Постанова
Іменем України
29 листопада 2023 року
м. Київ
Справа № 513/879/19
Провадження № 14-49цс22
Велика Палата Верховного Суду у складі
судді-доповідача Гудими Д. А.,
суддів Банаська О. О., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Ткача І. В., Уркевича В. Ю., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.
розглянула справу за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" (далі - орендар, фермерське господарство) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та
за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки
за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Вступ
1. У 2011 році власник земельної ділянки та селянське (фермерське) господарство підписали договір оренди цієї ділянки строком на 7 років. Тоді ж орендодавець передав її орендареві, а той прийняв і розпочав оплатне користування нею. Однак орендар згідно з вимогами чинного на той час законодавства й умовами цього договору не зареєстрував останній. А після запровадження з 1 січня 2013 року правил щодо державної реєстрації прав зареєстрував у 2014 році право оренди. Тому вважав, що договір оренди землі діє до 2021 року. Тоді як орендодавець був переконаним, що строк дії договору спливає у 2018 році.
2. У середині 2017 року у сторін зав`язався конфлікт: орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їхнього завершення у 2018 році, але довідався від орендаря, що відповідний договір продовжений ще на 10 років згідно з додатковою угодою 2016 року. Орендодавець був переконаний, що таку угоду не підписував.
3. Улітку 2019 року орендар подав позов про усунення перешкод, які, на його думку, чинив орендодавець у користуванні земельною ділянкою, а саме: самовільно її того року зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме; вивіз із неї у невідомому напрямку солому, яка належала орендареві. Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/879/19.
4. Кількома місяцями пізніше орендодавець в іншому позові просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію у 2014 році права оренди земельної ділянки. Вважав, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрованим згідно з його умовами та законодавством, чинним до 1 січня 2013 року. Тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди. А на додаткову угоду 2016 року орендодавець згоди не надавав, бо не підписував її (його підпис підробили). Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/1230/19, але надалі об`єднав її в одне провадження зі справою № 513/879/19.
5. Важливо, що у 2018 році орендодавець подав також позов про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди 2016 року, а також про зобов`язання голови, членів селянського (фермерського) господарства-орендаря та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні його земельною ділянкою. За цим позовом суд відкрив провадження у справі № 513/488/18 (її розгляд зупинений до вирішення справи за двома іншими позовами). У ній експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що від імені орендодавця підпис на додатковій угоді 2016 року виконала інша особа.
6. Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря та відмовили у задоволенні позову орендодавця. Констатували, що підписаний у 2011 році договір оренди землі набрав чинності після державної реєстрації права оренди у 2014 році та діє до 2021 року. На думку судів, орендодавець визнав укладення цього договору, бо підписав його, отримував орендну плату, не заперечував тривалий час проти користування орендарем земельною ділянкою та погодив умови додаткової угоди 2016 року про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди землі. Оскільки орендодавець розпочав господарювати на земельній ділянці до закінчення цього строку, суди вважали, що вимога орендаря про усунення перешкод у користуванні нею є обґрунтованою.
7. Із судовими рішеннями не погодився орендодавець. Подав касаційну скаргу. Наполягав, зокрема, на тому, що немає суперечливої поведінки у його діях з прийняття оплати за користування орендарем земельною ділянкою та подальшими твердженнями про те, що договір оренди землі не був укладений за відсутності його державної реєстрації. Таку оплату орендар розцінював як плату за фактичне використання його майна, а не як орендну. Крім того, на переконання орендаря, заборона суперечливої поведінки стосується лише укладених договорів, а незареєстрований до 1 січня 2013 року договір оренди землі є неукладеним.
8. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу орендодавця на рішення судів обох інстанцій, звернула увагу на те, що (а) вимога зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами; (б) беручи до уваги обставини справи, питання про визнання відсутнім права оренди не можна вирішувати за вимогою про визнання протиправним і скасування рішення 2014 року про державну реєстрацію цього права на підставі договору оренди 2011 року. З огляду на вказане скасувала судові рішення у частині задоволення вимоги орендаря, ухвалила нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а також погодилася з відмовою у задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.
(2) Зміст позовних заяв орендаря й орендодавця
9. 9 серпня 2019 року орендар звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендаря), у якій просив зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка). Мотивував позов так:
9.1. Орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 5 травня 2004 року (далі - державний акт на право власності), зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
9.2. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі (далі - договір оренди), за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.
9.3. Договір оренди набрав чинності "у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року" згідно зі статтею 18 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року.
9.4. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода). Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років, "починаючи з моменту реєстрації цього договору".
9.5. Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.
9.6. У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою у цьому був лише орендар.
9.7. Останній після вказаних дій орендодавця звернувся до Саратського відділення поліції Білгород-Дністровського ВП ГУНП в Одеській області із заявою про вчинення орендодавцем злочину, передбаченого статтею 190 Кримінального кодексу України (шахрайство) через заволодіння шляхом обману земельною ділянкою.
9.8. Оскільки орендодавець чинив орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, останній на підставі частини другої статті 27 Закону № 161-XIV) та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просив їх усунути у судовому порядку.
10. 22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендодавця), у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 4 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (далі - рішення про державну реєстрацію права оренди). Мотивував позов так:
10.1. Орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності.
10.2. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року.
10.3. У "липні - серпні" 2017 року на звернення орендодавця про подальше "розірвання" договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні земельною ділянкою. У тій справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця на додатковій угоді виконала інша особа. Тому додаткова угода є "нечинною", бо орендодавець не вияв волі на її укладення.
10.4. Договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору.
10.5. Орендар 31 березня 2014 року "зареєстрував договір" оренди строком на 7 років на підставі рішення державного реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605. Це підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8).
10.6. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років (т. 1, а. с. 13).
10.7. Порушення прав орендодавця є триваючим, оскільки матиме місце весь час до спливу "строку дії договору".
10.8. 14 листопада 2019 року Відділ у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області надав на адвокатський запит відповідь № 29-15-0.390-503/119-19. Повідомив, що у нього відсутня інформація про державну реєстрацію договору оренди.
10.9. Проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору. Тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору (див. висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладений у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15-ц). Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди.
10.10. Спір треба розглядати за правилами цивільного судочинства (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постановах від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 і від 18 квітня 2018 року у справі № 804/1001/16).
(3) Зміст рішень суду першої інстанції
11. 29 серпня 2019 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/879/19 за позовом орендаря.
12. 29 листопада 2019 року той самий суд постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/1230/19 за позовом орендодавця.
13. 11 березня 2020 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою замінив третю особу з Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на Головне управління Держгеокадастру в Одеській області; на підставі статті 188 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) об`єднав в одне провадження у справі № 513/879/19 цю справу за позовом орендаря до орендодавця та справу № 513/1230/19 за позовом орендодавця до орендаря.
14. 25 червня 2020 року той самий суд ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив (зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою); стягнув із орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця. Мотивував рішення так:
14.1. Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди.
14.2. У розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений із усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій щодо "договорів та орендної плати" не має (т. 2, а. с. 107-111).
14.3. До 1 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18). 1 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року № 1878-VI (далі - Закон № 1878-VI). Згідно з цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів у статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону".
14.4. Зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити.
14.5. Згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо у законі є вимога про державну реєстрацію договору як умову набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами у законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента.
14.6. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди землі є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в ньому інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
14.7. Орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8). Тому цей договір є чинним, а строк його дії (7 років) спливає 31 березня 2021 року.
14.8. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років (т. 1, а. с. 13).
14.9. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності через відсутність його державної реєстрації.
14.10. Орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України.
14.11. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV).
14.12. Орендодавець не виконав вимог закону й умов договору оренди, бо до закінчення строку дії останнього, починаючи з липня 2019 року, "приступив до самостійного використання земельної ділянки".
(4) Зміст рішення суду апеляційної інстанції
15. 19 травня 2021 року Одеський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року. Мотивував постанову так:
15.1. Орендар 31 березня 2014 року "зареєстрував договір" оренди строком на 7 років на підставі рішення державного реєстратора від 4 квітня 2014 року № 12167605. Це підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 19993385 від 4 квітня 2014 року (т. 2, а. с. 8).
15.2. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованим 29 грудня 2016 року № 77504002, зареєстровано право оренди строком на 10 років за договором оренди (т. 1, а. с. 13).
15.3. Суд першої інстанції правильно встановив, що орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, коли, починаючи з липня 2019 року, "приступив до самостійного використання земельної ділянки". Тому цей суд обґрунтовано вважав, що вимоги орендаря про усунення орендодавцем перешкод у користуванні земельною ділянкою ґрунтуються на законі, на відміну від вимог орендодавця, у задоволенні яких треба відмовити.
15.4. Необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що він не підписав додаткову угоду, бо, отримуючи орендну плату у розмірі, встановленому у додатковій угоді, орендодавець погодив умови про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди.
15.5. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі зазначеної доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці, за умови, що інша сторона, діючи собі на шкоду, розумно покладається на них (висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17).
15.6. Доводи орендодавця, які аналогічні тим, що він навів в апеляційній скарзі, оцінив суд першої інстанції на підставі всіх обставин справи. Така оцінка ґрунтується на вимогах чинного законодавства.
(5) Зміст вимог касаційної скарги
16. 9 червня 2021 року орендодавець подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Стверджував про порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Просив скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця.
(6) Зміст ухвал суду касаційної інстанції
17. 30 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою відкрив касаційне провадження та задовольнив клопотання орендодавця про зупинення виконання оскаржених судових рішень до закінчення їх перегляду у касаційному порядку. Зазначив, що орендодавець у касаційній скарзі звернув увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 і від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, а також вказав на помилкове застосування апеляційним судом висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульованого у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17.
18. 1 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував так:
18.1. Необхідно відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц. Згідно з цим висновком проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 1 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. Також треба відступити від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц. Мотивував необхідність відступу так:
18.1.1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (стаття 792 ЦК України).
18.1.2. Частина четверта статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) на час підписання договору оренди передбачала, що передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Стаття 125 цього кодексу визначала, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а згідно з частиною п`ятою статті 126 ЗК України у відповідній редакції право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
18.1.3. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України у редакції, чинній на час підписання договору оренди).
18.1.4. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Згідно зі статтею 18 цього Закону у відповідній редакції договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
18.1.5. Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пунктом 42 договору оренди останній набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, момент набрання чинності цього договору сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Така умова зазначеного договору відповідає статті 18 Закону № 161-XIV.
18.1.6. 1 січня 2013 року набрав чинності Закон № 1878-VI. Згідно з цим законом із тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключили положення про державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Тому з 1 січня 2013 року орендар не міг зареєструвати договір оренди, і 31 березня 2014 року відповідно до закону, що діяв на той час, зареєстрував не договір оренди, а право оренди земельної ділянки на підставі цього договору.
18.1.7. Суди першої й апеляційної інстанцій вважали, що з огляду на вказані зміни до законодавства слід ототожнити державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди. Державна реєстрація права оренди є достатньою умовою виконання орендарем вимоги про державну реєстрацію договору оренди. Оскільки момент укладення договору оренди та набрання ним чинності збігаються, то його слід вважати укладеним 31 березня 2014 року після державної реєстрації права оренди, а не 5 січня 2011 року, коли сторони його підписали.
18.1.8. З огляду на протилежний висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, у справі № 513/879/19 слід дати відповідь на питання, чи є договір оренди неукладеним, коли сторони його одразу не зареєстрували, а після зміни правового регулювання орендар зареєстрував право оренди.
18.2. У справі є виключна правова проблема, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, а також для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень. Ця проблема пов`язана з отриманням відповідей на такі питання: (а) чи допускає цивільне законодавство у зобов`язальних правовідносинах таку поведінку їх учасників, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці і проявляється у тому, що поведінка однієї сторони не відповідає її попереднім заявам або поведінці за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається? (б) як суд має кваліфікувати поведінку сторони зобов`язального правовідношення, коли одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність цього договору або про те, що він неукладений? (в) якщо поведінка сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони його належно виконували протягом тривалого часу), то чи не є зловживанням цивільним правом наступні вимоги, засновані на твердженні про його недійсність або неукладеність? (г) чи має суд, оцінюючи добросовісність дій сторони правочину, враховувати не лише сам факт виконання договору, але й волю сторін на таке виконання та досягнення відповідних їй юридичних наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов договору, ділове листування щодо договору можуть означати наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність правочину)? Мотивував наявність виключної правової проблеми так:
18.2.1. Дії орендодавця щодо заперечення права оренди та перешкоджання у здійсненні орендарем відповідних повноважень є недобросовісними. Укладаючи договір оренди, сторони у пункті 42 узгодили, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Сторони не розподілили обов`язок зареєструвати договір. Одночасно з укладенням договору оренди орендодавець за актом приймання-передачі передав земельну ділянку орендареві. Після скасування законодавчої вимоги про необхідність державної реєстрації договору та введення вимоги реєструвати право оренди орендар 31 березня 2014 року відповідне право зареєстрував. У 2011 - 2017 роках сторони належно виконували умови договору оренди, що не пройшов державну реєстрацію: орендодавець обробляв земельну ділянку, вносив орендну плату у грошовій і натуральній формах, а орендар цю плату отримував. Тому подальша поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці, сформованій за 6 років з моменту підписання договору оренди. Волевиявлення сторін відповідало меті такого договору. Орендар розумно покладався (розраховував) на виконання орендодавцем умов договору оренди та користування земельною ділянкою згідно з цими умовами, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану. Стверджуючи про "недійсність (неукладеність)" договору оренди, орендодавець діє недобросовісно та порушує права орендаря.
18.2.2. Неоднаковий підхід Верховного Суду до вирішення аналогічних справ за подібних правовідносин не дає змоги забезпечити розумну передбачуваність судових рішень.
18.2.3. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (пункт 6 частини першої статті 3, частини друга та третя статті 13 ЦК України).
18.2.4. Конституційний Суд України у рішенні від 28 квітня 2021 року № 2-р(ІІ)/2021 зауважив, що словосполучення "а також зловживання правом в інших формах", передбачене у частині третій статті 13 ЦК України, слід тлумачити та застосовувати не відокремлено від інших приписів права, а в їх посутньому взаємозв`язку з приписами цього кодексу, насамперед із тими, які є у його статтях 3, 12 і 13. Тому, на думку Конституційного Суду України, учасник цивільних відносин у разі потреби за допомогою відповідної консультації зможе розумно передбачити, які його дії надалі можна буде кваліфікувати як недобросовісні та такі, що порушують межі здійснення цивільних прав, зокрема у формі зловживання правом, та якими можуть бути юридичні наслідки таких дій (абзац другий пункту 3.6 мотивувальної частини рішення). Приписи частини третьої статті 13 і частини третьої статті 16 ЦК України встановлюють для учасників цивільних відносин заборону порушувати межі здійснення цивільних прав, а також дають суду можливість відмовити у захисті цивільного права в разі порушення особою вимог частин другої - п`ятої статті 13 ЦК України. Тобто у цих приписах є вказівка на юридичні наслідки дій особи, які не можна кваліфікувати як умови, підстави або міри цивільно-правової відповідальності (абзац перший пункту 8.2 мотивувальної частини рішення).
18.2.5. Одним зі способів захисту добросовісної сторони є принцип, згідно з яким особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування вимог, якщо її попередня поведінка підтверджує, що вона дотримує протилежної позиції (естопель).
18.2.6. Є такі критерії добросовісної поведінки: вона має бути очікуваною, характерною для інших учасників цивільних правовідносин за порівнянних обставин; поведінка учасника цивільно-правових відносин не повинна обмежувати право чи позбавляти права інших осіб та має враховувати права, законні інтереси іншої сторони правовідносин; поведінка сторони має бути законною, зокрема не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі; учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі через отримання необхідної інформації. Відповідність дій сукупно усім цим критеріям дозволить оцінити такі дії як добросовісні. В іншому разі є підстави стверджувати про недобросовісну поведінку та зловживання правом.
18.2.7. Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки. Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього стверджує про недійсність договору або його неукладеність. Якщо поведінка однієї сторони давала іншій підстави вважати, що договір є дійсним (сторони протягом тривалого часу належно його виконували), то наступні вимоги про його недійсність або неукладеність є зловживанням правом.