ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 листопада 2023 року
м. Київ
cправа № 910/21990/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників сторін:
прокурора - не з`явився,
відповідача 1 - не з`явився,
відповідача 2 - Бакулін О.Ю. (адвокат),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2023 (у складі колегії суддів: Яковлєв М.Л. (головуючий), Кравчук Г.А., Гончаров С.А.)
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави
до: 1. Київської міської ради,
2. Приватного підприємства "Фортуна-ХХІ"
про визнання недійсним договору та повернення земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (далі - Відповідач 1) та Приватного підприємства "Фортуна-ХХІ" (далі - Відповідач 2), в якому просив суд: визнати недійсним договір про укладення договору оренди земельної ділянки (далі - Договір) на новий строк площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва, укладений між Київською міською радою та Приватним підприємством "Фортуна-ХХІ", який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі 05.10.2020 за №788; та зобов`язати Приватне підприємство "Фортуна-ХХІ" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва у стані не гіршому порівняно з тим, у якому підприємство одержало її в оренду.
1.2. Позовні вимоги Прокурор обґрунтував тим, що договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, зареєстрований в реєстрі 05.10.2020 за №788, не відповідає вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типового договору оренди водного об`єкту, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 №420, оскільки паспорти на орендовані водні об`єкти не виготовлені, вода (водний простір) як об`єкт користування до договору не включена, плата за користування земельною ділянкою складається тільки з плати за землю, плата за воду (водний простір) сторонами не узгоджена та до оспорюваного договору не внесена, у зв`язку з чим останній підлягає визнанню недійсним.
2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.04.2023 у справі №910/21990/21 позов задоволено у повному обсязі.
Визнано недійсним договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва, укладений між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) та Приватним підприємством "Фортуна-ХХІ" (04070, м. Київ, вул. Спаська, буд. 11; ідентифікаційний код 31725735), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі 05.10.2020 за №788.
Зобов`язано Приватне підприємство "Фортуна-ХХІ" (04070, м. Київ, вул. Спаська, буд. 11; ідентифікаційний код 31725735) повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) земельну ділянку площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва у стані не гіршому порівняно з тим, у якому підприємство одержало її в оренду.
Місцевий господарський суд дійшов висновку, що договір про укладення договору оренди на новий строк не відповідає умовам Типового договору оренди водних об`єктів та вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру". Враховуючи те, що вказаний вище Договір суперечить актам законодавства, то відповідно останній підлягає визнанню недійсним. Оскільки суд першої інстанції дійшов висновку про недійсність Договору про укладення Договору оренди на новий строк, то відповідно правові підстави для користування Приватним підприємством "Фортуна-ХХІ" земельною ділянкою площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва відсутні, а тому позовна вимога Прокурора про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому підприємство одержало її в оренду, також була задоволена.
2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2023 у справі №910/21990/21 вищезазначене судове рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову.
2.3. Суд апеляційної інстанції у своїй постанові виснував, що невідповідність Договору положенням чинного законодавства, а саме відсутність у такому договорі умов щодо передання в оренду рибогосподарської технологічної водойми та земельної ділянки під водним об`єктом, а також розміру орендної плати за користування водним об`єктом та інших умов, які вимагаються законодавством, з огляду на передачу в оренду рибогосподарської технологічної водойми, не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним Договору, так як вказані порушенні не є наслідком винної, протиправної поведінки Відповідача 1.
При цьому, прокурором не доведено, як те, що передача в оренду спірної земельної ділянки Відповідачу 2 є незаконною, так і те, що передача в оренду вказаної земельної ділянки повинна відбуватись на значно інших умовах. Задоволення позовних вимог у цій справі буде надмірним тягарем для Відповідача 2, не поновить будь-яких порушених прав громади, і, як наслідок, призведе до додаткових бюджетних витрат.
Щодо позовних вимог про зобов`язання Відповідача 2 повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 5,7839 (кадастровий номер 8000000000:90:116:0006) по вулиці Промислова, 4-Д в Голосіївському районі міста Києва у стані не гіршому порівняно з тим, у якому підприємство одержало її в оренду, колегія суддів апеляційного суду вказала на те, що вказані позовні вимоги не сформульовані як самостійні, не містять окремого обґрунтування і доказів, а є правовим наслідком визнання недійсним Договору, а відтак, за відсутності підстав для такого, також не можуть бути задоволені.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Прокурор просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
3.2. Вимоги скарги обґрунтовані неврахуванням господарським судом апеляційної інстанції висновків викладених у постановах: Верховного Суду від 16.01.2020 у справі № 910/3467/19 щодо застосування застосування положень статті 51 Водного кодексу України та статті 14 Закону України "Про аквакультуру"; Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, Верховного Суду від 01.11.2022 у справі № 920/350/20, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19, від 10.11.220 у справі № 915/1796/19, від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, від 15.02.2022 у справі № 915/1434/20, від 07.06.2022 у справі № 906/400/21, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі"; Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 910/7063/21, від 13.04.2021 у справі № 909/722/14, від 01.07.2021 у справі № 46/603, від 16.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013, від 29.09.2022 у справі № 910/20010/20, від 16.11.2022 у справі № 910/4390/21 щодо застосування положень частини 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Відповідач 1 своїм правом на подачу відзиву у справі не скористався.
3.4. Відповідач 2 у відзиві на касаційну скаргу просив залишити її без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.09.2023 - без змін.
4. Обставини встановлені судами
4.1. Рішенням Київської міської ради від 29.11.2005 Приватному підприємству "Фортуна-ХХІ" було надано в тимчасове користування строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 5,79 га, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Промислова, 4-Д для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби.
4.2. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.12.2006 у справі № 24/822 позов Приватного підприємства "Фортуна-ХХІ" задоволено; визнано укладеним договір оренди земельної ділянки строком на 10 років загальною площею 5,79 га, що розташована за адресою: м. Київ, вул. Промислова, 4-Д для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби, згідно Типового договору оренди земельної ділянки, в наведеній у резолютивній частині рішення редакції.
4.3. На виконання вказаного рішення суду Київською міською радою, як орендодавцем, та Приватним підприємством "Фортуна-ХХІ", як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 30.03.2007 за №79-6-00491 (надалі - Договір оренди), за умовами якого Київська міська рада (орендодавець) надає, а Приватне підприємство "Фортуна-ХХІ" приймає в строкове платне користування земельну ділянку для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби, яка знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Промислова, 4Д.
4.4. Згідно пунктів 2, 3, 4 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 57 839 кв.м. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать орендарю на праві приватної власності, яке складається з: а) нежитлового приміщення під літ. "А" (склад кормів-ангар, загальною площею 405,9 кв.м.; б) господарчо-побутових будов та внутрішньодворових споруд, а саме: - металеві бункери (кормороздатчики), загальною площею 150 кв.м.; - відкритий майданчик (підпірна стінка-майданчик), загальною площею 150 кв.м. Земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна, оскільки належного орендодавцю нерухомого майна на ділянці немає.
4.5. У пункті 5 Договору оренди зазначено, що відповідно до витягу з технічної документації № Ю-42699/2007 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 13.03.2007 № 291 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 11 400 202,57 грн.
4.6. Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору оренди).
4.7. Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі, визначеному орендодавцем на підставі Закону України "Про плату за землю". Річна орендна палата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 відсотка від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (п. 9 Договору оренди).
4.8. Відповідно пунктів 15, 16 Договору оренди земельна ділянка передається в оренду за адресою: м. Київ, вул. Промислова, 4Д для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби. Цільове призначення земельної ділянки: - для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби.
4.9. Судами також встановлено, що, з урахуванням строку закінчення дії Договору Відповідач 2 зобов`язаний був повідомити письмово Київську міську раду про намір продовжити дію Договору оренди не пізніше ніж 30.12.2016.
4.10. 27.02.2017 Приватне підприємство "Фортуна-ХХІ" звернулось до Київської міської ради з клопотанням про поновлення Договору оренди (укладення договору оренди землі на новий строк).
4.11. Згідно висновку Постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-23303 (№ 057/287 від 05.01.2018) було вирішено поновити договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:116:0006 без прийняття Київською міською радою відповідного рішення на 10 років. При цьому, у вказаному висновку зазначено умови, за яких Договір оренди поновлюється, однією з яких є згода орендаря на приведення усіх умов договору у відповідність до вимог законодавства.
4.12. 05.10.2020 між Київською міською радою, як орендодавцем, та Приватним підприємством "Фортуна-ХХІ", як орендарем, укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за №788 (надалі - Договір), у відповідності до п. 1.1 якого орендодавець, на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 12.12.2006 справа № 24/822, пункту 9.11 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 за № 241/2463, висновку до кадастрової справи № А-23303 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до протоколу № 29/62 засідання від 12.12.2017, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби.
4.13. Пунктом 2.1 Договору визначено, що об`єктом оренди відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 12.12.2006 за № 24/822, висновку до кадастрової справи № А-23303 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до протоколу № 29/62 засідання від 12.12.2017, відомостей Державного земельного кадастру та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- кадастровий номер - 8000000000:90:116:0006;
- місце розташування - вулиця Промислова, 4Д у Голосіївському районі м. Києва;
- цільове призначення - 10.12 для цілей розділів 10.01-10.11 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду;
- вид використання - для експлуатації, обслуговування та розширення комплексу по розведенню, вирощуванню та вилову цінних порід риби;
- розмір (площа) - 5,7839 га;
4.13. Відповідно до витягу із технічної документації Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 08.07.2019 за № 4173/86-19 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 19 117 914,20 грн.
4.14. Договір укладено на 10 років (п. 8 Договору). Згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку від 31.07.2019 за № Ю-48720 (за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 за № 1724) річна орендна плата за земельну ділянку становить 573 537,43 грн. на рік (п. 4.2 Договору).
4.15. Спір у справі виник у зв`язку з твердженнями Прокурора про недійсність укладеного Договору про продовження Договору оренди та наявність правових підстав для зобов`язання Приватного підприємства "Фортуна-ХХІ" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради спірну земельну ділянку, оскільки оспорюваний правочин не відповідає вимогам статті 51 Водного кодексу України, статті 14 Закону України "Про аквакультуру" та Типовому договору оренди водного об`єкту, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 № 420.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутнього представника Відповідача 2, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзивах на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Спір у справі, що розглядається фактично виник щодо порушення Сторонами порядку укладення Договору про продовження Договору оренди, який передбачений статтею 33 "Про оренду землі", статтею 51 Водного кодексу України, статтею 14 Закону України "Про аквакультуру", та постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 № 420, якою затверджений Типовий договір оренди водного об`єкту.
5.3. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.4. Суди при вирішення спору застосовували редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі" на момент виникнення спору.
Так, статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.5. Порядок поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
5.6. Частою першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
5.7. Відповідно до частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
5.8. Частиною 2 статті 187 Господарського кодексу України передбачено, що день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше. Зважаючи на те, що в резолютивній частині рішення Господарського суду міста Києва від 12.12.2006 у справі №24/822 визначено, що затверджений договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, то днем укладення Договору оренди є дата його реєстрації Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів, тобто 30.03.2007.
5.9. Враховуючи вищевикладені обставини, колегія суддів Касаційного господарського суду приходить до висновку, що судом першої інстанції було правильно встановлений строк, коли Приватне підприємство "Фортуна-ХХІ" у відповідності до п. 8 Договору оренди, повинно було повідомити письмово Київську міську раду про намір продовжити його дію, а саме не пізніше ніж до 30.12.2016. Окрім того, колегія суддів звертає увагу на те, що у зв`язку із пропуском вказаного вище строку Відповідач-2 втратив своє переважне право на продовження на укладення договору оренди землі на новий строк.
5.10. В свою чергу, оскільки особа втратила переважне право на продовження договору оренди то, відповідно, і Рада не наділена повноваженнями щодо укладання в подальшому Договору з посиланням на приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому сторони не позбавлені права укласти відповідний Договорі оренди на загальних засадах, з дотриманням вимог Земельного кодексу України (статті 134) та Закону України "Про оренду землі", та з урахуванням способу, передбаченого Водним кодексом України та Законом України "Про аквакультуру".
5.11. Зазначені відповідні правові позиції закріпленні Верховним Судом у постановах від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19, від 10.11.2020 у справі № 915/1796/19, від 19.11.2020 у справі № 914/236/18, щодо того, що сторони користуючись свободою договору, мають можливість врегулювати строк звернення про його поновлення у договорі на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону України "Про оренду землі".
5.12. Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, про відсутність правових підстав для спрощеної процедури пролонгації Договору оренди (без прийняття відповідного рішення Київською міською радою), тим більше, за умов встановлених судом першої інстанції обставин, що розміщене на спірній земельній ділянці нерухоме майно Приватного підприємство "Фортуна-ХХІ" є значно меншим за площею ніж площа спірної земельної ділянки, що виключає передачу даної земельної ділянки виключно для обслуговування нерухомого майна, яке на ній знаходиться.
5.13. Також, в контексті доводів касаційної скарги, Суд враховує, що Законом України "Про аквакультуру" визначені принципи державної політики, основні засади розвитку і функціонування аквакультури, правові основи діяльності органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування у сфері аквакультури.
5.14. Згідно статті 3 Закону України "Про аквакультуру" його дія поширюється на правовідносини у сфері аквакультури, що здійснюються у внутрішніх водних об`єктах (їх частинах), рибогосподарських технологічних водоймах, внутрішніх морських водах, територіальному морі та виключній (морській) економічній зоні України, а також на ділянках суші території України, які використовуються для цілей аквакультури. Діяльність у сфері аквакультури не належить до спеціального використання водних біоресурсів.