ОКРЕМА ДУМКА
суддів Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Шевцової Н. В.
щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19-ц (провадження № 14-49цс22)
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" (далі - СФГ "Рассвет", орендар) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки
за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.
У серпні 2019 року СФГ "Рассвет"звернулося до суду з позовною заявою до ОСОБА_1, в якій просило зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка).
На обґрунтування позову зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 05 травня 2004 року, зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. 05 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі, за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.
Договір оренди набрав чинності "у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року" згідно зі статтею 18 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди. Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років "починаючи з моменту реєстрації цього договору". Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.
У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки в невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою в цьому був лише орендар. Оскільки орендодавець чинить орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою, він на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить їх усунути в судовому порядку.
22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою, у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 04 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.
Зазначав, що орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності. 05 січня 2011 року сторони уклали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року. У "липні - серпні" 2017 року на звернення орендодавця про подальше "розірвання" договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові в користуванні земельною ділянкою. У справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця на додатковій угоді виконала інша особа. Тому додаткова угода є "нечинною", бо орендодавець не вияв волі на її укладення.
Договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору. Орендар 31 березня 2014 року зареєстрував оренду строком на 7 років. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору, тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору. Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.
25 червня 2020 року Саратський районний суд Одеської області ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив, зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди в користуванні земельною ділянкою; стягнув з орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди. У розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений з усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій стосовно договорів та орендної плати не має.
До 01 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинність після його державної реєстрації (стаття 18). З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року № 1878-VI. Згідно із цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів зі статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону".
Зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити.
Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо в законі є вимога про державну реєстрацію договору як умова набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами в законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 04 квітня 2014 року. Відтак цей договір є чинним, а строк його дії (7 років) спливає 31 березня 2021 року.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації.
Орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України. Орендодавець зобов`язанийне вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV). Орендодавець не виконав вимог закону й умов договору оренди, бо до закінчення строку дії останнього починаючи з липня 2019 року приступив до самостійного використання земельної ділянки.
19 травня 2021 року постановою Одеського апеляційного суду залишено без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року.
09 червня 2021 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця.
Касаційна скарга мотивована тим, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки не підміняє державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. На момент звернення до суду з позовом земельна ділянка була у фактичному користуванні орендодавця. Орендар обрав неналежний спосіб захисту права. Згідно із частиною другою статті 27 Закону № 161-XIV належним способом захисту прав орендаря є витребування земельної ділянки.
01 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, про те, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 01 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. А також для відступу від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого в постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду додатково послалася на наявність у справі виключної правової проблеми, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень. Ця проблема пов`язана з отриманням відповідей на такі питання: а) чи допускає цивільне законодавство у зобов`язальних правовідносинах таку поведінку їх учасників, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці і проявляється у тому, що поведінка однієї сторони не відповідає її попереднім заявам або поведінці за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається; б) як суд має кваліфікувати поведінку сторони зобов`язального правовідношення, коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність цього договору або про те, що він не укладений; в) якщо поведінка сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони його належно виконували протягом тривалого часу), то чи не є зловживанням цивільним правом наступні вимоги, засновані на твердженні про його недійсність або неукладеність; г) чи має суд, оцінюючи добросовісність дій сторони правочину, враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть означати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність правочину).
29 листопада 2023 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року: скасовано в частині задоволення позову СФГ "Рассвет" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою й ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні цієї вимоги; змінено щодо відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 у мотивувальних частинах, виклавши їх у редакції цієї постанови; у решті залишено без змін.
Постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не встановили, що орендодавець чинив орендарю перешкоди в користуванні земельною ділянкою після 2019 року. Зазначили лише про те, що власник земельної ділянки "приступив до самостійного використання земельної ділянки" у липні 2019 року.
Твердження орендаря, що перешкоди для нього полягали у тому, що орендодавець самовільно її зорав і повідомив, що самостійно оброблятиме, а також припущення, що саме орендодавець, як зацікавлена особа, вивіз солому орендаря, суди не підтвердили.
З огляду на викладене за відсутності наданих орендарем доказів перешкод йому у користуванні земельною ділянкою у задоволенні вимоги зобов`язати орендодавця не чинити орендареві такі перешкоди слід відмовити незалежно від оцінки договору станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав. Це вирішення спору за вказаною вимогою орендаря не вирішує спір сторін щодо визнання наявності / відсутності права оренди, як і не впливає на вирішення справи за вимогою орендодавця про визнання договору оренди та додаткової угоди до нього недійсними.
Велика Палата Верховного Суду погодилася з відмовою в задоволенні позову орендодавця, але з інших мотивів. Зазначила, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 152)). Тому належним способом захисту прав орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.14)). З огляду на вказане суди попередніх інстанцій правильно відмовили в задоволенні позову орендодавця, хоч і з інших мотивів.
В ухвалі від 21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звернув увагу на наявність виключної правової проблеми, що полягає в необхідності формування єдиної правозастосовної практики у спорах щодо визначення моменту укладення та набрання чинності договором оренди землі, який сторони відразу не зареєстрували, тривалий час належно виконували, а після зміни правового регулювання зареєстрували право оренди, а також на необхідність відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованих у постановахвід 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 та від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.
Велика Палата Верховного Суду не вирішила виключної правової проблеми та питання про відступ від висновку, який вона сформулювала в подібних правовідносинах, з огляду на обставини справи.
Не погоджуємося з висновками Великої Палати Верховного Суду, тому відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) висловлюємо окрему думку.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що від оцінки договору оренди станом на 2019 рік як укладеного і такого, що набрав чинності, чи неукладеного і відповідно такого, що чинності не набрав, не залежить вирішення спору між сторонами.
З таким висновком погодитися не можна.