?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 922/2961/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Харківської міської ради - Жилко С. Е.,
Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" - Єлісеєв М. І.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.06.2023
(судді Шевель О. В., Крестьянінов О. О., Фоміна В. О.)
у справі за позовом Харківської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
про розірвання договору оренди землі та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
ВСТАНОВИВ:
1. Історія справи
1.1. Харківська міська рада (далі - Харківська міська рада, позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог) до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі - ПАТ "Концерн АВЕК та Ко", відповідач), в якому просила про:
- розірвання договору оренди землі, укладеного 19.10.2004 Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (наразі - ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко");
- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,7203 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0031) шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на вказаній земельній ділянці;
- зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м.Харкова вказану земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
1.2. В обґрунтування позову позивач зазначив, що відповідач в порушення умов спірного договору оренди землі та вимог земельного законодавства здійснив самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці 47 споруд торгівельного призначення, що, на думку позивача, є підставою для розірвання договору, демонтажу таких споруд та відповідно до умов спірного договору оренди підставою для повернення земельної ділянки власникові у такому стані, в якому її було отримано.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. Позивач (орендодавець) та відповідач (орендар) на підставі рішення XXII сесії Харківської міської ради XXIV скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" від 23.06.2004 № 105/04 уклали договір оренди землі від 19.10.2004 щодо користування земельною ділянкою на вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031; в оренду передана земельна ділянка загальною площею 1,7203 га, у тому числі інших угідь 1,7203 га.
2.2. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури (пункт 3 договору).
2.3. Пунктом 7 договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
2.4. Строк дії договору визначено у пункті 8 спірного договору, відповідно до якого договір укладено строком: на будівництво - до 01.06.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на експлуатацію - до 01.12.2029. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
2.5. Згідно з пунктом 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкта.
2.6. У пункті 17 договору встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.
2.7. Сторони у пункті 19 вказаного договору визначили інші умови передачі земельної ділянки в оренду: заборона зміни цільового призначення земельної ділянки.
2.8. За змістом пункту 28 договору орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
2.9. Пунктом 30 договору погоджено, що орендар має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").
2.10. Відповідно до пункту 31 спірного договору орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором (підпункт "д").
2.11. Згідно з пунктом 38 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.
2.12. За актом приймання-передачі земельної ділянки від 19.10.2004 орендарю передано вказану вище земельну ділянку.
2.13. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.09.2020 № 223522050 на земельну ділянку, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, площею 1,7203 га на вул. Амурській у м. Харкові зареєстроване право оренди за АТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі договору оренди землі від 19.10.2004; відомості щодо прав власності на нерухоме майно відсутні.
2.14. Під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 30.05.2017 № 418-А, встановлено факт самовільного будівництва 47 нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці на вул. Амурській, ріг просп. Ювілейного у м. Харкові, кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0031. Інспекцією видано ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр строком до 30.08.2017.
2.15. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 30.05.2017 № 418-Пр на вказаному об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 794/868-А). За виявлене порушення містобудівного законодавства ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 794/868-Пр строком до 25.12.2017.
2.16. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 № 794/868-Пр ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" не допустило посадових осіб Інспекції на об`єкт будівництва, про що свідчить акт від 11.01.2020 № 1279-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та наданий відповідний припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 № 12799-Пр строком до 24.01.2020.
2.17. Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради 26.08.2020 проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт, в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га на вул. Амурській, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, розташовано споруди торгівельного призначення.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Господарський суд Харківської області рішенням від 19.01.2021 відмовив у задоволенні позову.
3.2. Відмову в позові суд мотивував тим, що відповідач порушив істотні умови договору оренди землі, що є підставою для його розірвання, однак сплив строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
3.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 19.01.2021 скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено.
3.4. Постановою Верховного Суду від 28.03.2023 постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.03.2021 скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3.5. Верховний Суд зазначив, що суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не надав оцінки спірним правовідносинам сторін в контексті норм матеріального права, які їх регулюють, виходячи із предмета та підстав заявленого позову; задовольняючи позов, суд не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих, тому висновки суду про наявність підстав для задоволення позову є передчасними. При цьому ураховано те, що у справі, яка розглядається, встановлені судами обставини свідчать, що земельна ділянка передавалася в оренду під будівництво торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту та для експлуатації цього об`єкта, проте в порушення істотних умов договору відповідач без згоди орендодавця, без дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) збудував на орендованій земельній ділянці торгівельні павільйони; у цьому випадку не йдеться про нецільове використання орендарем спірної земельної ділянки.
3.6. Східний апеляційний господарський суд за результатами нового розгляду справи постановою від 13.06.2023 скасував рішення суду першої інстанції та задовольнив позовні вимоги.
3.7. З посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20 зазначив, що заява відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності не підлягає задоволенню, оскільки протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). Таким чином, суд задовольнив позовні вимоги, оскільки відповідач порушив істотні умови договору оренди землі.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 10.07.2023 ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.06.2023 (повний текст складений 19.06.2023), в якій просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
4.2. Підставами касаційного оскарження скаржник зазначив неправильне застосування судом апеляційної інстанції частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 38 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та не врахування правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду у справі № 922/1125/19 щодо необхідності розмежування правового порядку знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна від порядку демонтажу об`єктів та всупереч частини першої статті 316 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), відповідно до якої, вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи суд апеляційної інстанції не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих (пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України).
4.3. Визнавши наявність істотного порушення договору оренди землі без встановлення порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки (тобто всупереч вказівок Верховного Суду в постанові від 28.03.2023) в оскаржуваному рішенні судом неправильно застосовано положення частини другої статті 651 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування цієї норми права, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19, від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17, від 24.06.2020 у справі № 922/2216/19 (пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України).
4.4. Скаржник також покликається на відсутність висновку щодо застосування частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" пункту третього статті 3, статті 627 та статті 629 ЦК України у правовідносинах щодо необхідності визнання нечинним рішення органу місцевого самоврядування (у разі наявності прямої вказівки на вчинення відповідної дії) для можливості пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі (пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України).
5. Позиція інших учасників справи
5.1. Позивач правом на подання відзиву на касаційну скаргу не скористався.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Як встановив суд апеляційної інстанції, за умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, спірну земельну ділянку було передано відповідачеві в оренду для будівництва торговельного майданчику по продажу непродовольчих товарів з організацією місць для тимчасового зберігання автотранспорту (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об`єкту. У пункті 16 договору передбачено, що цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Пунктом 17 договору встановлено умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.
6.3. Пунктом 7 договору передбачено особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, зокрема, як вбачається зі змісту вказаного пункту, неотримання дозволів на виконання будівельних робіт є підставою для розірвання договору у встановленому порядку.
6.4. Статтею 376 ЦК України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
6.5. 30.05.2017 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради складено акт №418-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил (далі-акт перевірки), яким встановлено факт розташування на спірній земельній ділянці 47 торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно; представниками АТ "Концерн АВЕК та Ко" не представлено документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття 47 нежитлових будівель - торговельних павільйонів до експлуатації, тобто вказані будівлі є самовільно побудованими (в порушення пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та абзацу 4 пункту 5 "Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та частин другої, третьої статті 11 Закону України "Про архітектурну діяльність").
6.6. Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради 26.08.2020 проведено комплекс перевірочних заходів, за результатами яких складено акт, в якому зафіксовано, що на земельній ділянці площею 1,7203 га на вул. Амурській, кадастровий номер 6310136600:09:002:0031, розташовано споруди торгівельного призначення.
6.7. У пункті 30 договору погоджено, що орендар має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження (підпункт "б").
6.8. Надавши оцінку доказам у справі, суд апеляційної інстанції встановив, що відповідачем не спростовано того факту, що вказані вище об`єкти було збудовано без згоди орендодавця, в порушення умов договору та вимог нормативно-правових актів, наведених в акті від 30.05.2017 № 418-А, а також не доведено, що відсутність єдиного визначення або ж відсутність зазначення у прохальній частині позовної заяви кількості цих об`єктів будь-яким чином перешкодила ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" вчасно усунути виявлені позивачем порушення.
6.9. У постанові від 28.03.2023 Верховний Суд зазначив, що суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, не встановив чи втратили об`єкти, збудовані відповідачем, наразі статус самочинно збудованих.
6.10. Апеляційний господарський суд на виконання вказівок Верховного Суду встановив, що відповідач не надав до матеріалів справи доказів, які б свідчили про те, що відповідні об`єкти втратили відповідний статус самочинно збудованих, так само як і доказів усунення порушень, виявлених позивачем під час здійснення самоврядного контролю, зафіксованих в актах від 30.05.2017 та від 26.08.2020.
6.11. Суд апеляційної інстанції також виходив з того, що, як вбачається з листа Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 08.06.2023 № 2967/0/226-23, в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю та Реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, відсутня інформація щодо наявності документів дозвільного та декларативного характеру щодо об`єктів будівництва по вул. Амурській, ріг просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (сучасна назва: просп. Ювілейний) у м.Харкові (земельна ділянка за кадастровим номером 6310136600:09:002:0031).
6.12. При цьому доказів наявності згоди орендодавця на будівництво (розташування) орендарем зазначених вище об`єктів, матеріали справи не містять та відповідач не надав, що також встановив апеляційний господарський суд.