ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 грудня 2023 року
м. Київ
cправа № 921/442/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28 серпня 2023 року (Якімець Г.Г. - головуючий, судді: Бойко С.М., Бонк Т.Б.) і рішення Господарського суду Тернопільської області від 03 травня 2023 року (суддя Бурда Н.М.) у справі
за позовом Громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх"
до Виконавчого комітету Тернопільської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради
про визнання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна продовженим на новий строк.
СУТЬ СПОРУ
1. Учасниками цього спору є Громадська організація "Спілка інвалідів спорту "Успіх" (далі - "Позивач", ГО "Успіх"), Виконавчий комітет Тернопільської міської ради (далі - "Відповідач, Виконком) і Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради (далі - "Третя особа", Управління).
2. У квітні 2016 року ГО "Успіх" уклала з Виконкомом та Управлінням договір оренди нежитлового приміщення комунальної власності, яке знаходиться у м. Тернополі по вул. Василя Стуса, 4. Сторони погодили, що укладений між ними договір діятиме 35 місяців і 14 днів, а саме з 18.04.2016 до 31.03.2019.
3. У червні 2019 року сторони підписали додаток до договору оренди, в якому, зокрема, домовились продовжити договір до 28.02.2022.
4. У листопаді 2021 року ГО "Успіх" звернулося до Виконкому з листом, де висловило прохання продовжити договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк.
5. У відповідь на згаданий лист Управління (як уповноважений орган Виконкому) повідомило ГО "Успіх", що не надає своєї згоди на продовження договору оренди з підстав неналежного виконання умов цього договору під час його дії, а також з урахуванням наявної у орендаря заборгованості зі сплати орендної плати.
6. В подальшому, у березні 2022 року Виконком прийняв рішення про відмову ГО "Успіх" у продовженні укладеного договору оренди комунального майна.
7. Наполягаючи на належному виконанні умов договору оренди, поданні усіх необхідних документів для його продовження, ГО "Успіх" заперечило підставність вчиненої Виконкомом відмови у продовженні договору оренди, а тому звернулося до суду із позовом у цій справі, де просило визнати укладений між сторонами договір оренди комунального майна продовженим на новий строк.
8. Суди у задоволенні позову відмовили, мотивуючи рішення тим, що у спірних правовідносинах орендодавцем було правомірно реалізовано своє право відмови від пролонгації договору оренди відповідно до умов цього договору, приписів частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ.
9. У касаційній скарзі ГО "Успіх" висновки судів попередніх інстанцій заперечило, стверджуючи, що вони безпідставно застосували до правовідносин сторін приписи Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ, оскільки такі вже регулювалися новим Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ і вимоги цього Закону орендарем (при зверненні до орендодавця) були виконані у повному обсязі.
10. Здійснивши касаційне провадження у цій справі Верховний Суд погодився із доводами скаржника про те, що при продовженні укладеного між сторонами договору слід було керуватися приписами саме нового Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ. Між тим урахувавши норми нового Закону, суд касаційної інстанції констатував, що укладений між сторонами договір оренди міг бути продовжений лише за результатами проведення аукціону, а оскільки ГО "Успіх" намагалося продовжити його за межами встановленої процедури, задоволення позовних вимог у цій справі виключається.
11. Звідси Верховний Суд виснував про підставність здійсненої судами відмови у задоволенні позову у цій справі, однак мотивувальні частини рішень змінив з урахуванням наведених вище міркувань.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Фактичні обставини спору
12. 18.04.2016 між Виконкомом (як орендодавцем), Управлінням (як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди) та ГО "Успіх" (як орендарем) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності №10009 (далі - Договір оренди).
12.1. Відповідно до п. 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі рішення Виконкому від 27.01.2016 № 66 передає, а орендар 18.04.2016 приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлове приміщення) комунальної власності (надалі - майно), площею 61,1 кв.м, розміщене за адресою м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, на першому поверсі, що знаходиться на балансі Управління, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість майна/актом оцінки станом на 30.11.2015 і становить 129 810,00 грн без ПДВ. Майно передається в оренду з метою використання під розміщення громадської організації інвалідів, що не здійснює підприємницької діяльності.
12.2. Договір оренди укладено строком на 35 місяців і 14 днів, що діє з 18.04.2016 по 31.03.2019.
13. Передача в оренду ГО "Успіх" нежитлових приміщень, площею 61,1 кв.м за адресою: м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4 підтверджується підписаним сторонами актом передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016.
14. В процесі орендних правовідносин між сторонами виникали суперечності, які результувалися у судовий спір, що розглядався господарськими судами у справі № 921/320/17-г/7 за первісним позовом Управління до ГО "Успіх" про дострокове розірвання Договору оренди та за зустрічним позовом ГО "Успіх" до Управління про зобов`язання виконати умови п. 1.4 Договору оренди; визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду нежитлове приміщення для приведення його в стан придатний до використання за призначенням; приведення переданого в оренду нежитлового приміщення в стан придатний до використання за призначенням; встановлення нікчемності пунктів договору та застосування наслідків їх недійсності.
15. За результатами розгляду справи № 921/320/17-г/7 у задоволенні обох позовів було відмовлено.
16. В подальшому, а саме 27.03.2018 сторони підписали додаток до Договору оренди, яким внесли зміни в п. 4.3 цього договору в частині визначення розміру плати за користування земельною ділянкою в сумі 125,81 грн.
17. Далі, 27.06.2019 сторони уклали ще один додаток до Договору оренди, яким внесли зміни в п.п. 1.1, 3.1, 3.5 даного договору, зокрема, визначивши, що вартість орендованого майна згідно з висновком про вартість майна/актом оцінки станом на 30.04.2019, становить 145 590,0 грн без ПДВ; розмір орендної плати за базовий місяць квітень 2019 року в розмірі 121,33 грн (без ПДВ), ПДВ 24,27 грн. Також в п. 2 додатку сторони погодили продовжити Договір оренди до 28.02.2022.
18. 29.11.2021 ГО "Успіх" звернулася до Виконкому із листом, у якому з посиланням на статтю 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" просила продовжити дію Договору оренди терміном на 35 місяців і 14 днів.
19. До заяви додала: копію Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань стосовно себе; копію свого статуту; довідку АТ КБ "ПРИВАТБАНК" від 09.11.2021 про розрахунковий рахунок і назву Банку, в якому відкрито рахунок; звіт про оцінку орендованого майна; рецензію звіту про оцінку орендованого майна з датою складання 26.11.2021; довідку Управління № 324/9.3 від 12.11.2021 про відсутність заборгованості по орендній платі; копію договору МОС № 210067 від 22.02.2021 добровільного страхування майна.
20. В свою чергу Управління листом від 31.01.2022 № 46/9 повідомило ГО "Успіх" про те, що не дає згоди на продовження Договору оренди. Мотивуючи свою позицію вказало на неналежне утримання орендарем орендованого майна, спричинення збитків власнику майна, а також про те, що останній має заборгованість із сплати орендної плати, а тому взагалі не може звертатися із заявою про продовження договору.
21. Після цього, 09.03.2022 Виконком прийняв рішення № 234 "Про відмову в продовженні договору оренди майна комунальної власності та припинення його дії", яким вирішив не продовжувати термін дії Договору оренди. Доручив Управлінню повідомити про прийняте рішення орендаря із зобов`язанням звільнити займані приміщення та оприлюднити рішення в електронній торговій системі з урахуванням вимог чинного законодавства.
22. На виконання прийнятого рішення Виконкому, Управління листом № 143/9.1 від 19.03.2022 повідомило ГО "Успіх" про прийняте орендодавцем рішення і вказало про зобов`язання орендаря в 10-ти денний термін після отримання даного листа погасити заборгованість по орендній платі, звільнити нежитлові приміщення та передати їх по акту орендодавцю.
Узагальнений зміст позовних вимог і підстав позову
23. Посилаючись на наведені обставини у вересні 2022 року ГО "Успіх" звернулась у Господарський суд Тернопільської області з позовом до Виконкому про визнання Договору оренди продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.
24. Позовні вимоги узагальнено обґрунтовувала аргументами про те, що відмова Виконкому у продовженні Договору оренди була неправомірною та безпідставною. Позивач наполягав, що не допускав невнесення орендної плати протягом 3 місяців та вживав усіх заходів щодо належного виконання умов договору. Крім того, вказував, що ГО "Успіх" є неприбутковою організацією, створеною для спільної діяльності осіб з інвалідністю, набутою внаслідок спортивної діяльності, а не продовження Договору оренди перешкоджає здійсненню Позивачем його статутної діяльності.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
25. Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 03.05.2023 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
26. При прийнятті рішення місцевий суд виходив з того, що у спірних орендних правовідносинах орендодавець як до закінчення строку Дії договору оренди (лист № 46/9 від 31.01.2022), так і впродовж місяця після закінчення строку його дії (лист № 143/9.1 від 19.03.2022) повідомляв орендаря про припинення вказаного договору та не продовження його на новий строк. За таких обставин суд виснував, що у даному випадку орендодавцем реалізоване право відмови від пролонгації Договору оренди відповідно до його умов, а також приписів частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ. За наведеного суд констатував відсутність правових підстав для визнання продовженим Договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах та як наслідок припинення цього договору у зв`язку із закінченням строку його дії.
27. За наслідками перегляду справи в апеляційному порядку, постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.08.2023 рішення господарського суду першої інстанції від 03.05.2023 залишено без змін.
Касаційна скарга
28. Не погодившись із судовими рішеннями, Позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
29. Скаржник стверджує, що висновок судів про те, що у даному випадку орендодавцем було реалізоване право відмови від пролонгації Договору оренди відповідно до приписів частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ та Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ є помилковим, адже до спірних правовідносин сторін щодо продовження Договору оренди застосуванню підлягали лише положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ.
30. У цій частині звертає увагу на правовому висновку Верховного Суду щодо необхідності чіткого розмежування порядку та підстав продовження договорів оренди державного та комунального майна, передбачених нормами Закону № 2269-ХІІ (чинного до 31.01.2020) і Закону України № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020), які викладено у постановах суду касаційної інстанції від 28.03.2023 у справі № 922/3965/21, від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21, від 13.12.2022 у справі № 916/4073/21, від 27.12.2022 у справі № 910/21725/21 та зазначає про те, що суди попередніх інстанцій відповідного висновку не врахували.
31. У підсумку наполягає, що ГО "Успіх" у спірних правовідносинах задля продовження Договору оренду виконало усі вимоги, які визначені у статті 18 спеціального Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ, а також у відповідному Положенні про порядок оренди комунального майна Тернопільської територіальної громади, проте зазначеним обставинам жодної правової оцінки з боку судів попередніх інстанцій надано не було.
Узагальнені доводи відзивів на касаційну скаргу
32. Управління у своєму відзиві на касаційну скаргу проти її задоволення заперечує. Зазначає, що постанови Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, прийняті судом касаційної інстанції у неподібних даній справі правовідносинах. Також наголошує, що ГО "Успіх" взагалі не мало права на продовження Договору оренди поза межами процедури аукціону. За викладеного, просить касаційне провадження за скаргою Позивача закрити, оскаржувані судові рішення залишити без змін.