ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/21144/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Зуєв В. А., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія-Інвест"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2023 (Хрипун О. О. - головуючий, судді Чорногуз М. Г., Агрикова О. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія-Інвест"
до Київської міської ради
про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк (поновлення договору),
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Гурський М. Р., відповідача - Пилипчук І. В.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк (поновлення договору).
Позовні вимоги обґрунтовані невчиненням відповідачем дій щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309 після того, як позивач звернувся до відповідача із листом-повідомленням від 26.11.2020 № 20/364 та проектом договору.
Позивач вказує на те, що він після завершення строку дії договору продовжує використовувати орендну ділянку за її цільовим призначенням та сплачувати за неї орендну плату, на підтвердження чого позивачем надано лист Головного Управління ДПС у м. Києві № 116628/6/26-15-12-11-20 від 22.12.2021 у якому зазначено, що станом на 17.12.2021 у позивача рахується переплата з орендної плати в сумі 8 007 133,03 грн. Оскільки позивач направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору, а відповідач, у свою чергу, наданим правом подати в місячний строк заперечення у поновленні договору оренди не скористався, то позивач просить задовольнити позовні вимоги про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Мрія-Інвест" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 10.11.2005 за № 63-6-00309 у книзі записів державної реєстрації договорів та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (13.10.2005 зареєстровано в реєстрі за № 760) (далі - договір).
Відповідно до умов договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 07.07.2005 № 608/3184 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором (п. 1.1).
Відповідно до п. 2.1 договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва; розмір - 61 672 кв. м (в межах прибережних захисних смуг); цільове призначення - для благоустрою прилеглої території озера; кадастровий номер - 8000000000:90:171:0036.
У п. 3.1 договору зазначено, що договір укладено на 5 (п`ять) років.
Відповідно до п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар.
Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору (п. 6.1 договору).
Згідно із п. 6.2 договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.
Відповідно до п. 8.3 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У п. 11.1 договору сторони погодили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
У п. 11.3 договору вказано, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Пункт 11.7 договору встановлює порядок його поновлення. Так, після закінчення строку, на який був укладений договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Наявним у справі актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.11.2005 підтверджується, що відповідно до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 13.10.2005 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва; розмір - 61 672 кв. м (в межах прибережних захисних смуг); цільове призначення - для благоустрою прилеглої території озера; кадастровий номер - 8000000000:90:171:0036.
У липні 2010 року позивач звернувся до відповідача з листом-зверненням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вих. № 28/07 від 29.07.2010), в якому заявив про бажання скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6- 00309 від 10.11.2005 та просив поновити дію вказаного договору оренди строком на 10 (десять) років.
Рішенням Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 поновлено на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки площею 6,1672 га (в межах прибережних захисних смуг) від 10.11.2005 № 63-6-00309, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Мрія-Інвест" для благоустрою прилеглої території озера на проспекті Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва.
Цим рішенням встановлено, що розмір річної орендної плати, визначеної в договорі оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309, підлягає приведенню у відповідність до норм законодавства (п. 2 рішення).
У п. 3 наведеного рішення вказано на необхідність ТОВ "Мрія-Інвест" звернутись у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005.
11.12.2012 ТОВ "Мрія-Інвест" звернулось до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням про організацію роботи з розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку, з посиланням на договір від 10.11.2005 № 63-6-00309. Роботи ТОВ "Мрія-Інвест" просило доручити ПрАТ "Інститут землевпорядних технологій".
Позивач стверджує, що 12.02.2013 він отримав у Департаменті містобудування та архітектури КМДА містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки по проспекту Миколи Бажана та вул. Ревуцького у Дарницькому районі м. Києва під будівництво торговельно-розважального центру з офісними приміщеннями, паркінгом та гостьовою автостоянкою та виконання інженерної підготовки території. Земельна ділянка забудови включала і ту, яка перебувала в користуванні ТОВ "Мрія-Інвест" за договором № 63-6-00309 від 10.11.2005 та право оренди на яку продовжено замовнику на підставі рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012.
Лише у вересні 2019 року ТОВ "Мрія-Інвест" звернулось до Департаменту земельних ресурсів з листом для підготовки розрахунку розміру орендної плати на земельну ділянку, кадастровий номер - 8000000000:90:171:0036, повідомивши, що земельна ділянка вільна від забудови; орендарі будівель та споруд відсутні.
27.11.2020 ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договору оренди земельної ділянки (вих. № 20/364 від 26.11.2020), в якому просило укласти договір оренди на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки).
До вказаного повідомлення позивачем було долучено проект договору про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) на 10 років.
Однак, як вказує позивач, з офіційного сайту Київської міської ради позивачу стало відомо, що відповідачем підготовлено проект рішення про відмову ТОВ "Мрія-Інвест" в укладенні на новий строк договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 (суддя Сівакова В. В.) позов задоволено повністю. Визнано укладеним договір про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) з викладенням його змісту у рішенні суду.
Рішення суду аргументовано тим, що позивач виконав у повному обсязі передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" вимоги, оскільки звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вих. № 20/364 від 26.11.2020). До вказаного повідомлення позивачем було долучено проект договору про укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору). Рішення Київської міської ради № 414/8698 від 01.11.2012 є достатнім свідченням про зміну умов договору в частині строку оренди, орендодавець (відповідач) та орендар (позивач) досягли згоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6-00309 від 10.11.2005 строком на 10 (десять) років.
3.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2023 у справі № 910/21144/21 рішення Господарського суду міста Києва від 07.07.2022 скасовано. Прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено повністю.
Постанова аргументована тим, що за зверненням ТОВ "Мрія-Інвест" рішенням Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки площею 6,1672 га (в межах прибережних захисних смуг) від 10.11.2005 № 63-6-00309, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Мрія-Інвест" для благоустрою прилеглої території озера на проспекті Миколи Бажана та вул. Ревуцького (в районі озера Вирлиця) у Дарницькому районі міста Києва. Цим же рішенням вказано ТОВ "Мрія-Інвест" звернутися у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309.
Проте, матеріали справи не містять доказів виконання ТОВ "Мрія-Інвест" пункту 3 рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698, доказів звернення у місячний термін до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) із клопотанням щодо організації робіт по внесенню змін до договору оренди земельної ділянки від 10.11.2005 № 63-6-00309 та доказів укладення на виконання рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 між сторонами нової редакції договору від 10.11.2005 № 63-6-00309 щодо строків оренди.
Рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 є лише згодою орендодавця на продовження договору на нових умовах. Орендні правовідносини потребують належного оформлення у вигляді договору. Рішення ради не відміняє необхідності внесення змін до договору у письмовій формі - укладення додаткової угоди до договору або його викладення в новій редакції.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 24.01.2023 у справі № 910/21144/21, ТОВ "Мрія-Інвест" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставами касаційного оскарження, з урахуванням доповнення до касаційної скарги, є пункти 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України.
4.2. У касаційній скарзі стверджується про неврахування висновків, викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.02.2018 у справі № 910/3286/17, від 14.01.2020 у справі № 911/1558/18, від 22.10.2019 у справі № 910/2039/18, від 21.01.2021 у справі № 906/1077/19, від 05.09.2018 у справі № 921/153/16-г/13, від 28.01.2020 у справі № 917/1335/18, від 22.10.2018 у справі № 910/2039/18, від 28.07.2022 у справі № 922/1995/17 постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-10цс15 щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренди землі".
Крім того, судом не враховано висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі №917/1345/17 та Верховного Суду від 14.01.2020 у справі №911/1558/18, від 22.10.2019 у справі №910/2039/18, від 21.01.2021 у справі №906/1077/19, від 05.09.2018 у справі №921/153/16-г/13, від 28.01.2020 у справі №917/1335/18, від 22.10.2018 у справі №910/2039/18, від 28.07.2022 у справі №922/1995/17, від 07.12.2022 у справі №910/3145/2 1щодо застосування положень частини четвертої статті 75 ГПК України, ст. 1291 Конституції України, ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" (рішень Європейського суду з прав людини, ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод в контексті питання принципу res judicata щодо встановленого остаточним судовим рішенням в межах спірних правовідносин обставин їх перебігу.
Позивач звернувся до відповідача з листом-зверненням про поновлення договору оренди земельної ділянки (вих. № 28/07 від 29.07.2010), в якому заявив про бажання скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки № 63-6- 00309 від 10.11.2005 та просив поновити дію вказаного договору оренди строком на 10 (десять) років.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяла станом на 10.11.2010 (дата закінчення строку оренди) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Протягом місяця відповідачем не було заявлено заперечень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки. А отже договір оренди земельної ділянки був поновлений. Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією Верховного суду України від 25.02.2015 у справі 6-10цс15.
Крім того, рішення міської ради від 01.11.2012 № 414/8698 , яким поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки було оскаржено прокурором у 2012 році в межах справи №910/10544/13 і у певний період часу у 2014 році було визнано недійсним. Лише із постановленням господарським судом міста Києва рішення у наведеній справі остаточно вирішено спір щодо законності такого рішення та договору в цілому. Тому висновок суду, що позивач не вчинив заходів для виконання рішення ради суперечить судовим актам у справі №910/10544/13.
У свою чергу, у справі № 5011-51/3497-2012 прокурор просив повернути спірну ділянку, оскільки договір припинився. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.09.2012 в позові відмовлено. Судом, серед іншого, зазначено про наявність неправомірної бездіяльності Київської міської ради з приводу виконання законодавчого обов`язку по продовженню договору оренди земельної ділянки, закріпленого у положеннях статті 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 11.7 укладеного між сторонами договору оренди, в той час як позивачем добросовісно виконано зобов`язання за попереднім договором оренди землі та вчинено дії для реалізації "законного сподівання" на позитивну пролонгацію його дії.
Таким чином, на думку скаржника, суд у справі № 5011-51/3497-2012 встановив бездіяльність міської ради щодо продовження договору, а у даній справі протиправно дійшов зворотного висновку.
Крім того, висновок суду апеляційної інстанції про невжиття позивачем заходів з виконання рішення міської ради рішення Київської міської ради від 01.11.2012 № 414/8698, суперечить висновкам Верховного Суду, викладеним у наведених вище постановах Верховного Суду і закон не вимагає будь-яких звернень для пролонгації договору крім звернення за місяць до закінчення строку оренди, що зроблено було і вірно встановлено судом першої інстанції.
4.3. Щодо підстави оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, заявник вважає, що відсутній висновок щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" та положень частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України, статті 1291 Конституції України, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" у відносинах поновлення договору оренди землі при умові своєчасного звернення із заявою, ухвалення радою рішення про поновлення, наявності судового акта, в якому встановлено правомірність дій наймача та неправомірність дій ради.