ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/21329/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.03.2023 (колегія суддів: Тарасенко К. В., Іоннікова І. А., Разіна Т. І.) у справі
за позовом заступника керівника Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради до Приватної компанії з обмеженою відповідальністю "Голденберг Ассетс ЛТД" (Private company limited by Shares Goldenberg Assets Ltd), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Архітектор", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж"; 2) Компанія Сенатум Холдінгс Лімітед (Senatum Holdings Limited), про витребування земельних ділянок,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Семенчук М. А.,
позивача - Рослик А. А.,
відповідача - Кокоянчук В. М.,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Іващук А. А.,
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж" - Ткаченко В. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Заступник керівника Київської місцевої прокуратури № 6 звернувся до суду з позовом в інтересах Київської міської ради до Приватної компанії з обмеженою відповідальністю "Голденберг Ассетс ЛТД" (Private company limited by Shares Goldenberg Assets Ltd, далі - Компанія) про витребування земельних ділянок.
2. Оскільки рішення Київської міської ради та укладений на його підставі договір купівлі-продажу земельної ділянки в судовому порядку визнані недійсними, то Прокурор вважає, що за статтею 388 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України) є підстави для витребування майна на користь його власника - територіальної громади міста Києва у відповідача, який є останнім його власником.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 23.04.2009 Київська міська рада прийняла рішення № 343/1399 "Про продаж земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Престижбудсервіс" (далі - ТОВ "Престижбудсервіс") для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення на вул. Архітектора Городецького, 6-А у Печерському районі м. Києва", яким:
- погодив звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки за названою адресою;
- затвердив вартість земельної ділянки у розмірі 15 974 709,00 грн на підставі експертної грошової оцінки (висновок експерта про ринкову вартість земельної ділянки від 29.07.2008);
- вирішив продати ТОВ "Престижбудсервіс" земельну ділянку площею 0,5237 га за 15 974 709,00 грн для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення за цією ж адресою, яка перебуває в оренді у ТОВ "Престижбудсервіс" згідно з договором від 18.08.2008 № 82-6-00510;
- затвердив умови продажу ТОВ "Престижбудсервіс" цієї земельної ділянки та доручив Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації, далі - КМДА) забезпечити оформлення у двотижневий термін договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки. Після повної сплати вартості земельної ділянки має бути оформлено та видано ТОВ "Престижбудсервіс" в установленому порядку державний акт на право власності на неї.
4. 01.07.2010 позивач як продавець та ТОВ "Престижбудсервіс" як покупець уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. за № 586, за умовами якого (пункти 1.1, 1.2, 2.1) продавець продав, а покупець придбав земельну ділянку, розташовану на вулиці Архітектора Городецького, 6-А, у Печерському районі м. Києва, загальною площею 0,5237 га, кадастровий номер: 8000000000:76:027:0039, у межах, які перенесені у натуру (на місцевість) і зазначені у технічній документації. Вона продана для будівництва, експлуатації та обслуговування підземного багатоповерхового паркінгу з вбудованими та прибудованими приміщеннями адміністративного, торговельного та громадського призначення. Ціна продажу 15 974 709,00 грн.
5. Згідно з довідкою Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 01.07.2010 № 1850-д право на вищевказану земельну ділянку зареєстровано з такими обмеженнями (обтяженнями): ухвала Печерського районного суду міста Києва від 07.07.2009 у справі № 2-3469/2009; ухвала Печерського районного суду міста Києва від 07.05.2010 № 2-136/2010 щодо скасування ухвали Печерського районного суду міста Києва від 07.07.2009; ухвала Шевченківського районного суду м. Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10; ухвала Шевченківського районного суду міста Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10 стосовно скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 21.05.2010 у справі № 2а-1750/10; ухвала Апеляційного суду міста Києва від 30.06.2010, якою ухвалу Печерського районного суду міста Києва від 07.05.2010 залишено без змін.
6. 06.07.2010 ТОВ "Престижбудсервіс" видано державний акт № 02-8-00286 на право власності на земельну ділянку площею 0,5237 га за названою вище адресою.
7. Постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 09.06.2012 та ухвалою Вищого адміністративного суду України від 09.10.2012, визнано протиправним та скасовано вищезгадане рішення позивача від 23.04.2009 № 343/1399 про продаж земельної ділянки ТОВ "Престижбудсервіс". Під час розгляду цієї справи суди встановили, що продана ТОВ "Престижбудсервіс" земельна ділянка є прибудинковою територією житлових будинків № 4 та № 6 на вулиці Городецького у місті Києві, до якої входить також і проїзд між зазначеними будинками, та використовується для експлуатації та обслуговування житлового будинку № 4, розташованого на цій вулиці.
8. Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 02.10.2013 у справі № 757/8077/13-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 26.12.2013, визнано недійсним договір купівлі-продажу цієї земельної ділянки.
9. Водночас під час перегляду судового рішення у справі № 757/8077/13-ц в апеляційному порядку між ТОВ "Престижбудсервіс" як продавцем та Товариство з обмеженою відповідальністю "Городецький пасаж" (далі - ТОВ "Городецький пасаж", третя особа-2) як покупцем укладено договір від 10.12.2013 купівлі-продажу земельної ділянки, за умовами якого продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належну продавцю на праві приватної власності земельну ділянку площею 0,5237 га, кадастровий номер 8000000000:76:027:0039, за 16 550 000,00 грн без ПДВ, які покупець зобов`язується перерахувати до 31.12.2015 на розрахунковий рахунок продавця.
10. Згодом третя особа-2 відчужила вказану земельну ділянку Компанії з обмеженою відповідальністю Сенатум Холдінгс Лімітед (третя особа-3) на підставі договору купівлі-продажу від 17.12.2013 за ціною 16 750 000,00 грн, що становить 2 095 584,00 доларів США за курсом НБУ станом на дату підписання договору.
11. Товариство з обмеженою відповідальністю "Будгеопроект" виконало роботи зі складання технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5237 га (кадастровий номер: 8000000000:76:027:0039) на вул. Архітектора Городецького, 6-А, у результаті чого створено 3 нові земельні ділянки, а саме: площею 0,0600 га на вулиці Хрещатик, 13-Б, кадастровий номер: 8000000000:76:027:0170; площею 0,2862 га на вул. Архітектора Городецького, 4-Б, кадастровий номер: 8000000000:76:027:0171; площею 0,1775 га на вулиці Архітектора Городецького, 8-А, кадастровий номер: 8000000000:76:027:0172.
12. 11.12.2015 між третьою особою-3 як продавцем та відповідачем як покупцем укладено договори купівлі-продажу, за умовами яких продавець передає у власність покупця (продає), а покупець приймає (купує) належні продавцю на праві приватної власності земельні ділянки:
- площею 0,06 га, кадастровий номер 8000000000:76:027:0170, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Хрещатик, 13-Б, за ціною 81 345,00 доларів США;
- площею 0,2862 га, кадастровий номер 8000000000:76:027:0171, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Архітектора Городецького, 4-Б, за ціною 388 012,00 доларів США;
- площею 0,1775 га, кадастровий номер 8000000000:76:027:0172, розташовану за адресою: м. Київ, вулиця Архітектора Городецького, 8-А, за ціною 240 643,00 доларів США.
13. Відповідач заявив про застосування позовної давності у цьому спорі, зазначивши, що початком її перебігу є набрання законної сили постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, тобто 09.06.2012.
Обставини, встановлені судами в адміністративній справі № 2а-96/11
14. В адміністративній справі № 2а-96/11 у спорі за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів КМДА, треті особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Архітектор" (далі - ОСББ "Архітектор"), TОВ "Престижбудсервіс", Печерська районна у місті Києві рада, суди дійшли таких висновків:
- спірна земельна ділянка використовується для експлуатації та обслуговування житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ;
- відповідно до витягу з бази даних Державного земельного кадастру від 26.05.2009 земельна ділянка, яка передана TOB "Престижбудсервіс" є прибудинковою територією житлових будинків НОМЕР_1 та АДРЕСА_2 і єдиним проїздом між зазначеними будинками та частиною скверу;
- відповідно до змісту листа Департаменту ДАІ МВС України від 26.02.2010 встановлено, що земельна ділянка, яка продана TOB "Престижбудсервіс" є прибудинковою територією житлових будинків НОМЕР_1 та АДРЕСА_2, до якої входить також і проїзд між зазначеними будинками;
- як убачається з листа № 06-621/адм. від 15.11.2010 АК "Київпроект" згідно з генеральним планом міста житлові будинки за адресою: по вул. Карла Маркса (нині Городецького) у м. Києві запроектовані у 1948-49 роках, замовлення № 1026 та № 6041, що зберігаються у фондах архіву AT "Київпроект", мають входи до парадних через єдиний міжбудинковий дворовий проїзд.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
15. Справа слухалася судами неодноразово.
16. Верховний Суд постановою від 28.03.2019 за касаційною скаргою відповідача скасував судові рішення судів попередніх інстанцій та направив справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Указав, зокрема, що за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а не від дня, коли власник майна, яке перебуває у володінні іншої особи, дізнався чи міг дізнатися про кожного нового набувача майна, відступивши від висновків, висловлених у постановах Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 711/802/17 та від 06.06.2018 у справі № 520/14722/16-ц.
17. Але саме на ці висновки, висловлені у постановах Верховного Суду від 16.08.2018 у справі № 711/802/17 та від 06.06.2018 у справі № 520/14722/16-ц, спиралися суди попередніх інстанцій, визначаючи, що перебіг позовної давності за заявленими у цій справі вимогами розпочався 11.12.2015.
18. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.07.2022 позов задоволено. Рішення суду мотивовано тим, що оскільки спірні земельні ділянки вибули з комунальної власності на підставі скасованого рішення від 23.04.2009 № 343/1399 "Про продаж земельної ділянки ТОВ "Престижбудсервіс" і волі територіальної громади міста Києва на таке вибуття не було, то встановлення цього факту є достатнім для того, щоб у позивача виникли правові підстави для витребування земельної ділянки у порядку статті 388 ЦК України.
19. Водночас суд не знайшов підстав для застосування до спірних правовідносин наслідків спливу позовної давності, вказавши, що до часу отримання виконавчим органом позивача 16.03.2015 інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач не мав можливості довідатися про порушення свого права або особу порушника; за тих обставин, що набувачі спірної земельної ділянки не здійснювали повноваження власника, позивач вправі був розраховувати, що його право власності на земельну ділянку було захищено з набранням законної сили судовими рішеннями у справах № 2а-96/11 та № 757/8077/13-ц.
20. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.03.2023 рішення суду першої інстанції скасоване, ухвалено нове рішення про відмову у позові. Ця постанова мотивована тим, що позивач належними та допустимими доказами довів порушення його права власності, однак таке право не підлягає захисту у зв`язку зі спливом позовної давності, яка розпочала свій перебіг із набранням законної сили постановою Шевченківського районного суду міста Києва від 23.05.2011 у справі № 2а-96/11, тобто 09.06.2012.
21. Щодо клопотання прокурора про визнання поважними причин пропуску позовної давності, то за висновком апеляційного господарського суду право на таке клопотання належить саме позивачу, а не прокурору; позаяк прокурор також не подав жодних належних причин поважності такого пропуску.
Короткий зміст касаційної скарги
22. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
23. Скарга з посиланням на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, статей 181, 256, 261, 267, 331 ЦК України, статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", а також ухваленням судового рішення без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах.
24. Скаржник наголошує, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази, які підтверджують те, що з цим позовом прокурор звернувся до суду в межах позовної давності. Суд залишив поза увагою обставини, які підтверджували час, коли позивач дізнався про порушення його прав та, відповідно, виникнення у нього права на позов, та не врахував, що чинним законодавством на Київську міську раду не покладено обов`язку проведення моніторингу речових прав на нерухоме майно.
25. Скаржник також зазначає про відсутність висновку Верховного Суду стосовно застосування частини п`ятої статті 267 ЦК України у частині наявності у прокурора права на звернення до суду з клопотанням про визнання поважними причин пропуску позовної давності; а також висновку про застосування статей 256, 261 ЦК України щодо початку перебігу позовної давності за позовами органу місцевого самоврядування (або прокурора в його інтересах) про витребування земельної ділянки, якщо ця земельна ділянка вибула з власності територіальної громади за рішенням цього ж органу та на підставі укладеного договору купівлі-продажу, які у подальшому скасовані у судовому порядку.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
26. ОСББ "Архітектор" у відзиві просить постанову апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Наголошує, що апеляційний суд не дослідив зібраних у справі доказів, які підтверджують, що первинні документи права власності ТОВ "Престижбудсервіс" на спірну земельну ділянку визнані судами незаконними і скасовані, тому усі наступні покупці не стали законними власниками.
27. Компанія та ТОВ "Городецький пасаж" у відзивах просять постанову залишити без змін, наголошуючи на її законності й обґрунтованості.
Позиція Верховного Суду
Щодо початку перебігу позовної давності
28. За доводами прокурора та позивача, з набранням законної сили судовими рішеннями у справах №№ 2а-96/11 та 757/8077/13-ц повністю захищене судами порушене право власності на земельну ділянку, а про інші порушення не було відомо, адже набувачі спірної земельної ділянки не здійснювали повноваження її власника.
29. За приписами частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю.
30. Тому недійсність правочину означає, зокрема, що передбачені ним права та обов`язки учасників правочину не мають юридичного підґрунтя та не підлягають реалізації та виконанню. Щодо договору купівлі-продажу це означає, що перехід права власності за договором не відбувся і право власності на предмет продажу як було, так і залишається у продавця (у цьому випадку - територіальної громади міста Києва, яку в спірних правовідносинах представляє Київська міська рада), якщо покупець не набув права власності як добросовісний набувач.
31. Однак у разі, коли недійсний договір вже був повністю чи частково виконаний (зокрема, відбулося заволодіння спірним майном іншою стороною договору), то належний та ефективний захист порушеного права вимагає забезпечення можливості реалізації власником усіх правомочностей, які становлять зміст права власності за статтею 317 ЦК України, у тому числі й права володіння спірним майном.
32. У пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу, що якщо на виконання спірного правочину сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не приводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої, третьої статті 1212 ЦК України).
33. Щодо відсутності обов`язку Київської міської ради перевіряти Державний реєстр речових прав на предмет зареєстрованих речових прав інших осіб на спірну земельну ділянку, то Верховний Суд нагадує, що в силу статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до загальних засад державної реєстрації прав належить обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі; доказів про виконання цього обов`язку належним чином Київською міською радою матеріали справи не містять.