ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 вересня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/1437/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Дроботової Т.Б., Случа О.В.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07 червня 2023 року (Агрикова О.В. - головуюча, судді: Чорногуз М.Г., Мальченко А.О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Катена"
до Київської міської ради
про визнання незаконними та скасування рішення.
КОРОТКИЙ ЗМІСТ СПРАВИ
1. Сторонами цього спору є Товариство з обмеженою відповідальністю "Катена" (далі - "Позивач", ТОВ "Катена", Товариство) і Київська міська рада (далі - "Відповідач", Київська міськрада, Місто).
2. У 2006 році Товариство орендувало у Міста земельну ділянку для будівництва житлового будинку, зобов`язавшись при цьому завершити забудову в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.
3. У 2015 - 2016 роках Товариство оформило необхідну містобудівну документацію, проте до заявленого будівництва так і не приступило, тому у 2021 році Містом було прийнято рішення про розірвання, укладеного з Товариством договору оренди земельної ділянки.
4. Вважаючи рішення Міста про розірвання договору оренди незаконним, Товариство звернулося до господарського суду з позовом у цій справі.
5. Пояснювало, що ним як орендарем земельної ділянки не допускалось будь-яких порушень своїх зобов`язань за договором оренди, який до того ж судовим рішенням в іншій справі було поновлено до 05.03.2025. Вина ж Товариства у затримці забудови земельної ділянки відсутня, адже саме Місто в ході орендних правовідносин неодноразово унеможливлювало належне здійснення будівництва, зокрема, заперечувало можливість продовження дії договору оренди, приймало рішення про його розірвання і тп. Більше того, приймаючи оспорюване рішення Місто не врахувало, що укладеним між сторонами договором оренди конкретного строку завершення будівництва не визначено, інформація ж щодо проєктної документації орендодавцем не з`ясовувалася. Окремо відмічало, що в ході орендних правовідносин існували й об`єктивні чинники, які унеможливлювали оперативне проведення будівництва, а саме явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія АР Крим та загроза вторгнення російських військ у 2021 році.
6. Місцевий суд у задоволенні позову відмовив. Рішення мотивував установленими обставинами того, що протягом 15 річного існування між сторонами орендних правовідносин Товариством не вчинено будь-яких дій із забудови орендованої земельної ділянки.
7. Апеляційний суд рішення місцевого суду скасував і позов задовольнив. Вказав, що беззаперечний строк, в який Товариство мало завершити забудову орендованої земельної ділянки встановити не можливо, адже затвердженої проєктної документації на будівництво матеріали цієї справи не містять. Більше того в ході орендних правовідносин сторін існували об`єктивні (світова фінансова криза, події Революції Гідності, анексія АР Крим) та суб`єктивні (відмова орендодавця у поновленні договору оренди, одностороннє розірвання договору тп) чинники, які сповільнювали чи унеможливлювали оперативне виконання будівельних робіт.
8. У поданій до Верховного Суду касаційній скарзі Місто заперечило висновки апеляційного господарського суду, вказуючи, що вони зроблені із неправильним застосовуванням та порушенням правових норм.
9. Верховний Суд констатував, що єдине питання, яке мали вирішити суди у цій справі узагальнено можна сформулювати так: "Чи правомірно Місто в односторонньому порядку розірвало укладений з Товариством договір оренди з підстав такої тривалої незабудови орендованої земельної ділянки?"
10. Здійснивши касаційне провадження суд касаційної інстанції вирішив, що саме ствердна відповідь місцевого суду на вказане питання була правильною, тоді як протилежна позиція суду апеляційної інстанції - помилковою.
11. Звідси, касаційна скарга Київської міськради Верховним Судом задоволена, постанова апеляційного суду скасована, а рішення місцевого суду залишено в силі.
12. Детальні обставини спору та відповідна мотивація суду касаційної інстанції наведена нижче у цій постанові.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Фактичні обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
13. 04.04.2006 Місто (орендодавець) і Товариство (орендар) уклали договір оренди № 66-6-00348 земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0106, розміром 4570 кв.м., яка розташована по вул. Березняківській, 30-В у Дніпровському районі м. Києва з цільовим призначенням для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом (далі - договір оренди земельної ділянки, договір оренди, договір). Строк дії договору, на який його було укладено становив 5 років.
13.1. При цьому, відповідно до пункту 8.4 вказаного договору Товариство зобов`язалося, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.
13.2. В свою чергу пунктом 11.4 договору, зокрема, передбачено, що договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця у разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору.
14. За актом приймання-передачі земельної ділянки від 13.04.2006 Місто передало, а Товариство прийняло у володіння і користування орендовану земельну ділянку для будівництва житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом.
15. В ході орендних правовідносин між Містом і Товариством виникали суперечності, які в межах господарського судочинства розглядалися судами різних інстанцій.
16. Так, на виконання постанови Вищого господарського суду України від 19.05.2014 у справі № 5011-62/3230-2012 строк дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 було поновлено до 19.05.2019.
17. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 у справі № 910/15297/17 було визнано незаконним і скасовано рішення Міста від 06.07.2017 № 712/2874 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348, укладеного між Київською міськрадою та ТОВ "Катена". Вказане рішення місцевого господарського суду залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.02.2018 і постановою Верховного Суду від 15.05.2018.
18. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.10.2019 у справі № 910/8858/19 строк дії договору оренди земельної ділянки від 04.04.2006 було поновлено до 05.03.2025. Вказане рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 і постановою Верховного Суду від 26.08.2020.
19. У подальшому Місто прийняло рішення № 4037/4078 від 16.12.2021 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена". Мотивувало його невиконанням Товариством умов пункту 8.4 договору оренди, а саме незавершенням будівництва, у строк, визначений проєктною документацією на будівництво.
Узагальнений зміст вимог і підстав позову
20. Вважаючи, що рішення Міста № 4037/4078 від 16.12.2021 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006 року № 66-6-00348 (зі змінами), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Катена" (далі - оспорюване рішення) є незаконним, Товариство звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом, у якому просило його скасувати. Пізніше Товариство змінило предмет позову і просило не тільки визнати незаконним та скасувати оспорюване рішення Міста, а і скасувати рішення державного реєстратора Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської адміністрації) Урдюк Оксани Юріївни індексний номер 63141604 від 31.01.2022 про державну реєстрацію припинення іншого речового права (права оренди земельної ділянки), а також визнати за Товариством право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0106, що розташована по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва на підставі договору оренди земельної ділянки № 66-6-00348 від 04.04.2006 (зі змінами та доповненнями) строком до 05.03.2025.
21. Обґрунтовуючи позовні вимоги ТОВ "Катена" зазначало, що ним як орендарем земельної ділянки не допускалось будь-яких порушень своїх зобов`язань за договором оренди, який до того ж судовим рішенням було поновлено до 05.03.2025. Вина ж Товариства у затримці забудови земельної ділянки відсутня, адже саме Місто в ході орендних правовідносин неодноразово унеможливлювало належне здійснення будівництва, зокрема, заперечувало можливість продовження дії договору оренди, приймало рішення про його розірвання і тп. Більше того, приймаючи оспорюване рішення Місто не врахувало, що укладеним між сторонами договором оренди конкретного строку завершення будівництва не визначено, інформація ж щодо проєктної документації орендодавцем не з`ясовувалася. Окремо відмічало, що в ході орендних правовідносин існували й об`єктивні чинники, які унеможливлювали оперативне проведення будівництва, а саме явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія АР Крим та загроза вторгнення російських військ у 2021 році.
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
22. Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.11.2022 у задоволенні позову повністю відмовлено.
23. Вказане рішення обґрунтовано такими аргументами і обставинами.
23.1. До початку здійснення відповідного будівництва Позивачем було отримано Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 26.06.2015, Експертний звіт № 77/15 від 25.09.2015, Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 115162941809, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 20.10.2016, та Контрольну картку Виконавчого органу Київської міської ради (Київська державна міська адміністрація) № 17040062 від 01.06.2017 на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та паркінгом, у якій заявлений термін виконання робіт встановлено з 01 червня 2017 року по 01 червня 2018 року.
23.2. Відповідно до Експертного звіту ДП "Державного науково-дослідного та проектно-вишукувального інституту "НДІПРОЕКТРЕКОНСТРУКЦІ" щодо розгляду проектної документації по проекту "Будівництво житлового будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом по вул. Березняківська, 30-в у Дніпровському районі м. Києва" № 77/15 від 25.09.2015, за техніко-економічними показниками тривалість будівництва складає - 23,5 місяці.
23.3. За наведеного, запланований Товариством об`єкт будівництва можна було побудувати за 23,5 місяців з моменту початку виконання будівельних робіт.
23.4. Вказані обставини щодо завершення строків будівництва були також встановлені у рішенні Господарського суду міста Києва від 01.11.2017 у справі № 910/15297/17.
23.5. Жодних доказів, які встановлюють інші терміни виконання/завершення будівельних робіт Товариством суду не надано, а матеріли справи не містять. Більш того, про наявність у Товариства таких документів не заявлено і під час розгляду даної справи.
23.6. Отже, з огляду на заявлений початок виконання робіт з 01 червня 2017 року та встановлений Експертним звітом термін їх виконання тривалістю 23,5 місяці, Містом доведено належним чином, що Товариством порушено строки закінчення будівництва об`єкта відповідно умови пункту 8.4 договору оренди.
23.7. При цьому, твердження Товариства, що будівельні роботи не були виконані в строки з огляду на судові спори з Містом щодо спірної земельної ділянки оцінені місцевим судом критично з огляду на те, що будь - яких доказів вчинення Позивачем дій щодо початку будівництва протягом 15 років з дати реєстрації договору оренди, останнім до матеріалів справи не надано.
23.8. Суд відхилив також як необґрунтовані та безпідставні твердження Товариства щодо відсутності у його діях вини через наявність об`єктивних чинників, які перешкоджали провести будівництво вчасно, оскільки Позивач під час розгляду справи не надав також доказів і того, що ним протягом 15 років орендних правовідносин сторін були вжиті всі залежні від нього заходи щодо належного виконання взятих на себе зобов`язань за договором оренди.
24. За наслідками апеляційного перегляду цієї справи, постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.06.2023 рішення господарського суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким позов Товариства задоволено.
25. Постанова апеляційного господарського суду мотивована такими аргументами і обставинами.
25.1. У спірних правовідносинах неможливо встановити беззаперечний строк, у який Товариство повинно було здійснити забудову земельної ділянки, зокрема, з підстав того, що умовами договору оренди чітко передбачено, що такий строк повинен бути встановлений у проєктній документації, затвердженій в установленому порядку, чого матеріали цієї справи не містять.
25.2. В свою чергу у справі № 910/15297/17 також не було встановлено факту того, що проєктна документація затверджена в установленому порядку та відповідно, що строк забудови земельної ділянки становить 23.5 місяці, а здійснено лише оцінку Експертного звіту № 77/15 від 25.09.2015 та зроблено висновок, що будівництво об`єкта може бути завершено Товариством в межах строку дії договору оренди земельної ділянки, а саме до 19.05.2019 року, без порушення його умов.
25.3. Водночас, 19.05.2019 це строк дії договору оренди, який був на момент винесення рішення у справі № 910/15297/17, в той же час строк дії договору на момент розгляду даної справи встановлено до 05.03.2025.
25.4. Дійсно, станом на день розгляду даної справи, доказів звершення забудови Позивачем до матеріалів цієї справи не надано, втім як слідує із встановлених обставин протягом 10 років між сторонами існували судові спори, що в свою чергу створювало перешкоди Товариству у здійсненні своїх прав на володіння та користування орендованою земельною ділянкою. Зокрема, Місто чинило дії щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, які обмежували Позивача у праві на отримання тих чи інших документів для здійснення забудови земельної ділянки, наданої йому в оренду. Позивач же незважаючи на вчинені перешкоди зі сторони Відповідача, протягом часу користування намагався вчиняти дії для оформлення дозвільної документації, підготовки документів для містобудівних умов та обмежень, виготовлення проєктно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво, тобто вчиняв дії, необхідні для використання земельної ділянки за її призначенням та здійснення будівництва.
25.5. Також, на увагу заслуговують явища світової фінансової кризи, яка знайшла своє відображення у 2007-2008 роках в економічній сфері Україні, в тому числі в галузі будівництва, різке зростання курсу іноземної валюти та знецінення гривні, події Революції гідності у 2013-2014 роках, анексія Автономної республіки Крим, а також вторгнення російських військ на територію України, та запровадження військового стану на всій території України з 24.02.2022. Всі ці обставини об`єктивно вплинули на інвестиційний клімат в Україні, і, як наслідок, на розвиток будівництва та можливість проведення забудови земельної ділянки.
25.6. За викладеного, у Позивача відсутня вина у спірних правовідносинах, оскільки таке довготривале незавершення забудови сталося через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення необхідних дозволів, а також внаслідок одностороннього розірвання договору оренди з боку Київської міськради та відмови у поновленні терміну дії договору оренди земельної ділянки.
25.7. Окремо варто враховувати і те, що в даній справі не дотримано жодного критерію, які дають право суду на втручання у право особи на мирне володіння майном згідно із гарантіями, наданими статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
25.8. Звідси, розірвання з боку орендодавця договору оренди в односторонньому порядку у спірних правовідносинах було неправомірним. Тому позовні вимоги у даній справі підлягають задоволенню і в обраний Позивачем спосіб поновлять його порушене право.
Касаційна скарга
26. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, Місто звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
27. У касаційній скарзі Місто стверджує, що постанову апеляційного господарського суду прийнято:
- з порушенням приписів частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17 і від 24.05.2018 у справі № 922/2391/16 щодо підстав звільнення від обов`язку доказування;
- неправильним застосуванням статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17 і від 23.01.2023 у справі № 910/383/20 (за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається);
- неправильним застосовуванням статті 614 Цивільного кодексу України та без урахування висновків Верховного Суду щодо її правильного застосовування, які викладені у постановах від 31.08.2021 у справі № 910/13647/19, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 і від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16 (у разі, коли судом буде встановлено, що орендар вчиняє дії, необхідні для здійснення та закінчення забудови спірної земельної ділянки, здійснює відповідні витрати на проведення будівельних робіт, що підтверджується платіжними дорученнями, то наведене свідчить про відсутність вини позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки).
28. Обґрунтовуючи наведене Місто узагальнено пояснює, що судовим рішенням у справі № 910/15297/17 було чітко установлено, що заплановане Товариством будівництво можна було завершити протягом 23,5 місяців, в межах строку дії укладеного між сторонами договору оренди, тобто до 19.05.2019. Як у справі № 910/15297/17, так і у цій справі № 910/1437/22 судами було установлено, що Товариство ще у 2016 році отримало Дозвіл на виконання будівельних робіт, тобто ще з 2016 року могло безперешкодно приступити до здійснення будівництва, однак цього не зробило. Жодних доказів вчинення Позивачем дій щодо початку будівництва до матеріалів цієї справи не додано, а відтак відсутності своєї вини у спірних правовідносинах Товариством не доведено. За таких обставин, як правильно вказав місцевий господарський суд, Місто мало усі підстави для того, що б відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку. Більше того, право на такі дії прямо передбачено укладеним між сторонами договором оренди. В свою чергу Товариство, розуміючи, що не здійснюючи будівництво воно порушує умови договору оренди, повинно було також усвідомлювати відповідні наслідки своєї бездіяльності.
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
29. У відзиві на касаційну скаргу Товариство зазначає про її безпідставність та необґрунтованість. Аргументацію суду апеляційної інстанції у спірних правовідносинах поділяє. Наполягає також, що постанови Верховного Суду, про неврахування правових висновків у яких стверджує скаржник, прийняті судом касаційної інстанції у неподібних даній справі правовідносинах. За викладеного, у задоволенні касаційної скарги просить відмовити, оскаржувану постанову залишити без змін.
КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ
Рух справи у суді касаційної інстанції
30. Ухвалою Верховного Суду від 12.07.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Міста на постанову апеляційного господарського суду від 07.06.2023 у цій справі з підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України. Розгляд касаційної скарги призначено у відритому судовому засіданні на 31.08.2023 о 10:00 год.