ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 листопада 2023 року
м. Київ
cправа № 909/869/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н.О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Савчука В. Р. (адвокат),
відповідача - Баранишиної Л. В. (у порядку самопредставництва),
третіх осіб - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 (суддя Фанда О. М.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 (головуючий - Галушко Н. А., судді Желік М. Б., Орищин Г. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Слот-Інвест"
до Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях,
2) Міністерства аграрної політики та продовольства України
про визнання дій по відмові у погодженні здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна незаконними та зобов`язання вчинити дії.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У жовтні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Слот-Інвест" (далі - ТОВ "Слот-Інвест", Товариство, Орендар, позивач) звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Державного підприємства "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (далі - ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції", Підприємство, Балансоутримувач, відповідач), за участю третіх осіб: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі - РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, Орендодавець, третя особа-1), Міністерства аграрної політики та продовольства України (далі - Мінагрополітики України, Міністерство, третя особа-2), про: 1) визнання незаконною та скасування відмови ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" від 27.09.2022 у наданні ТОВ "Слот-Інвест" згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (далі - орендована будівля, об`єкт оренди), яке знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12 (далі - оспорювана відмова); 2) зобов`язання Підприємства надати Товариству згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди з посиланням на положення статей 759, 760, 778 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частин 1, 4- 6 статті 21 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", введеного в дію з 01.02.2020 (далі - Закон України № 157-ІХ), пунктів 153, 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок № 483).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що оспорювана відмова Балансоутримувача порушує законні права та інтереси Товариства як орендаря за договором оренди державного майна від 01.10.2021 № 22/21, укладеним між РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" та ТОВ "Слот-Інвест" (далі - договір оренди від 01.10.2021, договір № 22/21), оскільки унеможливлює належним чином використовувати орендовану будівлю за цільовим призначенням через незадовільний технічний стан її несучих конструкцій, що підтверджується технічним висновком від 05.10.2021, складеним на замовлення Орендаря експертом Босиком Л. В. Івано-Франківської філії Державним підприємством Українським державно науково-дослідним інститутом проектування міст "Діпромісто" ім. Ю. М. Білоконя (далі - Івано-Франківська філія ДП УДНДМП "Діпромісто").
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023, позов задоволено. Визнано незаконною та скасовано оспорювану відмову. Ухвалено Підприємству надати Товариству згоду на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 11, 15, 16, 759, 760, 778 ЦК України, 2, 21 Закону України № 157-ІХ, пунктів 2- 8 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 03.10.2006 № 1523, статей 4, 74, 76- 79, 86, 237, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з тих підстав, що, зважаючи на наявні в матеріалах справи акт візуального обстеження нерухомого майна або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності від 23.09.2021 (далі - акт візуального обстеження від 23.09.2021) і технічний висновок від 05.10.2021 (далі - технічний висновок від 05.10.2021), складений експертом Івано-Франківської філії ДП УДНДМП "Діпромісто" Босиком Л. В., стан орендованої Товариством будівлі потребував поліпшень, нездійснення яких унеможливлювало використання цього майна за цільовим призначенням та фактично робило би недосяжною мету оренди державного майна, тому оформлена листом Балансоутримувача від 27.09.2022 № 0210/2 відмова в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень нежитлової будівлі загальною площею 391,3 м2, розташованої за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12, є незаконною, такою, що суперечить умовам договору № 22/21, та порушує законні права позивача, які підлягають судовому захисту.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та закрити провадження в справі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що: 1) на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм частин 5, 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ та пункту 158 Порядку № 483 в подібних правовідносинах; 2) суди належним чином не дослідили зібрані в справі докази, зокрема, акт візуального обстеження від 23.09.2021, акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності від 01.10.2021 (далі - акт приймання-передачі від 01.10.2021), технічний висновок від 05.10.2021, локальний кошторис № 24-0-1-1 ремонтно-будівельних робіт (станом на 13.10.2021).
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. Позивач і треті особи не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.10.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.01.2023 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 у справі № 909/869/22 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 07.11.2023.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 23.09.2021 представники сторін підписали акт візуального обстеження нерухомого майна, зі змісту якого вбачається, що при візуальному обстеженні нежитлового двоповерхового адмінприміщення загальною площею 391,3 м2, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12, було виявлено таке: покрівля - протікає; стіни І-ІІ поверх - частково обшиті гіпсокартоном, наявні тріщини, є сліди відмокання; стіни ІІ-й поверх - є сліди відмокання; стеля І-й поверх - в задовільному стані; стеля ІІ-й поверх - є сліди відмокання; підлога ІІ-й поверх - є сліди відмокання та гниття; підлога І поверх - частково провалюється; вікна - стан задовільний; двері - стан задовільний; підвал - обсипаються стіни, обвалюється перекриття.
10. 01.10.2021 між РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (Орендодавець), ТОВ "Слот-Інвест" (Орендар) та ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" (Балансоутримувач) на підставі результатів аукціону, який відбувся 03.09.2021, укладено договір № 22/21, згідно з пунктами 2.1, 4.1 "Незмінюваних умов" якого Орендар вступає в строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна, який підписується між Орендарем і Балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.
11. В пунктах 5.1, 5.2, 6.1 "Незмінюваних умов" договору оренди від 01.10.2021 його сторони погодили, що Орендар, зокрема, має право здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення Орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону України № 157-ІХ та Порядку № 483. Порядок отримання Орендарем згоди Балансоутримувача та Орендодавця на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання орендарем згоди Орендодавця на зарахування витрат на проведення цих робіт за рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком № 483. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
12. Пунктами 7, 12.1 "Змінюваних умов" договору № 22/21 передбачено, що майно може бути використане Орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд Орендаря. Строк договору - 5 років з дати набрання чинності цим договором.
13. На виконання умов договору оренди від 01.10.2021 між Орендарем і Балансоутримувачем підписано акт приймання-передачі від 01.10.2021.
14. Після проведення візуального огляду за участю представників Балансоутримувача та Орендаря Товариство замовило в Івано-Франківській філії ДП УДНДМП "Діпромісто" виготовлення технічного висновку щодо технічного стану конструкцій орендованого ТОВ "Слот-Інвест" будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.
В технічному висновку від 05.10.2021 експертом Босиком Л. В. зазначено про незадовільний стан несучих конструкцій будинку в цілому та його значний фізичний та моральний знос, а також оцінено загальний технічний стан будинку як вкрай незадовільний (обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій в зв`язку з тривалою службою експлуатації - більше 80 років).
15. У зв`язку з наведеними обставинами ТОВ "Слот-Інвест" підготувало пакет документів і 23.10.2021 надіслало на адресу ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" та Мінагрополітики України клопотання до про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Галицька, 12.
У поданих клопотаннях позивач зазначив про відсутність у нього наміру звертатися з клопотанням про зарахування витрат на здійснення невід`ємних поліпшень в рахунок орендної плати та додав до вказаних клопотань усі необхідні документи, а саме: календарний графік виконання ремонтних робіт, оригінал технічного висновку щодо технічного стану конструкцій орендованої будівлі; оригінал проектних пропозицій.
16. 25.11.2021 Підприємство надіслало Товариству відповідь на клопотання від 21.10.2021, у якій повідомило, що з приводу порушеного ТОВ "Слот-Інвест" питання Балансоутримувач звернувся з листом до Мінагрополітики України як уповноваженого органу управління, вказавши, що після отримання відповіді Міністерства позивач буде поінформований додатково.
В зв`язку з неотриманням відповіді Балансоутримувача впродовж тривалого часу, Орендар звертався до третіх осіб із листами від 14.01.2022, від 04.04.2022, 24.06.2022, від 22.08.2022, в яких зазначав про неможливість використання орендованого майна в підприємницькій діяльності та про необхідність проведення невід`ємних поліпшень орендованої будівлі.
17. В жовтні 2022 року Товариство отримало від Підприємства лист-відмову від 27.09.2022 № 0210/2, в якому відповідач, посилаючись на акт візуального обстеження від 23.09.2021 та на факт підписання сторонами договору № 22/21 без зауважень, вказав, що стан об`єкта оренди не перешкоджає проведенню Орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди від 01.10.2021.
Позиція Верховного Суду
18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені у ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
19. Підприємство в поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме: якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
20. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про доведеність Товариством належними та допустимими доказами, а саме актом візуального обстеження від 23.09.2021 і технічним висновком від 05.10.2021 передбачених законом підстав для надання Балансоутримувачем згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованої будівлі в зв`язку з її незадовільним технічним станом, чим зумовлювалася неможливість використання об`єкта оренди за цільовим призначенням без їх здійснення, що в свою чергу свідчить про незаконність оспорюваної відмови, оформленої листом ДП "Державний центр сертифікації і експертизи сільськогосподарської продукції" від 27.09.2022 № 0210/2.
Щодо позовної вимоги про визнання незаконною та скасування оспорюваної відмови
21. Колегія суддів вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій в частині задоволення позовної вимоги про визнання незаконною та скасування оспорюваної відмови і водночас погоджується з доводами скаржника про відсутність на теперішній час висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм частин 5, 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ та пункту 158 Порядку № 483 в подібних правовідносинах з огляду на таке.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України
22. Зі змісту пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України вбачається, що зазначена норма спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
23. Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України № 157-ІХ орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
24. Пунктами 1, 2 частини 4 статті 21 Закону України № 157-ІХ визначено, що орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною 2 цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.
Таким чином, на відміну від орендодавця, який приймає рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна прогнозованою вартістю не менш як 25 відсотків від ринкової вартості об`єкта оренди, Закон України № 157-ІХ жодним чином не обмежує прав балансоутримувача на прийняття рішення про надання орендарю згоди чи про відмову в наданні згоди на здійснення поточного або капітального ремонту залежно від вартості запланованого ремонту в співвідношенні до ринкової вартості об`єкта оренди.
25. Згідно з частинами 5, 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ, на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування яких у подібних правовідносинах посилається скаржник на обґрунтування підстави касаційного оскарження, балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту. Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною 5 цієї статті.
26. Водночас пунктом 158 Порядку № 483, на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування якого в подібних правовідносинах також посилається скаржник на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбачено, що в разі якщо за розрахунками орендаря, який отримав майно за результатами проведення аукціону або конкурсу, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за винятком його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154- 156 цього Порядку, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності станом на будь-яку дату поточного року, орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень або про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень приймається відповідно до частин 4- 6 статті 21 Закону. Після отримання відповідного клопотання та до прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендодавцем та (або) балансоутримувачем здійснюється огляд приміщення та складається акт візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди.
27. Таким чином, положення статті 21 Закону України № 157-ІХ регулюють правовідносини щодо здійснення поліпшень і ремонту державного та комунального майна, переданого в оренду (схожий за змістом загальний висновок викладено в пункті 5.26 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.02.2022 у справі № 918/753/21).
28. В постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.05.2021 у справі № 918/977/20 (за позовом про визнання надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень) було викладено висновок у контексті застосування положення статті 21 Закону України № 157-ІХ у разі виникнення в сторін договору, укладеного під час дії Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна", спірних питань щодо виконання існуючих договорів та процедур отримання/надання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна.
Зокрема у вказаній постанові Верховний Суд зазначив, що законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів, які були укладені відповідно до приписів Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII. Разом з тим, інші дії, пов`язані з виконанням існуючих договорів (зокрема щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень), а також орендою державного та комунального майна з 01.02.2020 регулюються Законом України № 157-ІХ.
29. Разом з тим наслідки поліпшення наймачем речі, переданої в найм, визначено статтею 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Водночас статтею 776 ЦК України передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Листом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 № 7/7-401 надано відповідні роз`яснення та визначено, що капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
30. Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. При цьому положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо порівняно з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві, без зміни функціонального призначення речі.
Схожий висновок щодо необхідності чіткого розмежування відносин проведення поточного (капітального) ремонту та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, які є предметом окремого правового регулювання, викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.03.2018 у справі № 925/1554/15, від 07.06.2018 у справі № 924/678/17, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17 зі спорів про відшкодування орендарю вартості проведеного капітального ремонту або невід`ємних поліпшень нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності.
31. Зважаючи на викладене вище, колегія суддів частково погоджується з доводами скаржника про відсутність на теперішній час висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм частин 5, 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ та пункту 158 Порядку № 483 в подібних правовідносинах, проте, ураховуючи загально-цивілістичний та законодавчий підхід, спрямований на розмежування відносин виконання капітального ремонту та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, встановлені судами фактичні обставини відмови Балансоутримувача в задоволенні клопотання Орендаря про надання згоди на здійснення саме невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, а не його поточного чи капітального ремонту, та особливий (трьохсторонній) суб`єктний склад спірних орендних правовідносин, Верховний Суд вважає за необхідне сформулювати такий висновок щодо комплексного застосування положень частин 1, 4- 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ та пункту 158 Порядку № 483 в подібних правовідносинах:
"Виходячи з системного аналізу змісту положень частин 1, 4 статті 21 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", балансоутримувач може приймати як рішення про надання або відмову в наданні орендарю згоди на здійснення поточного чи капітального ремонту незалежно від вартості запланованого ремонту в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди, так і рішення про надання чи відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень прогнозованою вартістю менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Натомість орендодавець уповноважений приймати рішення про надання згоди або відмову в наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди у разі, якщо підтверджені висновком будівельної експертизи прогнозовані витрати орендаря становитимуть не менш як 25 % ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.
Таким чином, повноваження балансоутримувача та орендодавця законодавчо розмежовані залежно від виду виконуваних робіт (поточний, капітальний ремонт) та прогнозованої вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в співвідношенні з ринковою вартістю об`єкта оренди станом на будь-яку дату поточного року. При цьому, зважаючи на різну правову природу та призначення капітального ремонту і невід`ємних поліпшень орендованого майна, їх ототожнення суперечитиме нормам статей 776 та 778 ЦК України.
Водночас передбачений частинами 5, 6 статті 21 зазначеного Закону перелік підстав для прийняття балансоутримувачем або орендодавцем рішення про відмову в погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, до яких відносяться: 1) отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; 2) задовільний стан майна, який не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди; 3) можливість виконання поліпшень у межах обсягів поточного ремонту, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає.
Виходячи зі змісту пункту 158 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, норми його абзаців 1 і 2 з метою визначення порядку та підстав прийняття рішень щодо задоволення чи відмови в задоволенні клопотання орендаря про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна відсилають до положень частин 4- 6 статті 21 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", однак предметом регулювання абзацу 3 цього пункту є особливості підготовчої процедури прийняття рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема, прийняттю відповідного рішення обов`язково має передувати проведення орендодавцем або балансоутримувачем огляду приміщення зі складанням акта візуального обстеження об`єкта оренди, в якому зазначається опис стану об`єкта та до якого додаються фотографічні зображення об`єкта оренди, в зв`язку з чим вказаний акт може бути доказом на підтвердження актуального стану (задовільний/незадовільний) орендованого майна в період після звернення орендаря з відповідним клопотанням. При цьому наданий з метою здійснення візуального обстеження час обмежується періодом з дати отримання клопотання орендаря орендодавцем або балансоутримувачем до дня прийняття ними рішення за результатами розгляду відповідного клопотання".
32. За таких обставин колегія суддів погоджується з доводами скаржника в частині необхідності формування Верховним Судом висновків щодо питання комплексного застосування норм частин 1, 4- 6 статті 21 Закону України № 157-ІХ та пункту 158 Порядку № 483 в спірних правовідносинах з огляду на таке.