ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 грудня 2023 року
м. Київ
справа № 522/7900/21
провадження № 61-11973 св 23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль",
відповідачі: ОСОБА_1, державний реєстратор Шалара Віталій Олегович;
треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада;
особа, яка подала апеляційну та касаційну скарги, - ОСОБА_3,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 на ухвали Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року, постановлені у складі колегії суддів: Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П., Погорєлової С. О.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2021 року акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль" (далі - АТ "Райффайзен Банк Аваль") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності.
Позовна заява мотивована тим, що у 2002-2003 роках акціонерним поштово-пенсійним банком "Аваль" (далі - АППБ "Аваль", правонаступником якого є АТ "Райффайзен Банк Аваль", було придбано квартири АДРЕСА_1, АДРЕСА_2, АДРЕСА_3, АДРЕСА_4, АДРЕСА_5, АДРЕСА_6, а також приміщення магазину у будинку АДРЕСА_7 . У подальшому банком на підставі дозволу на виконання робіт від 05 травня 2004 року № 238/04 було здійснено роботи по знесенню вказаного аварійного будинку. Крім того, відповідно до розпорядження голови Приморської районної державної адміністрації Одеської міської ради від 08 лютого 2005 року № 347 банку надано дозвіл на реконструкцію житлового будинку за вищевказаною адресою. Таким чином, вказаний об`єкт нерухомого майна є власністю банку та 12 червня 2009 року був відображений на рахунках обліку капітальних інвестицій "АДРЕСА_10" вартістю 1 063 946,59 грн.
З червня 2017 року банком вживаються заходи щодо отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ за вищевказаною адресою. З листа Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області від 12 березня 2021 року № 60-1206 банку стало відомо про те, що право власності на вищевказаний об`єкт нерухомого майна перейшло до ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року.
Так, згідно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 16 лютого 2021 року № 244601189 банку стало відомо, що власником вказаного об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності на підставі договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року № 442 є ОСОБА_1, а продавцем цього майна від імені банку виступив ОСОБА_2 .
Проте банком не приймалося рішень щодо продажу вказаного нерухомого майна. Крім того, ОСОБА_2 не мав повноважень на укладання договорів, що направлені на відчуження майна банку, а довіреність банку від 23 січня 2006 року, реєстровий номер 214, яка уповноважувала ОСОБА_2 відчужувати майно банку, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гончаровою С. Ю. не видавалася. За вказаними обставинами порушенні кримінальні провадження, де банк визнано потерпілим.
Позивач вважав, що договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. за реєстровим номером 442, є недійсним, так як уповноваженою банком особою не підписувався та печаткою банку не скріплювався. Банк є єдиним законним власником вищевказаного нерухомого майна і жодних правочинів щодо його відчуження не укладав, довіреності, на підставі якої майно було відчужене третій особі, не видавав, а тому набуття права власності ОСОБА_1 та подальша реєстрація цього права на нерухоме майно банку є незаконним.
Посилаючись на викладене, АТ "Райффайзен Банк Аваль" просило суд:
- визнати договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_8, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. за реєстровим № 422, недійсним;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 56395532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалара В. О.;
- скасувати запис про право власності від 01 лютого 2021 року № 40345205, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Шаларом В. О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 56395532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30;
- визнати за банком право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_8 .
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року позов АТ "Райффайзен Банк Аваль" задоволено частково.
Визнано договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12 % готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_7, укладений між АТ "Райффайзен Банк Аваль" та ОСОБА_1, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О., зареєстрований у реєстрі за № 422, недійсним.
Скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7, за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалар В. О.
У іншій частині позову відмовлено.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 09 вересня 2022 року заяву державного реєстратора Шалара В. О. про роз`яснення судового рішення задоволено.
Роз`яснено, що рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року, ухвалене у справі № 522/7900/21 за позовом АТ "Райффайзен Банк Аваль" до ОСОБА_1, державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності, за яким скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7, за ОСОБА_1, індексний номер: 563985532 від 01 лютого 2021 року 13:19:30, державного реєстратора Шалара В. О., є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 .
Не погоджуючись із вищевказаними судовими рішеннями суду першої інстанції, ОСОБА_3 та його представник ОСОБА_4 відповідно у липні та вересні 2022 року звернулися до апеляційного суду з апеляційними скаргами.
Короткий зміст судових рішень суду апеляційної інстанції
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 29 вересня 2022 року клопотання представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 про поновлення строку задоволено. Поновлено представнику ОСОБА_3 - ОСОБА_4 процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року. Відкрито апеляційне провадження у вищевказаній справі за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 29 вересня 2022 року за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року відкрито апеляційне провадження у вищевказаній справі.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 29 вересня 2022 року за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 на ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 09 вересня 2022 року відкрито апеляційне провадження у вищевказаній справі.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року апеляційне провадження за апеляційними скаргами ОСОБА_3 та його представника ОСОБА_4 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року у справі за позовом АТ "Райффайзен Банк Аваль" до ОСОБА_1, державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності закрито.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 на ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року про роз`яснення судового рішення у справі за позовом АТ "Райффайзен Банк Аваль" до ОСОБА_1, державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності закрито.
Закриваючи провадження за апеляційними скаргами ОСОБА_3 та його представника ОСОБА_4 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року та ухвалу Приморського районного суду м. Одеси від 25 травня 2022 року, апеляційний суд виходив із того, що вказаними судовими рішеннями суду першої інстанції питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_3 не вирішувалося. ОСОБА_3 є зареєстрованим учасником електронних торгів з продажу спірного нерухомого майна, який лише мав намір його придбати, але проведення цих електронних торгів було зупинено через накладення арешту на нерухоме майно ухвалою слідчого судді. Тому процедурно електронні торги не відбулися і ОСОБА_3 у розумінні положень ЦК України не набув спірне майно у власність. У зв`язку з цим вирішення спору щодо майна, яке не було реалізоване через електронні торги, як власність боржника - ОСОБА_1 з метою погашення її боргових зобов`язань, а також роз`яснення судом ухваленого рішення по суті спору, не впливає на права та обов`язки ОСОБА_3, який не набув право власності на спірне майно.
До таких самих висновків дійшов і суд першої інстанції, відмовляючи ухвалою від 11 жовтня 2021 року у задоволенні клопотання представника ОСОБА_3 про залучення останнього до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача.
Крім того, апеляційний суд зазначив, що ОСОБА_3, як учасник торгів, був обізнаний, що спірне нерухоме майно було виставлено на торги, як власність боржника - ОСОБА_1, для погашення її боргових зобов`язань перед ОСОБА_5 і що відносно цього нерухомого майна існує невирішений спір щодо правомірності набуття спірного нерухомого майна ОСОБА_1, а також те, що спірне майно визнано речовим доказом у межах кримінального провадження, відкритого за частиною другою статті 15, частиною другою статті 190 КК України, яке перебуває у провадженні слідчого відділу Одеського районного управління поліції № 1 Головного управління Національної поліції в Одеській області, а проведення торгів зупинено.
При таких обставинах зупинення торгів і запобігання відчуження спірного майна, яке визнано речовим доказом у кримінальному провадженні за фактом замаху на шахрайство, запобігання набуття права власності на таке майно до розслідування кримінального провадження та вирішення спору відносно майна, відповідає справжнім інтересам учасників торгів, які мають добросовісні наміри його придбання.Проте наявність цих обставин не змінили наміру ОСОБА_3 все таки придбати це майно, саме як таке, що належить боржнику - ОСОБА_1, оскільки в будь-які перемовини з АТ "Райффайзен Банк "Аваль" ОСОБА_3 з цього приводу не вступав, про що зазначив у заяві до суду першої інстанції представник банку.
Короткий зміст вимог касаційних скарги
У касаційних скаргах представник ОСОБА_3 - ОСОБА_4, посилаючись на порушення судом норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення апеляційного суду скасувати, а справу направити для продовження розгляду до суду апеляційної інстанції.
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 серпня 2023 року клопотання представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 про поновлення строку на касаційне оскарження судових рішень задоволено. Поновлено представникові ОСОБА_3 - ОСОБА_4 строк на касаційне оскарження ухвал Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року. Відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Приморського районного суду м. Одеси. Підставами відкриття касаційного провадження зазначено абзац четвертий пункту 5 частини другої статті 392 ЦПК України.
У вересні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 грудня 2023 року справу за позовом АТ "Райффайзен Банк Аваль" до ОСОБА_1, державного реєстратора Шалара В. О., треті особи: ОСОБА_2, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова С. Ю., Одеська міська рада, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності, за касаційними скаргами представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 на ухвали Одеського апеляційного суду від 27 червня 2023 року призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційні скарги
Касаційні скарги представника ОСОБА_3 - ОСОБА_4 мотивовані тим, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що судовими рішеннями суду першої інстанції питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_3 не вирішувалося. ОСОБА_3 є добросовісним набувачем нерухомого майна, яке є об`єктом спору у цій справі, оскільки 11 березня 2021 року його у встановленому законом порядку було визнано переможцем торгів з реалізації арештованого майна - об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7 . Вказані факти підтверджені роздруківками інформації з офіційного сайту державного підприємства "Сетам" щодо торгів вказаного об`єкта, а також щодо результатів вказаних торгів. Вже після визнання (оголошення) ОСОБА_3 переможцем, торги були зупинені на підставі ухвали слідчого судді Київського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року у справі № 947/7601/21. А згідно з усталеною практикою Верховного Суду моментом укладення договору купівлі-продажу є момент визнання переможця торгів, тобто момент акцепту його пропозиції (частина друга статті 638 ЦК України). Отже, ОСОБА_3 з 11 березня 2021 року є набувачем (покупцем) об`єкта незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_7, на підставі укладеного 11 березня 2021 року договору купівлі-продажу. Тому спір щодо цього майна, придбаного покупцем на підставі укладеного договору, беззаперечно стосується прав та законних інтересів покупця і він має бути залучений до участі у справі у відповідному процесуальному статусі.
Відзиви на касаційні скарги до Верховного Суду не надходили.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
01 листопада 2002 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_6, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_9, яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 48,3 кв. м, житловою площею 30,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 22).
01 листопада 2002 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_7, ОСОБА_8, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_10, яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 31,4 кв. м, житловою площею 22,6 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М., зареєстрованого в реєстрі за № 12255 (т. 1, а. с.27).
29 січня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_9, яка діяла від свого імені та імені ОСОБА_10, ОСОБА_11 за довіреністю, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_11, яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 60,9 кв. м, житловою площею 19,5 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М., зареєстрованого в реєстрі за № 836 (т. 1, а. с. 26).
04 червня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_12, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_12, яка складається з однієї житлової кімнати та підсобних приміщень загальною площею 35,0 кв. м, житловою площею 19,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 24).
09 липня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_13, здійснено продаж банку квартири АДРЕСА_13, яка складається з трьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 45,8 кв. м, житловою площею 39,6 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 23).
10 липня 2003 року за договором купівлі-продажу, укладеного між АППБ "Аваль" та ОСОБА_14 здійснено продаж банку магазину по АДРЕСА_7, основною площею 32,9 кв. м, загальною площею 48,7 кв. м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В. М. (т. 1, а. с. 28).
Таким чином, АППБ "Аваль" було придбано в 2003 році квартири АДРЕСА_1, АДРЕСА_2, АДРЕСА_3, АДРЕСА_5, АДРЕСА_6 та магазин у будинку АДРЕСА_7 .
Згідно з розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 08 лютого 2005 року за № 347 надано Одеському обласному філіалу АППБ "Аваль" дозвіл на реконструкцію житлового будинку АДРЕСА_7 під будівлю банку з узгодженим проектом (а. с. 31).
05 травня 2004 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси видано дозвіл № 238/04 (т. 1, а. с. 29) АППБ "Аваль" на виконання будівельних робіт, а саме: по знесенню аварійного житлового будинку за вищевказаною адресою з терміном дії до 31 грудня 2004 року (т. 1, а. с. 29), а також дозвіл від 04 квітня 2005 року № 197/05 на реконструкції житлового будинку по АДРЕСА_7 під будівлю банку "Аваль" з терміном дії до 01 квітня 2006 року (т. 1, а. с. 30).
Згідно з заяви представника позивача від 26 січня 2022 року статус земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_7, банком не оспорюється (т. 2, а. с. 10-11). Зазначене також було підтверджено представником позивача в судовому засіданні 26 січня 2021 року, що земельна ділянка за цією адресою належить до комунальної власності.
Відповідно до довідки банку від 25 січня 2022 року за земельну ділянку по АДРЕСА_7 банком до місцевого бюджету м. Одеси сплачувався земельний податок з 2013 по 2020 рік(т. 2, а. с. 22).
Отже, зазначений об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться по АДРЕСА_7, розташований на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради.
Відповідно до договору купівлі-продажу від 10 березня 2006 року, укладеного між АППБ "Аваль", в особі представника Гедзур І. С., який діяв на підставі довіреності від 23 січня 2006 року, та ОСОБА_1, останній передано у власність об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться по АДРЕСА_7 . Вказаний об`єкт незавершеного будівництва належить продавцю - АППБ "Аваль" на підставі розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради "Про дозвіл на реконструкцію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_7, під будівлю банку" від 08 лютого 2005 року № 347, дозволу на виконання будівельних робіт від 05 травня 2004 року № 238/04, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, дозволу на виконання будівельних робіт від 04 квітня 2005 року № 197/05, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради "Про визнання житлового будинку АДРЕСА_7 аварійним та надання дозволу на його знесення" від 05 квітня 2004 року № 900. Договір купівлі-продажу від 10 березня 2006 року посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю. О. та зареєстровано у реєстрі за № 442 (т. 1, а. с. 43-44).