ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 листопада 2023 року
м. Київ
cправа № 922/2687/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Зуєва В. А., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача - Бенденжука Л. О. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
відповідача - Маловічко І. В. (самопредставництво),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 (колегія суддів: Шутенко І. А. - головуючий, Гребенюк Н. В., Слободін М. М.) і рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 (суддя Аріт К. В.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест"
про стягнення 2 439 542,27 грн та розірвання договору,
та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест"
до Харківської міської ради
про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" (далі - ТОВ "Род-Ник Інвест") про стягнення 2 439 542,27 грн, з яких 952 268,39 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,2472 га з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 на вул. Плитковій, 4 Б у м. Харкові (далі - земельна ділянка) відповідно до договору оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 за період з 23.06.2021 до 28.02.2022 1 487 273,88 грн неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 та про розірвання договору оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 (далі - договір оренди землі від 28.12.2019).
1.2. Позовна заява Харківської міської ради обґрунтована тим, що земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати. Оскільки земельна ділянка за період з 23.06.2021 дотепер використовується відповідачем без внесення орендної плати у встановленому розмірі, тому, на думку позивача, згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України Харківська міська рада має право припинити орендні правовідносини шляхом розірвання договору оренди землі від 28.12.2019. При цьому позивач вважав, що договір оренди землі від 28.12.2019 станом на дату подання цього позову є чинним, проте у зв`язку із порушенням відповідачем своїх обов`язків просить суд достроково його розірвати.
1.3. ТОВ "Род-Ник Інвест" звернулося до суду із зустрічним позовом у цій справі до Харківської міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки між Харківською міською радою та ТОВ "Род-Ник Інвест" строком на 5 років від дати винесення (набрання чинності) рішення у цій справі на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКСПОГАЗ" (далі - СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ").
1.4. Позовна заява ТОВ "Род-Ник Інвест" обґрунтована тим, що позивачу за зустрічним позовом належить на праві власності нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 56,5 м2 на підставі договору купівлі-продажу від 23.06.2021, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАЗТРОН-УКРАЇНА" (продавець) та ТОВ "Род-Ник Інвест" (покупець). Під час набуття права власності на цей об`єкт відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, як стверджував позивач за зустрічним позовом, право оренди земельної ділянки було зареєстровано за СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" на підставі договору оренди. На думку ТОВ "Род-Ник Інвест", закон пов`язує момент набуття права власності на нерухомість новим власником із моментом припинення землекористувачем права користування земельною ділянкою під нерухомістю, проте Харківською міською радою не внесено даних про припинення права користування за СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ". Позивач за зустрічним позовом наголошував, що первісний позивач своєю бездіяльністю перешкоджає здійсненню господарської діяльності ТОВ "Род-Ник-Інвест", оскільки ТОВ "Род-Ник-Інвест" зверталося до Харківської міської ради з вимогою надати в користування (оренду) земельну ділянку, проте договір не був укладений.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.04.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 у справі № 922/2687/22, в первісному позові Харківської міської ради відмовлено повністю, в зустрічному позові ТОВ "Род-Ник-Інвест" відмовлено повністю.
2.2. Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, зазначив, що у спірний період з 23.06.2021 до 28.02.2022 відповідач був власником нерухомого майна, проте матеріали справи не містять доказів про належне оформлення власником будівель права користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права. Суд першої інстанції зазначив, що оскільки в судовому порядку було розірвано договір оренди від 28.12.2019, укладений між Харківською міською радою та СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" (попереднім власником нерухомого майна), тому правова підстава для користування ТОВ "Род-Ник Інвест" земельною ділянкою припинена в установленому порядку. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, за висновком суду першої інстанції, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Враховуючи розірвання договору оренди, укладеного з попереднім власником, та відсутність укладеного договору з відповідачем, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що договірні відносини між сторонами відсутні, що унеможливлює стягнення з відповідача коштів за користування земельною ділянкою в розмірі орендної плати за договором. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зауважив, що, враховуючи відсутність договірних відносин між сторонами, є неможливим і застосування штрафних санкцій у вигляді неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди землі від 28.12.2019 та розірвання договору, який вже є розірваним за рішенням суду.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив із того, що земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній нерухомого майна - ТОВ "Род-Ник Інвест" у порядку, визначеному статтями 116, 124 Земельного кодексу України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Суд першої інстанції встановив, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що відповідач звертався до Харківської міської ради саме з метою укладення нового договору оренди та отримав від Харківської міської ради відмову від укладення договору. Суд першої інстанції зазначив, що Харківська міська рада не порушила права відповідача саме в частині відмови в укладенні договору оренди, тому зустрічний позов є таким, що поданий передчасно.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Харківська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 у справі № 922/2687/22 в частині відмови у задоволенні позовних вимог за первісним позовом та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради в повному обсязі, а саме:
- стягнути з ТОВ "Род-Ник-Інвест" на користь Харківської міської ради 952 268,39 грн заборгованість зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди від 28.12.2019 за період з 23.06.2021 до 28.02.2022;
- стягнути з ТОВ "Род-Ник-Інвест" на користь Харківської міської ради 1 487 273, 88 грн неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди від 28.12.2019;
- розірвати з ТОВ "Род-Ник-Інвест" договір оренди землі від 28.12.2019.
3.2. Харківська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування положень статей 73, 74, 79 Господарського процесуального кодексу України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2020 у справі 924/233/18, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц; висновків щодо застосування положень статті 7 Закону України "Про оренду землі", статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, викладених у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18, від 02.12.2020 у справі № 638/8597/18, від 30.06.2023 у справі № 127/18239/20, від 19.06.2023 у справі № 678/1127/21.
Харківська міська рада також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо наявності права оренди земельної ділянки, набутого особою відповідно до вимог статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", до розірвання в подальшому цього договору оренди землі з попереднім орендарем відповідно до вимог статті 653 Цивільного кодексу України.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Род-Ник-Інвест" просить відмовити в задоволенні касаційної скарги, рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 залишити без змін. ТОВ "Род-Ник-Інвест" вважає касаційну скаргу Харківської міської ради безпідставною та необґрунтованою, оскільки, на його думку, вона не містить обґрунтування щодо порушення або неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права. ТОВ "Род-Ник-Інвест" зазначає, що не є стороною договору оренди саме з вини Харківської міської ради, оскільки саме вона не замінила сторону в договорі оренди від 28.12.2019 та не уклала договір оренди з ТОВ "Род-Ник-Інвест" як власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці. ТОВ "Род-Ник-Інвест" також зауважує, що самостійно сплачує земельний податок за користування земельною ділянкою.
3.4. ТОВ "Род-Ник-Інвест" подало до Верховного Суду додаткові пояснення до відзиву на касаційну скаргу.
4. Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що Харківська міська рада відповідно до частини 2 статті 83 Земельного кодексу України провела комплекс заходів перевірки використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства.
4.2. На підставі рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 № 1904/19 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою та СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" укладено договір оренди землі від 28.12.2019, відповідно до якого СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" було надано у строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б.
4.3. Договір оренди укладено строком до 01.01.2025 (пункт 8 договору оренди землі від 28.12.2019)
4.4. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07.11.2022 № 314444558 право оренди земельної ділянки на вул. Плитковій, 4-Б з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 зареєстровано строком до 01.01.2025.
4.5. Суди попередніх інстанцій зазначили, що право приватної власності на стаціонарну АГЗС, що складається з нежитлової будівлі літ. "А-1" - виробничий будинок", навіс з резервуаром для зберігання пального літ. "Б" загальною площею 56,5 м2 за адресою: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б, було зареєстроване:
- з 23.08.2016 до 20.05.2021 - за СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" на підставі договору купівлі-продажу від 23.08.2016 № 1821;
- з 21.05.2021 до 22.06.2021 - за ТОВ "ГАЗТРОН-УКРАЇНА" на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 687;
- з 23.06.2021 до теперішнього часу - за ТОВ "Род-Ник Інвест" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1095.
4.6. Відповідно до пунктів 9, 10 договору оренди від 28.12.2019 орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 12 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої пунктом 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.
4.7. Відповідно до пункту 5 договору оренди землі від 28.12.2019 нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 8 276 503,00 грн.
4.8. Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджена технічна документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Відповідно до пункту 2 цього рішення нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
4.9. Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.06.2020 № 4310 на земельну ділянку на вул. Плитковій, 4-Б у м. Харкові загальною площею 2472 м2 з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12 393 949,00 грн.
4.10. Сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками за місцем розташування земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункт 11 договору оренди землі від 28.12.2019).
4.11. Згідно з підпунктами "б", "в" пункту 28 договору оренди землі від 28.12.2019 сторони визначили, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у строк та в розмірі, що встановлені цим договором; у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки вчиняти дії, передбачені пунктом 10 цього договору.
4.12. Відповідно до інформації, розміщеної на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 1996 рік - 1,703; 1997 рік - 1,059; 1998 рік - 1,006; 1999 рік - 1,127; 2000 рік - 1,182; 2001 рік - 1,02; 2005 рік - 1,035; 2007 рік - 1,028; 2008 рік - 1,152; 2009 рік - 1,059; 2010 рік - 1,0; 2011 рік - 1,0; 2012 рік - 1,0; 2013 рік - 1,0; 2014 рік - 1,249; 2015 рік - 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) та 1,2 для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження); 2016 рік - для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0, для земель несільськогосподарського призначення - 1,06; 2017 рік - 1.
4.13. Нормативна грошова оцінка земель за 2018, 2019, 2020 роки не індексувалася.
4.14. Суди попередніх інстанцій установили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням індексації, визначеної законодавством, у 2022 році становить 13 633 343,90 грн.
4.15. Відповідно до пункту 9 договору оренди землі від 28.12.2019 орендар повинен сплатити 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 487 273,88 грн у 2021 році або 123 939,49 грн на місяць та 1 636 001,27 грн у 2022 році або 136 333,44 грн на місяць.
4.16. Суди попередніх інстанцій зазначили, що рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі № 922/636/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021, розірвано договір оренди землі від 28.12.2019 (кадастровий номер земельної ділянки 6310138200:06:095:0001, вул. Плиткова, 4-Б, м. Харків, площа 0,2472 га) з СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ", стягнуто з СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" заборгованість з орендної плати за період з 28.12.2019 до 31.12.2020 у розмірі 452 544,25 грн.
4.17. Суди попередніх інстанцій установили, що 29.06.2021 ТОВ "Род-Ник Інвест" повідомило Харківську міську раду про перехід права власності на нерухоме майно (нежитлова будівля літ. "А-1") згідно з договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021, зареєстрованим в реєстрі за № 1095, тому просило укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 28.12.2019.
4.18. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 07.11.2022 № 314444558 договір оренди землі від 28.12.2019 є чинним.
4.19. Суди попередніх інстанцій зазначили, що згідно з умовами пунктів 9, 10 договору оренди землі від 28.12.2019 орендар за період з 23.06.2021 до 28.02.2022 повинен був сплатити орендну плату у розмірі 1 049 354,35 грн.
4.20. Відповідно до пункту 28 договору оренди землі від 28.12.2019 орендар зобов`язаний щомісячно, до 20 числа місяця, що настає за звітним, надавати орендодавцю інформацію про здійснені платежі з орендної плати з наданням копій платіжних документів про таку сплату.
4.21. Суди попередніх інстанцій зауважили, що, за твердженням позивача, всупереч вимогам пункту 28 договору оренди землі від 28.12.2019 ТОВ "Род-Ник Інвест" не надає копії платіжних документів про таку сплату.
4.22. Згідно з листом Головного управління державної податкової служби у Харківській області від 01.11.2022 № 6367/5/20-40-04-13-08 ТОВ "Род-Ник Інвест" задекларувало земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 у період з 23.06.2021 до 28.02.2022 у сумі 97 085,96 грн (у тому числі за червень у сумі 4131,32 грн, липень-грудень у сумі 929 54,64 грн). Нараховані суми земельного податку з юридичних осіб сплачені в повному обсязі.
4.23. Суди попередніх інстанцій встановили, що відповідач за період з 23.06.2021 до 18.10.2021 фактично сплатив орендну плату в розмірі 97 085,96 грн.
За розрахунками позивача, як зазначили суди, розмір заборгованості зі сплати орендної плати, яку повинно було сплатити ТОВ "Род-Ник Інвест" за відповідний період, складає: за період 23.06.2021- 18.10.2021 розмір сплаченої орендної плати 97 085,96 грн, розмір орендної плати, яку повинен був сплатити орендар, - 1 049 354,35 грн, отже, різниця складає 952 268,39 грн. Тому, на думку позивача, земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати.
4.24. Суди попередніх інстанцій також зазначили, що позивач за зустрічним позовом звертався до Харківської міської ради з листом від 29.06.2021, в якому просив укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 28.12.2019 у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно.
ТОВ "Род-Ник Інвест" також зверталося з листом від 07.10.2022 № 56 до Харківської міської ради щодо укладення договору оренди.
04.11.2022 Харківська міська рада надала відповідь, в якій зазначила, що ТОВ "Род-Ник Інвест" не надало необхідних документів для укладення додаткової угоди.
4.26. У частині первісних позовних вимог Харківської міської ради спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 28.12.2019 за період з 23.06.2021 до 28.02.2022, стягнення неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди землі від 28.12.2019 та розірвання договору оренди землі від 28.12.2019. Щодо зустрічних позовних вимог ТОВ "Род-Ник Інвест" спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.08.2023 для розгляду справи № 922/2687/22 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.
Ухвалою Верховного Суду від 09.10.2023 (у складі колегії суддів: Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 і рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22.
Відповідно до розпорядження заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 14.11.2023 № 29.2-02/3249 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 922/2687/22 у зв`язку з перебуванням судді Дроботової Т. Б. на лікарняному.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.11.2023 для розгляду справи № 922/2687/22 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Зуєв В. А., Чумак Ю. Я.
5.2. За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.3. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу Харківської міської ради належить задовольнити частково з огляду на таке.
5.4. Предметом касаційного перегляду є рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 та постанова Східного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 у справі № 922/2687/22 в частині відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 28.12.2019 за період з 23.06.2021 до 28.02.2022, стягнення неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди землі від 28.12.2019 та розірвання договору оренди від 28.12.2019.
Первісні позовні вимоги Харківської міської ради обґрунтовані тим, що ТОВ "Род-Ник Інвест" користується земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 28.12.2019, натомість оренду плату, визначену договором, не сплачує, тому за період з 23.06.2021 до 28.02.2022 утворилася заборгованість з орендної плати. Підставами для розірвання договору оренди землі від 28.12.2019, на думку Харківської міської ради, є невиконання договору в частині сплати орендної плати та положення статей 24, 25, 31 Закону України "Про оренду землі", статті 651 Цивільного кодексу України.
5.5. Верховний Суд зазначає, що правовідносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (частина 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі"; тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
5.6. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.
5.7. Згідно із частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
5.8. Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" установлено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
5.9. Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
5.10. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
5.11. Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
5.12. Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
5.13. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала (подібний висновок сформульовано Верховним Судом України у постанові від 02.03.2016 у справі № 6-3090цс15).
5.14. Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна. Наведена правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17.
5.15. За змістом глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.
5.16. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, зазначив, що у спірний період з 23.06.2021 до 28.02.2022 відповідач був власником нерухомого майна, проте матеріали справи не містять доказів про належне оформлення власником будівель права користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права. Суд першої інстанції зазначив, що оскільки в судовому порядку було розірвано договір оренди від 28.12.2019, укладений між Харківською міською радою та СП ТОВ "ЕКСПОГАЗ" (попереднім власником нерухомого майна), правова підстава для користування ТОВ "Род-Ник Інвест" земельною ділянкою припинена в установленому порядку. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, за висновком судів, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Враховуючи розірвання договору оренди, укладеного з попереднім власником, та відсутність укладеного договору з відповідачем, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що договірні відносини між сторонами відсутні, що унеможливлює стягнення з відповідача коштів за користування земельною ділянкою в розмірі орендної плати за договором. Суд апеляційної інстанції також зауважив, що, враховуючи відсутність договірних відносин між сторонами, неможливим є застосування штрафних санкцій у вигляді неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди, та розірвання договору, який вже є розірваним за рішенням суду.
5.17. Харківська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.18. Пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є: неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України
5.19. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, не врахували висновки щодо застосування судами попередніх інстанцій положень статей 73, 74, 79 Господарського процесуального кодексу України, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2020 у справі 924/233/18, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц; висновки щодо застосування судами попередніх інстанцій положень статті 7 Закону України "Про оренду землі", статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, викладених у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18, від 02.12.2020 у справі № 638/8597/18, від 30.06.2023 у справі № 127/18239/20, від 19.06.2023 у справі № 678/1127/21.
Харківська міська рада також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо наявності права оренди земельної ділянки, набутого особою відповідно до вимог статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", до розірвання в подальшому цього договору оренди землі з попереднім орендарем відповідно до вимог статті 653 Цивільного кодексу України.
5.20. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
5.21. У пункті 39 постанови від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
5.22. Процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт. Самі по собі предмет позову та сторони справи можуть не допомогти встановити подібність правовідносин за жодним із критеріїв. Не завжди обраний позивачем спосіб захисту є належним й ефективним. Тому формулювання предмета позову може не вказати на зміст і об`єкт спірних правовідносин. Крім того, сторонами справи не завжди є сторони спору (наприклад, коли позивач або відповідач неналежний). Тому порівняння сторін справи не обов`язково дозволить оцінити подібність правовідносин за суб`єктами спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пунктах 96 - 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.
5.23. Пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України спрямований на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.