ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 грудня 2023 року
м. Київ
справа № 520/12808/17
провадження № 61-6515св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Олійник А. С. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Морський - 1", Товариство з обмеженою відповідальністю "Добробут", Приватного підприємства "Інвест-Прогрес", Товариство з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Морський - 1" на постанову Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року у складі колегії суддів Заїкіна А. П., Князюка О. В., Погорєлової С. О.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Морський - 1" (далі - ОК "ЖБК "Морський - 1"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Добробут" (далі - ТОВ "Добробут"), Приватного підприємства "Інвест-Прогрес" (далі - ПП "Інвест-Прогрес"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Прогресбуд" (далі - ТОВ "Прогресбуд"), в якому просив визнати за ним майнові права на незавершену будівництвом квартиру розрахунковою площею 77,59 кв. м, розташовану на 10 поверсі в секції 1 житлового будинку АДРЕСА_1 .
Позов обґрунтований тим, що 23 червня 2006 року між ТОВ "Прогресбуд" і ПП "Інвест-Прогрес" укладено договір № ЗБ-ИП-1 про інвестування, за умовами якого ПП "Інвест-Прогрес" отримало право на об`єкт нерухомого майна - багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс " Південний" (далі - ЖК "Південний") на 16 станції Великого Фонтану, за адресою: АДРЕСА_2, набуло право укладати договори продажу майнових прав на квартири у цьому комплексі.
07 липня 2007 року між ОСОБА_2 і ПП "Інвест-Прогрес" укладено договір № ЗБ/ЧП-1-137 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна.
У порядку та на умовах вказаного договору він придбав у ПП "Інвест-Прогрес" майнові права на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_3 (ЖК "Південний") та у повному обсязі виконав свої зобов`язання, сплативши 100 % вартості паю у розмірі 354 436,55 грн.
ТОВ "Прогресбуд" свої зобов`язання за договором від 25 березня 2005 року № ЖИД-25/03/05 та контрактом від 25 березня 2005 року № ГК-25./03/05 не виконало, що зумовило зупинення будівництва у 2008 році, внаслідок чого постраждали сотні інвесторів, зокрема і він.
Об`єкт будівництва не готовий до введення в експлуатацію, тобто не виконані умови договору про пайову участь у будівництві, що призвело до порушення його прав.
ЖК "Південний", в якому знаходиться спірний об`єкт нерухомості, переданий ОК "ЖБК "Морський 1", який укладає правочини щодо будівництва ЖК "Південний" з іншими особами. Його права на майбутнє новозбудоване майно підлягають захисту, оскільки можуть бути порушені після введення об`єкта в експлуатацію.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 17 жовтня 2019 року у позові відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що посилання позивача на статті 190, 331 ЦК України та те, що права позивача порушені внаслідок невиконання умов договору від 07 листопада 2007 року № ЗБ/ЧП-1-137 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна, укладеного між позивачем та ПП "Інвест-Прогрес", суд не бере до уваги в межах обраного позивачем способу захисту права.
ОСОБА_1 не довів, в чому саме полягає невизнання його прав, оскільки відповідачі не оспорювали той факт, що за умовами договору від 07 листопада 2007 року № ЗБ/ЧП-1-137 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна він має право отримати визначене в договорі новозбудоване майно.
Позивач не обґрунтував належними доказами існування правовідносин між ПП "Інвест-Прогрес", ТОВ "Добробут" або ОК "ЖБК Морський 1" щодо будівництва спірного об`єкта нерухомості.
ОСОБА_1 (позивач) не надав суду доказів того, що ПП "Інвест-Прогрес" мав право на будівництво спірного об`єкта, за наслідком чого мав право на укладення договору з ним від 07 листопада 2007 року № ЗБ/ЧП-1-137 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року рішення суду першої інстанції скасовано, позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 майнові права на незавершену будівництвом квартиру, розрахунковою площею 77,59 кв. м, розташовану на 10 поверсі в секції 1 жилого будинку АДРЕСА_1 . Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд апеляційної інстанції виходив з того, що, уклавши договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Доводи ОК "ЖБК "Морський 1", що всі вимоги позивача, які випливають з інвестиційного договору, можуть пред`являтися лише до ПП "Інвест-Прогрес", вказують про невизнання ОК "ЖБК "Морський 1" майнових прав ОСОБА_1 .
Позивач повністю сплатив суму, визначену в договорі № ЗБ/ЧП-1-137 від 07 листопада 2007 року, що відповідно до підпункту 5. 2 цього договору становить 354 436,55 грн. Отже, згідно з договором № ЗБ/ЧП-1-137 ОСОБА_1 має право вимагати від ОК "ЖБК "Морський 1" і ПП "Інвест-Прогрес" передання йому у власність новозбудованої спірної квартири після введення будинку в експлуатацію, за яку він сплатив повну вартість на користь ПП "Інвест-Прогрес".
У випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив визначену договором грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У липні 2022 року ОК "ЖБК "Морський - 1" звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року, просив її скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8цс21, у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 910/25314/13; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм права, а саме статей 190, 527 ЦК України; суд встановив обставини, що мають значення, на підставі недопустимих доказів.
Суд апеляційної інстанції неправильно застосував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, провадження № 14-8цс21, оскільки у цій справі об`єкт нерухомості був введений в експлуатацію та існували обставини підробки документів і вчинення злочину стосовно позивача, тому обставини цієї справи відмінні від обставин справи, яка переглядається.
Згідно зі статтею 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує право власності. Моментом набуття права власності на майно за договором є передання майна.
ОК "ЖБК "Морський - 1" не брав на себе зобов`язань ПП "Інвест-Прогрес" чи інших осіб стосовно ОСОБА_1 щодо виконання договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна № ЗБ/ЧП-1-137 від 07 листопада 2007 року.
У позовній заяві не зазначено, яке саме майнове право позивача порушено, а в постанові суду апеляційної інстанції не вказано, які саме майнові права позивача визнав суд.
Обраний позивачем спосіб захисту порушеного права не є ефективним.
Відсутній висновок Верховного Суду щодо необхідності визначення виду майнового права, яке підлягає захисту у подібних правовідносинах.
Висновок суду про те, що за договором № ЗБ/ЧП-1-137 ОСОБА_1 має право вимагати від ОК "ЖБК "Морський 1" та ПП "Інвест-Прогрес" передання йому у власність новозбудованої спірної квартири, після введення будинку в експлуатацію, ґрунтується на матеріалах справи № 520/6425/17. Проте допустимим доказом таких обставин має бути договір. У справі відсутній акт приймання-передання на підтвердження виконання ПП "Інвест-Прогрес" зобов`язань щодо передачі ОСОБА_1 майнового права на новозбудоване майно.
Додаткові пояснення до касаційної скарги від 31 січня та 03 лютого 2023 року Верховний Суд залишає без розгляду, оскільки вони всупереч частині першій статті 398 ЦПК України подані поза межами строку на касаційне оскарження.
Аргументи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 18 липня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи. У задоволенні клопотання ОК "ЖБК "Морський 1" про зупинення виконання постанови Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року відмовлено.
Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2022 року у задоволенні клопотання ОК "ЖБК "Морський 1" про зупинення дії постанови Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року відмовлено.
У серпні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 03 жовтня 2022 року у задоволенні клопотань ОК "ЖБК "Морський 1" про зупинення дії та виконання постанови Одеського апеляційного суду від 21 квітня 2022 року відмовлено.
Позиція Верховного Суду
Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи
Згідно з пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Касаційне провадження відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 389, пунктом 4 частини третьої статті 411 ЦПК України.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
07 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та ПП "Інвест-Прогрес" укладено договір № ЗБ/ЧП-1-137 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна, згідно з яким ПП "Інвест-Прогрес" зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 пай, а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти пай і сплатити за нього визначену договором суму.
Пай у договорі визначений як безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкту будівництва в експлуатацію), яке після державної реєстрації (за ініціативою пайовика) стає правом власності пайовика на новозбудоване майно як на нерухомість.
Новозбудованим майном є квартира розрахунковою площею 77,59 кв. м будівельний номер № 65, розташована на 10 поверсі в секції № 1 жилого будинку № 1 об`єкта будівництва. Новозбудоване майно є новозбудованим житлом, що буде використовуватися пайовиком як місце проживання. Право власності пайовика на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.Об`єкт будівництва - ЖК "Південний" (будинок № 1 комплексу) на 16 станції Великого Фонтана за адресою: АДРЕСА_2 .
Згідно з пунктом 5.1 договору сума договору становить 354 436,55 грн.
Відповідно до квитанції від 09 листопада 2007 року № 159991 на суму 354 436,55 грн позивач виконав умови договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 07 листопада 2007 року № ЗБ/ЧП-1-137 щодо сплати за договором на користь ПП "Інвест-Прогрес".
31 серпня 2015 року попередній замовник будівництва об`єкта будівництва - ТОВ "Добробут" передав, а ОК "ЖБК "Морський - 1" прийняв на підставі угоди про внесення цільового внеску від 31 серпня 2015 року об`єкт незавершеного будівництва (далі - ОНБ), а саме результати будівельних робіт станом на 31 серпня 2015 року в сумі 100 890 282,00 грн разом з обтяженнями; обтяження ОНБ, а саме зобов`язання перед невизначеним колом осіб, які разом можуть бути визнані такими, що разом мають право вимоги від поточного власника ОНБ на всі результати будівельних робіт з будівництва об`єкта станом на 31 серпня 2015 року на загальну суму 100 890 282,00 грн, а кожна з яких може бути визнана такою, що має право вимоги від поточного власника ОНБ на частину результатів будівельних робіт з будівництва об`єкта станом на 31 серпня 2015 року, визначену власником ОНБ будівництва на власний розсуд; права замовника будівництва об`єкта (т. 1, а. с. 23-25, т. 3, а. с. 207-209, 211).
14 червня 2017 року рішенням Одеської міської ради за № 2170-VII припинено договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та ТОВ "Добробут", та надано ОК "ЖБК "Морський - 1" в оренду земельну ділянку, площею 3,7287 га, за адресою: АДРЕСА_2, для проектування і будівництва ЖК "Південний".
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 15 травня 2017 року 13 травня 2017 року державний реєстратор Одеського обласного філіалу Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Іскров О. В. зареєстрував право власності за ОК "ЖБК "Морський - 1" на об`єкт житлової нерухомості ЖК "Південний", будівельною готовністю 30,74 %, за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи від 15 жовтня 2014 року № 048/2014 у кримінальному провадженні № 12013170500000876, на час складення висновку ЖК "Південний" на АДРЕСА_1, у м. Одесі не готовий до введення в експлуатацію.
Суд апеляційної інстанції встановив, що рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 15 січня 2004 року № 27 "Про надання дозволу товариству з обмеженою відповідальністю "Добробут" на проектування та будівництво багатофункціонального громадсько-житлово-готельного комплексу "Південний" і про умови надання земельної ділянки площею 3,7287 га за адресою: АДРЕСА_1", було надано дозвіл ТОВ "Добробут" на проєктування та будівництво ЖК "Південний" на земельній ділянці площею 3,7287 га, за адресою: АДРЕСА_2 .
Між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ"Добробут" як забудовником укладено договір на право забудови, який зареєстрований в управлінні капітального будівництва Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30 грудня 2004 року № 113/кс (т. 1, а. с. 17).
11 листопада 2004 року між Одеською міською радою та ТОВ "Добробут" укладено договір оренди землі, за умовами якого ТОВ "Добробут" отримало в оренду земельну ділянку для проектування та будівництва громадсько-житлово-готельного комплексу "Південний", площею 3,7287 га, що знаходиться за адресою: вул. АДРЕСА_1. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. і зареєстровано в реєстрі за №2416 (т. 3, а. с. 181-185).
Відповідно до акта приймання-передання від 12 листопада 2004 року Одеська міська рада передала, а ТОВ "Добробут" на виконання рішення Одеської міської ради від 04 лютого 2004 року № 2250-ХХІУ та на підставі акта встановлених меж земельної ділянки в натурі прийняло земельну ділянку площею 3,7287 га за адресою АДРЕСА_1, терміном на 10 років, для проектування і ЖК "Південний" (т. 3, а. с. 186).
25 березня 2005 року ТОВ "Добробут" (замовник) і ТОВ "Прогресбуд" (підрядник) уклали генеральний контракт №ГК-25\3\05 на будівництво під ключ, за умовами якого підрядник зобов`язався в порядку та строки, передбачені контрактом, відповідно до проєктно- кошторисної документації здійснити будівництво "під ключ" ЖК "Південний" на 16 станції Великого Фонтану за адресою: АДРЕСА_1, а замовник зобов`язався в порядку та строки, передбачені контрактом, надати підрядникові фронт робіт, сприяти підряднику у силу об`єктивних можливостей, здійснювати всі залежні від нього організаційні та правові дії, необхідні для проектування, будівництва, здачі до експлуатації, прийняти виконані роботи та оплачувати ці роботи (т. 3, а. с. 187-193).
25 березня 2005 року ТОВ "Добробут" (підприємство) і ТОВ "Прогресбуд" (інвестор) уклали договір №ИД-25\03\05 про інвестування з метою отримання інвестором і підприємством доходів від підприємницької діяльності. Підприємство зобов`язалось передати у власність інвестора об`єкт інвестування (ЖК "Південний" на 16 станції Великого Фонтану за адресою; АДРЕСА_1), а інвестор зобов`язався прийняти об`єкт і сплатити підприємству інвестицію. За умовами цього договору інвестор набув права укладати договори з третіми особами щодо продажу (відчуження) об`єкту інвестування або його частини, а також договори (угоди) щодо продажу прав оренди на об`єкти, що входять до складу новозбудованого майна. Передання об`єкту інвестування або його частини або прав оренди за зазначеними договорами третім особам може бути здійснена не раніше отримання інвестором об`єкту інвестуванні у власність на умовах цього договору (т. 3, а. с. 194-197).