ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 жовтня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/20745/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Краснова Є.В., Мачульського Г.М.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Київської міської ради і Громадської організації "Парк Жмаченка"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07 червня 2023 року (Іоннікова І.А. - головуюча, судді: Тарасенко К.В., Разіна Т.І.) і рішення Господарського суду міста Києва від 15 листопада 2022 року (суддя Кирилюк Т.Ю.) у справі
за позовом Релігійної громади: Помісна Церква Християн Віри Євангельської "Християнська Надія" у Дніпровському районі м. Києва
до Київської міської ради,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Громадської організації "Парк Жмаченка"
про визнання недійсним рішення.
КОРОТКИЙ ЗМІСТ СПРАВИ
1. Сторонами цього спору є Релігійна громада: Помісна Церква Християн Віри Євангельської "Християнська Надія" у Дніпровському районі м. Києва (далі - "Позивач", Церква "Християнська Надія"), Київська міська рада (далі - "Відповідач", Київська міськрада, Місто) і Громадська організація "Парк Жмаченка" (далі - "Третя особа", Громадська організація).
2. Церква "Християнська Надія" у 2000 році стала власником об`єкта незавершеного будівництва, що знаходиться на вул. Генерала Жмаченка у м. Києві, і яке раніше було частиною республіканської спеціалізованої бази "Динамо".
3. Задля можливості завершити будівництво придбаного об`єкта та використовувати його в якості духовно-благодійного комплексу, Церква "Християнська Надія" у 2004 році орендувала у Міста відповідну земельну ділянку.
4. В укладеному договорі оренди сторони чітко вказали, що цільове призначення земельної ділянки, яка надається в користування - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу. При цьому, Церква "Християнська Надія" зобов`язалася використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, а також завершити реконструкцію об`єкта в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.
5. З моменту укладення договору оренди і по даний час реконструкцію придбаного об`єкта Церквою "Християнська Надія" так і не завершено. Між тим, у цей період орендар здійснював підготовчі роботи, оформлював проєктну документацію. В результаті у 2020 році було затверджено містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва, однак згідно з якими Церква "Християнська Надія" запланувала не тільки завершити будівництво придбаного об`єкта, а і пристосувати його під "багатофункціональний комплекс". При цьому, під таким "багатофункціональним комплексом" розуміється спорудження як культових будівель (храму, молитовного центру), так і житлового багатоквартирного будинку.
6. Вважаючи, що вказаними діями Церква "Християнська Надія" порушила взяті на себе при укладенні договору оренди земельної ділянки зобов`язання, а саме порушила цільове призначення земельної ділянки та строки планованої реконструкції, Місто прийняло рішення, яким в односторонньому порядку розірвало, укладений договір оренди земельної ділянки. Крім цього, цим же рішенням Місто надало земельній ділянці статус парку.
7. Законність прийняття вказаного рішення і стала предметом судового розгляду у цій справі, де Церква "Християнська Надія" просила визнати його недійсним. Справа розглядалася судами неодноразово і за результатами нового розгляду позовні вимоги було задоволено.
8. Місто і Громадська організація оскаржили рішення судів попередніх інстанцій до касаційного суду. З урахуванням обставин справи і доводів касаційних скарг Верховний Суд констатував, що головне питання, яке йому належало вирішити у цьому провадженні можна сформулювати таким чином:
"Чи порушує заплановане орендарем у спірних правовідносинах будівництво "багатофункціонального комплексу" цільове призначення орендованої у Міста земельної ділянки, ураховуючи, що така ділянка віднесена до земель громадської забудови, а будівництво "багатофункціонального комплексу" передбачає зведення на ній не тільки релігійних споруд, а і багатоквартирного житлового будинку?".
9. Здійснивши касаційне провадження суд касаційної інстанції на сформульоване питання відповів - "так", заплановане Церквою "Християнська Надія" на орендованій комунальній земельній ділянці, яка за цільовим призначенням відноситься до земель громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій) будівництво житлового багатоквартирного будинку є порушенням цільового призначення земельної ділянки.
10. Оскільки в укладеному договорі оренди земельної ділянки Церква "Християнська Надія" і Місто узгодили умову про те, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є підставою для його одностороннього розірвання орендодавцем, оскаржуване рішення Київської міськради, яким вона реалізувала таке право у спірних правовідносинах було законним, правомірним і визнанню недійсним не підлягало.
11. Звідси Верховний Суд вирішив, що рішення судів попередніх інстанцій, якими позовні вимоги у цій справі було задоволено не відповідають закону. З цих міркувань касаційні скарги судом касаційної інстанції було задоволено, рішення судів попередніх інстанцій скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позовних вимог Церкви "Християнська Надія" відмовлено.
12. Детальні обставини та аргументація далі у цій постанові.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад фактичних обставин справи, установлених судами попередніх інстанцій
13. Рішенням Київської міськради від 24.04.2003 № 411/571 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" було, зокрема, затверджено проєкт відведення земельної ділянки Церкві "Християнська Надія" у Ленінградському районі м. Києва для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу на вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва та передано Церкві "Християнська Надія" у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,24 га для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу на вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 07.09.1984 № 807/22 "Про відведення земельної ділянки Українській Республіканській Раді "Динамо" для будівництва республіканської спеціалізованої бази "Динамо" по вул. Жмаченка у Дніпровському районі".
14. На виконання вказаного рішення 22.10.2004 Церква "Християнська Надія" і Місто уклали договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00197 та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за № 1034 (далі - Договір оренди).
14.1. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: - кадастровий номер - 8000000000:66:094:0019; - місце розташування - вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському p-ні м. Києва; - цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу; - розмір - 42424 кв.м. (далі - спірна земельна ділянка).
14.2. Договір укладено на 25 років (пункт 3.1. договору оренди). Отже, строк дії договору до 20.10.2029.
14.3. За змістом пункту 8.4 Договору оренди орендар зобов`язаний, в тому числі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди; завершити реконструкцію об`єкта в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; тощо.
14.4. Пунктом 11.4. Договору оренди сторони погодили припинення договору шляхом розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків реконструкції об`єкта, встановлених пунктом 8.4. договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
14.5. Згідно з пунктом 11.5. Договору оренди договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.
15. 24.09.2020 на пленарному засіданні XI сесії Київської міськради VIII скликання прийнято рішення № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між Релігійною громадою: Помісна Церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва та Київською міською радою від 22.10.2004 № 66-6-00197" (далі - оспорюване рішення, рішення від 24.09.2020 № 455/9534).
16. Вказаним рішенням ухвалено, зокрема, розірвати Договір оренди (1); надати спірній земельній ділянці статус парку відповідно до плану-схеми, що додається (2).
Узагальнений зміст, підстави позовних вимог і заперечення на позов
17. Церква "Християнська Надія" звернулася у Господарський суд міста Києва із позовом до Міста, у якому просила визнати недійсним рішення останнього від 24.09.2020 № 455/9534.
18. На обґрунтування позову, Позивач послався на порушення оспорюваним рішенням його прав як орендаря спірної земельної ділянки за Договором оренди. Акцентував на тому, що це рішення прийнято в порушення передбаченого чинним законодавством порядку, всупереч нормам земельного законодавства та з порушенням Регламенту Київської міськради. Стверджував про відсутність належних доказів на підтвердження доводів Міста про нецільове використання земельної ділянки, а також про відсутність своєї вини в недотриманні строків завершення забудови спірної земельної ділянки. Окремо відмічав обставини недотримання Містом вимог законодавства в частині надання спірній земельній ділянці статусу парку.
19. Місто проти позову заперечило та зазначило про порушення Церквою "Християнська Надія" своїх зобов`язань в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням та в частині строків завершення реконструкції об`єкта будівництва, що згідно з пунктом "г" статті 141 Земельного кодексу України, пунктів 11.4, 11.5 Договору оренди є підставами для припинення права користування земельною ділянкою. Також вказало, що при прийнятті спірного рішення були дотримані приписи статей 3, 30, 31, 34 Регламенту та про наявність інтересу власника земельної ділянки у підвищенні рекреаційного потенціалу міста Києва.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
20. Справа розглядалася судами неодноразово.
21. За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду міста Києва від 15.11.2022 позовні вимоги задоволено. Рішення Міста від 24.09.2020 № 455/9534 визнано недійсним.
22. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2023 рішення місцевого господарського суду залишено без змін.
23. Рішення судів мотивовані такими аргументами і обставинами.
23.1. Аналіз чинного законодавства у сфері земельних відносин, а також умов укладеного сторонами Договору оренди свідчить про те, що підставами для розірвання цього правочину можуть бути тільки дві умови: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та порушення орендарем строків реконструкції об`єкта, однак матеріалами справи наявності таких умов у спірних правовідносинах не підтверджено.
23.2. Так, з наявних у справі доказів слідує, що спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, має цільове призначення "03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій", функціональне призначення земельної ділянки - територія громадських будівель та споруд. Звідси, на спірній земельній ділянці передбачено можливість розміщення громадських та духовно-благодійних будівель.
23.3. 17.06.2020 виконавчий орган Київської міськради (КМДА) Департамент містобудування та архітектури видав Позивачеві Містобудівні умови та обмеження з назвою об`єкту: "Завершення будівництва духовно-благодійного комплексу з пристосуванням під багатофункціональний комплекс".
23.4. Водночас, відповідно до пункту 3.3 ДБН В.2.2-9:2018 багатофункціональні будинки і комплекси - це будинки і комплекси, які формуються з приміщень, їх груп, будинків та споруд різного громадського і житлового призначення. Аналогічне визначення також дано і в пункті 3.7 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій", де визначено, що багатофункціональні споруди - будинки і комплекси, які формуються з приміщень, їх груп, різного громадського, житлового та іншого призначення, поєднання яких обумовлено економічною доцільністю і містобудівними вимогами.
23.5. За викладеного, чинним законодавством України дозволено на земельній ділянці вид використання якої відноситься для розміщення громадських будівель будувати багатофункціональні будинки, які формуються з приміщень, їх груп, будинків та споруд різного громадського і житлового призначення.
23.6. З отриманого Позивачем Експертного звіту (позитивного) щодо розгляду проєктної документації на будівництво в м. Києві по вул. Жмаченка, 20, за ескізним проєктом № 3-114-20-ЕП/КО від 23.11.2020 слідує, що Церквою "Християнська Надія" заплановано 4 черги будівництва багатофункціонального комплексу. При цьому, перша черга будівництва включає храм, молитовний центр та інші допоміжні споруди, а друга черга включає житлові будинки та інші допоміжні споруди.
23.7. Отже, оскільки спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, має цільове призначення "03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій", а користувачу законодавчо надано можливість самостійно змінювати вид використання земельної ділянки в межах категорії, то наміри Позивача щодо розташування багатофункціонального комплексу на цій земельній ділянці відповідають приписам чинного законодавства України та не можуть вважатися використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням.
23.8. Щодо ж іншої умови, яку Місто визначило підставою для розірвання Договору оренди (порушення орендарем строків реконструкції об`єкта) слід вказати таке.
23.9. За змістом пункту 8.4 Договору оренди орендар зобов`язаний завершити реконструкцію об`єкта в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.
23.10. Але, виходячи із юридичного терміну "реконструкція" вказана умова Договору оренди про зобов`язання Позивача завершити реконструкцію об`єкта є заздалегідь неможливою для виконання, оскільки придбана ним споруда не була на момент укладення цього договору введеною в експлуатацію.
23.11. Звідси, невиконання орендарем договірної умови про виконання протягом трьох років реконструкції будівлі, яка не була введена в експлуатацію, не може бути визнано господарсько-правовим правопорушенням, яке тягне за собою розірвання Договору оренди.
23.12. Крім цього, у межах цього провадження Позивачем доведено суду поза розумним сумнівом, що ним вживались необхідні та залежні від нього заходи щодо належного виконання своїх обов`язків землекористувача.
23.13. За таких обставин Церквою "Християнська Надія" у даній справі доведено відсутність правових підстав для розірвання Договору оренди, а відтак і неправомірність прийнятого Містом оспорюваного рішення.
Касаційна скарга
24. Не погодившись із судовими рішеннями, Місто звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові.
25. Громадська організація також подала до Верховного Суду касаційну скаргу на прийняті попередніми судовими інстанціями рішення і постанову. Як і Місто просить їх скасувати і прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги Міста
26. У касаційній скарзі Місто стверджує, що рішення судів попередніх інстанцій прийнято:
- з неправильним застосуванням приписів ДБН А.2.-3:2014 "Склад та зміст проектної документації на будівництво" та без урахування висновків Верховного Суду щодо їх правильного застосовування, які викладені у постановах від 16.10.2020 у справі № 922/3693/18, від 06.07.2016 у справі № 6-1213цс16, від 30.05.2018 у справі № 5013/462/12, від 04.09.2018 у справі № 914/2660/15, від 04.11.2021 у справі № 918/56/20 (918/238/21), від 19.04.2018 у справі № 161/3376/17, від 04.07.2018 у справі № 335/640/15-ц, від 13.01.2021 у справі № 535/44/16-ц, від 13.05.2021 у справі № 363/3583/15-ц (щодо законодавчого визначення термінів "нове будівництво" та "реконструкція");
- з неправильним застосуванням статей 19, 20, 38 Земельного кодексу України, статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та без урахування висновків Верховного Суду щодо їх правильного застосовування, які викладені у постанові від 19.04.2021 у справі № 640/11650/20 (щодо неможливості здійснення будівництва житлових будинків на землях громадської забудови).
27. Обґрунтовуючи наведене Місто узагальнено пояснює, що спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, має цільове призначення "03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій", функціональне призначення земельної ділянки (згідно з Генеральним планом міста Києва) - територія громадських будівель та споруд, а тому могла використовуватись орендарем виключно для закінчення реконструкції духовного центру. В той же час, із матеріалів цієї справи вбачається, що Церква "Християнська Надія" запланувала провести на спірній земельній ділянці не реконструкцію свого незвершеного будівництва, а здійснити нове будівництво багатофункціонального комплексу, який передбачає побудову житлового багатоквартирного будинку, що очевидно свідчить про порушення цільового призначення орендованої у Міста земельної ділянки і є підставою для розірвання Договору оренди.
Узагальнені доводи касаційної скарги Громадської організації
28. У касаційній скарзі Громадська організація стверджує, що рішення судів попередніх інстанцій прийнято:
- з неправильним застосуванням статей 19, 20, 141 Земельного кодексу України та без урахування висновків Верховного Суду щодо їх правильного застосовування, які викладені у постанові від 07.09.2021 у справі № 910/597/18 (використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм) та постановах від 11.09.2018 у справі № 712/10864/16-а, від 26.06.2019 у справі № 701/902/17-ц, від 03.06.2019 у справі № 708/933/17, від 24.02.2020 у справі № 701/473/17 (зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися в порядку, встановленому для зміни цільового призначення такої землі);
- з неправильним застосування частини першої статті 651 Цивільного кодексу України і статті 32 Закону України "Про оренду землі", а висновок Верховного Суду щодо їх правильного застосовування у подібних правовідносинах відсутній.
29. Обґрунтовуючи наведене Громадська організація наполягає, що використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням має відповідати проєкту землеустрою і рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено відповідний договір оренди. Між тим, з обставин цієї справи однозначно випливає, що дії Церкви "Християнська Надія" наведеним критеріям не відповідають, адже замість реконструкції власного духового центру, остання запланувала ще й нове будівництво багатоквартирного житлового будинку, що свідчить про порушення нею цільового призначення земельної ділянки і є підставою для припинення користування нею.
30. Крім цього, підставою для припинення такого користування (на підставі приписів частини першої статті 651 Цивільного кодексу України і статті 32 Закону України "Про оренду землі") у спірних правовідносинах є і порушення орендарем строків завершення реконструкції придбаного об`єкта. Третя особа підкреслює, що Позивачем в межах провадження у цій справі не було доведено відсутності своєї вини у порушенні строків завершення згаданої реконструкції. Висновки ж судів попередніх інстанцій про те, що орендар вчиняв усі необхідні дії для завершення будівництва є безпідставними, адже подані Позивачем у цій частині докази (щодо відсутності його вини у порушенні строків забудови протягом 2006 - 2014 років, на чому звертав увагу Верховний Суд направляючи цю справу на новий розгляд) стосуються поточного ремонту належного Позивачеві приміщення і ніякого відношення до планованої реконструкції не мають. Із передбачених законодавством необхідних документів на будівництво Церква "Християнська Надія" у цей період отримала лише Архітектурно-планувальне завдання, що очевидно не може вважатися належним виконанням умов Договору оренди.
Узагальнені доводи відзивів Церкви "Християнська Надія" на касаційні скарги
31. У відзивах на касаційні скарги Позивач стверджує про їх безпідставність та необґрунтованість. Наполягає також на неподібності правовідносин, що виникли між сторонами цієї справи з тим, що мають місце у справах, які переглядалися судом касаційної інстанції і про неврахування висновків у яких зазначають скаржники. Обґрунтування по суті спору, що надані судами попередніх інстанцій вважає правильними, висновки судів правомірними. У зв`язку з цим у задоволенні касаційних скарг просить відмовити, оскаржувані рішення залишити без змін.
КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ
Рух справи у суді касаційної інстанції
32. Ухвалами Верховного Суду від 10.08.2023 відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Міста і Громадської організації на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2023 і рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2022 у цій справі. Розгляд касаційних скарг призначено у відритому судовому засіданні на 28.09.2023.
33. Ухвалою Верховного Суду від 28.09.2023 оголошено перерву у судовому засідання з розгляду касаційних скарг до 18.10.2023.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
34. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
35. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників Позивача (Андрусенко О.В., Курбанова Т.Г.), Відповідача (Перепелицін К.М.) і Третьої особи (Прилуцька Н.М., Меженко А.М.), дослідив наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права та вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з таких підстав.