ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/11425/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Банцер О.В.,
відповідача: Іванов О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022
у справі № 910/11425/21
за позовом Приватного підприємства "Альянс Новобуд"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"
про визнання договору недійсним,
В С Т А Н О В И В:
Приватне підприємство "Альянс-Новобуд" (далі - ПП "Альянс Новобуд") звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" (далі - ТОВ "Соул") про визнання інвестиційного договору № 1-03 ПФЗ від 16.03.2020 недійсним як такого, що суперечить ст. 8, п. 4, 5 ст. 26, ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 93, 123. 124, 125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі", ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".
В обґрунтування позовних вимог ПП "Альянс Новобуд" зазначало про те, що спірним договором відповідачем позивачу фактично передані передбачені Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" правомочності замовника будівництва, які нерозривно пов`язані з правом власності та/або правом користування земельною ділянкою, наданою для будівництва та можуть перейти до іншої особи лише за умови отримання належним чином оформленого права на використання під будівництво земельної ділянки та/або право на забудову чужої земельної ділянки (суперфіцій), проте земельна ділянка, на якій має проводитись будівництво, у встановленому законом порядку позивачу не передавалася. Крім того позивач послався на те, що умови спірного договору не відповідають та суперечить ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" в частині визначення механізму фінансування будівництва.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.11.2021 (суддя Кирилюк Т.Ю.) у задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.05.2022 (колегія суддів у складі: головуючий - Руденко М.А., Пономаренко Є.Ю., Барсук М.А.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено. Визнано недійсним Інвестиційний договір №1-03 ПФЗ від 16.03.2020, укладений між ПП "Альянс Новобуд" та ТОВ "Соул".
Судами обох інстанцій встановлено, що 16.03.2020 позивач (сторона-2) та відповідач (сторона-1) уклали договір №1-03 ПФЗ Інвестиційний договір, у п. 2.1 якого погодили, що предметом цього договору є зобов`язання та права сторін по проектуванню та будівництву об`єкта на земельній ділянці, шляхом передачі повноважень (функцій) замовника будівництва стороні-2 та отримання кожною зі сторін своєї частини в збудованому об`єкті та/або іншої вигоди (майна та/або коштів, та/або майнових прав, та/або результатів виконаних робіт чи наданих послуг) в порядку та на умовах, визначених в договорі.
За змістом розділу 1 договору визначення термінів:
- Земельна ділянка - визначена в Додатку №1 (План земельної ділянки) до договору земельна ділянка площею: 9 376,00 кв.м, розташована на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, з цільовим призначенням - для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями підземною автостоянкою;
- Будівельний майданчик - територія земельної ділянки, щодо якої у встановленому чинним законодавством України порядку оформлено договір оренди земельної ділянки та всі дозволи та погодження, необхідні для будівництва об`єкта;
- Договір оренди земельної ділянки - договір оренди земельної ділянки площею 9 376,00 кв.м квадратних метрів на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, укладений між відповідачем та Київською міською радою 28.03.2005 №228, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів від 01.04.2005 за №78-6-00268, в редакції, встановленій рішенням господарського суду міста Києва від 06.05.2015 №910/8109/15-г (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31.08.2015 №43019764, номер запису про інше речове право 10978622, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.08.2015 №24023204);
- Об`єкт, об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, що має бути збудований на земельній ділянці з усім необхідним устаткуванням, інженерними мережами, благоустроєм та іншими необхідними згідно з проектом роботами;
- Проект, Проектно-кошторисна документація - узгоджені позивачем текстові та графічні матеріали для будівництва об`єкта, погоджені компетентними органами в установленому порядку та затверджені відповідачем, якими визначаються містобудівні, об`ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні вирішення, а також кошториси об`єкта.
- Функції замовника - передбачені законодавством права та обов`язки, дії замовника будівництва об`єкта (юридичної особи, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, укладає всі необхідні для будівництва об`єкта договори, контролює вартість, терміни, якість виконаних робіт та здійснює їх оплату, а також здійснює інші функції замовника), що за цим договором передаються позивачу, включаючи, але не обмежуючись цим: організація та фінансування в повному обсязі, отримання вихідних даних для проектування об`єкта, в тому числі містобудівних умов та обмежень; договору на розробку проекту та його погодження з компетентними органами відповідно до вимог законодавства; в разі потреби внесення та погодження будь-яких коригувань проекту, фінансування експертизи проекту, в межах своєї компетенції забезпечення отримання вихідних даних, дозвільної документації, технічних умов, погоджень та дозволів від відповідних державних органів та організацій та позитивних експертних висновків, що є необхідними для розробки або коригування проекту та для будівництва об`єкта відповідно до законодавства; організація та фінансування в повному обсязі будівництва об`єкта, а також всіх інших витрат, пов`язаних з будівництвом об`єкта та прийняттям його в експлуатацію, укладення договору генерального підряду на будівництво об`єкта, договорів з виконавцями робіт та послуг, договорів на постачання будівництва об`єкта матеріалами та обладнанням, засобами, інструментами та будівельною технікою, транспортом, машинами і механізмами та пальним, договорів на електропостачання та водопостачання будівництва об`єкта тощо, проведення розрахунків з контрагентами за вказаними договорами та прийняття результатів виконання цих договорів; вирішення та узгодження з громадськістю питання будівництва об`єкта, забезпечення фінансування авторського та технічного наглядів при будівництві об`єкта, права та обов`язки, а також дії щодо отримання необхідних дозволів на будівництво об`єкта, розробки та погодження проектно-кошторисної документації, будівництва об`єкта, виконання інших дій, визначених цим договором та законодавством, необхідних для будівництва об`єкта.
Пунктом 2.1.1 договору сторони погодили, що відповідач передає позивачу з дати підписання цього договору на період проектування та будівництва об`єкта виконання функцій замовника щодо проектування та будівництва об`єкта (окрім тих, що відповідно до умов даного договору та законодавства покладено на відповідача), що розташований на проспекті Героїв Сталінграду, 44-Б в Оболонському районі міста Києва, а позивач приймає та зобов`язується належним чином виконувати зазначені функції замовника та відповідні зобов`язання на умовах, визначених цим договором.
Цей договір, якщо це необхідно, становитиме достатній доказ повноважень позивача щодо виконання юридичних дій та своїх обов`язків, передбачених цим договором, а також щодо представництва інтересів сторін перед будь-якими третіми сторонами стосовно будь-яких питань, пов`язаних із виконанням цього договору. В окремих випадках, в разі неможливості відповідача діяти від свого імені при виконанні функцій замовника на підставі цього договору, позивач вправі звертатися до відповідача за отриманням відповідної довіреності, що надається відповідачем протягом трьох робочих днів з дня отримання відповідного звернення від позивача (п. 2.2 договору).
Згідно з п. 2.4 договору підписанням цього договору відповідач передає позивачу функції замовника з правами та зобов`язаннями, визначеними цим договором.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивач просив визнати договір недійсним як такий, що суперечить положенням законодавства, а саме ст. 8, п. 4, 5 ст. 26, ч. 3 ст. 30, ч. 3 ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.ст. 93, 123. 124, 125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі", ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність фактичних та правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки відповідач, як особа, що отримала земельну ділянку в оренду, користуючись можливістю вибору форм організації будівництва, його фінансування уклав з позивачем оспорюваний договір, за яким передав позивачу окремі функції замовника будівництва. Зазначив, що положення спірного інвестиційного договору не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, тому останній не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін. Укладання цього договору не є підставою для переходу права власності або користування на земельну ділянку. Також суд вказав на те, що відсутність у позивача відповідної ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність п. 4.3.8 та інвестиційного договору в цілому, оскільки набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача, включення у оскаржуваний інвестиційний договір п. 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва не порушує вимог законодавства.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове - про задоволення позову, апеляційний господарський суд дійшов висновків, що договір фактично передбачав відчуження за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачем, як користувачем земельної ділянки, наданої йому для забудови, позивачу, який не є користувачем земельної ділянки, що суперечить вимогам закону. Водночас суд вважав безпідставними послання позивача на те, що умови договору суперечать положенням ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", оскільки відсутність у позивача відповідної ліцензії на здійснення функцій фінансування будівництва не свідчить про незаконність п. 4.3.8 договору в цілому, а набуття статусу управителя коштами для здійснення фінансування будівництва чи залучення інших управителів залежить виключно від позивача, і включення у договір п. 4.3.8 про обов`язок позивача здійснювати фінансування будівництва не порушує вимог закону.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції проаналізував лише положення ст.ст. 1, 8, 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", ст. 413 ЦК України, ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі", однак не взяв до уваги ст.ст. 93, 123-125 Земельного кодексу України, ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі", ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", ст.ст. 23, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність" у яких прямо передбачено можливість передачі функцій замовника будівництва. З огляду на те, що положення інвестиційного договору №1-03 ПФЗ від 16.03.2020 не містять умов щодо продажу або передачі земельної ділянки на праві користування позивачу, даний договір не породжує, не змінює і не припиняє право на цю ділянку у сторін, а укладення цього договору не є підставою для переходу права власності або користування на земельну ділянку, що свідчить про обґрунтованість тверджень відповідача про те, що право на забудову земельної ділянки реалізується саме її користувачем (відповідачем) шляхом укладення інвестиційного договору №1-03 ПФЗ від 16.03.2020. При цьому скаржник зазначає, що замовником будівництва та законним користувачем земельної ділянки виступає саме він, тоді як позивач має виконувати лише окремі функції замовника будівництва. Також заявник вказує на відсутність порушеного права позивача, за захистом якого він звернувся до суду.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним судом не враховано висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6 та від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.07.2022 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 06.09.2022 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 10.08.2022.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 08.08.2022 від позивача надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник вказує на помилковість доводів скаржника та правильність висновків суду апеляційної інстанції, і просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного господарського суду - без змін.
У судовому засіданні 06.09.2022 оголошено перерву у справі до 27.09.2022.
В судовому засіданні 27.09.022 зупинено касаційне провадження у справі № 910/11425/21 до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 910/7975/21.
Ухвалою від 11.07.2023, у зв`язку з тим, що судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 18.05.2023 прийнято постанову у справі № 910/7975/21, яку було оприлюднено в Єдиному державному реєстрі судових рішень 26.06.2023, поновлено провадження у справі № 910/11425/21 та призначено касаційну скаргу до розгляду на 05.09.2023.
У судовому засіданні 05.09.2023 оголошено перерву у справі до 19.09.2023.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного господарського суду, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 року у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду від 01.08.2019 у справі № 921/1204/15-г/6 та від 20.11.2018 у справі № 921/7/18.
Так у справі № 921/1204/15-г/6 ТОВ "Комунсервіс-Серет" звернулось до суду з позовом до ЖБК "Файне місто 2" про визнання недійсним договору забудови земельної ділянки. Позовні вимоги були обґрунтовані невідповідністю укладеного з відповідачем договору забудови земельної ділянки від 26.09.2015 вимогам законодавства, а саме: статті 238 ЦК України, Закону України "Про інвестиційну діяльність", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з чим на підставі статей 203, 215 ЦК України позивач просив визнати його недійсним.
Справа розглядалася судами неодноразово. Останнім рішенням Господарського суду Тернопільської області, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду, позов задоволено. Рішення судів першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано тим, що всупереч вимогам закону, пунктом 4.1.4 договору від 26.09.2015 фактично передбачено передачу відповідачу функцій замовника будівництва та при здійсненні забудови земельної ділянки, яка перебуває у користуванні позивача, відповідач діє у власних інтересах. Оспорюваний договір фактично передбачає відчуження позивачем за плату права користування та права забудови земельної ділянки комунальної власності відповідачу, який не є користувачем цієї земельної ділянки, що суперечить вимогам закону.