ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 904/5028/20 (203/1014/19)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Васьковський О.В. - головуючий, Огороднік К. М., Погребняк В. Я.,
за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.
розглянув касаційну скаргу ОСОБА_1
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.04.2023
у справі № 904/5028/20 (203/1014/19)
за позовом ОСОБА_1,
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельмар Люкс"
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Люкс"
3) Обслуговуючий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Сіті-центр"
4) Міністерства юстиції України
5) Дніпровської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету
спору: 1) Комунальне підприємство "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради
2) Єрмоленко Наталія Сергіївна
3) Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Консоль-строй Лтд"
4) Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Консоль Лтд"
5) Товариство з обмеженою відповідальністю "Дніпропетровський юридичний консалтинговий центр"
6) приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Пустовий Сергій Володимирович
7) Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області
8) Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області,
9) ОСОБА_3,
про визнання недійсним договорів про передачу (уступку) прав замовника, визнання недійсними та скасування рішень загальних зборів кооперативу, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, скасування записів про право власності, визнання права власності, зобов`язання провести реконструкцію майна, скасування рішення про передачу в оренду земельної ділянки, визнання недійсними договорів оренди землі,
в межах справи № 904/5028/20
про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Дельмар Люкс"
Учасники справи:
ОСОБА_1 : ОСОБА_4 (адв.);
ТОВ "Дельмар Люкс": Малик А. С. (адв.);
ТОВ "Люкс": не з`явився;
ЖБК "Сіті-центр": не з`явився;
Мінюст України: не з`явився;
Дніпровська міська рада: не з`явився;
КП "Будинок юстиції": не з`явився;
Єрмоленко Н. С. : не з`явився;
ТОВ "БК "Консоль-строй ЛТД": не з`явився;
ТОВ фірма "Консоль ЛТД": не з`явився;
ТОВ "ДЮКЦ": не з`явився;
Пустовий С. В. : не з`явився;
Департамент ДАБІ: не з`явився;
ГУ Держгеокадастру: не з`явився;
ОСОБА_3 : не з`явився;
1. Стислий зміст заявлених вимог
1.1. ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1, позивач) звернувся до суду з позовом, в якому з урахуванням заяви про зміну предмету позову та уточнення (зменшення) позовних вимог просив:
- визнати недійсним Договір про передачу (уступку) прав замовника-забудовника від 15.02.2012, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Люкс" (далі - ТОВ "Люкс") та Обслуговуючим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Сіті-Центр" (далі - ЖБК "Сіті-Центр");
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів ЖБК "Сіті-Центр", оформлене п.4 Протоколу загальних зборів засновників ЖБК "Сіті-Центр" будівництва офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" за адресою: м. Дніпропетровськ, просп. Карла Маркса, (просп. Д. Яворницького) в районі будинку № 72-А від 25.07.2016, в частині зобов`язання позивача, як особи, що має укладені з Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "Консоль ЛТД" (далі - ТОВ "Консоль ЛТД") договори №0514/17-197 від 08.04.2010, №0515/17-198 від 08.04.2010, №0516/17-199 від 08.04.2010, №0517/17-200 від 08.04.2010 про пайову участь у фінансуванні будівництва, вступити у члени ЖБК "Сіті-Центр";
- визнати недійсним та скасувати рішення загальних зборів ЖБК "Сіті-Центр", оформлене п.4 Протоколу загальних зборів засновників ЖБК "Сіті-Центр" будівництва офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" за адресою: м. Дніпропетровськ, просп. Карла Маркса, (просп. Д. Яворницького) в районі будинку №72-А від 25.07.2016, в частині встановлення для позивача, як особи, яка має укладені з ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" договори №0514/17-197 від 08.04.2010, №0515/17-198 від 08.04.2010, №0516/17-199 від 08.04.2010, №0517/17-200 від 08.04.2010 про пайову участь у фінансуванні будівництва, умови викупу його майнових прав за ціною 150 доларів США за кожен м. кв. його площі, та розпорядження майновими правами позивача на власний розсуд у разі бездіяльності пайовика відносно узгодження даним протоколом взаємовідносин з забудовником;
- визнати недійсним договір №1-П від 16.09.2016 про передачу (уступку) прав замовника-забудовника, укладений між ЖБК "Сіті-Центр" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Дельмар Люкс" (далі - ТОВ "Дельмар Люкс");
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської облради Єрмоленко Наталії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34610300 від 04.04.2017;
- скасувати внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис за №19801712 про право власності ТОВ "Дельмар Люкс" на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1215521712101 - незавершене будівництво, торгівельно-діловий центр, об`єкт житлової нерухомості, загальною площею 19425,6 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати за позивачем право власності на наступні приміщення у громадському будинку, торговельно-офісному центрі, що розташований по АДРЕСА_1 : приміщення № 702 на 7-мому поверсі, загальною площею 15,2 кв. м; приміщення №614 на 6-ому поверсі, загальною площею 41,9 кв. м; приміщення №602 на 6-ому поверсі, загальною площею 26,7 кв. м; приміщення №1603 на 16-ому поверсі, загальною площею 66,5 кв. м, а також зобов`язати ТОВ "Дельмар люкс" відновити первісний стан / провести реконструкцію вищевказаних приміщень;
- скасувати рішення сесії VII скликання Дніпровської міськради №345/36 від 24.10.2018 "Про передачу земельних ділянок по АДРЕСА_1 в оренду ТОВ "Дельмар Люкс" по фактичному розміщенню незавершеного будівництвом торговельно-ділового центру", в частині передачі земельних ділянок площею 0,0741 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0120), площею 0,0565 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0121), площею 0,0936 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0119), по просп. Д. Яворницького, 72 Б, в оренду строком на десять років ТОВ "Дельмар Люкс";
- визнати недійсними договори оренди землі, укладені 07.12.2018 між Дніпровською міською радою та ТОВ "Дельмар Люкс", посвідчені приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Пустовим С. В. 07.12.2018, стосовно передачі в оренду земельних ділянок: площею 0,0741 га, кадастровий номер 1210100000:06:089:0120, за номером 696 (номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29332271); площею 0,0565 га, кадастровий номер 1210100000:06:089:0121, за номером 697 (номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29332345); площею 0,0936 га, кадастровий номер 1210100000:06:089:0119, за номером 695 (номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29332101).
1.2. В обґрунтування заявлених вимог, позивач зазначав про те, що між ним та ТОВ фірма "Консоль ЛТД" було укладено договори пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру "Сіті-Центр" по пр. К.Маркса, 72-А у місті Дніпропетровську, після завершення будівництва якого позивач мав отримати у власність в натурі частину такого нерухомого майна у вигляді індивідуально визначеного договорами пайової участі приміщень. Позивач вважає, що після сплати на виконання умов договорів пайової участі свого паю він набув право власності на об`єкт будівництва у вигляді нерухомого майна приміщення №702 на 7-ому поверсі, загальною площею 15,2 кв.м., приміщення №614 на 6-ому поверсі, загальною площею 41,9 кв.м., приміщення №1603 на 16-ому поверсі, загальною площею 66,5 кв.м. у громадському будинку, торгівельно-офісному центрі, що розташований у АДРЕСА_1 . Однак таке право не визнається сторонами, а тому підлягає захисту в судовому порядку, що є і причиною спору.
2. Стислий зміст рішення суду першої інстанції
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 20.10.2021 позов задоволено частково:
- визнано недійсним рішення загальних зборів ЖБК "Сіті-Центр", зазначені у пункті 4 протоколу загальних зборів засновників кооперативу від 25.07.2016, щодо зобов`язання позивача вступити до складу членів кооперативу та встановлення йому умови викупу майнових прав за ціною 150 доларів США за кожен кв. м як особи, що має укладені з ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" договори пайової участі у фінансуванні будівництва;
- визнано протиправним рішення державного реєстратора КП "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Єрмоленко Н. С. від 04.04.2017 під № 34610300 про державну реєстрацію права власності ТОВ "Дельмар Люкс" на об`єкт незавершеного будівництва;
- в іншій частині позову відмовлено.
2.2. В частині задоволення позову суд зазначив наступне:
- рішення загальних зборів пайовиків будівництва офісно-торгівельного центру "Сіті -Центр" оформлене Протоколом загальних зборів від 25.07.2016 підлягають скасуванню, оскільки позивачем не подавалось письмової заяви для вступу до кооперативу, а рішення кооперативу про вступ до останнього в примусовому порядку є порушенням принципів права членства в кооперативі, визначених нормами Закону України "Про кооперацію" та безпосередньо статті 36 Конституції України;
- рішення про державну реєстрацію права власності реєстратором було прийняте без наявності документу, що посвідчує речове право ТОВ "Дельмар Люкс" на земельну ділянку під таким об`єктом, документу, що відповідно до законодавства надає право ТОВ "Дельмар Люкс" на виконання будівельних робіт, належним чином оформленого технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва, а також за відсутності договорів про право власності на об`єкт незавершеного будівництва. Відтак, державним реєстратором не були дотримані вимоги Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно у державного реєстратора були відсутні правові підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
2.3. Судове рішення в частині відмови у позові мотивовано тим, що:
- визнання недійсними договорів передачі прав замовника-забудовника, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершений будівництвом та скасування запису про реєстрацію права власності на нього не призведе до ефективного захисту прав позивача, оскільки отримання статусу замовника-забудовника відбувається на підставі рішень органів у сфері архітектурної діяльності, а не на підставі вищевказаних договорів, в той час як спірного об`єкту незавершеного будівництвом на даний час вже не існує внаслідок закінчення його будівництвом. Крім цього, задоволення позову в цій частині призведе до втручання у право на мирне володіння майном власників інших приміщень, тобто осіб, які не є учасниками даної справи;
- відносно вимоги позивача про визнання права власності на спірне майно суд зазначив про те, що ТОВ "Дельмар Люкс" не має зобов`язань перед позивачем через відсутність укладеного безпосередньо з ним, як забудовником, відповідного договору, а відтак ТОВ "Дельмар Люкс" не може бути особою, яка зобов`язана задовольнити вимогу пайовика щодо отримання на праві власності об`єкту нерухомості;
- позовна вимога про зобов`язання ТОВ "Дельмар Люкс" відновити первісний стан/провести реконструкцію майна є нерозривно пов`язаною з вимогою позивача про визнання права власності, а тому така позовна вимога також не підлягає задоволенню;
- позивачем не зазначено, як його права та законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваними договорами оренди земельних ділянок і як в результаті визнання цих договорів недійсними та скасування рішення міської ради, його порушені права будуть захищені та відновлені, тому вимоги про скасування рішення міської ради та визнання недійсними договорів оренди землі не підлягають задоволенню.
2.3. Суд відхилив заяву ТОВ "Дельмар Люкс" про застосування строків позовної даності (в частині задоволених позовних вимог), зазначивши про те, що:
- в частині позовних вимог про визнання недійсними та скасування рішень загальних зборів Обслуговуючого кооперативу "ЖБК "Сіті-Центр" заяву про застосування строку позовної давності може подати лише той відповідач, до якого звернена ця позовна вимога, тобто саме ЖБК "Сіті-Центр". Однак така заяви не надходила;
- в частині позовної вимоги про визнання протиправним рішення державного реєстратора від 04.04.2017, то така вимога була заявлена позивачем 20.11.2019, тобто позивачем не пропущено трирічний строк для звернення до суду для захисту свого права.
3. Встановлені судом першої інстанції фактичні обставини справи
3.1. 12.01.2004 між ТОВ "Люкс" та ТОВ фірма "Консоль ЛТД" укладено Договір про спільну діяльність щодо часткової участі у будівництві офісно-торгівельного центру "Сіті-центр" по проспекту К. Маркса, 72 "А" у м. Дніпропетровську (у формі простого товариства) №0419/239-68 (далі - Договір №0419/239-68 від 12.01.2004), за умовами якого:
- учасники договору зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи шляхом об`єднання своїх вкладів у формі простого товариства для досягнення спільної господарської мети: проектування, будівництво і введення в експлуатацію офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" по пр. К.Маркса, 72 "А" у м. Дніпропетровську (далі - об`єкт) (п.1.1 договору);
- ТОВ "Люкс" виконує функції замовника по будівництву об`єкта, а ТОВ фірма "Консоль ЛТД" виступає особою, яка виконує усі будівельні роботи, тобто забудовником (п.п.2.1.1, п.2.2 договору);
- внески Учасників у спільну сумісну діяльність, а також майно, створене чи перероблене сторонами у результаті спільної діяльності є спільною частковою власністю Учасників (п.3.1 договору);
- учасники дійшли згоди щодо визначення часток Учасників у спільній частковій власності, визначив їх у процентному відношенні наступним чином: частка ТОВ "ЛЮКС" складає 1%, а частка ТОВ фірми "Консоль ЛТД" - 99% в об`єкті, вказаному у п.1.1 даного Договору (п.3.3 договору);
- після досягнення учасниками загальної мети у спільній сумісній діяльності, вказаній в п.1.1 даного Договору, об`єкт розподіляється між учасниками і залученими пайовиками у наступному порядку: ТОВ "Люкс" і залучені ним пайовики отримують 1% усіх житлових і нежитлових площ об`єкта; ТОВ фірма "Консоль ЛТД" і залучені ним пайовики отримують 99% усіх житлових і нежитлових площ об`єкта (п.3.4 договору);
- ТОВ "Люкс" надає ТОВ фірмі "Консоль ЛТД" право залучення для будівництва об`єкта часткових коштів юридичних і фізичних осіб на підставі окремих договорів про спільну діяльність, у межах частки ТОВ фірма "Консоль ЛТД", визначеної у п.3.3 даного Договору (п.4.2 договору);
3.2. Рішенням Апеляційного суду Дніпропетровської області від 28.07.2014 у справі №203/6972/14 встановлено, що 15.12.2005 між ТОВ "Люкс", ТОВ фірма "Консоль ЛТД" та ПП "Плутон" укладено угоду (далі - Угода від 15.12.2005) до вказаного вище договору про спільну діяльність №0419/239-68 від 12.01.2004, якою останній викладено в новій редакції з урахуванням появи нового учасника простого товариства - ПП "Плутон". За даним договором його сторони домовились спільно діяти без створення юридичної особи шляхом об`єднання своїх вкладів у формі простого товариства для досягнення загальної господарської мети - проектування, будівництво та введення в експлуатацію об`єкту - офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" по пр. К. Маркса, 72А. Учасники такого товариства не переслідують мету отримання прибутку. За змістом п.2.2.1, 2.2.8, 3.4, 4.2 частка ТОВ "Люкс" в об`єкті будівництва складає - 0,9%, частка ТОВ "Консоль ЛТД" - 99%, а ПП "Плутон" - 0,1%. При цьому ТОВ "Консоль ЛТД" набуває право на залучення для будівництва об`єкту дольові (паї) кошти фізичних осіб на підставі окремих договорів про спільну діяльність - в межах своєї частки (99%). Після закінчення будівництва об`єкту нерухомості відбувається розподіл часток сторін договору з урахуванням залучених пайовиків.
3.3. 16.06.1995 по 10.05.2006 ОСОБА_1 та ОСОБА_3 перебували у зареєстрованому шлюбі.
3.4. Між ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" та ОСОБА_3 було укладено наступні договори щодо частки у складі об`єкту "Сіті-Центр":
- Договір пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру №4721/17-38 (р,г) від 29.12.2004 (щодо приміщення №1502);
- Договір пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру №0100/17-40 (р) від 13.01.2005 (щодо приміщення №614);
- Договір пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру №0529/17-73 від 28.02.2006 (щодо приміщення №702);
- Договір пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру №0528/17-72 (р) від 28.12.2006 (щодо приміщення №602).
3.5. Кошти за зазначеними договорами були внесені в узгодженому порядку до ТОВ фірми "Консоль ЛТД", що підтверджується наданими до матеріалів справи квитанціями до прибуткових касових ордерів. Вищезазначені договори, припинили свою дію.
3.6. Між ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" ОСОБА_1 було укладено нові Договори пайової участі у будівництві (далі - пайові договори):
- №0514/17-197 від 08.04.2010, за долю власності у складі об`єкту "Сіті-Центр" в натурі у вигляді адміністративно-офісного приміщення №702 в осях 7-8:Б-В на 7-мому поверсі, загальною площею 15,2 кв.м.;
- №0515/17-198 від 08.04.2010, за долю власності у складі об`єкту "Сіті-Центр" в натурі у вигляді адміністративно-офісного приміщення №614 в осях 8-10:В-Г на 6-ому поверсі, загальною площею 41,9 кв. м.;
- №0516/17-199 від 08.04.2010, за долю власності у складі об`єкту "Сіті-Центр" в натурі у вигляді адміністративно-офісного приміщення №602 в осях 7-8:Б-В на 6-ому поверсі, загальною площею 26,7 кв. м.;
- №0517/17-200 від 08.04.2010, за долю власності у складі об`єкту "Сіті-Центр" в натурі у вигляді приміщення під апартаменти №1603 в осях Е-Г:1-1 на 16-ому поверсі, загальною площею 66,5 кв. м.
3.7. Відповідно до п.1.1 Пайових договорів №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010, учасники за даними договорами, без створення юридичної особи, на підставі об`єднання своїх пайових вкладів зобов`язані сумісно діяти для досягнення спільної мети: отримання правовстановлюючих документів, проектування, будівництво та введення в експлуатацію багатофункціонального торгівельно-офісного комплексу "Сіті-Центр" по пр. Карла Маркса, 72 у м. Дніпропетровську. У Додатках за №2 до зазначених Пайових договорів визначено плани часток пайовика по кожному приміщенню.
3.8. Кошти на виконання Пайових договорів (за Пайовим договором № 0514/17-197 від 08.04.2010 - кошти у сумі 20000 доларів, що на момент внесення було еквівалентно 101000 грн; за Пайовим договором №0515/17-198 від 08.04.2010 - кошти у сумі 36860 доларів, що на момент внесення було еквівалентно 189082,36 грн; за Пайовим договором №0516/17-199 від 08.04.2010 - кошти у сумі 35300 доларів, що на момент внесення було еквівалентно 178265 грн; за Пайовим договором №0517/17-200 від 08.04.2010 - кошти у сумі 58871,48 доларів, що на момент внесення було еквівалентно 307346,44 грн), були взаємозараховані ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" за згодою ОСОБА_1 та ОСОБА_3 по внескам ОСОБА_3 за Договорами пайової участі у фінансуванні будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру №4721/17-38 (р,г) від 29.12.2004, №0100/17-40 (р) від 13.01.2005, №0529/17-73 від 28.02.2006, №0528/17-72 (р) від 28.12.2006, що підтверджується додатковими угодами про розірвання договорів з ОСОБА_3 та довідками ТОВ фірма "Консоль ЛТД" про повне внесення пайового внеску.
3.9. 15.02.2012 між ТОВ "Люкс" та ЖБК "Сіті-Центр" укладено Договір про передачу (уступку) прав замовника-забудовника (далі - Договір від 15.02.2012), за умовами якого:
- ТОВ "Люкс" передає (уступає) ЖБК "Сіті-Центр" усі свої права замовника-забудовника торгівельно-ділового центру (маркетингова назва - багатофункціональний торгівельно-офісний центр "Сіті-Центр"), що має в подальшому назву Об`єкт, який споруджується у м. Дніпропетровську за проектною документацією, що погоджена ГоловАПУ від 20.10.2006 № 290 (наказ від 15.12.2006 №18) на земельних ділянках з кадастровими номерами 1210100000:06:089:0092, 1210100000:06:089:0077, 1210100000:06:089:0078, що розташовані по АДРЕСА_2 (п.1 договору);
- в обсяг прав, які передаються (уступаються) на користь ЖБК "Сіті-Центр" замовника-забудовника Об`єкта входять усі права, які виникли у ТОВ "Люкс", як у замовника-забудовника Об`єкта, на підставі законодавства і укладених договорів, в тому числі: право на проектну та проектно-кошторисну документацію на об`єкт (в тому числі право на внесення змін у проектну документацію); право на оформлення (переоформлення) прав землекористування земельними ділянками, на яких споруджується об`єкт; право на оформлення та реєстрацію за ЖБК "Сіті-Центр" права власності на об`єкт незавершеного удівництва; право на виконання функцій замовника при будівництві Об`єкта (в тому числі право на отримання декларації про початок робіт (дозволу про початок будівельних робіт), а також декларацію про введення в експлуатацію; право вимоги виконання своїх зобов`язань стороною договору про спільну діяльність № 0419/239/68 від 12.01.2004; ЖБК "Сіті-Центр" отримує майнові права на 100% площі Об`єкта будівництва, після чого передає їх пайовикам будівництва, які були залучені ТОВ "Люкс" та/або ЖБК "Сіті-Центр" на підставі відповідних Договорів на умовах ЖБК "Сіті-Центр" (п.3 договору).
3.10. Згідно даних Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області, станом на липень 2014 року замовником по Об`єкту "Будівництво торгівельно-ділового центру по пр. К.Маркса, 72А в межах наданої у користування земельної ділянки; Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ, просп. К.Маркса, 72 А" виступало ТОВ "Люкс", яке зверталось до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області із повідомленням про зміну даних в дозволі на будівельні роботи.
3.11. Пайовики будівництва торгово-ділового центру (багатофункціональний торгівельно-офісний центр "Сіті-Центр", розташований в м. Дніпропетровську по пр. Карла Маркса в районі будинку №72-а на земельних ділянках з кадастровими номерами 1210100000:06:089:0077, 1210100000:06:089:0078, 1210100000:06:089:0092 (далі - Об`єкт), в тому числі і ОСОБА_1, уклали Угоди пайовиків будівництва багатофункціонального торгівельно-офісного центру "Сіті-Центр" від 21.03.2013 (далі - Угоди від 21.03.2013), відповідно до змісту яких:
- пайовики, будучи власниками незавершеного будівництва Об`єкту, вирішили за необхідне визначити розмір частки кожного з них у праві спільної дольової власності на даний об`єкт, який на момент укладання даної угоди, відповідно до вимог закону, є сукупністю матеріалів, устаткування та інших матеріальних цінностей, які використовуються у процесі його будівництва;
- натуральним вираженням, розрахованих на підставі дійсної угоди, розмірів часток пайовиків у праві загальної дольової власності на Об`єкт є приміщення (паркувальні місця), право на отримання яких пайовики мають за умовами Пайових договорів. Особою зобов`язаною та відповідальною перед пайовиками за виділ у натурі їх часток є ТОВ фірма "Консоль ЛТД", яке прийняло на себе дане зобов`язання за умовами Пайових договорів, або будь-яка інша особа, погоджена сторонами Пайових договорів (п.5 Угод від 21.03.2013).
3.12. Між ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" та ОСОБА_1 було укладено наступні Угоди від 21.03.2013:
-0,138% частки за Пайовим договором №0514/17-197 від 08.04.2010 у процентному співвідношенні між учасниками;
-0,379% частки за Пайовим договором №0515/17-198 від 08.04.2010 у процентному співвідношенні між учасниками;
-0,242% частки за Пайовим договором №0516/17-199 від 08.04.2010 у процентному співвідношенні між учасниками;
-0,602% частки за Пайовим договором №0517/17-200 від 08.04.2010 у процентному співвідношенні між учасниками.
Згідно з п. 2 Угод від 21.03.2013, які укладались між ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" та ОСОБА_1, готовність Об`єкта складала приблизно 75 %.
3.13. Між ТОВ фірмою "Консоль ЛТД", ТОВ "БК "Консоль-Строй ЛТД" та ОСОБА_1 було укладено трьохсторонні Договори від 01.08.2013 (далі - Договори від 01.08.2013) щодо часткового виконання зобов`язань ТОВ фірми "Консоль ЛТД" перед пайовиком за Пайовими договорами №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010, предметом яких є спільна будівельна діяльністю будівництва у м. Дніпропетровську багатофункціонального торгівельно-офісного центру "Сіті-Центр", за умовами яких (пункт 2) сторони погодились, що усі належні ТОВ фірмі "Консоль ЛТД" за Договорами №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010 права та зобов`язання автоматично, без будь-яких додаткових угод, перейдуть від ТОВ фірми "Консоль ЛТД" до ТОВ "БК "Консоль-Строй ЛТД" у день, коли настане будь-яка з наступних дій (подій):
- у випадку, якщо у строк до 25.03.2016 включно ТОВ фірма "Консоль ЛТД", на виконання своїх зобов`язань за Договорами №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010, не виділить і не передасть у власність за актом пайовику (позивачу) у закінченому будівництві та прийнятому в експлуатацію Об`єкті, обумовлені у Договорах №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010 приміщення, які являються натуральним вираженням частки пайовика;
- у випадку, якщо компетентним органом управління ТОВ фірми "Консоль ЛТД" або судом буде прийнято рішення про ліквідацію ТОВ фірми "Консоль ЛТД" (у тому числі рішення суду, яке на набрало законної сили; у випадку розміщення (публікації) в установленому законом порядку об`яви про порушення справи про банкрутство ТОВ фірми "Консоль ЛТД".
Також у трьохсторонніх Договорах від 01.08.2013 визначено у п.1.2, що готовність Об`єкта складає 70%.
3.14. На виконання своїх зобов`язань за Договорами №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010, ТОВ фірма "Консоль ЛТД", не виділила і не передала у власність за актом ОСОБА_1, як пайовику, у закінченому будівництві та прийнятому в експлуатацію Об`єкті, обумовлені у Договорах №0514/17-197, №0515/17-198, №0516/17-199, №0517/17-200 від 08.04.2010 приміщення, які являються натуральним вираженням частки позивача.
3.15. Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ТОВ фірма "Консоль ЛТД" з 31.03.2017 перебуває в стані припинення за судовим рішенням про банкрутство і відкриття ліквідаційної процедури № 911/5186/14 від 04.08.2016.
3.16. Кіровським районним судом м. Дніпропетровська у справі №0418/1898/2012 постановлено ухвалу від 13.06.2016 (провадження №2-з/0203/50/2016), на виконання якої рішенням сесії VII скликання Дніпропетровської міської ради "Про присвоєння адреси незавершеній будівництвом будівлі багатофункціонального торговельно-офісного комплексу по просп. Д. Яворницького (Центральний район)" №81/16 від 01.12.2016, вирішено присвоїти незавершеній будівництвом будівлі багатофункціонального торговельно-офісного комплексу по просп. Д. Яворницького адресу - просп. Д. Яворницького, 72Б, з метою захисту майнових прав громадян, які інвестували кошти в будівництво багатофункціонального торговельно-офісного комплексу по просп. Д. Яворницького в районі буд. 72 А.
3.17. 16.09.2016 між ЖБК "Сіті-Центр" та ТОВ "Дельмар Люкс" було укладено Договір №1-П про передачу (уступку) прав замовника-забудовника (далі - Договір №1-П від 16.09.2016), за умовами якого (п.п.1-2) передбачено, що ЖБК "Сіті-Центр" передає (уступає) ТОВ "Дельмар Люкс" всі свої права замовника-забудовника офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" за адресою: м. Дніпро, просп. Д. Яворницького, в районі будинку 72-А, розташованого на земельних ділянках з кадастровими номерами 1210100000:06:089:0092, 1210100000:06:089:0078, 1210100000:06:089:0077 (далі - Об`єкт). Права на Об`єкт належать ЖБК "Сіті-Центр" на підставі Договору від 15.02.2012 про передачу (уступку) прав замовника-забудовника, укладеного з ТОВ "Люкс" та акту приймання-передачі до даного договору з ТОВ "Люкс", а також на підставі Договору від 15.02.2012 та акту приймання-передачі з ТОВ фірма "Консоль ЛТД". Крім того, укладення даного Договору відбувається на підставі волевиявлення пайовиків, які вкладали власні кошти в будівництво Об`єкту, залучаючи до участі у будівництві ТОВ фірму "Консоль ЛТД", та у зв`язку з невиконанням обов`язків з боку ТОВ фірми "Консоль ЛТД" прийняли рішення щодо завершення будівництва Об`єкту, залучаючи в якості замовника-забудовника Об`єкту ТОВ "Дельмар люкс", що відображено в протоколах загальних зборів пайовиків Об`єкту від 25.07.2016 та від 15.08.2016.
3.18. На момент переходу прав замовника-забудовника об`єкту незавершеного будівництва до ТОВ "Дельмар Люкс", готовність 70 % складала від об`єкту, що планувався загальною площею 15763,0 кв.м. на 16-х поверхах, в той час, як загальна площа об`єкту закінченого будівництва складає 19352,4 кв.м. на 18-х поверхах (готовність об`єкту з такими характеристиками на момент переходу прав замовника - забудовника до ТОВ "Дельмар Люкс" складала 27%). Тобто, технічні характеристики об`єкту будівництва було значною мірою змінено.
3.19. Добудова об`єкту відбулась не силами і не за кошти ТОВ "Консоль ЛТД" та ТОВ "БК Консоль Строй ЛТД", з якими у позивача були договірні відносини, і які відповідно мали перед позивачем зобов`язання щодо передачі йому готових приміщень в об`єкті будівництва. Крім того, майнові права позивача на об`єкт пайової участі в фінансуванні будівництва було припинено в момент зміни замовника-забудовника об`єкту будівництва, оскільки коли замовником-забудовником об`єкту будівництва стало ТОВ "Дельмар Люкс", ТОВ "Консоль ЛТД" та ТОВ "БК Консоль Строй ЛТД" перестали бути тими особами, які реально можуть задовольнити правомірні очікування позивача на отримання у власність приміщення в закінченому будівництвом об`єкті.
3.20. ЖБК "Сіті-Центр" було зареєстровано як юридична особа 11.01.2012 та на момент укладання Договору від 15.02.2012 зареєстрованими видами його діяльності були: 81.10 Комплексне обслуговування об`єктів; 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
3.21. До матеріалів справи долучено копію протоколу загальних зборів засновників ЖБК "Сіті-Центр" будівництва офісно-торгівельного центру "Сіті-Центр" за адресою: м. Дніпропетровськ, просп. Карла Маркса, (просп. Д.Яворницького) в районі будинку № 72-А від 25.07.2016 (далі - Протокол від 25.07.2016) та список пайовиків, які присутні на загальних зборах пайовиків по об`єкту "Сіті-Центр".
3.22. Пунктом 4 Протоколу від 25.07.2016 було вирішено: "Всім без винятку пайовикам, хто на сьогоднішній день ще не вступив до кооперативу і має укладений з ТОВ "Консоль ЛТД" договір про пайову участь у фінансуванні будівництва об`єкту та відповідні квитанції, що підтверджують 100% сплату по договору, протягом 10 (десяти) днів написати відповідну заяву і вступити у члени кооперативу".
3.23. Згідно з п.3 Протоколу від 25.07.2016 було вирішено: "В разі неможливості чи небажання пайовика приймати участь у будівництві та сплачувати грошові кошти за пайову участь, встановити для пайовика умови викупу його майнових прав за ціною 150,00 (сто п`ятдесят) доларів США за кожен м. кв. його площі, які забудовник має готовність сплачувати протягом 18 місяців з моменту упадання договору купівлі-продажу, який має бути укладено пайовиком з забудовником протягом 21 календарного дня з моменту сьогоднішніх зборів. В разі бездіяльності пайовика відносно узгодження даним протоколом взаємовідносин з забудовником, забудовник вправі розпоряджатись майновими правами на власний розсуд".
3.24. 29.03.2017 КП "Будинок Юстиції" Дніпропетровської обласної ради було зареєстровано заяву про державну реєстрацію права власності з реєстраційним номером 21637864.
3.25. Державним реєстратором прав на нерухоме майно КП "Будинок Юстиції" Дніпропетровської обласної ради Єрмоленко Н. С. 04.04.2017 було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за №34610300, яким вирішено:
"Провести державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна та об`єкт незавершеного будівництва, торгівельно-діловий центр, що розташований Дніпропетровська обл., м. Дніпро, просп. Д. Яворницького, будинок 72Б, кадастрові номери земельних ділянок 1210100000:06:089:0078, 1210100000:06:089:0077, 1210100000:06:089:0092, за суб`єктом: ТОВ "Дельмар Люкс", податковий номер/серія, номер паспорті НОМЕР_1 .
Відкрити розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційну справу на об ʼєкт нерухомого майна".
3.26. Державним реєстратором прав на нерухоме майно КП "Будинок Юстиції" Дніпропетровської обласної ради Єрмоленко Н. С. 29.03.2017 18:06:18 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за № 19801712 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1215521712101.
3.27. Відповідно до інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право приватної власності на об`єкт з реєстраційним номером 1215521712101 належить ТОВ "Дельмар Люкс".
3.28. На сесії VII скликання Дніпровською міською радою було прийнято рішення за № 345/36 від 24.10.2018 "Про передачу земельних ділянок по просп. Д. Яворницького, 72 Б (Центральний район) в оренду ТОВ "Дельмар Люкс" по фактичному розміщенню незавершеного будівництвом торговельно-ділового центру", відповідно до змісту якого передано земельні ділянки площею 0,0741 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0120), площею 0,0565 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0121), площею 0,0936 га (кадастровий номер 1210100000:06:089:0119), по просп. Д. Яворницького, 72 Б, в оренду строком на десять років ТОВ "Дельмар Люкс". З тексту даного рішення вбачається, що зазначені вище земельні ділянки передані ТОВ "Дельмар Люкс" по фактичному розміщенню незавершеного будівництвом торговельно-ділового центру по просп. Д. Яворницького, 72Б.
4. Стислий зміст рішення суду апеляційної інстанції
4.1. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 19.04.2023 скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 20.10.2021 в частині задоволення позовних вимог та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.
4.2. Постанова суду мотивована наступним:
- ТОВ фірма "Консоль Лтд" перебуває в ліквідаційній процедурі у справі про банкрутство (справа №911/5186/14), тому господарська діяльність товариства завершена, а чотири договори пайової участі згідно з положеннями пункту 2 частини першої статті 1141 Цивільного кодексу України є припиненими;
- ТОВ "Дельмар Люкс" не має зобов`язань перед позивачем через відсутність укладеного безпосередньо з ним, як забудовником, відповідного договору, тому не може бути особою, яка зобов`язана задовольнити вимогу пайовика щодо отримання на праві власності об`єкт нерухомості;
- в матеріалах справи відсутні докази правонаступництва ТОВ "Дельмар Люкс" прав і обов`язків ТОВ "Консоль Лтд" за укладеними з позивачем договорами пайової участі;
- оскільки правовідносини щодо пайової участі у будівництві існувало між позивачем та ТОВ "Консоль Лтд", зобов`язаною особою щодо передачі у власність позивача відповідних квартир є ТОВ "Консоль Лтд";
- у разі неналежного виконання ТОВ "Консоль Лтд" зобов`язань за договорами пайової участі, позивач має право вимагати належного виконання зобов`язань за договорами саме ТОВ "Консоль Лтд", а у разі неможливості його виконання, настає відповідальність ТОВ "Консоль Лтд", як сторони за договорами пайової участі;
- позов у даній справі пред`явлено до неналежних відповідачів, оскільки ТОВ "Консоль Лтд" не є відповідачем у даній справі;
- предметом спору у даній справі є майнові права позивача на отримання у власність чотирьох приміщень, згідно з умовами чотирьох договорів пайової участі у будівництві. Водночас, окрім вимог про визнання за позивачем права власності на спірні приміщення, що є правильним та ефективним способом захисту у даному випадку, предметом позову позивач також зазначив матеріально правові вимоги про визнання недійсними рішень загальних зборів, визнання недійсними договорів оренди землі, визнання недійсними договорів про передачу прав замовника-забудовника та скасування рішення міської ради про передачу в оренду землі, а також рішень про державну реєстрацію прав. Викладені у позовній заяві вимоги, крім визнання права власності за позивачем на приміщення, що є предметом майнових прав, отриманих на підставі договорів про спільну діяльність, у разі їх задоволення, не призведуть до поновлення прав позивача, що свідчить про обрання неправильного та неефективного способу захисту у даних правовідносинах, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про відмову у їх задоволенні з цих підстав.
5. Короткий зміст касаційної скарги
5.1. 18.05.2023 ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просив скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.04.2023 та передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
6. Узагальнені доводи касаційної скарги
6.1. Судом апеляційної інстанції не було досліджено зібрані у справі докази та неправильно застосовано норму матеріального права - статтю 328 Цивільного кодексу України, внаслідок чого суд дійшов помилкового висновку про відсутність права на оскарження пайовиком дій та рішень третіх осіб, з якими не укладалися договори пайової участі стосовно об`єкту незвершеного будівництва у випадку реєстрації права власності на незавершене будівництво за сторонньою особою, з якою у пайовиків був відсутній договір пайової участі, без згоди пайовика.
6.2. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду в частині задоволення позовних вимог до загальних зборів ЖБК "Сіті-Центр" та до державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок Юстиції" Дніпропетровської облради Єрмоленко Наталії Сергіївни, суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права, не зазначивши доводів та мотивів, за якими він не погодився з висновками суду першої інстанції.