ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/8259/16 (910/14889/21)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Картере В.І. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я.,
за участю секретаря судового засідання Заріцької Т.В.,
представників учасників справи:
позивача: не з`явився,
відповідача: не з`явився,
Офісу Генерального прокурора: Голуб Є.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Донецької обласної прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 (колегія суддів у складі: Сотніков С.В. - головуючий, Грек Б.М., Пантелієнко В.О.)
у справі №910/8259/16 (910/14889/21)
за позовом Маріупольської окружної прокуратури Донецької області в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області
до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування"
про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,
в межах справи №910/8259/16
за заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк"
до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування"
про банкрутство,
ВСТАНОВИВ:
Стислий зміст позовних вимог
1. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.06.2016 порушено провадження у справі за заявою Публічного акціонерного товариства "Альфа-Банк" про банкрутство Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (далі - Боржник).
2. Постановою Господарського суду міста Києва від 30.01.2019 припинено процедуру розпорядження майном Боржника, визнано Боржника банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.
3. У межах зазначеної справи керівник Маріупольської окружної прокуратури Донецької області звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради Донецької області (далі - Позивач) до Приватного акціонерного товариства "Маріупольський завод важкого машинобудування" (далі - Відповідач) про:
- розірвання договору оренди земельної ділянки №04.08.162.00183 від 17.03.2008, укладеного між Позивачем та Відповідачем (далі - Договір);
- зобов`язання Відповідача повернути за актом приймання-передачі на користь Позивача земельну ділянку кадастровий номер 1412300000:02:015:0343 площею 2,3277 га.
4. Позов мотивований посиланням на систематичне невиконання Боржником протягом тривалого часу умов договору оренди земельних ділянок щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів за користування земельними ділянками, що негативно вливає на формування місцевого бюджету.
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
5. Рішенням Маріупольської міської ради від 29.02.2008 №5/19-3399 вирішено надати Відкритому акціонерному товариству "Маріупольський завод важкого машинобудування" (яке у подальшому перереєстроване на Публічне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування", а 06.06.2016 - на Приватне акціонерне товариство "Маріупольський завод важкого машинобудування" (Боржник)) в оренду Земельну ділянку (кадастровий номер 1412300000:02:015:0343), розташовану по вул. Краснофлотській в Приморському районі м. Маріуполя, площею 2,3277 га (далі - Земельна ділянка), для завершення будівництва та подальшого функціонування жилого комплексу.
6. На підставі зазначеного рішення, 06.03.2008 між Позивачем (орендодавець) та Боржником (орендар) укладено Договір, який посвідчено 06.03.2008 приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області та зареєстровано в реєстрі за №1258, а також зареєстровано у Маріупольському міському відділі Донецької регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №04.08.162.00183 від 17.03.2008 року.
7. За умовами Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку, на якій немає об`єктів нерухомого майна, також недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, з метою та за цільовим призначенням: для завершення будівництва та послідуючого функціонування жилого комплексу (п.п. 1, 2, 5 Договору).
8. Згідно з пунктом 4 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 56,20 грн/м2. Орендна плата за землю встановлюється у розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки на рік та сплачується орендарем у грошовій формі. Орендна плата за землю вноситься за базовий податковий (звітний) період щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Розмір орендної плати за земельну ділянку змінюється у разі індексації у встановленому законом порядку грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням середньорічного індексу інфляції, який ураховується при проведенні індексації грошової оцінки земель згідно законодавства. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,3% від несплаченої суми за кожен день прострочення.
9. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом 5 днів після державної реєстрації Договору згідно з актом приймання-передачі об`єкту оренди (пп. 6.5 п. 6 Договору).
10. Орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі. Використовувати земельну ділянку відповідно до мети та цільового призначення, визначених у договорі, з дотриманням режиму використання земель. Своєчасно вносити орендну плату, щоквартально у термін до 20 числа місяця, що йде за звітним кварталом надавати у Маріупольське фінансове управління копії платіжних документів, що підтверджують сплату до бюджету орендної плати за землю (п. 9 Договору).
11. Орендодавець має право вимагати від орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно договору оренди, своєчасної сплати орендної плати (п. 9 Договору).
12. Договір укладено на 25 років (до 29.02.2033) та після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на наступний строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає (п. 3 Договору).
13. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом (п. 11 Договору).
14. Відповідно до інформації Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 27.07.2021 №26.6.3-13979-07 Боржник систематично не сплачує орендну плату за землю, у зв`язку з чим станом на 24.06.2021 утворилась заборгованість з орендної плати за Земельну ділянку розмірі 1041833,73 грн. Остання дата внесення Боржником платежу з орендної плати за землю - 30.04.2015.
15. Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за період користування Земельною ділянкою, за Боржником були зареєстровані права власності на розміщені на ній нежитлові будівлі площею 102,4 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159б) та площею 1441,8 м2 (м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, буд. 159а).
16. Також за Боржником зареєстрований житловий будинок №157 по вул. Флотській у м. Маріуполь (свідоцтво про право власності ЯЯЯ №653701 від 24.05.2012), розміщений на Земельній ділянці.
17. Проте за результатом моніторингу офіційних сайтів веб-порталів публічних закупівель Prozorro прокуратура встановила, що 15.04.2021 на аукціоні продано будівлю, розташовану за адресою: м. Маріуполь, вул. Червонофлотська, 159а (замовник аукціону - арбітражний керуючий Куделя М.О.).
18. За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником нежитлової будівлі, яка розташована на Земельній ділянці, є ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ЄДРПОУ 43974999) (номер запису про право власності 41748350 від 28.04.2021).
19. Відповідно до листа Виконавчого комітету Маріупольської міської ради від 28.05.2021 №26-13979-07 Позивач направив листа до ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" про переоформлення права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна за наявності чинного договору оренди земельної ділянки, проте відповідь від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" не надходила.
20. Згідно з листом департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради від 27.08.2021 №26.6.3-26109-26.1 станом на 17.08.2021 від ТОВ "ЛІГОС ДЕВЕЛОПМЕНТ" листи щодо переоформлення права оренди не надходили.
21. За інформацією Державного земельного кадастру від 27.08.2021 про право власності та речові права на Земельну ділянку з кадастровим номером 1412300000:02:015:0343 вона до теперішнього часу перебуває у користуванні Боржника.
Стислий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
22. Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.01.2023 позов задоволено, Договір розірвано, зобов`язано Боржника повернути за актом приймання-передачі на користь Позивача Земельну ділянку.
23. Рішення мотивовано тим, що з огляду на встановлені обставини систематичного невиконання відповідачем взятих на себе зобов`язань щодо сплати орендної плати, Договір підлягає розірванню, а Земельна ділянка - поверненню Позивачу. При цьому суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для представництва прокуратурою в суді інтересів держави в особі Позивача.
24. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення про відмову в задоволенні позову.
25. Постанова мотивована тим, що звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди та поверненням земельних ділянок, на яких знаходяться об`єкти нерухомого майна, належні на праві власності орендарю (Боржнику), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство, відсутності пред`явлення позивачем кредиторських вимог до Боржника, необхідності відчуження розташованого на земельних ділянках нерухомого майна Боржника на аукціоні та неможливості відчуження чи передачі позивачем земельних ділянок (після розірвання договору оренди) без виділення частин ділянок, на яких розміщене нерухоме майно та які необхідні для його обслуговування, не відповідає цілям та завданням провадження у справі про банкрутство.
Стислий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення доводів скаржника
26. Заступник керівника Донецької обласної прокуратури подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити без змін рішення суду першої інстанції.
27. Касаційна скарга мотивована наявністю підстав для касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
28. На думку прокурора, апеляційний господарський суд при розгляді справи не врахував висновки Верховного Суду про застосування положень статті 651 Цивільного кодексу України, статті 78 Земельного кодексу України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", викладені в постановах від 04.09.2019 у справі №910/597/18, від 10.08.2022 у справі №904/6735/20 (624/37/20), від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 03.04.2019 у справі №921/158/18, від 06.07.2021 у справі №923/278/17 щодо розірвання договорів оренди у разі несплати орендної плати.
29. Також прокурор зазначає про необхідність відступлення від висновку Верховного Суду, викладеного у постанові Верховного Суду від 04.05.2023 у справі №910/8259/16(905/1126/21) про те, що процедура банкрутства - це спеціальна правова процедура, норми Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ) є спеціальними, і під час їх зіставлення з нормами загальними вони повинні мати пріоритет застосування. Скаржник зазначає, що у вказаній постанові не надана оцінка приписам статей 24, 32 Закону України "Про оренду землі", частини 7 статті 62 КУзПБ.
30. Крім того, прокурор подав пояснення, в якому він не погоджується з доводами, наведеними у відзиві на касаційну скаргу.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
31. Боржник подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
32. Зокрема, Боржник заперечує проти доводів Позивача про наявність заборгованості з орендної плати за Договором з урахуванням положень статті 6 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції", а також щодо необхідності захисту інтересів держави від Боржника та його кредиторів.
33. Боржник зазначає, що він не перешкоджає Позивачу в розділі Земельної ділянки та здачі в оренду її іншому власнику розташованої на ній нерухомості, який звернувся до Позивача щодо переоформлення права оренди Земельної ділянки при переході права власності на відповідні об`єкти нерухомого майна за наявності чинного Договору.
Позиція Верховного Суду
34. Керуючись вимогами статей 14, 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог касаційної скарги та виходить з такого.
35. Предметом касаційного перегляду є судові рішення, ухвалені за наслідком розгляду в межах справи про банкрутство позову про розірвання договору земельної ділянки через систематичну несплату орендної плати та про повернення відповідної земельної ділянки орендодавцю.
36. Право оренди земельної ділянки визначено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
37. Аналогічне визначення закріплено також у статті 1 Закону України "Про оренду землі", згідно зі статтею 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
38. У частині 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" перелічені істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
39. У положеннях статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" закріплені переліки прав та обов`язків обох сторін договору оренди. До них віднесено, зокрема, обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якому кореспондує право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
40. У разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 наведеного Закону договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі").
41. Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України також встановлено, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
42. Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
43. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначено через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, і це відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України віднесено, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
44. Оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.
45. Верховний Суд неодноразово зазначав (зокрема у постановах від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 06.03.2019 у справі №183/262/17, від 22.10.2019 у справі №923/826/18, від 07.10.2020 у справі №313/780/19, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19, на які посилається прокурор у касаційній скарзі), що аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
46. У зв`язку з наведеним Верховний Суд не приймає до уваги викладені у відзиві на касаційну скаргу посилання Боржника на те, що у період з вересня 2014 року до 08.06.2016 він був звільнений від сплати за користування земельними ділянками комунальної власності на підставі статті 6 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції", адже під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій він не довів обставини сплати ним орендної плати після внесення відповідних змін до зазначеної статті Закону.