Постанова
Іменем України
16 жовтень 2023 року
м. Київ
справа № 526/2909/21
провадження № 61-8209св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Литвиненко І. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-край",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третя особа- приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська Світлана Миколаївна,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Край" на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року в складі суді Киричка С. А. та постанову Полтавського апеляційного суду від 14 березня 2023 року в складі колегії суддів: Карпушина Г. Л., Кузнєцової О. Ю., Панченка О. О. в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Край" до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Ямпольська Світлана Миколаївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-край" (далі - ТОВ "Агро-край") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Ямпольська С. М. (далі - приватний нотаріус), про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права.
Позовна заява мотивована тим, що 03 вересня 2015 року між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Фіалка" (далі - СТОВ "Фіалка") та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної йому на праві власності земельної ділянки, площею 2,7861 га, кадастровий номер 5320481400:00:001:0161, яка розташована на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області (далі - земельна ділянка), строком на 10 років.
02 січня 2018 року між ОСОБА_1, СТОВ "Фіалка" та ТОВ "Агро-край" укладено додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі від 03 вересня 2015 року, згідно з умовами якої права та обов`язки орендаря, передбачені цим договором, передано ТОВ "Агро-край".
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31 січня 2018 року № 154644644 зазначені зміни зареєстровано.
Позивач зазначав, що 21 липня 2021 року на поштову адресу ТОВ "Агро-край" надійшов лист від 20 липня 2021 року № 582/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса із наміром продати належну йому земельну ділянку. Запропоновано ТОВ "Агро-край", як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено.
Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 379 093,50 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.
Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 20 липня 2021 року № 266708883, приватний нотаріус Ямпольська С. М. на підставі заяви від 20 липня 2021 року з реєстраційним номером 46854177 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу спірної земельної ділянки, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1003903853204, номер запису про обтяження 43067050, дата державної реєстрації 20 липня 2021 року.
Разом з тим, 04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 було укладено договір про співробітництво № 04/08-21Б, предметом якого є взаємодія та узгоджене співробітництво сторін, пов`язане із набуттям у довірчу власність ОСОБА_3 земельних ділянок сільськогосподарського призначення за власний рахунок на свою користь, але в інтересах і за рекомендацією ТОВ "Агро-край", із одночасною передачею їх в оренду на користь ТОВ "Агро-край". Під земельними ділянками сторони визначили земельні ділянки сільськогосподарського призначення, власники яких виявили бажання щодо їх продажу (як з реєстрацією наміру продажу земельної ділянки, так і без) і відносно яких ТОВ "Агро-край" виступає орендарем за договорами оренди землі. Під взаємодією та узгодженим співробітництвом сторони розуміють наступне: узгодження умов щодо придбання ОСОБА_3 земельної ділянки у свою власність у додатковій угоді, яка укладається сторонами щодо кожної окремої земельної ділянки; укладення між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 договору про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі земельної ділянки за формою, визначеною в додатку № 1 до цього договору; укладення ОСОБА_3 договору купівлі-продажу земельної ділянки, який повинен відповідати погодженим у додатковій угоді умовам придбання такої земельної ділянки, з одночасним встановленням довірчої власності щодо такої земельної ділянки, де ОСОБА_3 виступає довірчим власником, а ТОВ "Агро-край" - довірчим засновником; укладення сторонами договору оренди землі за формою додатку № 2, зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. У разі реєстрації власником земельної ділянки наміру про її продаж, ТОВ "Агро-край" повинне про це повідомити ОСОБА_3 . При цьому ТОВ "Агро-край" повинне здійснити дії, необхідні для здійснення реєстрації передачі переважного права на придбання земельної ділянки протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
12 серпня 2021 року приватний нотаріус Ямпольська С. М. отримала від ТОВ "Агро-край" повідомлення про намір скористатися переважним правом на придбання вказаної земельної ділянки та про право передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Вказує, що ТОВ "Агро-край" не відмовлялося від свого переважного права та його реалізацію у спосіб, визначений законодавством України, не відмовлялося від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб`єкт переважного права другої черги, ним скористатися.
При цьому, 12 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі-продажу спірної земельної ділянки. Водночас, державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином не була здійснена, а мала бути здійснена протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки, що передбачено пунктом 2.1.8. договору від 04 серпня 2021 року № 04/08-21Б про співробітництво між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 .
Проте, приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ "Агро-край" про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез`явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж 23 вересня 2021 року ОСОБА_1 спірної земельної ділянки ОСОБА_2 .
Позивач вважав, що вищевказані дії приватного нотаріуса щодо неповідомлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки вчинено свідомо з метою усунення від купівлі спірної земельної ділянки суб`єкта переважного права - ТОВ "Агро-край" та сприяння ОСОБА_2 у оформленні права власності на спірну земельну ділянку.
Посилаючись на викладене, ТОВ "Агро-край" просило суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 23 вересня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Ямпольською С. М. за реєстровим номером 1232;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 вересня 2021 року, індексний номер 60551593, здійснене приватним нотаріусом Ямпольською С. М., та проведену державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Гадяцький районний суд Полтавської області рішенням від 03 листопада 2022 року позовну заяву ТОВ "Агро-край" залишив без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладений 23 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки відповідав вимогам законодавства України, його зміст не суперечив положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, моральним засадам. Сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлено цим договором.
ТОВ "Агро-край" є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - громадянин Сполучених Штатів Америки (далі - США), тому в силу вимог статті 130 ЗК України позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки.
ТОВ "Агрокрай" не зареєструвало передачу свого переважного права ОСОБА_3 та не повідомило про це власника земельної ділянки, хоча згідно положень ЗК України це було його обов`язком. Судом не встановлено будь-яких об`єктивних обставин, які б перешкоджали позивачу зареєструвати в установленому законом порядку передачу свого переважного права протягом двох місяців. У разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3, однак вона не скористалася таким правом щодо захисту своїх інтересів, що свідчить про формальність самого договору, вона не була залучена до участі у справі, хоча коло учасників справи визначено позивачем.
Крім того, згідно з частинами четвертою, п`ятою та сьомою статті 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Отже, законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду. Проте позивач не скористався визначеною законом процедурою і звернувся з позовом про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а тому обрав неналежний спосіб захисту своїх прав.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Полтавський апеляційний суд постановою від 14 березня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Агро-край" залишив без задоволення. Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року залишив без змін.
Погоджуючись із висновками районного суду, апеляційний суд також зазначив, що ТОВ "Агро-край" не надало належних та допустимих доказів того, що оспорений договір купівлі-продажу від 23 вересня 2021 року земельної ділянки був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, а тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання його недійсним.
Щодо порушення переважного права на придбання спірної земельної ділянки, то суд першої інстанції правильно зазначив, що ТОВ "Агро-край" є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - ОСОБА_4, тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а договір про передачу переважного право іншій особі своєчасно не був зареєстрований.
Апеляційний суд погодився із висновком суду першої інстанції про те, що в разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права, з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3, яка до участі у справі залучена не була.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У червні 2023 року ТОВ "Агро-край" подало до Верховного Суду касаційну скаргу в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 14 березня 2023 року й ухвалити нове рішення, яким позов товариства задовольнити.
Касаційна скарга ТОВ "Агро-край" мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили всіх обставин справи, не врахували, що ТОВ "Агро-край" не відмовлялося від свого переважного права укласти договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб?єкт переважного права другої черги, ним скористатися.
04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі спірної земельної ділянки. Державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином відповідно до пункту 2.1.8. договору про співробітництво № 04/08-21Б, укладеного 04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3, мала бути здійснена протягом п`яти робочих днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Проте приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ "Агро-край" про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез?явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж земельної ОСОБА_2 . Суди не врахували, що у ТОВ "Агро-край" існувало правомірне очікування, що спірна земельна ділянка буде придбана ОСОБА_3 та передана в оренду товариству зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. Протиправні дії приватного нотаріуса вчинено свідомо з метою усунути від купівлі земельної ділянки суб?єкта переважного права та сприяти ОСОБА_2 у оформленні права власності на вищевказану земельну ділянку.
Крім того, суди не звернули уваги на доводи позивача про те, що під час укладення оспореного договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки вчинялися незаконні дії з метою усунення ТОВ "Агро-край", як законного орендаря. Новий власник земельної ділянки у порушення положень статті 148-1 ЗК України не повідомив орендаря у тридцятиденний строк про зміну власника земельної ділянки, тобто штучно створює умови для неотримання орендної плати з метою у подальшому ініціювати дострокове розірвання договору оренди у судовому порядку.
ТОВ "Агро-край" обрало спосіб судового захисту, який є найбільш ефективний у ситуації, що склалася у цій справі.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 19 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали з Гадяцького районного суду Полтавської області.
У серпні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що на підставі рішення 15 сесії 23 скликання Великобудищанської сільської Ради народних депутатів від 27 грудня 2001 року та державного акта на право приватної власності на земельну ділянку серії РЗ № 666636 ОСОБА_1 був власником спірної земельної ділянки (т. 1 а. с. 15).
03 вересня 2015 року між СТОВ "Фіалка" та ОСОБА_1 укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років (т. 1 а. с. 11, 12).
02 січня 2018 року між ОСОБА_1, СТОВ "Фіалка" та ТОВ "Агро-край" укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 03 вересня 2015 року, згідно з умовами якої права та обов?язки орендаря, передбачені договором оренди землі, передано ТОВ "Агро-край". Строк дії договору продовжено до 16 серпня 2026 року (т. 1 а. с. 13).
16 серпня 2016 року державним реєстратором Гадяцької районної державної адміністрації Полтавської області зареєстроване право оренди зазначеної земельної ділянки, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1003903853204, номер запису про інше речове право: 15975754, дата державної реєстрації - 16 серпня 2016 року (т. 1 а. с. 14).
20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса Ямпольської С. М. із наміром продати спірну земельну ділянку.
21 липня 2021 року на поштову адресу ТОВ "Агро-край" надійшов лист від 20 липня 2021 року № 582/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 20 липня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса із наміром продати належну йому земельну ділянку. Запропоновано ТОВ "Агро-край", як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено (т. 1 а. с. 16).
Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 379 093,50 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 20 липня 2021 року № 266708883 приватний нотаріус Ямпольська С. М., на підставі заяви з реєстраційним номером 46854177 від 20 липня 2021 року зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу спірної земельної ділянки, номер запису про обтяження: 43067050, дата державної реєстрації - 20 липня 2021 року.
04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 укладено договір про співробітництво № 04/08-21Б (т. 1 а. с. 20, 21).
12 серпня 2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ "Агро-край" повідомлення від 12 серпня 2021 року про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки (т. 1 а. с. 19).
23 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ямпольською С. М. за реєстровим № 1232 (т. 1 а. с. 124, 125).
Відповідно до платіжного доручення Акціонерного товариства "Банк Січ" від 23 вересня 2021 року № 75258 ОСОБА_2 перерахував ОСОБА_1 379 093,50 грн, призначення платежу: за земельну ділянку з кадастровим номером 5320481400:00:001:0161 згідно з договором від 23 вересня 2021 року (т. 1 а. с. 135).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 23 вересня 2021 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку з кадастровим номером 5320481400:00:001:0161.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.