ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 листопада 2023 року
м. Київ
cправа № 902/452/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К,
за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сімейного фермерського господарства "АКРА-2" в особі фізичної особи-підприємця Довгалюка Валентина Володимировича
на рішення Господарського суду Вінницької області від 11.07.2023 (суддя Матвійчук В. В.)
і постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 (головуючий суддя Олексюк Г. Є., судді Гудак А. В., Мельник О. В.)
у справі № 902/452/23
за позовом Сімейного фермерського господарства "АКРА-2" в особі фізичної особи-підприємця Довгалюка Валентина Володимировича
до Козятинської міської ради
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,
(у судовому засіданні взяв участь представник позивача - Спесивцев В. В.)
ВСТУП
1. Позивач (орендар) і відповідач (орендодавець) уклали договір оренди землі.
2. Перед закінченням строку дії цього договору позивач звернувся до відповідача із заявою про його поновлення на змінених умовах.
3. Відповідач не погодив поновлення договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, висловивши як власник земельної ділянки відповідне волевиявлення у прийнятому рішенні.
4. Суди першої та апеляційної інстанції, відповідаючи на ключове питання у цій справі щодо наявності або відсутності підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, прийшли до висновку про необхідність відмови в позові.
5. За результатом розгляду касаційної скарги, поданої орендарем, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, про що детально викладено нижче.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
6. Сімейне фермерське господарство "АКРА-2" в особі фізичної особи - підприємця Довгалюка Валентина Володимировича (далі - позивач, СФГ "АКРА-2" в особі ФОП Довгалюка В. В.) звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Козятинської міської ради (далі - відповідач, Рада), в якому просило суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення Ради від 23.09.2022 № 948-VІІІ "Про скористання правом відмови від поновлення договору оренди № 92 від 22.02.2016, укладеного із гр. ОСОБА_1";
- визнати укладеною між відповідачем та позивачем додаткову угоду до договору оренди землі від 22.02.2016 № 92 на строк 10 років на тих самих умовах, в редакції, викладеній у позові.
7. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався порядку, встановленого частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції чинній на момент укладення договору оренди землі від 22.02.2016 № 92, щодо звернення до відповідача, до закінчення строку дії договору з метою реалізації переважного права на його поновлення, із відповідною заявою та проєктом додаткової угоди.
8. Проте, оскільки додаткова угода між сторонами укладена не була з мотивів відмови Ради, які позивач вважає необґрунтованими та протиправними, наведене є підставою для визнання укладеною такої додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на строк 10 років на тих самих умовах в редакції позивача та скасування спірного рішення відповідача у зв`язку з його протиправністю та необґрунтованістю.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
9. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 11.07.2023 в задоволенні позовних вимог відмовлено.
10. Судове рішення мотивоване тим, що відповідач, відмовляючи у продовженні дії договору оренди, скористався повноваженнями власника земельної ділянки, а тому, зважаючи на зміст позовних вимог, обставини, встановлені під час розгляду справи, відсутні правові підстави для задоволення позову в частині вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору.
11. Вирішуючи спір в частині позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення Ради від 23.09.2022 № 948-VIII, місцевий господарський суд виходив з того, що сам по собі такий спосіб захисту як визнання укладеним договору оренди землі на запропонованих позивачем умовах, не потребує вжиття додаткових способів захисту, а відтак скасування спірного рішення відповідача є неналежним способом захисту, що є самостійною підставою для відмови в позові.
12. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 змінено мотивувальну частину рішення суду першої інстанції від 11.07.2023 в редакції цієї постанови.
13. Мотивуючи постанову, апеляційний суд дійшов висновку, що обраний позивачем засіб захисту щодо скасування рішення Ради від 23.09.2022 № 948-VІІІ є належним та ефективним способом захисту прав, у зв`язку з чим суд першої інстанції неправомірно відмовив в задоволенні позову в частині визнання незаконним рішення Ради з підстав неналежності способу захисту.
14. Водночас, переглянувши справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про непорушення переважного права позивача у цій справі на поновлення договору оренди землі на змінених умовах з огляду на відсутність волевиявлення орендодавця за наявності відповідних заперечень останнього щодо поновлення договору оренди землі на запропонованих орендарем умовах.
Касаційна скарга
15. Не погодившись із прийнятими рішеннями, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
16. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статей 32, 33 Закону України "Про оренду землі", статті 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), та без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 29.03.2023 у справі № 917/115/21, від 23.08.2023 у справі № 910/605/20, від 25.10.2022 у справі № 904/947/21, від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, від 10.04.2019 у справі № 275/82/18, у справі № 132/2305/21 (скаржник не зазначає дати судового рішення, водночас відповідно до даних Єдиного державного реєстру судових рішень у цій справі Верховним Судом прийнято ухвалу від 20.09.2022 про закриття касаційного провадження у справі).
17. На переконання скаржника, судами не було враховано того, що законодавець поклав обов`язок щодо перевірки законності додаткової угоди та узгодження її істотних умов саме на орендодавця.
18. Скаржник наголошує, що у спірному випадку орендодавцем відмовлено в укладенні додаткової угоди з необґрунтованих та непередбачених законом підстав, що є підставою для скасування відповідного рішення орендодавця та не позбавляє орендаря земельної ділянки на захист свого переважного права в судовому порядку.
Позиція інших учасників справи
19. Інший учасник справи не надав відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
20. 22.02.2016 між Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області (орендодавець) та громадянином ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 92, згідно з яким орендодавець відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 20.02.2015 № 2-615/15-15-СГ "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, на території Пиковецької сільської ради (за межами населеного пункту) Козятинського району Вінницької області.
21. Відповідно до пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 7,0374 га, рілля. Кадастровий номер: 0521486000:03:002:0226.
22. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 286 510,00 грн (пункт 5 договору).
23. Договір укладено на 7 (сім) років з моменту укладання. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дата закінчення терміну договору 21.02.2023.
24. Пунктом 14 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства.
25. Договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди (пункт 44 договору).
26. Державну реєстрацію права оренда за договором проведено 25.03.2016 за індексним номером 28935282, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.04.2016 № 56948347.
27. 15.02.2023 ОСОБА_1 одноосібно створено СФГ "Акра-2" без статусу юридичної особи на підставі поданої ним декларації.
28. Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 15.02.2023 зареєстровано відповідні зміни до відомостей про ФОП Довгалюка В. В.
29. 05.09.2022 Радою отримано заяву ОСОБА_1 від 05.09.2022, в якій останній просив поновити договір оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства на 10 років.
30. За результатами розгляду такої заяви Радою прийнято рішення від 23.09.2022 № 948-VІІІ "Про скористання правом відмови від поновлення договору оренди № 92 від 22.02.2016, укладеного із гр. ОСОБА_1 ".
31. Листом від 30.09.2022 № 1689/22 відповідач повідомив позивача про прийняття даного рішення.
32. 21.12.2022 ОСОБА_1 повторно звернувся до Ради із заявою, в якій просив продовжити договір оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства на 10 років. Додатком до заяви долучено додаткову угоду до договору оренди від 22.02.2016 № 92 та копію даного договору.
33. У відповідь на вказане звернення позивача, Рада листом від 18.01.2023 № 99/23 повідомила останнього, що скористалась правом відмови і не бажає продовжувати договір оренди землі.
34. 17.02.2023 Радою прийнято рішення № 1098-VIIІ, яким припинено право користування земельною ділянкою ОСОБА_1 та внесено відомості про припинення договору до державного реєстру речових прав.
35. Рішенням Ради від 17.02.2023 № 1121-VІІІ земельна ділянка, що є об`єктом спірного договору включена до переліку земельних ділянок комунальної власності, які підлягають продажу або наданню в оренду на земельних торгах.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції
36. Згідно з частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
37. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Щодо суті касаційної скарги
38. Предметом даного позову є вимоги позивача про визнання протиправним та скасування рішення відповідача № 948-VІІІ від 23.09.2022 та визнання укладеною між відповідачем та позивачем додаткової угоди до договору оренди землі від 22.02.2016 № 92 на строк 10 років на тих самих умовах, в редакції позивача, наведеній у позові.
39. Визначаючи частини першу-п`яту статті 33 Закону України "Про оренду землі" підставою заявлених у цій справі вимог, позивач посилався на вчинення ним всіх передбачених договором дій щодо його продовження (пролонгації) за необґрунтованої відмови відповідача у поновленні такого договору.
40. Так, за змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
41. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі від 21.02.2016 № 92 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV.
42. 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.
43. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
44. Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
45. Згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на час укладення спірного договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
46. Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
47. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
48. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
49. Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
50. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
51. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.