ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
05 грудня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/4125/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Іванов О.В.,
відповідача: Пилипчук І.І.,
третьої особи: не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023
та рішення Господарського суду міста Києва від 19.06.2023
у справі № 910/4125/23
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "СІА"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про розірвання договору оренди,
В С Т А Н О В И В:
Товариство з обмеженою відповідальністю "СІА" (далі - ТОВ "СІА") звернулося до суду з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 18.04.2017 за № 79, укладеного між ТОВ "СІА" та Київською міською радою, предметом оренди за яким є земельні ділянки: кадастровий номер 8000000000:63:018:0003 площею 7,1915 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0016 площею 0,1082 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0021 площею 0,0046 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0022 площею 0,1838 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0023 площею 0,0430 га, кадастровий номер 8000000000:63:018:0024 площею 0,0253 га, по вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок завершення будівництва на земельних ділянках багатоповерхових житлових будинків і паркінгу та передачі їх для утримання та експлуатаційного обслуговування, а також у зв`язку з тим, що фактичне користування земельними ділянками припинилося, позивач добровільно відмовився від права користування земельними ділянками, і відповідно право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташовані побудовані останнім об`єкти нерухомості, припиняється в силу закону. Однак, звернення позивача про дострокове розірвання спірного договору залишено відповідачем без відповіді, чим порушені його права.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.06.2023 (суддя Ковтун С.А.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 (колегія суддів у складі: Агрикова О.В. - головуючий, Мальченко А.О., Козир Т.П.), позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 18.04.2017 за №79, укладений між ТОВ "СІА" та Київською міською радою.
Судами обох інстанцій встановлено, що 20.12.2016 Київська міська рада ІІІ сесії VІІІ скликання за результатами розгляду проекту рішення "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "СІА" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва" на пленарному засіданні прийняла рішення за № 701/1705 про:
- затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ "СІА" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ №01005-000226366-014 від 17.11.2016, справа № Д-7908);
- передачу ТОВ "СІА", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельних ділянок площею 7,1915 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0003, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000356412016); площею 0,1082 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0016, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000386122016); площею 0,0046 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0021, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000386112016); площею 0,1838 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0022, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000386102016); площею 0,0430 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0023, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000386082016); площею 0,0253 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0024, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-8000386062016) - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва з земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з переходом права власності на майно (договори купівлі-продажу нерухомого майна від 19.12.2013 №№ 5525, 5526 та договір про поділ нерухомого майна від 19.12.2013 № 5524);
- розірвання договору на право тимчасового користування землею на умові оренди від 23.06.1999 № 63-5-00014 земельної ділянки площею 7,1915 га (кадастровий номер 8000000000:63:018:0003), укладеного між Київською міською радою та ВАТ "Галактон" для експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва, з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки з ТОВ "СІА".
В подальшому, 18.04.2017 Київська міська рада та ТОВ "СІА" уклали договір оренди земельних ділянок № 79, предметом якого є надання в оренду на 10 (десять) років земельних ділянок - кадастровий номер 8000000000:63:018:0003 площею 7,1915 га; кадастровий номер 5000000000:63:018:0016 площею 0,1082 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0021 площею 0,0046 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0022 площею 0,1838 га; кадастровий номер 5000000000:63:018:0023 площею 0,0430 га; кадастровий номер 8000000000:63:018:0024 площею 0,0253 га, що по вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва.
Відповідно до п. 11.4. договору він може бути розірваний, зокрема, за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, в порядку, встановленому законом.
Згідно з п. 3.1. договору його укладено на 10 (десять) років, відповідно даний договір діє до 18.04.2027.
Як зазначає позивач, за проектом будівництва передбачалось шість багатоквартирних будинків та один наземний паркінг, які були введені в експлуатацію та передані в обслуговування обслуговуючій компанії.
Позивачем долучено до матеріалів справи такі документи:
Будинок за № 1 (вул. Євгена Сверстюка, 6): акт готовності об`єкта до експлуатації від 01.02.2019; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №163191300770 від 10.05.2019; договір № 10/06-Г/О від 10.06.2019, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 10.06.2019;
Будинок за № 2 (вул. Євгена Сверстюка, 6-А): акт готовності об`єкта до експлуатації від 01.07.2019; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №163191900981 від 09.07.2019; договір № 10/07-19-Г/О-2 від 10.07.2019, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 10.07.2019;
Будинок за № 3 (вул. Євгена Сверстюка, 6-В): акт готовності об`єкта до експлуатації від 31.03.2020; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №163201201311 від 29.04.2020; договір № 25/05-2020-0/Г-3 від 25.05.2020, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 25 05.2020;
Будинок за № 4 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Г): акт готовності об`єкта до експлуатації від 03.11.2020; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №123201120662 від 20.11.2020; договір № б/н від 23.11.2020, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 23.11.2020;
Будинок за № 5 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Д): акт готовності об`єкта до експлуатації від 10.06.2021; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №123210610739 від 10.06.2021; договір № 30/06/21-5 від 30.06.2021, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 30.06.2021;
Будинок за № 6 (вул. Євгена Сверстюка, 6-Є): акт готовності об`єкта до експлуатації від 29.07.2021; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію серії ІУ №123210809737 від 17.08.2021; договір №25/08/21-0 від 25.08.2021, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування житлового будинку; акт приймання-передачі будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 25.08.2021;
Паркінг (вул. Євгена Сверстюка, 6-М): акт готовності об`єкта до експлуатації від 05.10.2021; сертифікат введення об`єкта в експлуатацію (витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва) серії ІУ №1232110555327 від 07.10.2021; договір №01/11/21-Г-О/П від 01.11.2021, укладений з ТОВ "Столичний комфорт" на утримання та технічне обслуговування паркінгу; акт приймання-передачі паркінгу для утримання та експлуатаційного обслуговування від 01.11.2021.
В подальшому, 13.02.2023 позивач звернувся до відповідача (листом №13-02/22-1, отриманий відповідачем 14.02.2023) та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (отриманий 20.02.2023) про дострокове припинення договору оренди на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі". Докази направлення та отримання даного листа також долучено до матеріалів справи.
Однак, як зазначає позивач, Київська міська рада відповідь на вказаний лист не надала.
Також відповідно до витягу з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 09.02.2023 у позивача відсутня заборгованість з орендних платежів. Наявне позитивне сальдо з орендної плати у розмірі 1 245 154, 59 грн.
Спір у даній справі на думку позивача виник у зв`язку з тим, що Київська міська рада безпідставно ухиляється від дострокового припинення спірного договору з позивачем, в той час коли таке право у позивача виникає з ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі".
Місцевий господарський суд задовольняючи позов встановив, що позивачем надано належні документи (акти приймання-передачі будинку/паркінгу для утримання та експлуатації), які свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадської забудови з об`єктами соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури на вул. Євгена Сверстюка (колишня вул. Марини Раскової), 4 у Дніпровському районі м. Києва та неможливість використання її позивачем, а тому оскільки відповідач ухиляється від дострокового припинення спірного договору наявні всі підстави для розірвання договору оренди землі за рішенням суду. Апеляційним судом також відхилено доводи відповідача щодо відсутності в матеріалах справи доказів підтвердження сплати позивачем орендних платежів, що свідчить про не доведеність добросовісності орендаря, оскільки в матеріалах справи наявний витяг з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами відповідно до якого, станом на 09.02.2023 у позивача відсутня заборгованість з орендних платежів.
Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою для будівництва земельною ділянкою. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації. Крім цього, позивачем не доведено факт добросовісності виконання зобов`язання щодо розміру відсоткової ставки сплати орендних платежів, оскільки належним підтвердженням щодо розміру орендних платежів є податкова декларація, яка в матеріалах справи відсутня. Відтак судами в порушення ст. 74 ГПК України застосовано ч.2 ст.19 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин. Також договором оренди від 18.04.2017 сторони погодили підпункт 4.15. пункту 4, а саме: "У випадку відчуження об`єкта нерухомого майна, що належало орендарю та розташоване на земельних ділянках, орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку переходу або припинення права оренди земельних ділянок". Судом першої та апеляційної інстанцій проігноровано доводи Київської міської ради, що позивач не припинив користування землею, оскільки відповідно до умов договорів на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування товариство іменується як "Замовник", а Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" - "Виконавець". Також судами не досліджено та не надано оцінки умовам договорів на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлових будинків (п.п. 2.2.1-2.2.3, 2.3.27) в системному зв`язку з Законом України "Про житлово-комунальні послуги" щодо права позивача на контроль виконання, зміну та припинення вказаних договорів, що мало наслідком застосування судом ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (п.1 ч. 3 ст. 310 ГПК України), не досліджено та не надано оцінки виконання позивачем договору оренди земельної ділянки (п.п. 4.2) щодо розміру орендної плати після введення об`єктів в експлуатацію, що мало наслідком застосування судом ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (п.1 ч.3 ст. 310 ГПК України).
Скаржником умотивовано подання касаційної скарги на підставі п.п. 1, 3, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - судами застосовано ст. 19 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 (п.6.8), від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 (п.6.8) щодо того, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою для будівництва земельною ділянкою. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації. Щодо п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, то відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах: застосування ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" до правовідносин, що склались в розрізі добросовісного виконання умов договору орендарем земельної ділянки - розмір орендних платежів. Щодо п. 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, то судами не досліджено та не надано оцінки виконання позивачем Договору оренди земельної ділянки (п.п. 4.2) щодо розміру орендної плати після введення об`єктів в експлуатацію та оцінки умовам договорів на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлових будинків (п.п. 2.2.1-2.2.3, 2.3.27) в системному зв`язку з Законом України "Про житлово-комунальні послуги" щодо права позивача на контроль виконання, зміну та припинення вказаних договорів, що мало наслідком застосування судом ст. 19 Закону України "Про оренду землі" (п.1 ч. 3 ст. 310 Г11К України).
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.11.2023 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п.п. 1, 3, 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 05.12.2023 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 27.11.2023.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 16.11.2023 від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить залишити її без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, посилаючись на правильність викладених у них висновків та помилковість доводів скаржника.
Також до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 04.12.2023 від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання про відкладення справи, мотивоване тим, що представники третьої особи будуть перебувати у інших судових засіданнях, що унеможливить їх прибуття для розгляду касаційної скарги у справі № 910/4125/23.
Розглянувши вказане клопотання колегія суддів дійшла висновку про відмову у його задоволенні, оскільки відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. До того ж Верховний Суд, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, і третя особа протягом строку з дати відкриття касаційного провадження та по дату судового засідання не була позбавлена можливості надавати Суду відповідні пояснення стосовно вимог касаційних скарг. До того ж явка представника не була визнано судом обов`язковою.
Переглянувши постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.