ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 жовтня 2023 року
м. Київ
cправа № 916/2319/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Рогач Л. І., Краснова Є. В.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з додатковою відповідальністю "Виробниче будівельно-монтажне об`єднання "Одесбуд" і Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.05.2023 (колегія суддів: Принцевська Н. М. - головуючий, Діброва Г. І., Ярош А. І.) та рішення Господарського суду Одеської області від 14.12.2022 (суддя Литвинова В. В.)
за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави
до: 1) Одеської міської ради;
2) Товариства з додатковою відповідальністю "Виробниче будівельно-монтажне об`єднання "Одесбуд",
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути земельну ділянку,
за участю:
відповідача-2: Танасійчук Г.М. (самопредставництво)
прокурора: Круш Т.О. (посвідчення),
ВСТАНОВИВ:
1 Короткий зміст позовних вимог
1.1 Заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (далі - прокурор), звернувшись з позовом в інтересах держави до Одеської міської ради (далі - Рада; відповідач 1) та Товариства з додатковою відповідальністю "Виробниче будівельно-монтажне об`єднання "Одесбуд" (далі - ТДВ "Одесбуд"; Товариство; відповідач 2), просив: визнати незаконним та скасувати рішення Ради від 06.06.2018 № 3439-VII "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,3800 га, присвоєння адреси: місто Одеса, вул. Пестеля 35, та надання її в оренду Товариству з додатковою відповідальністю "Виробниче будівельно-монтажне об`єднання "Одесбуд" (далі - Рішення від 06.06.2018); визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,3800 га за адресою: м. Одеса вул. Пестеля 35, кадастровий номер 5110137300:08:006:0010 (далі - Земельна ділянка), укладений 29.08.2018 між Радою та ТДВ "Одесбуд", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 2154 (далі - Договір оренди); зобов`язати ТДВ "Одесбуд" повернути територіальній громаді міста Одеси Земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Товариство одержало її в оренду.
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що всупереч вимог статей 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) без проведення земельних торгів спірна земельна ділянка передана у користування Товариству для будівництва багатоповерхового житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а не для обслуговування належних йому на праві власності будівель та споруд. При цьому прокурор, звертаючись до суду з позовом, зауважив, що самою Радою допущено вказане порушення і остання є відповідачем у справі, у зв`язку з чим з метою захисту інтересів громади вбачаються підстави для звернення прокурора з позовом у цій справі.
2 Короткий зміст судових рішень
2.1 Рішенням Господарського суду Одеської області від 14.12.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.05.2023, позов задоволено повністю.
2.2 Судові рішення мотивовані тим, що: Рішення від 06.06.2018 суперечить вимогам законодавства, а тому відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підлягає визнанню незаконним і скасуванню; враховуючи, що на підставі незаконного рішення між відповідачами укладено Договір оренди, зазначений договір підлягає визнанню недійсним як похідний правочин від оскаржуваного рішення, а також у зв`язку з його невідповідністю закону. Також, за висновком судів, обґрунтованою є вимога про повернення Земельної ділянки територіальній громаді міста Одеси.
3 Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі Рада просить скасувати вищевказані судові рішення та ухвалити нове, яким в позові відмовити.
3.2 В обґрунтування касаційної скарги відповідач 1 посилається на те, що оскаржувані судові рішення прийняті з порушенням норм матеріального і процесуального права.
3.3 Товариство у касаційній скарзі (у новій редакції) також просить судові рішення скасувати, ухваливши нове про відмову в позові.
3.4 Заявники касаційних скарг вважають, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, які викладено у постановах Верховного Суду.
3.5 Також і Рада, і Товариство вважають, що необхідно сформувати висновок Верховного Суду щодо застосування положень абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України у правовідносинах щодо надання особі, яка має право на отримання земельної ділянки для експлуатації належного їй нерухомого майна, тієї ж земельної ділянки для нового будівництва з подальшим знесенням належних їй будівель.
3.6 Крім того, за твердженням відповідачів, судом встановлено обставини щодо відсутності об`єктів нерухомості на земельній ділянці на підставі недопустимих доказів, які не можуть підтверджувати та засвідчувати такі факти, що є підставою для скасування судового рішення відповідного до пункту 4 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.7 Прокурор у відзивах на касаційні скарги заперечує викладені в них доводи і просить оскаржувані судові рішення залишити без змін, а касаційні скарги - без задоволення.
3.8 У даній справі Товариство не заявляло про відшкодування компенсації за понесені ним витрати у разі задоволення позову у даній справі.
4 Мотивувальна частина
4.1 Суди попередніх інстанцій встановили, що на підставі договору купівлі-продажу від 25.03.2016, додаткового договору від 01.08.2016 № 1706, Товариство набуло право власності на нежитлові приміщення, розташовані за адресою: Одеська область, місто Одеса, вулиця Пестеля, будинок 35, які складалися з нежилих приміщень під літ. "А", "Б", складів під літ. "З", огорожі № 1-5, мостіння І, загальною площею 394,3 м2. Усі ці об`єкти розташовані на одному поверсі.
4.2 На підставі клопотання відповідача 1 від 04.08.2016 № 23/109 рішенням Ради від 08.02.2017 № 1674-УІІ надано дозвіл Товариству на розробку проєкта землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,3800 га, за адресою: місто Одеса, вулиця Промислова кут вулиці Пестеля, для будівництва 2-хсекційного 16-типоверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельними та офісними приміщеннями та підземного паркінгу (буд. № 15; далі - Будинок).
4.3 На замовлення Товариства ПП "ТЕРРА ІНЖИНІРИНГ" 27.02.2017 розроблено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Товариству для будівництва Будинку та подано на затвердження до Ради.
4.4 За результатами розгляду Радою вказаного проєкта Рішенням від 06.06.2018 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення Земельної ділянки (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), присвоєно вказаній земельній ділянці адресу: місто Одеса, вулиця Пестеля, 35, а також надано Товариству Земельну ділянку в оренду на 5 років із цільовим призначенням В.02.10 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, вид використання земельної ділянки - для будівництва Будинку.
4.5 Суди встановили, що Земельну ділянку сформовано як окремий об`єкт прав 12.03.2018, про що до Державного земельного кадастру внесено відповідні відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 5110137300:08:006:0010.
4.6 На підставі Рішення від 06.06.2018 між Радою та Товариством укладено Договір оренди, за умовами якого в оренду передається земельна ділянка площею 0,3800 га, у тому числі: землі, зайняті поточним будівництвом та відведені під будівництво (будівництво не розпочато) - 0,3410 га; землі під житловою забудовою - 0,0390 га (пункт 2.1).
4.7 Відомості про право оренди земельної ділянки внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 29.08.2018 (рішення про державну реєстрацію прав №42761856 від 30.08.2018).
4.8 За таких обставин прокурор, посилаючись на те, що спірна земельна ділянка була передана Радою в оренду Товариству всупереч вимог статей 124, 134 ЗК України без проведення земельних торгів, звернувся з позовом у цій справі.
4.9 На переконання прокурора, саме Радою допущено порушення вимог закону під час надання в оренду земельної ділянки комунальної власності у позаконкурентний спосіб.
4.10 При цьому суди встановили, що Окружною прокуратурою на адресу Ради 16.08.2022 спрямовано лист № 51-4943вих-22 щодо виявлених порушень, проте відповідь на цей лист Радою не надано, що свідчить про відсутність вжитих заходів з метою відновлення стану порушення інтересів територіальної громади.
4.11 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.12 Рада і Товариство в касаційних скаргах підставою касаційного оскарження визначили, зокрема, пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України, відповідно до якого підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в такому випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
4.13 Скаржники вважають, що необхідно сформувати висновок Верховного Суду щодо застосування положень абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України у правовідносинах щодо надання особі, яка має право на отримання земельної ділянки для експлуатації належного їй нерухомого майна, тієї ж земельної ділянки для нового будівництва з подальшим знесенням належних їй будівель.
4.14 Перевіривши та надавши оцінку наведеним доводам відповідачів, Верховний Суд зазначає таке.
4.15 У справі № 922/443/20 предметом розгляду були вимоги про визнання незаконними та скасування пунктів додатків до рішень, обґрунтовані тим, що Харківська міська рада прийняла протиправні рішення щодо надання в користування ТОВ "Бротей" земельної ділянки під будівництво житлового комплексу без проведення земельного аукціону та площею, яка значно перевищує площу, необхідну для обслуговування нерухомості ТОВ "Бротей". У наведеній справі суд апеляційної інстанції, з яким погодився суд касаційної інстанції, позовні вимоги задовольнив, констатувавши порушення Харківською міською радою порядку відведення земельної ділянки комунальної власності внаслідок передачі її в користування ТОВ "Бротей" під нове будівництво без проведення земельного аукціону, тоді як поза конкурсом останній міг отримати земельну ділянку виключно для експлуатації та обслуговування нерухомого майна.
4.16 У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.08.2021 у вказаній справі зі спору, що виник у подібних правовідносинах, сформульовано такий правовий висновок щодо питання застосування статей 124, 134 ЗК України.
4.17 "Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19".
4.18 Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.