ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 жовтня 2023 року
м. Київ
cправа № 915/1785/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Бортик Р.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 (судді: Богацька Н. С. - головуючий, Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) та рішення Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023 (суддя Адаховська В. С.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АВРОРЕНТ"
до Миколаївської міської ради
про визнання недійсними положень договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У грудні 2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "АВРОРЕНТ" (далі - ТОВ "АВРОРЕНТ") звернулося до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради про визнання недійсними пунктів 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ "АВРОРЕНТ".
1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на положення статей 203, 215-217 Цивільного кодексу України, статті 124, 134, 135 Земельного кодексу України обґрунтовані тим, що рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463 затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, у тому числі, земельна ділянка кадастровий номер 4810136300:02:047:0019, загальною площею 1095 м2 на вул. Пограничній, поблизу будинку № 29-Б в м. Миколаєві, з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (далі - спірна земельна ділянка).
На офіційному сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр) з питань проведення земельних торгів було розміщено оголошення про проведення аукціону № 34369 лот № 69357, предметом якого була спірна земельна ділянка.
В оголошенні наведені умови аукціону та детальні умови договору, які викладені в проєкті договору, який додавався до оголошення.
За змістом частини 12 статті 135 та пунктів "г" та "и" частини 4 статті 137 та Земельного кодексу України підписання договору оренди повинно відбутися безпосередньо після завершення земельних торгів між організатором торгів - орендодавцем та переможцем торгів - орендарем, на умовах договору, викладених в оголошенні про проведення земельних торгів і ці умови не можуть бути змінені.
ТОВ "АВРОРЕНТ" було визнано переможцем торгів.
Представники Миколаївської міської ради, які були присутні на земельних торгах 12.07.2021 та підписали протокол торгів № 2, на надали для підписання договір.
Договір товариством було підписано після його надання орендодавцем лише 27.09.2021 та зареєстровано у Миколаївській міській раді за № 11664.
Проте підписаний договір мав відмінні умови від тих, які зазначалися в проєкті договору, наданому до оголошення про проведення земельних торгів і суттєво впливають на права орендаря за цим договором, оскільки на момент фактичного підписання договору - 27.09.2021 зобов`язання орендаря, передбачені умовами договору, вже є простроченими, що дає право орендодавцю на підставі пункту 8.6, 11.9 достроково розірвати договір без компенсації витрат, понесених орендарем.
Позивач зазначав, що після проведення земельних торгів він звернувся до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради, який листом від 13.08.2021 відмовив у наданні містобудівних умов та обмежень через відсутність правоустановлюючих документів на землю, а після фактичного підписання 27.09.2021 договору оренди земельної ділянки Департаментом були видані містобудівні документи.
ТОВ "АВРОРЕНТ" зазначало, що йому стало відомо про підготовку проєкта рішення Миколаївської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ "АВРОРЕНТ" з підстав порушення пункту 5.4 договору, а тому товариство звернулося до суду з позовними вимогами про визнання недійсними пунктів договору, оскільки включення таких пунктів до договору суперечить вимогам законодавства щодо проведення земельних торгів та порушує права позивача.
1.3. Миколаївська міська рада у відзиві на позовну заяву просила відмовити в її задоволенні, вказуючи на те, що відповідачем умови договору не змінювалися, а було лише доповнено зміст договору згідно з положеннями Господарського кодексу України, і жодних прав позивача порушено не було.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023, позов задоволено повністю, визнано недійсними пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ "АВРОРЕНТ".
2.2. Суди попередніх інстанцій з огляду на положення чинного законодавства зазначили, що умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів. Водночас зі змісту укладеного між сторонами договору вбачається, що в порушення приписів законодавства до нього було додатково включені оскаржувані пункти, які не були наведені у проєкті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону, що є порушення закону та підставою для визнання таких пунктів недійсними.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.07.2023 та рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27.04.2023, Миколаївська міська рада у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові, посилаючись на пункти 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на застосування судами норма права без урахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а також вказуючи на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
3.1.1. Так, оскаржуючи судові рішення у справі з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає, що судами відхилені доводи скаржника про те, що визнання недійсними окремих положень договору порушує принцип добросовісності.
Миколаївська міська рада звертає увагу, що після надання позивачу на погодження та укладення договору оренди землі, в якому були наявні оскаржувані пункти, він не надав заперечень або зауважень щодо змісту договору та через деякий час підписав відповідний договір, тобто повністю погодив оскаржувані ним пункти договору.
Натомість після укладення договору оренди землі позивач звернувся до Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради з метою виконання умов пункту 5.4 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 щодо отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, тобто почав протягом певного часу виконувати договір.
Отже, Миколаївська міська рада вважає, що при прийнятті оскаржуваних рішень суди першої та апеляційної інстанції неправильно застосували норми матеріального права, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України, невірно встановили обставини справи, що призвело до хибних висновків і прийняття незаконних рішень, а оскаржені судові рішення підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.
Суд апеляційної інстанції застосував норму права, зокрема, пункту 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України (принцип добросовісності) всупереч висновкам щодо застосування норми права у правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 16.05.2018 у справі № 449/1154/14, від 12.01.2022 у справі № 520/13586/18, від 14.12.2022 у справі № 126/2200/20, від 30.07.2020 у справі № 357/7734/18, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17.
Також заявник касаційної скарги вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував правовий висновок, викладений в постанові Верховного Суду від 30.07.2020 у справі № 471/761/17-ц стосовно того, що договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували, з огляду на зміст та характер спірних правовідносин у цій справі.
3.1.2. На думку скаржника, з огляду на зміст спірних правовідносин, обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, що є самостійною підставою для відмови в позові згідно з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у справі № 924/199/20, оскільки обраний позивачем спосіб захисту прав та інтересів шляхом визнання недійсними пунктів укладеного між сторонами договору, який позивачем частково виконувався, є таким, що не відповідає загальним принципам цивільного законодавства в частині регулювання договірних правовідносин. Так, після того, як позивач став переможцем земельних торгів на право оренди земельної ділянки, він не був позбавлений права на звернення до суду із позовом про визнання договору оренди землі укладеним в його редакції.
3.1.3. Заявник касаційної скарги вважає, що при укладенні договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 оскаржувані пункти цього договору не суперечили вимогам законодавства, зокрема, частині 12 статті 135 Земельного кодексу України, оскільки вказаною нормою імперативно не передбачено заборони щодо можливості доповнення умов договору оренди землі, який укладається, в порядку проведення земельних торгів, у разі їх погодження сторонами відповідного договору.
3.1.4. Оскаржуючи судові рішення з підстави, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, Миколаївська міська рада вказує на відсутність висновку щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме: принципу добросовісності у співвідношенні до обставин справи, характеру спірних правовідносин та змісту позовних вимог Позивача, із врахуванням, що визнання недійсними окремих пунктів договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664 порушує права та законні інтереси Миколаївської міської ради як сторони за договором оренди землі, яка правомірне очікувала на належне виконання Позивачем всіх умов договору оренди землі після його укладення договору; можливості визнання судом недійсними окремих пунктів договору у випадку початку їх виконання стороною за договором протягом певного часу.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "АВРОРЕНТ" просить відмовити в її задоволенні, вказуючи на безпідставність та необґрунтованість доводів скаржника, з підстав, викладених у відзиві, посилаючись, зокрема, на те, що законодавством встановлена чітка процедура проведення земельних торгів при цьому ця процедура містить ряд імперативних норм, які обмежують свободу дій організатора, виконавця та учасників земельних торгів, зокрема, організатор та учасник-переможець не можуть змінювати запропоновані умови договору, який буде укладений за результатами торгів і учасник-переможець торгів не може запропонувати внесення змін до проєкту договору, який укладається за результатами торгів, що виключає застосування до спірних правовідносин положень законодавства щодо переддоговірних перемовин або спорів, адже не підписання переможцем торгів договору тягне анулювання результатів таких торгів.
ТОВ "АВРОРЕНТ" зазначає, що саме поведінка Миколаївської міської ради є недобросовісною, а позивачем обрано правильний спосіб захисту своїх порушених прав шляхом визнання недійсними пунктів договору, які суперечать закону.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційне провадження, відкрите з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, слід закрити, а з інших підстав касаційного оскарження - залишити касаційну скаргу без задоволення з огляду на таке.
4.2. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного суд касаційної інстанції не приймає і не розглядає доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням обставин справи.
4.3. Суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, зокрема, затверджено перелік земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами (пункт 1); вирішено провести земельні торги з продажу лотів - права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (пункт 2); доручено Управлінню земельних ресурсів Миколаївської міської ради забезпечити організацію та проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди на земельні ділянки, відповідно до переліку (пункт 5.1).
Згідно з переліком земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463, на земельні торги виставлена, у тому числі, земельна ділянка кадастровий номер 4810136300:02:047:0019, загальною площею 1095 м2, на вул. Пограничній, поблизу будинку № 29-Б в м. Миколаєві, з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Суди попередніх інстанцій також установили, що як свідчать матеріали справи та не спростовано учасниками справи, на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр) з питань проведення земельних торгів (http://torgy.land.gov.ua) було розміщено оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357, предметом якого є спірна земельна ділянка.
У розділі "Умови договору, який укладається на земельних торгах", зазначено, що договір оренди укладається на 5 років. Детальні умови договору викладенні у проекті договору, що додається, який міститься в матеріалах справи (а. с. 18-20).
4.4. 12.07.2021 відбулись земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, переможцем яких стало ТОВ "Аврорент".
Як свідчать матеріали справи та встановлено судами, після завершення земельних торгів 12.07.2021 між переможцем земельних торгів - ТОВ "АВРОРЕНТ", представниками організатора торгів - Миколаївської міської ради та виконавцем торгів - ТОВ "Югземсервіс" підписано протокол № 2 проведення земельних торгів з продажу права оренди на земельну ділянку (а. с. 21-22).
Натомість, як зазначили суди попередніх інстанцій, учасниками справи визнається, що сам договір оренди земельної ділянки безпосередньо після завершення земельних торгів між Миколаївською міською радою та ТОВ "АВРОРЕНТ" підписано не було.
Так, договір оренди земельної ділянки за результатами земельних торгів містить дату укладення - 12.07.2021, однак з боку ТОВ "АВРОРЕНТ" договір підписаний з відміткою "27.09.2021" (а. с. 23-25).
4.5. Як свідчать матеріали справи зі змісту договору вбачається, що до нього були додатково включені пункти 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9, які не були наведені у проєкті договору, який був додатком до оголошення про проведення аукціону № 34369, лот № 69357.
Зазначеними додатково включеними пунктами договору передбачено таке:
- пункт 2.5 договору - розмір річної орендної плати за перший рік щодо земельної ділянки, право користування якою набуто на торгах, підлягають сплаті переможцем торгів не пізніше трьох банківських днів з дня укладення цього договору, а в наступні роки орендна плата вноситься відповідно до Податкового кодексу України та п. 4.4 цього договору;
- пункт 5.4 договору - орендар зобов`язаний отримати у встановленому законодавством порядку містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки у строк не більше 1 місяця із дня укладення цього договору. Орендар зобов`язаний отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавством порядку у строк не більше 1 року із дня укладання цього договору. Звернення орендодавця до уповноважених державних або органів місцевого самоврядування для отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт не вважається виконання вимог даного пункту договору;
- пункт 6.4 договору - у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку, на умовах, визначених цим договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на повернення земельної ділянки;
- пункт 8.6 договору - права та обов`язки орендаря, передбачені в підпункті "в" пункту 8.3, підпункті "в" пункту 8.4 цього договору реалізуються з обов`язковим дотриманням вимог, передбачених пунктами 5.3, 5.4 цього договору;
- пункт 11.9 договору - орендодавець має право достроково розірвати цей договір в односторонньому порядку у випадку порушення строків отримання містобудівних умов та обмежень та/або дозволу на початок будівельних робіт, встановлених пунктами 5.3, 5.4 договору. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця на підставі порушення вимог пунктів 5.3, 5.4, 8.1 договору сплачена орендна плата не підлягає поверненню або відшкодуванню. У разі невиконання орендарем обов`язку, передбаченого пунктом 11.5 цього договору щодо припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки, а орендодавець має право вжити самостійних передбачених законом заходів спрямованих на припинення права оренди на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Строк, у який орендар зобов`язується отримати містобудівні умови та обмеження для забудови орендованої земельної ділянки та/або дозвіл на початок будівельних робіт на орендованій земельній ділянці у встановленому законодавстві порядку відповідно до пункту 5.4 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря. Строк, у який орендар зобов`язується завершити забудову орендованої земельної ділянки у встановленому законодавством порядку відповідно до пункту 5.3 договору, може бути змінено шляхом внесення змін до даного договору лише в разі прийняття Миколаївською міською радою відповідного рішення за письмовим зверненням орендаря.
4.6. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога ТОВ "АВРОРЕНТ" до Миколаївської міської гради про визнання недійсними пунктів 2.5, 5.4, 6.4, 8.6, 11.9 договору оренди землі від 12.07.2021 № 11664, з посиланням на положення, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України та статей 134, 135 Земельного кодексу України у зв`язку із порушенням норм законодавства щодо включення до договору умов, які не були включені у проєкт договору, доданого до оголошення про проведення земельних торгів, а також порушення прав позивача такими умовами договору.
4.7. Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (тут і далі у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 12.07.2021) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
За змістом статті 127 зазначеного Кодексу органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.
Згідно із частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Відповідно до частини 2 статті 135 Земельного кодексу України передбачено, що земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі - цінова пропозиція).
Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
Організатором земельних торгів є, зокрема, у разі укладення договору оренди земельної ділянки особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки.
Частиною 11 статті 135 Земельного кодексу України (у відповідній редакції) передбачено, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису.
При цьому станом на момент прийняття рішення Миколаївської міської ради від 21.05.2021 № 4/463 про проведення земельних торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, діяла норма частини 12 статті 135 Земельного кодексу України, відповідно до якої умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Статтею 137 зазначеного Кодексу передбачені підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів. Та встановлено, що організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу. Документація щодо кожного лота розміщується організатором земельних торгів в електронній торговій системі як окремий електронний документ, підписаний організатором або його представником та складений за формою, встановленою Кабінетом Міністрів України. Документація щодо кожного лота після визнання торгів такими, що відбулися, передається організатором земельних торгів переможцю торгів. За бажанням організатора земельних торгів оголошення про проведення земельних торгів з документами та матеріалами на лот оприлюднюється в електронних та друкованих засобах масової інформації.
Частиною 4 статті 137 Земельного кодексу України передбачено, що в оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються, зокрема, умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах (пункт "г" зазначеної норми).
4.8. Отже, зі змісту положень частини 11 статті 135 та пункту "г" частини 4 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів від 12.07.2021) убачається, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки і в оголошенні зазначаються за кожним лотом умови договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах.
Законодавством також не передбачено деталізації та конкретизації умов договору, який підлягає укладенню з переможцем земельних торгів.
4.9. У пункті 40 постанови Верховного Суду від 10.05.2023 у справі № 918/792/21 зазначено таке:
"40. Колегія суддів вважає за необхідне наголосити, що торги є правочином. Якщо вони завершуються оформленням договору купівлі-продажу, то оскаржити можна договір, а вимоги про визнання недійсними торгів (аукціону) та протоколу електронного аукціону не є належними та ефективними способами захисту (див. пункт 104 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20)".
Крім того як зазначено у вказаній постанові статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин 1, 3 статті 215 зазначеного Кодексу підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 217 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
4.10. Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, з посиланням на положення чинного законодавства, виходили з того, що як під час прийняття Миколаївською міською радою рішення від 21.05.2021, на підставі якого проведено земельні торги з продажу права оренди спірної земельної ділянки, так і безпосередньо під час проведення 12.07.2021 земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки, законодавцем чітко визначено, що в оголошенні про проведення земельних торгів за кожним лотом зазначаються умови договору оренди і ці умови не підлягають зміні під час укладення з переможцем відповідного договору, як й не могли бути конкретизовані та деталізовані.
Отже, умови договору, укладеного за результатами земельних торгів, не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів.
4.11. Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
У статті 4 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 зазначено таке: