Постанова
Іменем України
04 жовтня 2023 року
м. Київ
справа № 526/2910/21
провадження № 61-8027св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-край",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третя особа - приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська Світлана Миколаївна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-край" на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року у складі судді Максименко Л. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 04 травня 2023 року у складі колегії суддів: Одринської Т. В., Абрамова П. С., Пікуля В. П.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-край" (далі - ТОВ "Агро-край") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська С. М. (далі - приватний нотаріус), про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію речового права.
Позовна заява мотивована тим, що 14 травня 2008 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Фіалка" (далі - СТОВ "Фіалка") та ОСОБА_1 було укладено договір оренди належної їй на праві власності земельної ділянки, площею 3,19 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, яка розташована у с. Великі Будища Миргородського району Полтавської області, строком на 10 років.
06 жовтня 2017 року між ОСОБА_1, СТОВ "Фіалка" та ТОВ "Агро-край" було укладено додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі від 14 травня 2008 року, згідно з умовами якої права та обов`язки орендаря, передбачені цим договором, передано ТОВ "Агро-край".Строк дії договору оренди землі від 14 травня 2008 року продовжено на 7 років.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 30 січня 2018 року № 112128392 зазначені зміни зареєстровано.
Позивач зазначав, що 12 серпня 2021 року на поштову адресу ТОВ "Агро-край" надійшов лист від 06 серпня 2021 року № 642/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 06 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса із наміром продати належну їй земельну ділянку, площею 3,1888 га. Запропоновано ТОВ "Агро-край", як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено.
Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 257 426,08 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.
Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 06 серпня 2021 року № 269391744, приватний нотаріус Ямпольська С. М. на підставі заяви від 06 серпня 2021 року з реєстраційним номером 47184550 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки, площею 3,1888 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1472295353204, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195, яка розташована на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області. Номер запису про обтяження: 43364868, дата державної реєстрації: 06 серпня 2021 року.
Разом з тим, 04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 було укладено договір про співробітництво № 04/08-21Б, предметом якого є взаємодія та узгоджене співробітництво сторін, пов`язане із набуттям у довірчу власність ОСОБА_3 земельних ділянок сільськогосподарського призначення за власний рахунок на свою користь, але в інтересах і за рекомендацією ТОВ "Агро-край", із одночасною передачею їх в оренду на користь ТОВ "Агро-край". Під земельними ділянками сторони визначили земельні ділянки сільськогосподарського призначення, власники яких виявили бажання щодо їх продажу (як з реєстрацією наміру продажу земельної ділянки, так і без) і відносно яких ТОВ "Агро-край" виступає орендарем за договорами оренди землі. Під взаємодією та узгодженим співробітництвом сторони розуміють наступне: узгодження умов щодо придбання ОСОБА_3 земельної ділянки у свою власність у додатковій угоді, яка укладається сторонами щодо кожної окремої земельної ділянки; укладення між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 договору про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі земельної ділянки за формою, визначеною в додатку № 1 до цього договору; укладення ОСОБА_3 договору купівлі-продажу земельної ділянки, який повинен відповідати погодженим у додатковій угоді умовам придбання такої земельної ділянки, з одночасним встановленням довірчої власності щодо такої земельної ділянки, де ОСОБА_3 виступає довірчим власником, а ТОВ "Агро-край" - довірчим засновником; укладення сторонами договору оренди землі за формою додатку № 2, зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. У разі реєстрації власником земельної ділянки наміру про її продаж, ТОВ "Агро-край" повинне про це повідомити ОСОБА_3 . При цьому ТОВ "Агро-край" повинне здійснити дії, необхідні для здійснення реєстрації передачі переважного права на придбання земельної ділянки протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
09 вересня 2021 року приватний нотаріус Ямпольська С. М. отримала від ТОВ "Агро-край" повідомлення від 01 вересня 2021 року про намір скористатися переважним правом на придбання вказаної земельної ділянки та про право передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Отже, ТОВ "Агро-край" не відмовлялося від свого переважного права та його реалізацію у спосіб, визначений законодавством України, не відмовлялося від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб`єкт переважного права другої черги, ним скористатися.
При цьому, 01 вересня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195. Водночас, державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином не була здійснена, а мала бути здійснена протягом п`яти днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про час та дату укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки, що передбачено пунктом 2.1.8. договору від 04 серпня 2021 року № 04/08-21Б про співробітництво між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3 .
Проте, приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ "Агро-край" про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез`явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж 04 листопада 2021 року ОСОБА_1 земельної ділянки, площею 3,1888 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, розташованої на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області, ОСОБА_2 .
Позивач вважав, що вищевказані дії приватного нотаріуса щодо неповідомлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки вчинено свідомо з метою усунення від купівлі спірної земельної ділянки суб`єкта переважного права - ТОВ "Агро-край" та сприяння ОСОБА_2 у оформленні права власності на спірну земельну ділянку.
Посилаючись на викладене, ТОВ "Агро-край" просило суд:
- визнати укладений 04 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 3,1888 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, розташованої на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області, посвідчений приватним нотаріусом Ямпольською С. М. за реєстровим № 1320, недійсним;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04 листопада 2021 року, індексний номер 61367637, здійснене приватним нотаріусом Ямпольською С. М., та проведену державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року позовну заяву ТОВ "Агро-край" залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладений 04 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки відповідав вимогам законодавства України, його зміст не суперечив положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, моральним засадам. Сторони правочину мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі, правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлено цим договором.
ТОВ "Агро-край" є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - громадянин Сполучених Штатів Америки (далі - США), тому в силу вимог статті 130 ЗК України позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки.
ТОВ "Агрокрай" не зареєструвало передачу свого переважного права ОСОБА_3 та не повідомило про це власника земельної ділянки, хоча згідно положень ЗК України це було його обов`язком. Судом не встановлено будь-яких об`єктивних обставин, які б перешкоджали позивачу зареєструвати в установленому законом порядку передачу свого переважного права протягом двох місяців. У разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3, однак вона не скористалася таким правом щодо захисту своїх інтересів, що свідчить про формальність самого договору, вона не була залучена до участі у справі, хоча коло учасників справи визначено позивачем.
Крім того, згідно з частинами четвертою, п`ятою та сьомою статті 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Отже, законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду. Проте позивач не скористався визначеною законом процедурою і звернувся з позовом про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, а тому обрав неналежний спосіб захисту своїх прав.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Полтавського апеляційного суду від 04 травня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Агро-край" залишено без задоволення. Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 03 листопада 2022 року залишено без змін.
Погоджуючись із висновками районного суду, апеляційний суд також зазначив, що ТОВ "Агро-край" не надало належних та допустимих доказів того, що оспорений договір купівлі-продажу від 04 листопада 2021 року земельної ділянки був укладений з порушенням вимог статей 203, 215 ЦК України, а тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності підстав для визнання його недійсним.
Щодо порушення переважного права на придбання спірної земельної ділянки, то суд першої інстанції вірно зазначив, що ТОВ "Агро-край" є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - ОСОБА_4, тому в силу закону позивач не може бути покупцем спірної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, а договір про передачу переважного право іншій особі своєчасно не був зареєстрований.
Апеляційний суд погодився із висновком суду першої інстанції про те, що в разі своєчасного укладення договору про співпрацю з ОСОБА_3 та своєчасної реєстрації передачі переважного права, з відповідним позовом до суду мала б звернутися ОСОБА_3, яка до участі у справі залучена не була.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі ТОВ "Агро-край", посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким позов товариства задовольнити.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Гадяцького районного суду Полтавської області. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
У червні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 вересня 2023 року справу за позовом ТОВ "Агро-край" до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Ямпольська С. М., про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію речового права призначено до судового розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга ТОВ "Агро-край" мотивована тим, що суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили всіх обставин справи, не врахували, що ТОВ "Агро-край" не відмовлялося від свого переважного права укласти договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, а навпаки, виявило бажання, як суб?єкт переважного права другої черги, ним скористатися.
01 вересня 2021 року між ТОВ "Агро-край"та ОСОБА_3 укладено договір про передачу (безоплатне відчуження) переважного права купівлі земельної ділянки, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195. Державна реєстрація передачі переважного права за вказаним правочином відповідно до пункту 2.1.8. договору про співробітництво № 04/08-21Б, укладеного 04 серпня 2021 року між ТОВ "Агро-край" та ОСОБА_3, мала бути здійснена протягом п`яти робочих днів з моменту одержання від нотаріуса повідомлення про дату та час укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Проте приватний нотаріус Ямпольська С. М. не виконала вимоги статті 130-1 ЗК України, не повідомила ТОВ "Агро-край" про дату та час продажу земельної ділянки, що мало наслідком нез?явлення суб`єкта переважного права для укладення такого договору та, відповідно, продаж земельної ОСОБА_2 . Суди не врахували, що у ТОВ "Агро-край" існувало правомірне очікування, що спірна земельна ділянка буде придбана ОСОБА_3 та передана в оренду товариству зі строком дії такого договору не менше, ніж 30 років. Протиправні дії приватного нотаріуса вчинено свідомо з метою усунути від купівлі земельної ділянки суб?єкта переважного права та сприяти ОСОБА_2 у оформленні права власності на вищевказану земельну ділянку.
Крім того, суди не звернули уваги на доводи позивача про те, що під час укладення оспореного договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки вчинялися незаконні дії з метою усунення ТОВ "Агро-край", як законного орендаря. Новий власник земельної ділянки у порушення положень статті 148-1 ЗК України не повідомив орендаря у 30-денний строк про зміну власника земельної ділянки, тобто штучно створює умови для неотримання орендної плати з метою у подальшому ініціювати дострокове розірвання договору оренди у судовому порядку.
ТОВ "Агро-край" обрало спосіб судового захисту, який є найбільш ефективний у ситуації, що склалася у цій справі.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У липні 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив представника ОСОБА_2 - ОСОБА_5 - на касаційну скаргу ТОВ "Агро-край", в якому зазначено, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, а доводи касаційної скарги - безпідставними. Позивач обрав неефективний спосіб захисту порушеного переважного права орендаря, оскільки пред`явив позов про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію, тоді як положеннями статті 130-1 ЗК України визначено, що у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Крім того, суди дійшли вірного висновку про те, що позивач не наділений суб`єктивним правом бути покупцем земельної ділянки, оскільки ТОВ "Агро-край" є юридичною особою з іноземним елементом, де кінцевим бенефіціарним власником є громадянин іноземної держави - громадянин США. При цьому ТОВ "Агро-край" не здійснило державну реєстрацію передання переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі, не повідомило власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права, що передбачено положеннями частини п`ятої статті 130-1 ЗК України.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Згідно з державного акта на право приватної власності на земельну ділянку від 02 серпня 2004 року серії ПЛ № 048742 ОСОБА_1 була власником земельної ділянки, площею 3,19 га, кадастровий номер: 5320481400:00:002:0195, яка розташована у с. Великі Будища Миргородського району Полтавської області (т. 1, а. с. 15).
14 травня 2008 року між СТОВ "Фіалка" та ОСОБА_1 укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, строком на 10 років (т. 1, а. с. 11-12).
06 жовтня 2017 року між ОСОБА_1, СТОВ "Фіалка" та ТОВ "Агро-край" укладено додаткову угоду до вищевказаного договору оренди землі від 14 травня 2008 року, згідно з умовами якої права та обов`язки орендаря, передбачені договором оренди землі, передано ТОВ "Агро-край". Строк дії договору оренди землі від 14 травня 2008 року продовжено на 7 років (т. 1, а. с. 13).
30 січня 2018 року державним реєстратором Комунального підприємства "Реєстраційно-інвентаризаційна служба" Опішнянської територіальної громади Полтавської області зареєстроване право оренди зазначеної земельної ділянки, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1472295353204, номер запису про інше речове право: 24583866, дата державної реєстрації: 26.01.2018.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 30 січня 2018 року № 112128392 зазначені зміни зареєстровано.
06 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса Ямпольської С. М. із наміром продати земельну ділянку, площею 3,1888 га.
12 серпня 2021 року на поштову адресу ТОВ "Агро-край" надійшов лист від 06 серпня 2021 року № 642/01-16 приватного нотаріуса Ямпольської С. М. про те, що 06 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернулася до приватного нотаріуса із наміром продати належну їй земельну ділянку, площею 3,1888 га. Запропоновано ТОВ "Агро-край", як орендарю вказаної земельної ділянки та суб`єкту переважного права на придбання цієї земельної ділянки, протягом місяця з дня одержання цього листа скористатися переважним правом або відмовитися від укладення договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, проєкт якого долучено (т. 1, а. с. 16).
Відповідно до пункту 3 проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, продаж земельної ділянки вчиняється за 257 426,08 грн, які продавець отримує повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця.
Згідно з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 06 серпня 2021 року № 269391744 приватний нотаріус Ямпольська С. М. на підставі заяви від 06 серпня 2021 року з реєстраційним номером 47184550 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки, площею 3,1888 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1472295353204, кадастровий номер 5320481400:00:002:0195, яка розташована на території Великобудищанської сільської ради Гадяцького району Полтавської області. Номер запису про обтяження: 43364868, дата державної реєстрації: 06 серпня 2021 року.