ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 916/2449/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги заступника керівника Одеської обласної прокуратури та Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Сервіс" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2023 (колегія суддів: Принцевська Н. М., Колоколов С. І., Таран С. В.) та рішення Господарського суду Одеської області від 17.01.2023 (суддя Петров В. С.) у справі
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради до відповідачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Сервіс"; 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Лідер-Парк"; 3) Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Товариства з обмеженою відповідальністю "Одесабуд" про визнання незаконними та скасування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Голуб Є. В.,
позивача - Садардінова І. В.,
відповідача-1 - Нікішев О. В.,
відповідача-2 - Бойко І. О.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Сервіс" (далі - ТОВ "Спорт-Сервіс"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Лідер-Парк" (далі - ТОВ "Лідер-Парк") і Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради (далі-Департамент), в якому просив суд визнати незаконним та скасувати містобудівні умови і обмеження № 102 для проектування об`єкта будівництва, затверджені наказом Департаменту від 22.06.2020 вх. 01-06/178.
2. На обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що Департаментом на порушення вимог земельного та містобудівного законодавства видані вищевказані оскаржувані містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва (готелю з центром обслуговування туристів і спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром), незважаючи на той факт, що власником комунальних земельних ділянок - Одеською міською радою будь-які рішення (дозволи) про їх забудову (зміну цільового призначення) не приймалися, відповідні зміни до договорів оренди земель не вносилися, будь-які додаткові угоди сторонами договорів не підписувалися та не реєструвалися у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. ПП "Місто Н" у 2001 році розроблено проект відведення земельної ділянки ТОВ "Спорт-Сервіс" для експлуатації й обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів, відповідно до якого цю земельну ділянку віднесено до земель населених пунктів - земель громадського призначення - земель фізичної культури та спорту - код 1.12.7 Українського класифікатора цільового використання землі, затвердженого листом Держкомзему України від 24.04.1998 за № 14-1-7/1205. Така інформація наявна у вихідній земельно-кадастровій інформації, пояснювальній записці та технічному завданні, що містяться у вищевказаному проекті землеустрою.
4. Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2001 № 3066-ХХІІІ:
- затверджено проект землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки;
- надано ТОВ "Спорт-Сервіс" земельну ділянку загальною площею 0,600 га (код згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - 1.12.7 - землі фізичної культури та спорту) за адресою: м. Одеса, Приморський район, Лідерсовський бульвар, 7 у тимчасове довгострокове користування на умовах оренди, терміном на 49 років, для експлуатації й обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
5. 11.03.2002 між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Спорт-Сервіс" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне володіння і користування земельну ділянку площею 6000 м2, що знаходиться у м. Одесі в Приморському районі, Лідерсовський бульвар, 7 згідно з планом земельної ділянки (додаток № 1), який є невід`ємною частиною договору.
6. Згідно з положеннями пункту 1.2 договору ця земельна ділянка загальною площею 6000 м2, земельна ділянка 2000 м2 із земель міста, земельна ділянка площею 4000 м2 із земель ДСК ЧМП надається у володіння і користування орендаря терміном на 49 років (до 28.12.2050) для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів.
7. Відповідно до пункту 1.3 договору зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива лише на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.
8. У пункті 3.4.2 договору сторони домовилися, що орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного у пункті 1.2 договору. Забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.
9. У пункті 4.1 договору відповідно до Українського класифікатора обмежень прав власності на земельну ділянку та використання земельних ділянок встановлене таке обмеження: правове: 1.1 - зміна цільового використання, сервітути №№ 1 та 2 прохід або проїзд через земельну ділянку, використання земельної ділянки для прокладання та ремонту лінійних інженерних споруд поширюється на частину земельної ділянки.
10. Відповідно до пункту 6.2 цей договір може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов`язків.
11. Судами також встановлено, що земельна ділянка (кадастровий номер 5110137500:29:005:0035), яка перебуває в оренді ТОВ "Спорт-Сервіс", межує із земельною ділянкою (кадастровий номер 5110137500:29:005:0034) загальною площею 0,0724 га, яка розташована за адресою: м. Одеса, Лідерсовський бульвар, 9, та яка, як убачається з договору від 31.10.2019, передана Одеською міською радою в оренду ТОВ "Лідер-Парк".
12. У пункті 3.1 договору від 31.10.2019 визначено, що його укладено на 20 років для реконструкції та подальшої експлуатації й обслуговування адміністративної будівлі.
13. У пункті 5.1. договору також передбачено, що земельна ділянка передається в оренду орендарю для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі.
14. Згідно з пунктом 5.2. договору категорія земель за основним цільовим призначенням -землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з класифікацією видів цільового призначення земель В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).
15. Згодом ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк" звернулися до Департаменту із проханням про видачу умов та обмежень для будівництва готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом у межах земельних ділянок, які знаходяться в оренді ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк", за рахунок знесення нерухомості, що перебуває у власності ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк", розташованої за адресами: м. Одеса, Лідерсовський бульвар, 7, та Лідерсовський бульвар, 9, та благоустроєм прилеглої території.
16. 22.06.2020 товариствам видані містобудівні умови та обмеження № 102 для проектування об`єкта будівництва, які затверджені наказом Департаменту від 22.06.2020 за № 01-06/178, а саме: готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром.
17. Згідно з переліком документів, які надавалися для видачі містобудівних вимог та обмежень, ТОВ "Спорт-Сервіс" та ТОВ "Лідер-Парк" додавалася інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна: 1808077451101; за адресою: Одеська область, м. Одеса, бульвар Лідерсовський, земельна ділянка 7, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури.
18. Разом з тим, відповідно до договору оренди землі від 11.03.2002 земельна ділянка площею 0,6000 га за адресою: м. Одеса, Лідерсовський бульвар, 7, надана в оренду ТОВ "Спорт-Сервіс", віднесена до категорії земель житлової та громадської забудови. Цільове призначення цієї земельної ділянки - В.03.10. - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури, а вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування будинку адміністративно-побутового призначення та тенісних кортів. Також відповідно до договору оренди землі від 31.10.2019 земельна ділянка площею 0,0724 га за адресою: м. Одеса, Лідерсовський бульвар, 9, надана в оренду ТОВ "Лідер-Парк", має категорію земель житлової та громадської забудови. Цільове призначення цієї земельної ділянки - В.03.15 для будівництва й обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для реконструкції та подальшої експлуатації і обслуговування адміністративної будівлі.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
19. Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.01.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2023, у задоволенні позову відмовлено.
20. Місцевий господарський суд погодився з позицією прокурора про те, що Департамент під час розгляду заяви відповідачів про надання містобудівних умов та обмежень для будівництва готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром мав виявити недостовірні відомості у документах, що посвідчували право користування земельною ділянкою, а саме: у витягах з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що містили відомості, які суперечили змісту договорів оренди, які у цьому випадку є саме правовстановлюючими документами, що підтверджують право користування відповідачів спірними земельними ділянками.
21. Разом з тим, надаючи правову оцінку обраного прокурором у цьому випадку способу захисту порушених прав власника землі - Одеської міської ради, суд зазначив, що визнання незаконними та скасування містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки є по суті встановленням факту, оскільки не відновлює порушеного права Одеської міської ради за наявності чинних і діючих договорів оренди землі, оскільки земельні ділянки перебуватимуть в оренді (користуванні) забудовників. Тому порушене право Одеської міської ради як орендодавця та власника земельної ділянки може бути поновлене лише шляхом розірвання договору оренди.
Короткий зміст касаційних скарг
22. Прокурор у касаційній скарзі просить скасувати ці судові рішення й ухвалити нове - про задоволення позову. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статті 5 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини третьої статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування зазначених норм у частині ефективності обраного способу захисту порушених прав держави у подібних правовідносинах. Скаржник також зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування частини восьмої статті 29, пункту 3 частини шостої статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
23. ТОВ "Спорт-Сервіс" у касаційній скарзі просить рішення та постанову судів попередніх інстанцій змінити, виключивши з їх мотивувальної частини посилання стосовно того, що:
- відповідачі порушили умови використання наданих їм в оренду земельних ділянок, а також умови договорів в частині обмеження будівництва об`єктів на земельній ділянці;
- видача Департаментом спірних містобудівних умов та обмежень для будівництва готелю з центром обслуговування туристів та спортивним клубом, пунктом надання першої медичної допомоги і реабілітаційним центром здійснена з порушенням права власності Одеської міської ради на такі земельні ділянки.
Скарга ТОВ "Спорт-Сервіс" мотивована відсутністю висновку Верховного Суду щодо питання застосування у подібних правовідносинах статті 1 Закону України "Про основи містобудування"; частини першої, другої статті 2, частини другої статті 4, статей 6-8, статей 13, 16-18, частини другої статті 24, статті 25, частин першої, п`ятої статті 26, статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"; статті 39 ЗК України.