ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 вересня 2023 року
м. Київ
Справа № 910/5909/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест" та першого заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.05.2023 (колегія суддів: Агрикова О. В., Мальченко А. О., Чорногуз М. Г.) у справі
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест" про стягнення 3 880 434,15 грн,
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Семенчука М. А.,
позивача - Іванова О. В.,
відповідача - Рослика А. А.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У 2022 році Перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест" (далі - ТОВ "Гарант Проф Інвест") про стягнення 3 880 434, 15 грн безпідставно збережених коштів орендної плати за користування земельною ділянкою.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з 17.07.2019 (дата формування земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав) відповідач без достатніх правових підстав, не сплачуючи орендну плату, використовує земельну ділянку площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018 по вул. Оноре де Бальзака, 68/18 для обслуговування розташованого та зареєстрованого на ній нерухомого майна, що є підставою для стягнення з товариства безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), яка регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 06.09.2017 року між Департаментом комунальної власності міста Києва Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та ТОВ "Гарант Проф Інвест" (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 20/17 відповідно до пункту 1.1 якого продавець продав (передає у власність), а покупець купив (приймає у власність) нежитлову будівлю (літ. "А"), площею 176,8 м2, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Бальзака Оноре де, будинок 68/18.
4. Згідно з пунктом 1.4 договору вказаний у пункті 1.1 об`єкт приватизації розташований в межах земельної ділянки площею 0,23 га. (обліковий код 62:010:0114).
5. У пункті 1.5 договору визначено, що питання землекористування та землевідведення вирішується новим власником самостійно в установленим чинним законодавством України порядку.
6. За актом приймання-передачі від 04.10.2017 № 23 будівля передана покупцю.
7. 27.07.2018 ТОВ "Гарант Проф Інвест" звернулося до Київської міської ради з клопотанням № К-35203 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями комерційного призначення та торгівельного центру у розмірі 1,3 га.
8. 17.09.2019 в Державному земельному кадастрі сформовано земельну ділянку площею 1,2337 га з кадастровим номером 8000000000:62:010:0018, з цільовим призначенням: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
9. У матеріалах справи наявний проект рішення Київської міської ради "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Гарант Проф Інвест" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями комерційного призначення та торгівельного центру на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі міста Києва".
10. Крім цього, у матеріалах справи наявний проект рішення Київської міської ради "Про розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018) на вул. Оноре де Бальзака, 68/18 у Деснянському районі міста Києва".
11. На думку позивача, відповідач як власник об`єкта нерухомого майна у спірний період із 17.07.2019 (дата формування земельної ділянки, як об`єкту цивільних прав) по 30.06.2022 користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування земельною ділянкою, не сплачуючи коштів за користування нею, а тому є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
12. Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.11.2022 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
13. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з наданих відповідачем документів долучених до матеріалів справи вбачається, що останній користується тільки частиною земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:62:010:0018) у розмірі площею 0,23 га (під нежитловою будівлею та територію, яка потрібна для обслуговування вказаного об`єкту). В свою чергу з матеріалів справи та з наданих позивачем доказів не вбачається, на якій підставі позивачем розраховано розмір заявлених вимог саме з розміру земельної ділянки 1,2337 га, як і не долучено документів які б підтверджували користування відповідачем земельною ділянкою саме в розмірі заявленому у позовній заяві та не надано доказів, проведення обстеження земельної ділянки, за результатами якого встановлено та зафіксовано дійсний розмір земельної ділянки, яку фактично використовує відповідач.
14. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.05.2023 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково, стягнуто з ТОВ "Гарант Проф Інвест" на користь Київської міської ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 1,2337 га в сумі 2 328 260, 51 грн.
15. Апеляційна інстанція встановила факт набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також користування ТОВ "Гарант Проф Інвест" без достатніх на те правових підстав сформованою земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість.
16. Колегія суддів здійснивши розрахунок орендної плати за спірну земельну ділянку за період з 17.07.2019 по 30.06.2022 із застосуванням орендної ставки в розмірі 3 % встановила, що обґрунтованим розміром орендної плати за земельну ділянку за вказаний період становить 2 328 260, 51 грн.
Короткий зміст касаційних скарг
17. ТОВ "Гарант Проф Інвест" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
18. Скарга з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням судом апеляційної інстанції норм права, зокрема, статей 1212-1214 ЦК України, а також ухваленням судового рішення без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 20.12.2019 у справі № 917/266\19, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, щодо застосування зазначених норм у подібних правовідносинах.
19. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури у касаційній скарзі просить скасувати постанову апеляційної інстанції в частині відмови у позові щодо стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 1 552 173,64 грн.
20. Скарга з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України мотивована неправильним застосуванням та порушенням судом апеляційної інстанції норм права, зокрема, статті 1212 ЦК України та приписів, передбачених у додатку 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2019 рік" від 13.12.2018 № 416/6467, у додатку 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 № 456/8029, у додатку 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24, у додатку 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745 щодо застосування орендної ставки при здійсненні розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою за відсутності договору оренди землі, а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування зазначених норм у подібних правовідносинах.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
21. Київська міська прокуратура у відзиві просить касаційну скаргу товариства залишити без задоволення, оскільки аргументи, викладені у касаційній скарзі, жодним чином не спростовують підстави позову прокурора.
22. ТОВ "Гарант Проф Інвест" у відзиві на касаційну скаргу прокурора просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення.
Позиція Верховного Суду
23. Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
24. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.
25. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/22.
26. За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
27. Відповідно до частин 1, 2 статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
28. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
29. Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 року у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давнього Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
30. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.