виконання будівельних робіт від 13.08.2019.
16. Майнові права на предмет іпотеки належать на підставі договору оренди землі від 07.05.2019, укладеного між Міськрадою та Управлінням та підтверджуються витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 168227504 від 28.05.2019.
17. 17.10.2019 державним реєстратором, приватним нотаріусом Гофман Е. Л., внесений запис про іпотеку № 33716575 на об`єкт, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, предметом якої є право оренди земельної ділянки, номер запису по інше речове право: 31738437, опис: майнові права на 1-й пусковий комплекс об`єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. № 3.
18. Предметом іпотеки за договором № 3716 є належні іпотекодавцю майнові права на 2-ий пусковий комплекс загальною площею 8089,2 кв.м в об`єкті будівництва за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, 3, з яких 5908,96 кв.м - площа квартир, що споруджуються згідно договору управителя із забудовником відповідно дозволу на виконання будівельних робіт від 13.08.2019.
19. Майнові права на предмет іпотеки належать на підставі договору оренди землі від 07.05.2019, укладеного між Міськрадою та Управлінням та підтверджуються витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 168227504 від 28.05.2019.
20. 17.10.2019 державним реєстратором, приватним нотаріусом Гофман Е. Л., внесений запис про іпотеку № 33719197 на об`єкт, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 5310137000:18:001:0464, предметом якої є право оренди земельної ділянки, номер запису по інше речове право: 31738437, опис: майнові права на 2-й пусковий комплекс об`єкта будівництва - багатоповерховий багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Полтава, вул. Нікітченка, буд. № 3.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
21. 16.08.2023 Господарський суд Полтавської області ухвалив рішення про задоволення позову.
22. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 24.10.2023 скасовано вищезазначене рішення місцевого господарського суду та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог.
23. Апеляційна інстанція виходила з того, що оспорювані договори фінансування будівництва та іпотеки відповідають вимогам Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та Закону України "Про іпотеку", недоведеності факту відсутності інвестиційної ефективності від здійснення ТОВ ФК "Олімпія" фінансування будівництва житлового будинку, а також відсутністю підстав для розірвання договору оренди землі, укладеного між Міськрадою та Управлінням
24. Також суд апеляційної інстанції зауважив, що умови оскаржуваних договорів іпотеки не містять у собі положень щодо передання права оренди земельної ділянки комунальної форми власності в іпотеку, тому сама по собі наявність запису про здійснення відповідної реєстраційної дії не створює правових наслідків та передумов для переходу права користування земельною ділянкою від орендаря до іпотекодержателя.
Короткий зміст касаційної скарги та позицій інших учасників справи
25. У касаційній скарзі Прокурор просить скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
26. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункти 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, наполягаючи на неврахуванні господарським судом апеляційної інстанції правових позицій Верховного Суду, викладених ним у касаційній скарзі
27. Скаржник також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм Закону України "Про іпотеку" (щодо визначення органу, уповноваженого приймати рішення щодо передачу в іпотеку майнових прав на об`єкти будівництва та земельні ділянки комунальної форми власності та форми прийняття такого рішення), статті 31 Закону України "Про місцеве самоврядування" (щодо можливості виконавчого органу міської ради виступати замовником будівництва об`єктів некомунальної власності), статті 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" та статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (щодо можливості використання комунального майна виключно в інтересах фізичних та юридичних осіб інтересам територіальної громади та без згоди власника такого майна).
28. Міськрада у відзиві на касаційну скаргу заперечила проти доводів Прокурора.
29. ТОВ ФК "Олімпія" у відзиві на касаційну скаргу просило залишити її без задоволення, а постанову апеляційної інстанції - без змін.
Позиція Верховного Суду
30. Згідно з пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.