ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 922/510/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп"
на рішення Господарського суду Харківської області від 10.01.2023 (суддя Кухар Н. М.)
і постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.06.2023 (головуючий суддя Терещенко О. І., судді Тихий П. В., Шутенко І. А.)
у справі № 922/510/21
за позовом заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2
до 1) Харківської міської ради і 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп"
про визнання незаконним та скасування рішення, повернення земельної ділянки,
(у судове засідання з`явилися: прокурор - Підяш О. С., представники відповідача-2 - Бойко К. Б., Свіщов Р. В.)
СУТЬ СПОРУ
1. У 2014 році відповідачі уклали між собою договір оренди земельної ділянки, який у 2020 році було поновлено оспорюваним рішенням Харківської міської ради на новий строк (до 01.05.2022).
2. Суть позовних вимог заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 зводиться до порушення Харківською міською радою визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури поновлення договору оренди земельної ділянки.
3. Встановивши те, що договір оренди земельної ділянки є припиненим з 01.01.2018 у зв`язку із неукладенням сторонами додаткової угоди при попередньому поновленні його дії, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про відсутність у Харківської міської ради визначених законом підстав для прийняття рішення щодо наступного поновлення цього договору на новий строк. Із зазначеним погоджується Верховний Суд з огляду на викладене нижче.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
4. Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - відповідач-1, Міська рада), Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" (далі - відповідач-2, ТОВ "Рар Груп") в якому просив суд:
- визнати незаконним та скасувати пункт 6 додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20, яким TOB "Рар Груп" поновлено договір оренди земельної ділянки від 27.02.2014 № 4867936 (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а у м. Харкові;
- зобов`язати ТОВ "Рар Груп" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Міської ради земельну ділянку площею 0,0634 га з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а.
5. Звернення прокурора з даним позовом обґрунтовано спрямованістю на припинення незаконної діяльності органу місцевого самоврядування та зміцнення авторитету держави, а також відновлення законності при вирішенні суспільно значимого питання з урахуванням принципу справедливої рівноваги між суспільними інтересами та необхідністю дотримання прав власників, оскільки на думку прокурора прийняття незаконних рішень органами місцевого самоврядування порушує рівновагу у соціально-економічних відносинах та негативно впливає на зміцнення їх авторитету у суспільстві.
6. При цьому прокурор наголошував на тому, що рішення Міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20 не відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, на час виникнення спірних правовідносин), частині другій статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), оскільки право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002 підлягало продажу із земельних торгів.
7. Прокурор зазначав, що договір оренди землі від 07.02.2014, укладений між Міською радою і ТОВ "Рар Груп", зареєстрований 27.02.2014, номер запису 4867936, було укладено строком до 31.12.2017, у подальшому додаткові угоди до договору оренди на підставі прийнятих рішень Міської ради про поновлення договорі оренди не укладалися, договір оренди землі є припиненим, а тому земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді.
8. Окрім того, прокурор в позові посилався на порушення орендарем умов договору оренди землі в частині виконання обов`язку щодо забудови спірної земельної ділянки, а також зазначав про наявність матеріальної шкоди (збитків) територіальної громади, у результаті непроведення земельних торгів щодо спірної земельної ділянки.
Короткий зміст судових рішень
9. Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.05.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.10.2021, у задоволенні позову відмовлено.
10. Постановою Верховного Суду від 08.02.2022 рішення судів попередніх інстанцій скасовано, справу № 922/510/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
11. Скасовуючи судові акти у справі та направляючи справу на новий розгляд до господарського суду першої інстанції, Верховний Суд вказав, зокрема, на недослідження судами обставин щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк у 2018 році, а отже і наявності чинних прав та обов`язків сторін за договором оренди на час сприйняття оскаржуваного рішення Міською радою у 2020 році.
12. За наслідком нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Харківської області від 10.01.2023, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.06.2023, позов задоволено повністю.
13. Вирішуючи спір у справі, суди попередніх інстанцій виходили з того, що під час процедури поновлення договору оренди земельної ділянки, додаткова угода до договору, що мала бути обов`язково укладена як умова та підстава поновлення договору оренди землі відповідно до частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі", між Міською радою та TOB "Pар Груп" не укладалася та не реєструвалася, а відтак, у сторін договору оренди спірної земельної ділянки не виникли взаємні права та обов`язки відповідно до пунктів 1.1, 1.2 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 18.04.2018 № 1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів".
14. За таких обставин, установивши факт припинення прав і обов`язків за договором оренди земельної ділянки з 01.01.2018 у зв`язку із закінченням строку його дії, суди дійшли висновку про відсутність у Міської ради визначених законом підстав для прийняття в подальшому у 2020 році оспорюваного рішення щодо наступного поновлення цього договору оренди земельної ділянки.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
15. TOB "Pар Груп" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову від 07.06.2023 і рішення від 10.01.2023 судів попередніх інстанцій, і прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
16. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, скаржник, посилаючись на неврахування попередніми судами висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 29.05.2019 у справі № 2-3632/11, від 15.07.2019 у справі №235/499/17, від 30.10.2019 у справі № 390/131/18, від 01.04.2020 у справі №686/24003/18, від 01.06.2022 у справі №940/25836/20, а також у постанові від 13.04.2023 у справі № 757/30991/18-а, зазначає про:
- вихід судами першої та апеляційної інстанцій за межі позовних вимог, вказавши на характер самочинного будівництва щодо об`єкту незавершеного будівництва літ. "А-1" по вул. Полтавський Шлях, 65;
- неповне дослідження судами всіх обставин справи, зокрема, листів-повідомлень ТOB "Рар Груп" про намір продовжити договір оренди, в додатках яких було подано проєкт додаткової угоди на продовження договору оренди землі;
- невстановлення наявності форс-мажорних обставин, причин відсутності та непідписання додаткової угоди;
- наявність судового спору щодо законності будівництва на спірній земельній ділянці у 2017 і 2018 роках по справі № 639/6024/14, що, на думку скаржника, унеможливлювало з боку Міської ради прийняття рішення про продовження договору оренди з ТОВ "Рар Груп".
17. Також посилаючись на висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, та постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №926/2720/21, скаржник зазначає про те, що суди попередніх інстанцій не в повній мірі перевірили порядок та умови поновлення договору оренди землі.
Позиція інших учасників справи
18. Прокурор подав відзив на касаційну скаргу, в якому не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
19. 25.09.2013 Міською рада на 26 сесії 6 скликання прийняла рішення № 1253/13, відповідно до пункту 7.1 додатку 1 до якого вирішила надати ТОВ "Рар Груп" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002), яка належить територіальній громаді міста Харкова, за рахунок земель житлової та громадської забудови, площею 0,0634 га для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а (без права забудови в межах червоних ліній) до 31.12.2015 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).
20. На підставі вказаного рішення 07.02.2014 між Міською радою і ТОВ "Рар Груп" укладено договір оренди землі, за яким ТОВ "Рар Груп" надано в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0634 га (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) несільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а (без права забудови в межах червоних ліній).
21. Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.02.2014, номер запису 4867936.
22. Пунктом 1 додатку 1 до рішення 40 сесії Міської ради 6 скликання від 24.06.2015 № 1907/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" поновлено ТОВ "Рар Груп" договір оренди землі (державна реєстрація речових прав на нерухоме майно іншого речового права від 27.02.2014 №4867936) (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а (без права забудови в межах червоних ліній) до 31.12.2017 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).
23. 06.11.2015 на підставі рішення 40 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 24.06.2015 № 1907/15 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" між TOB "Pар Груп" та Міською радою укладено додаткову угоду до договору оренди землі, за змістом якої пункти 5 "нормативна грошова оцінка земельної ділянки", 8 "строк дії договору", 9 "порядок внесення орендної плати" змінено, а саме викладено у новій редакції.
24. Зокрема, пункт 8 договору викладено в такій редакції: "Договір укладено строком до 31.12.2017 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію листом повідомленням".
25. Державним реєстратором 17.12.2015 на підставі рішення № 27200245 додано відповідні зміни до запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право № 4867936 у частині, що стосується укладеної додаткової угоди.
26. Пунктом 1.1. додатку 1 до рішення 19 сесії Міської ради 7 скликання від 18.04.2018 №1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" поновлено ТОВ "Рар Груп" договір оренди до 18.04.2020.
27. Згідно з пунктом 1.2 додатку 1 до рішення Міської ради від 18.04.2018 №1051/18 ТОВ "Pар Груп" надано припис звернутись до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936.
28. Судами також встановлено, що додаткова угода до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936, як це передбачено рішенням 19 сесії Міської ради 7 скликання від 18.04.2018 № 1051/18, між Міською радою та TOB "Pар Груп" не укладалася, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 240410350 від 14.01.2021, №251058201 від 02.04.2021.
29. Пунктом 6 додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Міської ради від 22.04.2020 №2091/20 "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" (спірне рішення) поновлено ТОВ "Рар Груп" договір оренди до 01.05.2022.
30. Звертаючись до суду з позовом, прокурор зазначав, що пунктом 1.2 додатку 1 до спірного рішення ТОВ "Рар Груп" було зобов`язано звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди в частині продовження строків будівництва, але як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.01.2021 № 240410350 та від 02.04.2021 № 251058201 ТОВ "Рар Груп" додаткову угоду не уклало та не зареєстровало, що свідчить про фактичне припинення прав та обов`язків за договором оренди ще у 2018 році.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
31. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
32. Судові рішення у справі оскаржуються відповідачем-2 з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України.
Щодо суті касаційної скарги
33. Предметом розгляду цієї справи є вимоги прокурора про скасування спірного рішення в частині поновлення ТОВ "Рар Груп" строку договору оренди, а також повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді міста Харкова в особі Міської ради.
34. Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
35. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
36. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
37. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
38. Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
39. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України "Про оренду землі").
40. Згідно із частиною першою статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
41. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
42. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.