ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 914/1262/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
прокуратури - Савицька О. В.,
відповідачів - Кружевич У. І., Семененко Ю. Е., Бойко В. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги заступника керівника Львівської обласної прокуратури та Львівської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2023 (судді: Орищин Г. В. - головуючий, Галушко Н. А., Желік М. Б.) та рішення Господарського суду Львівської області від 25.11.2022 (суддя Галамай О. З.) у справі
за позовом заступника керівника Львівської обласної прокуратури в інтересах держави
до Львівської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Рубін-Автоспец", Приватного підприємства "Фірма "Сомгіз"
про визнання недійними результатів проведення земельних торгів, визнання недійсним договору оренди землі та скасування державної реєстрації,
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У червні 2022 року заступник керівника Львівської обласної прокуратури в інтересах держави (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Львівської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Рубін-Автоспец" (далі - ТОВ "Рубін-Автоспец"), Приватного підприємства "Фірма "Сомгіз" (далі - ПП "Фірма "Сомгіз") про:
- визнання недійсними результатів земельних торгів у формі аукціону, оформлених протоколом від 11.01.2019 № 37 (далі - спірні земельні торги) з продажу права оренди земельної ділянки кадастровий номер 4623683800:01:001:0325, площею 1,6248 га, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (далі - спірна земельна ділянка);
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11.01.2019, укладеного між Лисиничівською сільською радою Пустомитівського району Львівської області (далі - Лисиничівська сільрада) та ТОВ "Рубін-Автоспец" щодо спірної земельної ділянки (далі - оспорюваний договір оренди);
- скасування державної реєстрації іншого речового права - права оренди спірної земельної ділянки, здійсненої державним реєстратором Солонківської сільської ради Пустомитівського району Львівської області (далі - державний реєстратор).
1.2. Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на пункт "г" частини 4 статті 136, статтю 137 Земельного кодексу України, положення Законів України "Про оренду землі" та "Про оцінку земель" обґрунтовані тим, що під час проведення спірних земельних торгів було незаконно застосовано середню нормативну грошову оцінку ріллі по Львівський області та проведено спірні земельні торги, за результатами яких укладено оспорюваний договір, за відсутності діючої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та без отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що є порушенням законодавства.
1.3. Львівська міська рада, яка відповідно до закону є правонаступником Лисиничівської сільради, у поясненнях просила позовні вимоги задовольнити, вказуючи на проведення спірних земельних торгів за відсутності технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та посилаючись на незаконність застосування під час проведення земельних торгів і укладення оспорюваного договору середньої нормативної грошової оцінки ріллі по Львівській області.
1.4. ТОВ "Рубін-Автоспец" у відзиві на позовну заяву просило відмовити в її задоволенні з підстав недоведеності та необґрунтованості позовних вимог та дотриманні норм законодавства під час проведення спірних земельних торгів та укладення договору.
1.5. ПП "Фірма "Сомгіз" у відзиві на позовну заяву просило відмовити в її задоволенні, звертаючи увагу на тому, що до компетенції виконавця земельних торгів не входить визначення умов продажу лоту на земельних торгах, у тому числі стартової ціни лоту чи порядку її обчислення, а тому доводи прокурора про незаконне застосування виконавцем спірних земельних торгів - ПП "Фірма "Сомгіз" середньої нормативної грошової оцінки ріллі по Львівській області є безпідставними.
Відповідач зазначав, що ним як виконавцем спірні земельні торги проведені з дотриманням вимог законодавства та умов укладеного із організатором торгів договору від 30.11.2018 № 301118/01-О.
Крім того ПП "Фірма "Сомгіз" вказувало на те, що прокурор не обґрунтував порушення прав та інтересів держави у цьому випадку.
ПП "Фірма "Сомгіз" також заявило про застосування позовної давності вважаючи, що строк позовної давності почався з 11.01.2019, оскільки Лисиничівській сільраді, правонаступником якої є Львівська міська рада, було відомо про проведення спірних земельних торгів та укладення договору з 11.01.2019, а отже строк позовної давності сплив 11.01.2022.
1.6. Прокурор у запереченнях на заяву ПП "Фірма "Сомгіз" про застосування наслідків пропуску позовної давності вказував на те, що у цьому випадку строк позовної давності не сплив, оскільки прокурор у цій справі є позивачем, а про можливу наявність правопорушення у спірних правовідносинах прокурору стало відомо лише у лютому 2022 року після опрацювання даних, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже, строк позовної давності не пропущено.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.11.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2023, у задоволені позовних вимог відмовлено.
2.2. Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з того, що чинне на час проведення оскаржуваних земельних торгів та укладення договору оренди землі законодавство встановлювало обов`язок здійснювати нормативну грошову оцінку земельних ділянок державної або комунальної власності, право оренди на котрі продавалося на земельних торгах, оскільки, вказана оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Суди установили, що стартовий розмір річної орендної плати спірної земельної ділянки було встановлено виходячи з розміру земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, а величину річної орендної плати встановлено у розмірі 5 % нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Львівській області.
Так, суди дійшли висновку, що враховуючи відсутність проведеної нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, встановлений стартовий розмір орендної плати за неї, а також кінцевий розмір, який зазначено в договорі оренди від 11.01.2019 було визначено відповідно до вимог абзацу 2 підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також вимог статей 137, 138 Земельного кодексу України.
Суди дійшли висновку, що з урахуванням положень чинного законодавства саме на Лисиничівську сільську раду, яка виступала організатором спірних земельних торгів покладався обов`язок отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та, виходячи з розміру цієї оцінки, встановлення стартового розміру річної орендної плати.
Суди виходили з того, що при проведенні оскаржуваних торгів та укладенні договору оренди від 11.01.2019 зі сторони ТОВ "Рубін-Автоспец" не було вчинено жодних протиправних дій щодо визначення розміру орендної плати, а відтак вказане товариство не несе відповідальності за те, що укладений договір суперечить актам цивільного законодавства. Вся відповідальність за порушення правил земельних торгів та невідповідність оскаржуваного договору лежить на Лисиничівській сільській раді, як організаторі цих торгів.
Суди першої та апеляційної інстанції зазначили також, що оскаржувані земельні торги завершилися оформленням договору оренди землі від 11.01.2019 та реєстрацією ТОВ "Рубін-Автоспец" у Державному реєстрі права оренди на спірну земельну ділянку, то предметом оскарження може бути вказаний договір та право оренди, а не результати земельних торгів, оформлені протоколом від 11.01.2019 № 37, отже суд першої інстанції правомірно відмовив в задоволенні позовної вимоги прокурора про визнання недійсними земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди, оформлених цим протоколом.
Виходячи з конкретних обставин цієї справи, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що вимоги прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11.01.2019 та скасування державної реєстрації права оренди за відповідачем на земельну ділянку не є належними та ефективними способами захисту прав держави.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Львівської області від 25.11.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2023, прокурор у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із неправильним застосуванням судами норм матеріального права та неврахуванням висновків Верховного Суду, викладених у наведених скаржником у касаційній скарзі постановах.
3.1.1. Скаржник зазначає, що суди першої та апеляційної інстанції погодилися з доводами прокурора про невідповідність вимогам частини 4 статті 136 Земельного кодексу України встановленого стартового розміру орендної плати за земельну ділянку, як одного з етапів проведення земельних торгів, та, як наслідок, невідповідність умов укладеного договору від 11.01.2019 актам цивільного законодавства України.
Водночас, в оскаржуваних рішеннях суди зазначили, що враховуючи фактичні обставини цієї справи щодо відсутності проведеної нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, встановлений стартовий розмір орендної плати за неї, а також кінцевий розмір, який зазначено в договорі оренди від 11.01.2019, визначено правильно та у відповідності до вимог абзацу 2 підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, а також вимог статей 137, 138 Земельного кодексу України, виходячи з розміру земельного податку для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі у Львівській області станом на 01.10.2018.
Проте прокурор наголошує, що з урахуванням пунктів "г" та "е" частини 4 статті 136 Земельного кодексу України чинне законодавство не передбачає можливості розрахунку стартового розміру річної орендної плати на підставі Податкового кодексу України, а лише зазначає, що такий не може бути меншим за розмір земельного податку, що визначений цим Кодексом, а відтак висновки судів не відповідають вимогам законодавства України.
3.1.2. Суди обґрунтували відсутність підстав для визнання договору оренди землі недійсним добросовісністю ТОВ "Рубін-Автоспец", зазначивши, що відповідач укладаючи договір оренди у цьому випадку по суті приєднався до умов, визначених типовим договором оренди землі та конкретизованих у рішенні органу місцевого самоврядування, отже підприємство не несе відповідальності за те, що укладений договір суперечить актам цивільного законодавства. Однак, на думку прокурора, такі висновки судів є помилковими, оскільки ні типовим договором оренди земельної ділянки, на основі якого укладено спірний договір оренди від 11.01.2019, ні рішенням Лисиничівської сільради від 05.10.2018 № 32-835 не було встановлено розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки і вказане не заперечувалося ТОВ "Рубін-Автоспец" під час розгляду справи.
Судами не враховано, що за загальним правилом відповідальність за невідповідність умов укладеного договору актам цивільного законодавства несуть всі сторони цього договору, оскільки норми статті 6 та статті 627 Цивільного кодексу України надають сторонам право вільно визначати умови цього договору, які б не суперечили умовам законодавства України.
Крім того прокурор наголошує, що замість визначеного законодавством витягу з нормативної грошової оцінки до документів на лот було долучено лист відділу у Пустомитівському районі Головного управління Держгеокадастру Львівської області від 29.11.2018 № 18-13-0.29- 1360/113-18 про нормативно грошову оцінку ріллі у Львівській області станом на 01.10.2018 який було взято до уваги при проведенні розрахунків для укладення договору оренди земельної ділянки. Вказане спростовує твердження судів про те, що ТОВ "Рубін-Автоспец" не було обізнане про відсутність серед документації на спірний лот витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а також свідчить про недобросовісність підприємства під час земельних торгів та при укладенні оспорюваного договору.
Прокурор акцентував увагу на тому, що Верховний Суд України та Верховний Суд неодноразово зазначав, що не проведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, а відтак визначення у договорі орендної плати за користування земельною ділянкою без проведення її нормативної грошової оцінки, є підставою для визнання такого договору оренди земельної ділянки недійсним (постанови від 19.02.2015 у справі № 916/1736/14, від 19.02.2015 у справі № 916/2772/14, від 11.05.2016 у справі № 6-824цс16, від 20.03.2018 у справі № 914/544/17, від 10.10.2018 у справі № 663/2055/16-ц, від 18.06.2020 у справі № 236/2120/17, від 30.06.2020 у справі № 665/2508/16-ц, від 03.12.2020 у справі № 236/2122/17, від 30.06.2021 у справі № 917/1134/19).
При цьому висновки судів стосовно того, що виконавцем торгів - ПП "Фірма Сомгіз" не порушено вимог земельного законодавства України прокурор також вважає помилковими, вказуючи на те, що виконавець земельних торгів зобов`язаний був провести земельні торги лише після отримання усіх документів на лот, пересвідчившись у повноті отриманих документів та матеріалів, для подальшого проведення ним земельних торгів відповідно до норм чинного законодавства, а також умов договору від 30.11.2018 № 301118/01-0 на організацію та проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки, укладеного між Лисиничівською сільською радою (організатор) та ПП "Фірма "СОМГІЗ" (виконавець) та рішення Лисиничівської сільської ради від 05.10.2018 № 32-835 про проведення торгів в порядку визначеному статтями 137-139 Земельного кодексу України.
3.1.3. Заявник касаційної скарги також зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 11.01.2019 та скасування державної реєстрації не є належними способами захисту, оскільки не забезпечуватиме справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав та інтересів особи, в розумінні частини 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини.
Разом з цим прокурор зазначає, що судами у справі встановлено наявність юридичних підстав, з якими закон в силу вимог статей 16, 203, 215 Цивільного кодексу України пов`язує недійсність правочину та є підставою для скасування наявного в ТОВ "Рубін-Автоспец" права оренди. Зокрема судами підтверджено, що проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення нормативної грошової оцінки цих ділянок суперечить вимогам статті 136 Земельного кодексу України, статті 13 Закону України "Про оцінку земель", статтям 15, 21 Закону України "Про оренду землі".
Отже, втручання шляхом постановлення судового рішення про недійсність правочину та скасування права оренди буде відповідати критерію законності, а постановлення судового рішення про недійсність правочину і скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки буде виправданим з точки зору задоволення "суспільного інтересу".
Не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).
З огляду на незаконність передачі спірної земельної ділянки в оренду та відсутність іншого механізму виправлення допущених порушень, задоволення позовної заяви прокуратури у даній справі становитиме пропорційне втручання у право ТОВ "Рубін-Автоспец" на володіння майном, забезпечуватиме дотримання рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства) та інтересами ТОВ "Рубін-Автоспец".
3.2. Львівська міська рада також не погоджуючись із рішенням Господарського суду Львівської області від 25.11.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.03.2023, також подала касаційну скаргу, в якій просить судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із неправильним застосуванням судами норм матеріального права та неврахуванням висновків Верховного Суду, викладеним у наведених скаржником у касаційній скарзі постановах.
Підстави оскарження судових рішень у справі та доводи Львівської міської ради аналогічні доводам та підставам, викладеним прокурором у його касаційній скарзі.
3.3. У відзиві на касаційні скарги прокурора та Львівської міської ради ТОВ "Рубін-Автоспец", заперечуючи проти їх задоволення, вказує на правильності висновків судів попередніх інстанцій, зроблених на підставі норм чинного законодавства та встановлених судами обставин справи, та необґрунтованості і недоведеності доводів прокурора з підстав, наведених у відзиві.
3.4. ПП "Фірма "Сомгіз" у відзиві на касаційні скарги прокурора та Львівської міської ради просить відмовити в їх задоволенні та залишити судові рішення без змін, вказуючи на правильності висновків судів стосовно відсутності підстав для задоволення позовних вимог, обрання прокурором неефективного способу захисту та необґрунтованості доводів прокурора.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційних скаргах та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги слід залишити без задоволення з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що рішенням Лисиничівської сільради від 30.03.2018 № 26-656 надано дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,63 га в урочищі "Свинна-2" в с. Лисиничі Пустомитівського району Львівської області для передачі в оренду шляхом проведення земельних торгів у формі аукціону для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Згідно з рішенням Лисиничівської сільради від 05.10.2018 № 32-835 зокрема затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,6248 га (кадастровий номер земельної ділянки 4623683800:01:001:0325та здійснено реєстрацію речового права на вказану земельну ділянку (пункти 1, 2). Включено земельну ділянку до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на них на земельних торгах у формі аукціону (пункти 3, 4). Затверджено стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановити термін оренди 10 років (пункти 5, 6). Встановлено значення кроку земельних торгів у формі аукціону у розмірі 0,5% від стартового розміру річної орендної плати за користування земельною ділянкою (пункт 7). Вирішено провести торги в порядку, визначеному статтями 137-139 Земельного кодексу України.
20.09.2018 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності Лисиничівської сільради на земельну ділянку площею 1,6248 га, кадастровий номер 4623683800:01:001:0325, що підтверджується витягом № 4607765222018.
30.11.2018 між Лисиничівською сільрадою та ПП "Фірма "Сомгіз" укладено договір № 301118/01-О на організацію та проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди терміном на 10 років земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 1,6248 га, кадастровий номер 4623683800:01:001:0325, яка розташована в селі Лисиничі (в межах населеного пункту), відповідно до пункту 1.2 якого сторони погодили земельні торги провести не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення офіційної інформації про проведення торгів.
4.3. Суди установили, що 11.01.2019 відбулися спірні земельні торги у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки кадастровий номер 4623683800:01:001:0325 (номер лоту 29427), що підтверджується протоколом № 37, зі змісту якого вбачається, що в торгах брали участь три учасники і переможцем торгів визнано учасника № 1 - ТОВ "Рубін-Автоспец".