ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 914/1298/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Краснова Є.В., Мачульського Г.М.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальної власності департаменту економічного розвиту Львівської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 15 червня 2023 року (Орищин Г.В. - головуючий, судді: Галушко Н.А., Желік М.Б.) і рішення Господарського суду Львівської області від 31 жовтня 2022 року (суддя Синчук М.М.) у справі
за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвиту Львівської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Росовського Тараса Ярославовича
про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.
(у судовому засіданні у режимі відеоконференції взяв участь представник Позивача - Галаджун М.Р.)
СУТЬ СПОРУ
1. Учасниками спору є Управління комунальної власності департаменту економічного розвиту Львівської міської ради (далі "Позивач", Управління) і Фізична особа-підприємець Росовський Тарас Ярославович (далі "Відповідач", ФОП Росовський Т.Я.).
2. У березні 2020 року ФОП Росовський Т.Я., як орендар, уклав з Рудненською селищною радою, як орендодавцем, договір оренди нерухомого майна строком 20 років, яке знаходиться у смт. Рудня Львівської області. Аукціон з продажу права оренди не проводився. Договір оренди нотаріально не посвідчувався.
3. У червні 2022 року, в результаті адміністративних змін, правонаступником Рудненської селищної ради за договором оренди стало Управління. Провівши перевірку укладених селищною радою договорів, Управління виявило, що договір оренди з Відповідачем нотаріально не посвідчено, а тому вважало що такий договір є нікчемним на підставі положень статті 220 Цивільного кодексу України.
4. Ця правова позиція Управління і стала підставою для звернення до суду з позовом про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину і зобов`язання повернути орендоване комунальне майно.
5. Звідси для правильного вирішення спору у цій справі судам належало вирішити таке питання:
"Чи є договір оренди комунального майна, укладений у 2020 році строком на 20 років без проведення аукціону нікчемним, оскільки укладений в простій письмовій формі і нотаріально не посвідчений, хоча приписи частини третьої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачають нотаріальне посвідчення договорів оренди комунального майна, якщо строк, на який вони укладаються, перевищує п`ять років?"
6. Суди попередніх інстанцій на вказане питання відповіли - ні, виснувавши, що у даному випадку питання нотаріального посвідчення оспорюваного договору врегульовано іншими правовими нормами, а саме: пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також статтями 793, 794 Цивільного кодексу України, які прямо передбачають укладення таких договорів без обов`язкового нотаріального посвідчення.
7. За наслідками здійснення касаційного провадження Верховний Суд підтвердив правильність наданої судами відповіді. Касаційну скаргу Управління залишив без задоволення, рішення судів попередніх інстанцій - без змін. Детальний правовий аналіз наводиться нижче.
ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ
8. 03.03.2020 між Рудненською селищною радою Залізничного району Львівської області (орендодавець) та ФОП Росовським Т.Я. (орендар) було укладено договір оренди за змістом якого, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених цим договором, частину нерухомого майна, що розташоване за адресою: смт. Рудне, вул. Грушевського, 73, загальною площею 135,9 кв.м.
9. Відповідно до пункту 9.1. вказаного договору строк його дії становить 20 (двадцять) років, що діє з 03.03.2020 по 02.03.2040 (включно).
10. За даними витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 230191919 право оренди частиною нежитлової будівлі за адресою: смт. Рудне, вул. Грушевського, 73, зареєстроване 29.10.2020 за орендарем ФОП Росовським Т.Я.
11. 23.11.2020 сторонами договору оренди на підставі рішення Рудненської селищної ради від 19.11.2020 № 1747 "Про встановлення орендної плати за користування комунальним майном ФОП Росовському Т.Я." внесено зміни до договору в частині розміру орендної плати.
12. У подальшому, ухвалою Львівської міської ради від 29.12.2020 № 97 "Про припинення місцевих рад шляхом приєднання до Львівської міської ради" припинено, зокрема, Рудненську сільську раду шляхом приєднання до Львівської міської ради. Визначено також, що Львівська міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків відповідної місцевої ради.
13. В свою чергу, ухвалою Львівської міської ради від 17.02.2022 № 2002 "Про врегулювання відносин оренди комунального майна на території приєднаних громад", Управління уповноважено виступати стороною "Орендодавець" у договорах оренди нежитлових приміщень, які належали до комунальної власності, зокрема, Рудненської територіальної громади, що увійшла до складу Львівської міської територіальної громади.
УЗАГАЛЬНЕНИЙ ЗМІСТ ВИМОГ І ПІДСТАВ ПОЗОВУ
14. У червні 2022 року Управління звернулося до Господарського суду Львівської області з позовною заявою до ФОП Росовського Т.Я. про застосування наслідків недійсності нікчемного договору оренди нежитлового приміщення від 03.03.2020, що полягає у зобов`язанні Відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 135,9 кв.м. розташованого на вул. Грушевського, 73 у смт. Рудне Львівської області.
15. В обґрунтування позовних вимог Управління пояснювало, що виступивши орендодавцем у договорі оренди від 03.03.2020 ним було з`ясовано, що всупереч нормам законодавства вказаний договір оренди не був нотаріально посвідчений, тобто є нікчемним. Звідси ФОП Росовський Т.Я. користується комунальним майном безпідставно і має його повернути територіальній громаді.
УЗАГАЛЬНЕНИЙ ЗМІСТ І ОБҐРУНТУВАННЯ СУДОВИХ РІШЕНЬ
16. Рішенням Господарського суду Львівської області від 31.10.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 15.06.2023, у задоволенні позову відмовлено.
17. Рішення судів мотивовані такими аргументами і обставинами.
17.1. Верховною Радою України 03.10.2019 прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, який набрав законної сили 27.12.2019.
17.2. Згідно з пунктом 3 статті 16 вказаного Закону договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п`ять років.
Водночас, пунктом 7 Прикінцевих та перехідних положень цього ж Закону було внесено зміни до Цивільного кодексу України, в частині врегулювання правовідносин щодо найму будівель або інших капітальних споруд (їх частин), які є майном державної чи комунальної власності.
Так, частину другу статті 793 Цивільного кодексу України викладено в наступній редакції:
"2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.
Частину ж першу статті 794 Цивільного кодексу України викладено в такій редакції:
1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793".
17.3. Оскільки норма Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону України, то у спірних правовідносинах при вирішенні питання необхідності нотаріального посвідчення договору оренди застосуванню підлягають саме приписи Кодексу, з яких слідує, що обов`язковому нотаріальному посвідченню підлягає договір, предметом якого є майно державної або комунальної власності, лише у разі якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.
17.4. Позаяк укладений між сторонами договір оренди наведеним критеріям не відповідає, то нотаріальному посвідченню він не підлягав. Право ж оренди Відповідача було зареєстровано, а відтак форму договору оренди сторонами було належно дотримано.
17.5. Більше того, з наявних в матеріалах справи та наданих представником Відповідача усних пояснень, ФОП Рососький Т.Я. ніколи й не заперечував щодо можливості нотаріального посвідчення укладеного договору оренди, однак доказів звернення Рудненської селищної ради або Управління до Відповідача про нотаріальне посвідчення правочину судам не подано, як не подано і доказів ухилення останнього від неіснуючої пропозиції.
КАСАЦІЙНА СКАРГА
18. Не погодившись із судовими рішеннями, Управління звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
19. З підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник зазначає про неправильне застосовування судами попередніх інстанцій приписів статті 220 ЦК України та без урахування висновку Верховного Суду щодо правильного застосовування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові від 02.10.2019 у справі № 382/1097/17.
20. З підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник стверджує про неправильне застосування судами попередніх інстанцій приписів частини другої статті 793 ЦК України при відсутності висновку Верховного Суду щодо правильного застосування цієї норми права у подібних правовідносинах.