ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 904/4380/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретар судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
позивача - не з`явився,
відповідача - Добриніна О.О., Юхименко М.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Акціонерного товариства "Покровський гірничо-збагачувальний комбінат"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.06.2023 (у складі колегії суддів: Іванов О.Г. (головуючий), Антонік С.Г., Березкіна О.В.)
за позовом Покровської міської ради Дніпропетровської області
до Акціонерного товариства "Покровський гірничо-збагачувальний комбінат"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2006 за №04.0712200006,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Покровська міська рада Дніпропетровської області (далі - Позивач, Міськрада) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Акціонерного товариства "Покровський гірничо-збагачувальний комбінат" (далі - Відповідач, Комбінат) з вимогою внести з 19.02.2020 зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2006, укладеного між Відкритим акціонерним товариством "Орджонікідзевський гірничо-збагачувальний комбінат" та Нікопольською районною державною адміністрацією, зареєстрованого у Нікопольському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.01.2007 за №04.0712200006, а саме:
п.п. 2.2 доповнити п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 та 2.2.4 такого змісту:
- п.п.2.2.1. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 1 510 198,77 грн.
- п.п.2.2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 20 314 117,18 грн.
- п.п.2.2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 837 289,83 грн.
- п.п.2.2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 2 105 139,46 грн.
Пункт 4.2. розділу 4. доповнити п.п. 4.2.1 такого змісту:
- п.п.4.2.1. Орендна плата за земельні ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га, 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га, 1222985500:01:450:0014, площею - 0,1434 га та 1222985500:01:450:0015 вноситься орендарем у грошовій формі згідно ставок орендної плати, затверджених рішенням 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради".
Додатки до договору доповнити пунктами 3, 4, 5 та 6 такого змісту:
- п.3 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га.
- п.4 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га.
- п.5 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га.
- п.6 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0015.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після набуття Позивачем права власності на вищезазначені земельні ділянки виникла необхідність приведення положень договору оренди землі у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати за вказані земельні ділянки.
2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2023 у справі №904/4380/21, відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі.
2.2. Місцевий господарський суд виходив з того, що:
- рішення Міськради від 30.08.2016 №8 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області" та від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради" були прийняті до передачі спірних земельних ділянок до складу міста та до набуття Позивачем прав на них;
- відповідно до витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок від 15.01.2021 №53, №54, №55, №56, наданих Міськрайнним управлінням у Нікопольському районі та м. Нікополі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, спірні земельні ділянки (кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га; кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га; кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га; кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га) знаходились на території Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області, а не Міськради;
- Позивачем не надано доказів зміни зонального коефіцієнту Км2 з 1,74 на 1,65, який вказаний у витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, а відтак, на дату оцінки та на теперішній час земельні ділянки мають різні характеристики, що унеможливлює використання технічної документації про нормативну грошову оцінку;
- позовні вимоги щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки стосовно нормативної оцінки та орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 1222985500:01:450:0001 є необґрунтованими, оскільки земельна ділянка вже вибула з користування Відповідача з 01.06.2021;
- рішенням суду неможливо змінити зобов`язання, які виникли та виконувались в минулому, як того просить Позивач, оскільки зміна договірного зобов`язання відбувається з моменту набрання таким рішенням законної сили, а не з певної дати в минулому.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26.06.2023 скасовано рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 31.01.2023 у справі №904/4380/21 та прийнято нове рішення про часткове задоволення позову.
Внесено з моменту набрання судовим рішенням законної сили зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2006, укладеного між ВАТ "Орджонікідзевський гірничо-збагачувальний комбінат" та Нікопольською районною державною адміністрацією, зареєстрованого у Нікопольському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.01.2007 за №04.0712200006, а саме:
Підпункт 2.2 договору від 01.10.2006 доповнено п.п. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3 такого змісту:
- п.п.2.2.1. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 20 314 117,18 грн.
- п.п.2.2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 837 289,83 грн.
- п.п.2.2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га підлягає щорічній обов`язковій індексації та станом на 19.02.2020 з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 2 105 139,46 грн.
Пункт 4.2. розділу 4 договору від 01.10.2006 доповнено п.п. 4.2.1 такого змісту:
- п.п.4.2.1. Орендна плата за земельні ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га, 1222985500:01:450:0014, площею - 0,1434 га та 1222985500:01:450:0015 вноситься орендарем у грошовій формі згідно ставок орендної плати, затверджених рішенням 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради".
Додатки до договору доповнено пунктами 3, 4, 5 такого змісту:
- п.3 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га.
- п.4 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га.
- п.5 розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0015.
Провадження у справі в частині внесення змін до договору щодо земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га закрито.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
2.4. Приймаючи вказану постанову апеляційний суд відмітив, що впровадження нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для зміни розміру орендної плати за договором оренди землі від 01.10.2006.
Також апеляційна інстанція вказала на те, що на момент видачі витягів від 15.01.2021 №53, №54, №55, №56, у Головному управлінні Держгеокадастру у Дніпропетровській області були відсутні відомості про зміну адреси земельних ділянок, а тому у витягах вказано місце розташування: Покровська сільська рада. Вказані зміни до Державного земельного кадастру були внесені лише 07.11.2022 на підставі звернення Міськради.
Крім того, аналіз розпоряджень голови Дніпропетровської обласної Державної адміністрації "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" №Р-427/0/3-19 від 01.08.2019 та №Р-516/0/3-19 від 13.09.2019, якими спірні ділянки передані до комунальної власності міста Покров, за висновком суду апеляційної інстанції свідчить не про зміну меж міста, а лише про зміну форми власності, - з державної на комунальну, - та, відповідно, про зміну власника.
Водночас, апеляційна інстанція погодилась з висновком місцевого суду, що рішенням суду неможливо змінити зобов`язання, які виникли та виконувались в минулому, як того просить Позивач, оскільки зміна договірного зобов`язання відбувається з моменту набрання таким рішенням законної сили, а не з певної дати в минулому.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі АТ "Покровський гірничо-збагачувальний комбінат" просить скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
3.2. У якості підстави для подання вказаної скарги заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України, викладених у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №904/3714/18, від 18.09.2019 у справі №904/3712/18, від 27.11.2019 у справах №904/5627/18 та №904/5631/18, від 11.12.2019 у справі №904/1763/19, від 17.12.2019 у справі №904/1770/19, від 19.12.2019 у справі №904/1762/19.
3.3. Також заявник стверджує, що суд апеляційної інстанції неправильно застосовав статтю 19 Конституції України, статтю 21 Закону України "Про оренду землі", статті 15, 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.1 статті 271, пункту 288.5 статті 288, пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, статті 1, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", "Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 (діяла до 10.11.2021), "Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" від 03.11.2021 №1147 (діє з 10.11.2021). При цьому скаржник зазначив про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо застосування цих норм.
3.5. Міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
4. Обставини встановлені судами
4.1. 01.10.2006 між Нікопольською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Орджонікідзевський гірничо-збагачувальний комбінат", правонаступником якого є Комбінат (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець передав в оренду орендарю 40 земельних ділянок загальною площею 8 284,9486 га, у тому числі: - кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га; - кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га; - кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га; - кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га.
4.2. Земельна ділянка надається в оренду для розміщення виробничих об`єктів підприємства добувної промисловості (код УКЦВЗД-3.1.1.) строком на 49 років, починаючи з 01.10.2006 по 31.12.2054 (пункти 3.1, 5.1 договору)
4.3. Пунктом 3.4 договору обумовлено, що при переході права власності на земельну ділянку або її частини, орендодавця до іншої особи, або осіб, цей договір зберігає свою чинність для нового власника, або власників.
4.4. Відповідно до пункту 4.2 договору орендна плата нараховується з моменту набуття чинності цього договору та після його державної реєстрації і є договірна, що складає 575,00 грн. за 1 га.
4.5. Договір зареєстровано у Нікопольському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.01.2007 за № 040712500006.
4.6. Згідно з пунктом 4.7 договору підставами для зміни розміру, порядку, строків та умов виплати орендної плати можуть бути:
4.7.1 зміни умов господарювання, передбачених договором;
4.7.2 погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується відповідними документами;
4.7.3 невиконання або неналежне виконання орендодавцем обов`язків, які викладені у пункті 2.5 договору;
4.7.4 збільшення ставки земельного податку;
4.7.5 в інших випадках, передбачених законодавством України.
4.7. Відповідно до розпоряджень голови Дніпропетровської обласної державної адміністрації "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" №Р-427/0/3-19 від 01.08.2019 та №Р-516/0/3-19 від 13.09.2019 земельні ділянки:
- кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га;
- кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га;
- кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га;
- кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га
передані у власність (комунальну) територіальної громади міста Покров в особі Міськради.
4.8. Рішеннями Міськради №12 від 30.08.2019 та №3 від 25.10.2019 "Про прийняття у комунальну власність Покровської міської ради з державної власності земельних ділянок" вище вказані земельні ділянки прийняті у комунальну власність територіальної громади міста Покров в особі Міськради.
4.9. Право власності на вказані земельні ділянки зареєстровано за територіальною громадою міста Покров в особі Міськради 18.02.2020, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.02.2020 №201054465, №201082158, №201168661 та №201069038.
4.10. Рішенням Міськради №8 від 30.08.2016 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області" затверджено "Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області", розроблену Державним підприємством Українським державно науково-дослідним інститутом проектування міст "Діпромісто" ім. Ю.М. Білоконя.
Також вказаним рішенням затверджено економіко-планувальне зонування земель міста Покров Дніпропетровської області та базову вартість земель міста Покров Дніпропетровської області станом на 01.01.2014 на рівні 121,65 грн/кв.м.
Цим же рішенням введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Покров Дніпропетровської області з 01.01.2018.
4.11. Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2021 №53 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га складає 2 105 139,46 грн.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2021 №54 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га складає 837 289,83 грн.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2021 №55 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га складає 20 314 117,18 грн.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2021 №56 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га складає 1 510 198,77 грн.
4.12. Рішенням Міськради №11 від 27.06.2019 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради" затверджено розмір ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Міськради.
Згідно з Додатком до вказаного рішення земельні ділянки, які знаходяться в оренді у Відповідача, відносяться до пп. 11.01 п. 11 - Землі промисловості, Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, на які встановлена ставка орендної плати в 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту інфляції.
4.13. З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства, Позивач листом №562/0/2-20/24 від 24.02.2020 надіслав Відповідачу 4 додаткові угоди до договору, якими, зокрема запропоновано внести зміни до Договору в частині визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, які стали власністю територіальної громади міста Покров.
Так, згідно з розрахунками розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності розмір орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0001, площею 0,2721 га становить 5 034,00 грн на місяць (1 510 198,77 грн (нормативна грошова оцінка) * 4% (ставка орендної плати відповідно до рішення Міськради від 27.06.2019 №11) / 12 місяців); за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0002, площею 3,8322 га - 67 713,72 грн. на місяць (20 314 117,18 грн (нормативна грошова оцінка) * 4% (ставка орендної плати відповідно до рішення Міськради від 27.06.2019 №11) / 12 місяців); за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0014, площею 0,1434 га 2 790,97 грн на місяць (837 289,83 грн. (нормативна грошова оцінка) * 4% (ставка орендної плати відповідно до рішення Міськради Дніпропетровської області від 27.06.2019 № 11) / 12 місяців); за земельну ділянку кадастровий номер 1222985500:01:450:0015, площею 0,3519 га 7 017,13 грн на місяць (2 105 139,46 грн (нормативна грошова оцінка) * 4% (ставка орендної плати відповідно до рішення Міськради Дніпропетровської області від 27.06.2019 № 11) / 12 місяців).
4.14. Листом 16.04.2020 Відповідач відмовив Позивачу у підписанні додаткових угод до договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що він користується спірними земельними ділянками згідно з діючим договором оренди землі.
4.15. Звертаючись до суду з даним позовом, Позивач зазначив, що за період з 19.02.2020 по 01.04.2021 за земельні ділянки, які перейшли у його власність, Відповідачем сплачено лише 19 476,50 грн орендної плати.
Такі дії Відповідача, на думку Позивача, порушують вимоги Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та Податкового кодексу України, що у свою чергу тягне за собою порушення прав територіальної громади міста Покров як власника земельних ділянок на отримання орендної плати у встановленому чинним законодавством розмірі.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників Відповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
5.3. Відповідно до частини дев`ятої статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
5.4. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.5. У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 Цивільного кодексу України).
5.6. У пункті 3 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
5.7. Також у статті 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
5.8. Частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
5.9. У силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
5.10. Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
5.11. Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
5.12. Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
5.13. За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
5.14. Отже, за загальними правилами, договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, що виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів із зазначенням його істотних умов та у відповідній формі.
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19.
5.15. Визначення договору оренди землі міститься у статті 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
5.16. У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.17. За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
5.18. У частині першій статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
5.19. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
5.20. Разом з тим, згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
5.21. Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
5.22. Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України "Про оренду землі" необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України.