ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 жовтня 2023 року
м. Київ
cправа № 904/2160/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Могил С. К., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.06.2023 (колегія суддів: Верхогляд Т. А., Чередко А. Є., Парусніков Ю. Б.) у справі
за позовом Житлово-будівельного кооперативу № 295 до Міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік Ірина Леонідівна, про зобов`язання звільнити нежитлове приміщення, та за зустрічним позовом Міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14" до Житлово-будівельного кооперативу № 295 про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і припинення права власності,
за участю представників:
позивача (відповідача за зустрічним позовом) - Доманський В. П.,
відповідача (позивача за зустрічним позовом) - Бажан В. П.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Житлово-будівельний кооператив № 295 (далі - ЖБК) звернувся до суду з позовом про зобов`язання Міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14" (далі - Музична школа) звільнити нежитлові приміщення, розташовані за адресою: вул. Велика Діївська, 40, м. Дніпро, якими відповідач користувався на підставі договору оренди від 10.02.2020 № 1, а саме: приміщення № 139 (нова нумерація 594), № 140 (нова нумерація 595), № 141 (нова нумерація 596), № 142 (нова нумерація 597).
2. На обґрунтування позовних вимог ЖБК послався на те, що названий вище договір припинений, а відповідач не звільнив займаних приміщень.
3. Музична школа у зустрічному позові просила скасувати рішення приватного нотаріуса Стаднік Ірини Леонідівни від 07 та 08.12.2021 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права власності ЖБК на нежитлові приміщення 595, 596, 594, 597, розташовані за названою вище адресою і зареєстровані за індексними номерами: 62109943, 62109554, 62110407, 62120434, та припинити його право власності на це майно.
4. На обґрунтування позовних вимог Музична школа послалася на те, що нотаріус належним чином не перевірив документи, що подавалися ЖБК для здійснення державної реєстрації його прав на нерухоме майно, а тому, на думку позивача за зустрічним позовом, реєстрація спірного майна за ЖБК незаконна.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. 31.03.1980 Виконавчий комітет Дніпропетровської міської ради народних депутатів УРСР прийняв рішення, яким затвердив акт державної комісії про прийняття в експлуатацію житлового будинку за названою вище адресою з вбудованими нежитловими приміщеннями, а також передачу його на баланс ЖБК.
6. 10.02.2020 ЖБК як орендодавець та Музична школа як орендар уклали договір оренди № 1, строком дії до 30.09.2020, згідно з яким останній передано у користування нежитлове приміщення, розташоване за названою вище адресою, площею 258,8 кв. м з трьома окремими входами, а саме: приміщення № 139 - 100,3 кв. м, приміщення № 140 - 56,6 кв. м, приміщення № 141 - 57,6 кв. м та приміщення № 142 - 44,3 кв. м.
7. Після закінчення терміну дії договору орендар зобов`язався за актом приймання-передачі повернути орендодавцю приміщення та майно протягом десяти робочих днів після закінчення строку користування (пункт 4.1 договору).
8. У пунктах 6.2, 6.3 договору сторони домовились про те, що договір може бути достроково розірваний за ініціативою орендодавця у разі: відмови орендаря від підписання акта приймання-передачі, несвоєчасної сплати орендарем орендної плати, використання приміщення не за призначенням, пошкодження приміщень або майна, що унеможливлює його подальше використання за призначенням, незгоди орендаря з розміром орендної плати. Про дострокове розірвання договору сторона письмово попереджається за два місяці.
9. Згідно з умовами пункту 7.3 договору сторони мають повідомити одна одну про свої наміри щодо подальшого користування орендованими приміщеннями за два місяці до спливу строку оренди, при цьому у випадку сумлінного виконання своїх зобов`язань орендар має переважне право на укладання договору оренди приміщення на новий термін.
10. 01.07.2020 Музична школа у листі № 70 висловила ЖБК свій намір щодо подальшого користування орендованими приміщеннями і останній не заперечив.
11. 05.04.2021 ЖБК у надісланому Музичній школі листі № 923 повідомив її про те, що надані на підпис два примірники договору оренди орендар не підписав і орендну плату не сплачує, у відповідь на який остання (лист від 06.04.2021 № 56) звернула увагу ЖБК на відсутність у нього права власності на ці приміщення і неможливість у зв`язку з цим укладення договору оренди. Аналогічний лист скерувала Музична школа на адресу ЖБК 27.04.2021.
12. 15.12.2021 ЖБК надіслав Музичній школі претензію про сплату боргу за цим договором за період з 01.12. по 31.12.2021. Судовий спір з такого ж приводу вирішив Господарський суд Дніпропетровської області 14.12.2022, про що ухвалив рішення у справі № 904/2161/22 і задовольнив позов ЖБК про стягнення з Музичної школи заборгованості з оплати орендної плати за період з січня 2021 року по червень 2022 року за користування цими ж приміщеннями. У цій же справі з огляду на відсутність передбаченої пунктом 7.3 договору заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди суд установив, що договір продовжено автоматично після 30.09.2020 на той самий термін і на тих самих умовах, тобто до 30.06.2021, починаючи з 01.10.2020, а згодом до 01.06.2022.
13. У грудні 2021 року також нотаріус прийняв оспорювані Музичною школою рішення про вчинення реєстраційних дій стосовно права власності ЖБК на спірні приміщення.
14. 07.02.2022 ЖБК направив Музичній школі лист-вимогу про відмову від названого вище договору внаслідок несплати нею орендних платежів більше трьох місяців та просив їх звільнити приміщення.
15. Оскільки орендар не звільнив займаних приміщень, то ЖБК звернувся до суду з позовом.
16. Музична школа, зі свого боку, вважає, що, прийнявши оспорювані нею рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ЖБК, нотаріус порушив вимоги законодавства у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
17. 27.12.2022 Господарський суд Дніпропетровської області ухвалив рішення про відмову у первісному позові та задовольнив зустрічний позов. Суд послався на те, що названий вище договір оренди від 10.02.2020 № 1 припинив діяти 30.09.2020, тоді як державна реєстрація права власності нежитлових приміщень за ЖБК зроблена лише 03.12.2021. ЖБК не довів свого фінансування будівництва спірних приміщень. Тому у момент укладення з Музичною школою цього договору у ЖБК були відсутні права на спірне нерухоме майно і відповідно він не мав права передавати його у найм, а крім того, рішення нотаріуса, який вчинив державну реєстрацію права приватної власності ЖБК на це майно, незаконне.
18. 19.06.2023 Центральний апеляційний господарський суд прийняв постанову про скасування цього рішення та ухвалив нове - про задоволення первісного позову та відмову у зустрічному позові. Мотивував свою постанову тим, що договір оренди від 10.02.2020 № 1 продовжив свою дію після 30.09.2020, оскільки жодною зі сторін протягом місяця після закінчення строку його дії не заявлялося про його припинення. Оскільки після відмови 07.02.2022 ЖБК від договору Музична школа не звільнила займаних приміщень, цей суд задовольнив первісний позов і відмовив у задоволенні зустрічного позову на тій підставі, що її права та інтереси оспорюваними рішеннями про державну реєстрацію прав та обтяжень не порушені, спір у цій справі не стосується права власності ЖБК на спірне майно, а на розгляд суду передано лише питання щодо законності користування Музичною школою як орендарем приміщеннями. При цьому суд відхилив посилання Музичної школи про набуття ЖБК права власності на спірні приміщення лише у момент здійснення їх державної реєстрації на тій підставі, що така реєстрація лише засвідчує право власності особи на майно, яке вже його набула, тоді як відсутність станом на дату укладення спірного договору (10.02.2020) записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права приватної власності ЖБК на спірне нерухоме майно не свідчить про те, що у нього відсутнє речове право на це майно.
Короткий зміст касаційної скарги
19. Музична школа звернулася з касаційною скаргою про скасування постанови апеляційного господарського суду та залишення в силі рішення місцевого господарського суду. Касаційне провадження відкрито на підставі пунктів 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
20. Скаржник на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України наполягає на відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування частини першої статті 316, частини першої статті 317, частин першої, другої статті 319, частини другої статті 331, частини першої статті 759, частини першої статті 761 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), пункту 4 частини першої статті 3, пункту 1 частини першої статті 4, пункту 1 частини третьої статті 10, частин першої, другої статті 18, пунктів 3, 4 частини першої статті 24, частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
21. Посилаючись на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник стверджує про те, що суд апеляційної інстанції встановив факт виникнення у ЖБК права власності на спірні приміщення на підставі недопустимих доказів, оскільки рішення Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів УРСР від 31.03.1980 про затвердження акта державної комісії про прийняття в експлуатацію житлового будинку за названою вище адресою з вбудованими нежитловими приміщеннями і передачу його на баланс ЖБК не є такою підставою, а сам акт державної приймальної комісії від 31.03.1980 у справі відсутній і не досліджений судом. Стверджує також, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані докази, зокрема поданий до цього суду наказ від 11.04.2023 № 1297/5 та висновок Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України від 23.11.2022 про скасування оспорюваних у цій справі рішень реєстратора за скаргою Департаменту гуманітарної політки.
22. Узагальнено скаржник посилається на те, що ЖБК не був власником спірного нерухомого майна на момент укладення договору оренди від 10.02.2021 № 1, право власності на ці приміщення зареєстровані за ЖБК лише у грудні 2021 року, а тому він не мав права передавати спірне майно у найм. Заперечує проти законності реєстрації за ЖБК права власності на спірні нежитлові приміщення, посилаючись на те, що рішення Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів УРСР від 31.03.1980 про затвердження акта державної комісії про прийняття в експлуатацію житлового будинку за названою вище адресою з вбудованими нежитловими приміщеннями і передачу його на баланс ЖБК не є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно у розумінні Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127. Звертає увагу, що ЖБК вчиняє дії, спрямовані на виселення Музичної школи із займаного майна та позбавляє її права користування ним.
23. Крім того, 03.10.2023 Музична школа звернулася до суду касаційної інстанції з клопотанням про зупинення провадження у цій справі до набрання законної сили рішенням Господарського суду Дніпропетровської області у справі № 904/5221/23 за позовом Дніпровської міської ради до ЖБК про визнання права власності на спірні приміщення, оскільки, на думку скаржника, за наслідком її розгляду будуть установлені факти про власника приміщень.
24. Утім, це клопотання не підлягає задоволенню, оскільки у справі, що розглядається, Музична школа захищає свої права та законні інтереси лише як орендар спірного нерухомого майна і спірним питанням у цій справі є наявність або відсутність підстав для звільнення нею займаних приміщень, тоді як визначення в іншій справи власника цього майна не впливає на її обов`язок повернути майно орендодавцеві після закінчення договірних відносин з ним.
Крім того, у силу статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції лише перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права за наявними у справі доказами, тоді як збирання доказів, приймання до розгляду нових доказів або додаткова перевірка доказів знаходиться поза межами повноважень цього суду. Тому установлені у справі № 904/5221/23 обставини не вплинуть на результат вирішення цієї справі, в якій докази вже зібрані судами попередніх інстанцій.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
25. ЖБК у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а постанову - без змін, наголошуючи на безпідставності доводів скаржника щодо порушення його прав та інтересів засвідченням державної реєстрації права власності ЖБК на спірне майно.
Позиція Верховного Суду
Щодо первісного позову
26. На розгляд суду касаційної інстанції передані питання щодо наявності чи відсутності підстав для звільнення Музичною школою займаного приміщення, а також відповідність рішень реєстратора про реєстрацію права власності на нерухоме майно за ЖБК вимогам законодавства у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно.
27. Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
28. Згідно із частиною першою статті 526 цього ж Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічний за змістом припис вміщено у частині першій статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України).