ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 січня 2024 року
м. Київ
cправа № 926/244/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Артмаестро"
на рішення Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 у справі
за позовом Чернівецької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Артмаестро"
про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.
У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Юзьків М. І., відповідача - Рожок Л. П.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У січні 2023 року Чернівецька міська рада (далі - Міськрада та/або позивач) звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Артмаестро" (далі - ТОВ "Артмаестро") про внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007, в якому просила суд викласти пункти 3 та 5 договору в наступній редакції:
- "Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № HB-9904034382022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн" (пункт 3 договору);
- "Річна орендна плата складає 568 734,09 грн (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі" (пункт 5 договору).
1.2. На обґрунтування позовних вимог із посиланнями на положення статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 2, 4, 6, 15, 21 Закону України "Про оренду землі", статей 14, 16, 288, 289 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 179, 187, 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) позивач покликався на зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі якої розраховується орендна плата за користування земельною ділянкою загальною площею 2,0204 га, яка знаходиться в м. Чернівцях, на вул. Комунальників, 6-В, кадастровий номер 7310136600:35:003:0017, у зв`язку з чим виникла потреба внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007. Враховуючи відмову відповідача укласти додаткову угоду про зміну розміру орендної плати за землю, позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 у справі № 926/244/23 (суддя Ніколаєв М. І.), залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 (Орищин Г. В. - головуючий, судді: Галушко Н. А., Желік М. Б.) позовні вимоги задоволено частково; внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, який укладено між Міськрадою та ТОВ "Артмаестро", зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4AA007058 вчинено запис № 040880900011 та викладено пункти 3 та 5 договору в такій редакції: " 3. Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № НВ-9904034382022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн."; " 5. Річна орендна плата складає 379 156,06 грн, що становить 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі"; здійснено розподіл судових витрат; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
2.2. Задовольняючи частково позовні вимоги, місцевий господарський суд, із висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з аналізу норм ПК України, Закону України "Про оренду землі" та Закону України "Про оцінку земель", за змістом яких нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Наявність підстав для зміни ставки орендної плати позивачем не доведено, договором оренди землі від 25.10.2007 такі підстави не передбачені, тож розмір орендної плати повинен залишатися на визначеному сторонами на момент укладення договору оренди землі від 25.10.2007 рівні 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Визначена в договорі оренди землі від 25.10.2007 ставка орендної плати - 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007 та збільшення ставки орендної плати до 3 % відсутні. Таким чином, здійснивши перерахунок розміру орендної плати з урахуванням нормативно грошової оцінки земельної ділянки від 31.10.2022 та ставки орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору оренди землі від 25.10.2007 на рівні 2 %, суди встановили, що за таких обставин річна орендна плата складає 379 156,06 грн.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Чернівецької області від 24.05.2023 та постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.09.2023 у справі № 926/244/23, ТОВ "Артмаестро" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.3. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки умовам договору оренди землі від 25.10.2007, у пункті 11 якого сторони чітко обумовили, що розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору. При цьому скаржник акцентує увагу на тому, що суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково застосували правову позицію Великою Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, яка, на думку скаржника, не могла бути застосована до спору у цій справі, адже правовідносини у справі № 635/4233/19 та № 926/244/23 є відмінними.
Так, за твердженням скаржника, правова позиція, викладена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, а саме: "… що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни", викладена з огляду на умови договору оренди землі, в якому сторони визначили, що: розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Отже, зі змісту судових рішень у справі № 635/4233/19 убачається, що сторони не передбачили індексування орендної плати, а в разі зміни коефіцієнтів індексації сторони мають вносити зміни в укладений договір оренди землі. Тобто, у справі № 635/4233/19 не було передбачено договором індексацію орендної плати, тому вона не змінювалася і була сталою.
Проте у справі № 926/244/23 в основу договірних відносин між сторонами покладено договір оренди землі від 25.10.2007, за умовами якого з урахуванням ухвали Господарського суду Чернівецької області у справі № 926/1361/19 про затвердження мирової угоди сторін було внесено зміни про те, що розмір орендної плати не може змінюватися, а пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 викладено в новій редакції, а саме: розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору; орендар самостійно щороку проводить індексацію згідно із коефіцієнтами індексації в порядку пункту 6 укладеного договору оренди землі від 25.10.2007.
Такі факти, зокрема, підтверджені, в тому числі наявною декларацією ТОВ "Артмаестро" поданою до контролюючого органу (наявна в матеріалах справи), із якої вбачається, що орендна плата за спірну земельну ділянку станом на 2023 рік складає 189 600,00 грн. У договорі оренди землі від 25.10.2007 орендна плата складала 38 439,06 грн. Тобто відповідач сумлінно виконував покладений на нього обов`язок, здійснював індексацію орендної плати і станом на 2023 рік розмір орендної плати став значно вищий, ніж на час укладення договору оренди землі від 25.10.2007.
Враховуючи положення підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України та подану нормативну грошову оцінку, розмір орендної плати за спірну земельну ділянку не може бути меншою ніж 189 578,32 грн. Згідно з поданою декларацією розмір орендної плати за спірну земельну ділянку є вище 189 578,32 грн, тому положення підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України не порушені.
Сторони, укладаючи договір оренди землі від 25.10.2007 передбачили, що незалежно від підстав розмір орендної плати не може змінюватись, але сторони передбачили, що має здійснюватися індексація. Варто зауважити, що дана умова договору не суперечить чинному законодавству та не оскаржувалась жодною із сторін, тому пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 має застосовуватися до правовідносин, які були обумовлені в договорі оренди землі від 25.10.2007 і мали бути взяті за основу при прийнятті рішення судом першої інстанції.
Посилаючись на положення статей 627, 629, 632 ЦК України, скаржник наголошує, що пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 є обов`язковим до виконання та узгоджується із принципом свободи договору. При вирішенні даного спору судами не взято до уваги договірні умови, які існують між сторонами, а тому прийняті судові рішення не ґрунтуються на принципі свободи договору та не є законними та справедливими.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Міськрада просить закрити касаційне провадження або касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення та постанову судів - без змін.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, 25.10.2007 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Артмаестро" (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1 та 2 якого орендодавець на підставі рішення 19 сесії Міськради V скликання від 30.08.2007 № 384 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку яка знаходиться в м. Чернівцях на вул. Комунальників, 6-В, загальною площею 2,0204 га.
Пунктом 3 договору оренди землі від 25.10.2007 передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки становить 1 123 949,0 грн згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему від 25.07.2007 № 1509, економіко-планувальна зона № 35; після здачі об`єкта в експлуатацію нормативна грошова оцінка та орендна плата підлягає перерахунку. Для цього орендар зобов`язаний представити в департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Міськради копію акта введення об`єкта в експлуатацію, а також довідку міського управління земельних ресурсів Держкомзему про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, перераховану відповідно до цільового використання.
За змістом пункту 4 договору оренди землі від 25.10.2007 земельна ділянка надається в оренду терміном до 01.07.2017 для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази.
Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до пункту 5 договору оренди землі від 25.10.2007 річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Згідно з Положенням про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії Міськради V скликання від 31.08.2007 № 391, на період до завершення будівництва річна орендна плата становить 38 439,06 грн.
Пунктом 6 договору оренди землі від 25.10.2007 визначено, що розмір орендної плати індексується у відповідності із чинним законодавством України. Орендар постійно щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати за результатами середньорічного індексу інфляції, керуючись даними Державного комітету статистики України про середньорічний індекс інфляції та "Порядком проведення індексації грошової оцінки земель", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".
Розмір орендної плати у відповідності до пункту 9 договору оренди землі від 25.10.2007 у редакції від 25.10.2007 переглядається у разі зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації тощо.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадку, якщо за відсутності вини орендаря стан об`єкта оренди погіршиться (пункт 11 договору оренди землі від 25.10.2007 у редакції від 25.10.2007).
Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку на вул. Комунальників, 6-В, яка надається ТОВ "Артмаестро" на 25.10.2007 (додаток до договору), сума річної орендної плати становить 38 439,06 грн, прийнятий для розрахунку розміру орендної плати відсоток нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2,0.
Як убачається з акта прийому-передачі земельної ділянки на місцевості, в оренду для будівництва та обслуговування незавершеного будівництва промислової бази від 25.10.2007 Міськрада передала, а ТОВ "Артмаестро" прийняло земельну ділянку на місцевості, яка знаходиться на вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га у відповідності з актом встановлення та погодження зовнішніх меж в розмірах згідно з планом земельної ділянки, розробленого Приватним підприємством "Букінфозем".
Вищевказаний договір зареєстрований 18.01.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА007058 вчинено запис № 040880900011.
Рішенням 33 сесії Міськради V скликання від 23.10.2008 № 715 затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та визнано таким, що втратило чинність з 01.01.2009 рішення 19 сесії Міськради V скликання від 30.08.2007 № 391 "Про затвердження положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях".
Рішеннями Міськради 10 та 22 сесії VI скликання від 28.07.2011 № 221 та від 29.03.2012 № 467 внесено зміни до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Міськради V скликання від 23.10.2008 № 715.
Пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях затверджені основні ставки орендної плати, у т. ч. 3 % для інших видів діяльності.
У відповідності до пункту 6.2 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях розмір орендної плати переглядається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі рішеннями Міськради, що набрали чинності у порядку, визначеному законодавством, або умовами договору оренди землі.
Судами попередніх інстанцій також установлено, що ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 11.11.2019 у справі № 926/1361/19 затверджено мирову угоду від 24.10.2019, укладену між Міськрадою та ТОВ "Артмаестро" в частині внесення змін до договору оренди від 25.10.2007 № 4182 шляхом укладення додаткового договору від 01.03.2019 № 1/4182 до договору оренди земельної ділянки.
Вищевказаним додатковим договором внесено зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, а саме:
- пункт 4 договору доповнено підпунктом: 4.1. Договір оренди землі поновлюється до 09.03.2027 (дев`ятого березня дві тисячі двадцять сьомого року) для будівництва та обслуговування будівель незавершеного будівництва промислової бази;
- пункти 7,11 договору викладено в такій редакції: " 7. Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке УК/м. Чернівці/ код ЄДРПОУ 37978173, р/р №33212812024002 Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, код платежу 18010600 орендна плата з юридичних осіб"; " 11. Розмір орендної плати не може бути змінено на вимогу однієї із сторін протягом терміну дії договору".
Рішенням 3 Міськради сесії VIII скликання від 26.02.2021 № 118 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м. Чернівців, розроблену Державним підприємством "Український державний науково-дослідний інститут проектування міст "Дніпромісто" імені Ю. М. Білоконя", яку введено в дію з 01.01.2022 (пункт 1 та 2 рішення).
Пунктом 3 вищевказаного рішення визнано такими, що втратять чинність з 01.01.2022 пункти 1- 3, 11 рішення Міськради V скликання від 12.02.2008 № 510 "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення".
Відповідно до витягу № НВ-9904034382022 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 31.10.2022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 7310136600:35:003:0017, складає 18 957 803,15 грн.
За твердженням позивача, за наслідками проведених розрахунків річна орендна плата за орендовану відповідачем земельну ділянку повинна становити 568 734,09 грн, що складає 3 % від вищевказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно з пунктом 5.1 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати земельні ділянки в м. Чернівцях ставка 3 % - для інших видів діяльності).
08.11.2022 Департамент урбаністики та архітектури Міськради (далі - Департамент) звернувся листом до ТОВ "Артмаестро", в якому повідомив, що на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № НВ-9904034382022 працівниками Департаменту підготовлено проект додаткового договору від 07.11.2022 № 2/4182 до договору оренди землі від 25.10.2007 щодо зміни розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Комунальників, 6-В, площею 2,0204 га, кадастровий номер 7310136600:35:003:0017.
Вказаним листом Департамент направив ТОВ "Артмаестро" два примірники проекту додаткового договору для ознайомлення та підписання, а також просив один підписаний примірник додаткового договору йому повернути у 20-ти денний строк з дня одержання.
Вищевказаним додатковим договором від 07.11.2022 № 2/4182 відповідачу пропонувалося внести зміни до договору оренди землі від 25.10.2007, виклавши пункти 3, 5 та 7 договору в такій редакції:
- "Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 31.10.2022 № HB-9904034382022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 18 957 803,15 грн (пункт 3 договору)";
- "Річна орендна плата складає 568 734,09 грн (п`ятсот шістдесят вісім тисяч сімсот тридцять чотири грн. 09 коп.), що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі";
- "Орендна плата вноситься Орендарем рівними частинами у строк до 30 числа місяця, наступного за звітним, на розрахунковий рахунок: Чернівецьке ГУК/ Чернівецька ТГ/, код ЄДРПОУ 37836095, р/р №, Казначейство України (ЕАП), код платежу І8010600 орендна плата за юридичних осіб".
Поштовий конверт повернувся Департаменту у зв`язку із закінченням терміну зберігання, що підтверджується довідкою ПАТ "Укрпошта" від 08.12.2022.
Непідписання відповідачем додаткової угоди до договору оренди землі від 25.10.2007 у частині розміру орендної плати за землю стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
5. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані рішення та постанову в межах доводів та вимог касаційної скарги.
5.3. Предметом спору у цій справі є внесення змін до договору оренди землі від 25.10.2007.
5.4. Частиною 1 статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
За змістом частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.