ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 грудня 2023 року
м. Київ
cправа № 916/3984/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09 серпня 2023 року (Таран С.В. - головуючий, судді: Поліщук Л.В., Богатир К.В.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР"
про розірвання договору, виселення та стягнення грошових коштів.
(представники сторін у судове засідання не з`явились)
СУТЬ СПОРУ
1. Учасниками цього спору є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - "Позивач", Департамент) і Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕНЕРТЕК СОЛАР" (далі - "Відповідач", Товариство).
2. На підставі укладеного з Департаментом договору оренди Товариство орендувало у територіальної громади міста Одеса нежитлове приміщення по вул. Дерибасівській, 14. Згідно з вказаним договором оренди Товариство, крім класичних обов`язків орендаря, зокрема, щодо сплати орендної плати взяло на себе також зобов`язання укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди (яким у спірних правовідносинах є ОСББ "Парус") договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території.
3. Як було з`ясовано, своїх обов`язків зі сплати орендної плати та укладення договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території Товариством виконано не було. Більше того, судовим рішенням в іншій судовій справі витрати на утримання приміщень і прибудинкової території у сумі 11 780, 64 грн, які накопичились під час оренди Товариством згаданого приміщення, були стягнути на користь ОСББ "Парус" з територіальної громади міста Одеса в особі Одеської міської ради.
4. Посилаючись на вказані обставини Департамент звернувся до суду із позовом у цій справі, в якому просив розірвати, укладений між сторонами договір оренди, виселити Товариство з орендованого приміщення, стягнути з нього заборгованість з орендної плати, пеню за невчасну сплату орендної плати та штраф за неналежне виконання умов договору.
5. Після подання позову Товариство сплатило на користь Департаменту заборгованість з орендної плати, пеню і штраф, тому з урахуванням заяви Позивача про зменшення розміру позовних вимог, ухвали місцевого суду про закриття провадження щодо частини вимог на розгляді суду лишились вимоги Департаменту про розірвання договору оренди, виселення Відповідача із орендованого приміщення та з`явилися нові про стягнення з останнього 11 780, 64 грн збитків, які стягнуті з територіальної громади міста Одеса в особі Одеської міської ради на користь ОСББ "Парус", як витрати на утримання будинку і прибудинкової території.
6. За результатами розгляду вказаних вимог рішенням місцевого господарського суду в позові відмовлено.
7. Постановою апеляційного господарського суду рішення господарського суду першої інстанції частково скасовано та прийнято нове рішення, яким розірвано, укладений між сторонами договір оренди та виселено Товариство із орендованого приміщення. В частині відмови у стягненні з Відповідача коштів на утримання будинку і прибудинкової території рішення місцевого суду залишено без змін.
8. Залишаючи без змін рішення місцевого суду в частині відмови у стягненні з Товариства на користь Департаменту коштів на утримання будинку і прибудинкової території, господарський суд апеляційної інстанції виходив з обставин відсутності укладення між Відповідачем і ОСББ "Парус" прямого договору про відшкодування цих витрат. Стягнення таких коштів як збитків апеляційний суд визнав безпідставним з мотивів їх недоведеності Позивачем, зокрема, через неподання ним доказів перерахування вказаних коштів на користь ОСББ "Парус" на виконання судового рішення.
9. У касаційній скарзі Департамент висновки апеляційного господарського суду в частині відмови у стягненні коштів на утримання будинку і прибудинкової території (як збитків) заперечив та вказав, що вони зроблені з неправильним застосовуванням правових норм, а саме статті 22 Цивільного кодексу України, статей 147, 224, 225 Господарського кодексу України.
10. Здійснивши касаційне провадження у даній справі Верховний Суд з доводами касаційної скарги не погодився і підтримав висновок суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог Департаменту у цій частині. Між тим, суд касаційної інстанції виснував, що безпідставність згаданих вимог базується не на обставинах невиконання судового рішення, а на обставинах відсутності порушеного права Департаменту у спірних правовідносинах.
11. За викладеного, Верховний Суд постанову апеляційного суду залишив без змін, однак з урахування наведених міркувань.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Фактичні обставини справи
12. 06.12.2019 Департамент (як орендодавець) і Товариство (як орендар) уклали договір оренди нежилого приміщення № 993/19 (далі - Договір оренди), за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 98,5 кв.м, що розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101 ("об`єкт оренди"). Термін дії договору - 25 років (до 06.12.2044).
12.1. За орендоване приміщення орендар зобов`язався сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання Договору оренди, місяць 21 292, 50 грн (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями (пункти 2.2, 2.3 Договору оренди).
12.2. Відповідно до пункту 3.3 Договору оренди орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
12.3. У пункті 4.2 Договору оренди сторони погодили, що орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату та укласти з балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього договору.
12.4. У пункті 5.3 Договору оренди передбачили, що у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
12.5. Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами (пункт 7.17 Договору оренди).
13. Судами попередніх інстанцій установлено, що свої зобов`язання зі сплати орендної плати Товариство не виконувало. Протягом двох років поспіль з моменту укладення Договору оренди ( а саме: з грудня місяця 2019 року по грудень місяць 2022 року) Товариство взагалі не сплачувало орендну плату за вказаним договором. Також Товариством не було виконано й обов`язку з укладення з балансоутримувачем об`єкта оренди (ОСББ "Парус") договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території.
14. Крім цього, судами установлено також, що рішенням Господарського суду Одеської області від 07.06.2021 у справі № 916/620/21, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2021, було частково задоволено позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" до Одеської міської ради про стягнення грошових коштів і стягнуто з Одеської міської ради на користь ОСББ "Парус" борг з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11 780, 64 грн.
15. Рішення суду у справі № 916/620/21 мотивовано тим, що за відсутності доказів укладення Товариством з ОСББ "Парус" договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території обов`язок зі сплати платежів з утримання будинку та прибудинкової території несе територіальна громада міста Одеса в особі Одеської міської ради як власник об`єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення загальною площею 98,5 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, приміщення 101.
Узагальнений зміст позовних вимог і підстав позову
16. У грудні 2021 року Департамент звернувся у Господарський суд Одеської області з позовом до Товариства, в якому просив розірвати укладений між сторонами Договір оренди, виселити Відповідача із орендованого приміщення та стягнути з нього 641 325, 96 грн заборгованості з орендної плати, 19 175, 63 грн пені за несвоєчасне внесення орендної плати та 3 400 грн штрафу за порушення умов Договору оренди. Позов мотивований неналежним виконанням Відповідачем умов Договору оренди.
17. 17.01.2022, тобто вже після подання Департаментом позову у даній справі, Відповідач перерахував на його користь заборгованість з орендної плати у сумі 641 325, 96 грн та пеню за прострочення сплати орендних платежів у сумі 19 175, 63 грн.
18. У звязку із цим, Позивачем було подано заяву про зменшення позовних вимог, у якій він просив розірвати укладений між сторонами Договір оренди, виселити Відповідача із орендованого приміщення та стягнути з нього 3 400 грн штрафу за порушення умов Договору оренди, а також 11 780, 64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку і прибудинкової території.
19. В подальшому, Товариство сплатило на користь Позивача 3 400 грн штрафу, а тому ухвалою господарського суду першої інстанції від 09.01.2023 провадження у цій справі в частині вимог про стягнення штрафу було закрито.
20. В результаті на розгляді місцевого суду залишились вимоги Департаменту про розірвання Договору оренди, виселення Товариства із орендованих приміщень та стягнення з останнього 11 780, 64 грн збитків, у вигляді витрат на утримання будинку і прибудинкової території, які стягнуті з Одеської міської ради у справі № 916/620/21.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
21. Рішенням Господарського суду Одеської області від 30.01.2023 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
21.1. Судове рішення мотивоване тим, що з урахуванням покладення Договором оренди на Товариство обов`язку (укладення договору про відшкодування витрат на утримання будинку), виконання якого залежало від волі третьої особи - балансоутримувача (ОСББ "Парус"), стягнення з Відповідача 11 780, 64 грн заборгованості з витрат на утримання будинку та прибудинкової території із наведених Позивачем підстав не узгоджується з положеннями статей 511, 526 Цивільного кодексу України.
21.2. Крім того, пославшись на пріоритет застосування імперативної норми частини другої статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ над нормами загального закону (частина третя статті 291 Господарського кодексу України, частина друга статті 651 Цивільного кодексу України) та над нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-XII, який втратив чинність з 01.02.2020, місцевий господарський суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про розірвання Договору оренди, оскільки за висновком суду Позивач не довів наявності підстав, з якими спеціальний закон або умови вищенаведеного Договору оренди пов`язують можливість розірвання договорів оренди комунального майна. Водночас, з огляду на те, що позовна вимога про виселення носить похідний характер від вимоги про розірвання Договору оренди, у її задоволенні місцевим господарським судом також було відмовлено.
22. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку, постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.08.2023 рішення господарського суду першої інстанції в частині позовних вимог про розірвання Договору оренди і виселення Відповідача скасовано та викладено його резолютивну частину у редакції, згідно з якою позов Департаменту задоволено частково; розірвано Договір оренди; виселено Товариство з нежилих приміщень №101 загальною площею 98,5 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 14; у задоволенні решти позову відмовлено.
23. Постанову апеляційного господарського суду мотивовано такими аргументами і обставинами.
23.1. У постановах Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19 та від 13.11.2019 у справі № 908/1399/17 надано правовий висновок про те, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку. У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).
23.2. Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується Відповідачем, протягом двох років поспіль з моменту укладення Договору оренди (а саме: з грудня місяця 2019 року по грудень місяць 2022 року) Товариство взагалі не сплачувало орендну плату за вказаним договором, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги Департаменту про розірвання даного договору оренди у зв`язку з істотним порушенням Відповідачем його умов.
23.3. З огляду на викладене, необґрунтованими є висновки місцевого господарського суду щодо недоведеності Позивачем наявності підстав, з якими чинне законодавство та умови Договору оренди пов`язують можливість розірвання вказаного договору.
23.4. При цьому сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність Відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.