ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 грудня 2023 року
м. Київ
cправа № 916/3377/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023 (колегія суддів: Принцевська Н. М., Діброва Г. І., Ярош А. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 08.06.2023 (суддя Невінгловська Ю. М.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації "Центр сприяння інвалідам "Надія" про розірвання договору, виселення та стягнення 1 471 154,27 грн,
про час і місце розгляду касаційної скарги сторони повідомлені належним чином, але не скористалися правом направити для участі у справі своїх повноважних представників,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У грудні 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент) звернувся до суду з позовом до Громадської організації "Центр сприяння інвалідам "Надія" (далі - ГО), в якому просив на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) розірвати договір оренди нежитлового приміщення, виселити відповідача та стягнути з нього заборгованість з орендної плати у розмірі 1 266 349,76 грн, розраховану станом на 28.11.2022, та пеню у сумі 204 804,51 грн.
2. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на неналежне виконання відповідачем умов названого договору щодо належного та своєчасного здійснення орендної плати.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 31.08.2015 ГО і Департамент уклали договір оренди № 11/53, згідно з яким відповідачу у строк до 31.08.2018 надано в строкове платне користування об`єкт комунальної власності - нежилі приміщення першого - четвертого поверхів та підвалу загальною площею 1 790,9 кв. м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Канатна, 93, для розміщення громадської організації інвалідів. Нежитлові приміщення, що є предметом цього договору, належать Одеській міській раді (далі - Міськрада) на праві комунальної власності.
4. 29.06.2016 ці особі уклали цей же договір у новій редакції, нотаріально посвідчили та зареєстрували у реєстрі за № 1414.
5. 26.11.2019 ці особи уклали договір про внесення змін до названого договору і продовжили термін його дії до 01.01.2049.
6. Умови про порядок сплати та вартість орендної плати сторони визначили у договорі. У пункті 3.3 договору також передбачили право орендодавця на розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем своїх обов`язків, у тому числі зі сплати орендної плати своєчасно та повністю.
7. У пункті 5.2 договору сторони передбачили відповідальність орендаря у випадку несвоєчасного внесення орендної плати у вигляді сплати пені у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний.
8. Оскільки орендар порушив умови названого вище договору зі сплати орендної плати, то орендодавець звернувся з цим позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
9. 08.06.2023 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.10.2023, про часткове задоволення позову, присудив до стягнення з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати у сумі 271 903,06 грн та пеню у розмірі 36 829,75 грн пені, а в решті позову відмовив.
10. Судові рішення мотивовані доведенням позивачем порушення відповідачем договірних зобов`язань, який лише частково сплатив орендну плату, тоді як її решта становила сума, присуджена судом. Зменшення заявленого у позові розміру орендної плати зумовлено наявністю рішення Міськради від 29.06.2022 № 969-VIII "Про орендну плату за використання комунального майна територіальної громади м. Одеси у період дії воєнного стану" (далі - рішення Міськради), яким врегульовано звільнення від сплати орендної плати орендарів, які є громадськими об`єднаннями, за договорами оренди комунального майна територіальної громади м. Одеси, укладеними до 24.02.2022, на період дії воєнного стану (пункт 1 рішення). Тому суди визнали безпідставними нарахування позивачем відповідачу орендних платежів після 24.02.2022 і здійснили власний розрахунок суми боргу з урахуванням частково здійснених раніше оплат, задовольнивши лише за період з грудня 2021 року по лютий 2022 року. При цьому суди спростували доводи Департаменту щодо необхідності нарахування орендної плати у період дії воєнного стану наявністю названого вище рішення Міськради про звільнення ГО від сплати таких платежів.
11. За наслідками перевірки правильності обчислення позивачем пені суди установили правомірність її нарахування лише у сумі 36 829,75 грн з урахуванням відсутності підстав для здійснення орендних платежів після 24.02.2022 за названим вище рішенням Міськради.
12. За відсутності підстав для розірвання договору суди відмовили у задоволенні цієї позовної вимоги та похідної від неї вимоги про виселення орендаря. Відмова у розірванні договору мотивована відсутністю скерованої орендодавцем орендарю відмови від договору за наслідком несплати ним орендної плати протягом трьох місяців поспіль у порядку статті 782 ЦК України та пункту 5.3 договору.
Короткий зміст касаційної скарги
13. Департамент звернувся з касаційною скаргою про скасування цих судових рішень та ухвалення нового - про задоволення позову повністю.
14. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на відсутності висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 17, частини другої статті 24 та частини першої статті 25 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон від 03.10.2019 № 157-ІХ), пункту 129№ Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок № 483), та статті 651 ЦК України.
15. На переконання скаржника, ці норми урегульовують питання, зокрема звільнення визначеної категорії орендарів від орендної плати за оренду комунального майна при настанні певних обставин, передбачених положеннями пункту 129№ Порядку № 483. Проте при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій не встановили обставин прийняття відповідного рішення відносно відповідача та видачі відповідного наказу орендодавцем. Тому позивач вважає помилковими висновки судів про наявність підстав звільнення відповідача від сплати орендної плати на період дії воєнного стану. Серед інших доводів скаржник посилається на передання ГО спірного приміщення в суборенду та отримання коштів у спосіб здійснення підприємницької діяльності. Він також звертає увагу на те, що через неповну та несистематичну сплату орендної плати відповідачем Департамент позбавлений можливості виконувати свої обов`язки щодо забезпечення надходження коштів до бюджету міста за рахунок ефективного обліку, використання, збереження майна територіальної громади. Вважає неправильними висновки судів про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та виселення.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
16. ГО не скористалася наданим їй статтею 295 ГПК України правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу.
Позиція Верховного Суду
17. Спірним питанням у цій справі є висновки судів попередніх інстанцій щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення з відповідача заявленого розміру орендної плати, що, за твердженням позивача, є істотним порушенням умов договору оренди, підстав цього розірвання та виселення з приміщення.
18. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого й апеляційного господарських судів про виникнення спірної суми заборгованості у ГО перед Департаментом з орендної плати частково за грудень 2021 року, повністю за січень 2022 року та за 23 дні лютого 2022 року, тоді як суди не знайшли підстав для стягнення решти боргу за 2022 рік, застосувавши до спірних правовідносин рішення Міськради, яким врегульовано звільнення орендарів від сплати орендної плати на період дії воєнного стану, які є громадськими об`єднаннями. При цьому суди наголосили на тому, що це рішення Міськради є обов`язковим для орендодавця і не потрібно окремо приймати рішення щодо розміру орендної плати для відповідача, оскільки Міськрада цим рішенням поставила всіх орендарів комунального майна на території м. Одеси у рівні умови на період дії воєнного стану.
19. Відповідно до частини першої статті 759 та частини першої статті 762 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
20. Відповідно до частини першої статті 638 цього ж Кодексу істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
21. Орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди (частина перша статті 284 Господарського кодексу України, далі - ГК України).
22. Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
23. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
24. Досліджуючи питання щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору, суди встановили, що позивач наполягає на стягненні з відповідача боргу з орендної плати за грудень 2021 року - листопад 2022 року, тоді як із застосуванням названого вище рішення Міськради суди визнали обґрунтованими позовні вимоги про стягнення боргу частково, а саме: за період з грудня 2021 року по лютий 2022 року, і зазначили, що Закон від 03.10.2019 № 157-ІХ не містить підстав саме для розірвання договору оренди, адже ним передбачено підстави для припинення договору, до яких, зокрема, не віднесено несплату орендної плати протягом певного періоду. Указали на пріоритетність застосування імперативної норми Закону (частини другої статті 24 Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ) над нормами загального закону (частина друга статті 651 ЦК України).
25. Згідно із частиною другою статті 24 Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.