Постанова
Іменем України
13 вересня 2023 року
м. Київ
справа № 757/13185/17-ц
провадження № 61-4991св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - заступник керівника Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради,
відповідачі: Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві, Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Трест Промтехмонтаж-2", ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги ОСОБА_1 і ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року у складі судді Новака Р. В. та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня 2022 року у складі колегії суддів: Ящук Т. І., Махлай Л. Д., Немировської О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Зміст вимог позовної заяви
У березні 2017 року заступник керівника Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради звернувся до суду з позовом до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві (далі - УДР ГТУЮ у місті Києві), Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" (далі - ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2"), ОСОБА_1, ОСОБА_2 про скасування свідоцтв про право власності, визнання недійсними договорів купівлі-продажу та витребування майна.
Позов мотивований тим, що Київська місцева прокуратура № 6, здійснюючи процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 42016101060000150 від 02 серпня 2016 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 358 КК України, встановила порушення майнових прав територіальної громади міста Києва, а саме - вибуття поза волею власника нежитлових приміщень на АДРЕСА_1, які належать територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Будинок АДРЕСА_2 побудований в 1956 році, перебував у державній власності та обліковувався на балансі тресту "Промтехмонтаж-2".
Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 17 червня 1993 року № 139 "Про перетворення спеціалізованого тресту "Промтехмонтаж-2" у відкрите акціонерне товариство в процесі його приватизації трест Промтехмонтаж був перетворений у ВАТ "Промтехмонтаж 2", а будинок за адресою: АДРЕСА_2, підлягав передачі на баланс місцевій раді (додаток 2 Плану приватизації майна тресту
"Промтехмонтаж-2").
Порядок передачі відомчого житлового фонду до комунальної власності встановлювався такими нормативно-правовими актами: постановою Кабінету Міністрів України від 06 листопада 1995 року № 891 "Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ і організацій", розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 17 травня 1996 року № 729 "Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках", рішенням Київської міської ради від 30 березня 1999 року № 185/286 "Про прийняття до комунальної власності територіальної громади міста Києва відомчих житлових будинків".
У зазначених нормативних документах вказувалося, що передачі підлягає житловий фонд з вбудованими, прибудованими та вбудовано-прибудованими приміщеннями.
Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 22 травня 1999 року № 775 "Про прийняття до комунальної власності відомчого житлового фонду ВАТ "Промтехмонтаж-2" будинок за адресою: АДРЕСА_1, прийнято до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передано до сфери управління Московської районної державної адміністрації.
Розпорядженням Московської районної державної адміністрації міста Києва від 17 липня 2000 року № 83 "Про затвердження актів прийняття у комунальну власність району житлових будинків АДРЕСА_3 та виробничої бази по АДРЕСА_4 ВАТ "Промтехмонтаж-2" затверджено акти прийому-передачі житлового будинку АДРЕСА_2 у комунальну власність.
На підставі рішення Київської міської ради від 27 грудня 2001 року № 208/1642 (зі змінами та доповненнями) житловий будинок на
АДРЕСА_2 передано у комунальну власність територіальної громади Печерського району міста Києва.
У зв`язку з припиненням районних рад та районних у місті Києві державних адміністрацій зазначений будинок відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10 грудня 2010 року № 1112 "Про питання організації управління районами в місті Києві" переданий до сфери управління Печерської районної в місті Києві державної адміністрації.
Згідно з технічним паспортом від січня 1986 року (інвентаризаційна справа № 5460) у житловому будинку на АДРЕСА_1 нежитлові приміщення складалися з двох частин: літ. "А" площею 206, 9 кв. м і літ. "Б" площею 354, 3 кв. м.
При цьому нежитлові приміщення в житловому будинку на АДРЕСА_1 відповідно до планів за поверхами при проведенні поточної інвентаризації станом на 27 вересня 2004 року складалися з цокольного поверху площею 171,2 кв. м та 1-го поверху площею 183,1 кв. м загальною площею 354,3 кв. м.
Згідно з планом за поверхами на будівлю літ. "Б" на АДРЕСА_1 та експлікацією внутрішніх площ при проведенні поточної інвентаризації станом на 16 жовтня 2009 року нежитлові приміщення цокольного поверху позначені під номером 29 площею 170,8 кв. м та 1-го поверху під номером 30 площею 182,3 кв. м, а загальна площа приміщень становила 353,1 кв. м.
Рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 359/9416 "Про внесення змін у додаток 6 до рішення Київської міської ради від 02.12.2010
№ 284/5096 "Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва" нежитлові приміщення площею 354,3 кв. м на АДРЕСА_1 ) включено до переліку об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Відповідно до планів за поверхами на будівлю літ. "Б" на АДРЕСА_1 та експлікації приміщень при проведенні поточної інвентаризації станом на 20 жовтня 2015 року нежитлові приміщення складалися із цокольного поверху (номер 29), при цьому площа становила 170,4 кв. м, та 1-го поверху (номер 30) площею 168,6 кв. м, а загальна площа приміщень становила 339,00 кв. м.
Згідно з даними КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна" по нежитловому фонду нежилі приміщення № 29, № 30 за адресою: АДРЕСА_1 на праві власності не реєструвалися (лист від 21 жовтня 2016 року № 13397).
Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), наданої листом від 18 жовтня 2016 року № 062/11/10-10533, приватизація нежитлових приміщень за вказаною адресою не здійснювалась.
За інформацією Київського міського бюро технічної інвентаризації від 23 лютого 2017 року № 062/14-2171 приміщення № 29, № 30 загальною площею 339 кв. м, розташовані на АДРЕСА_1 та нежитлові приміщення площею 354,3 кв. м на АДРЕСА_1 - це одні і ті ж приміщення.
Отже, нежитлові приміщення № 29, № 30 загальною площею 339,00 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, є комунальною власністю, оскільки вони Київською міською радою не відчужувалися та право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося.
Разом із тим, у ході досудового розслідування встановлено, що вказане майно вибуло з власності територіальної громади міста Києва на підставі свідоцтв про право власності від 03 грудня 2015 року, виданих ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" УДР ГТУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 29, № 30 загальною площею 339 кв. м у будинку на АДРЕСА_1 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 71341841 від 25 жовтня 2016 року).
У подальшому генеральним директором ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" ОСОБА_3 спірні приміщення відчужені ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 09 листопада 2016 року, зареєстрованих у реєстрі за № 2765, № 2768 та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.
На момент подання позову право власності на спірні приміщення зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року № 2772, № 2775, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.
Прокурор просив:
визнати нечинним та скасувати свідоцтво про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 (індексний номер 49025433);
визнати нечинним та скасувати свідоцтво про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві на групу приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 (індексний номер 49028788);
визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" в особі генерального директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1, нежитлових приміщень групи № 29 площею 170,4 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі за номером 2765, посвідчений 09 листопада 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.;
визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" в особі генерального директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1, нежитлових приміщень групи № 30 площею 168,6 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі за номером 2768, посвідчений 09 листопада 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.;
витребувати від ОСОБА_2 нежитлові приміщення: групи приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 та групи приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року позов прокурора Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради задоволено.
Визнано нечинним і скасовано свідоцтво про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 (індексний номер 49025433).
Визнано нечинним і скасовано свідоцтво про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві на групу приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 (індексний номер 49028788).
Визнано недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" в особі генерального директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1, нежитлових приміщень групи № 29 площею 170,4 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі за номером 2765, посвідчений 09 листопада
2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" в особі генерального директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1, нежитлових приміщень групи № 30 площею 168,6 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрований в реєстрі за номером 2768, посвідчений 09 листопада 2016 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.
Витребувано від ОСОБА_2 нежитлові приміщення: групи приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 та групи приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
Стягнуто з ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" на користь прокуратури міста Києва судовий збір у розмірі 3 200,00 грн.
Стягнуто солідарно з ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" та ОСОБА_1 на користь прокуратури міста Києва судовий збір у розмірі 3 200,00 грн.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь прокуратури міста Києва судовий збір у розмірі 3 540,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
свідоцтва ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" на право власності на спірні приміщення були видані державним реєстратором у порушення вимог статей 10, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також пунктів 7, 12 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 112, положень Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, яка була чинна на момент видання оскаржуваних свідоцтв про право власності, оскільки до заяви товариством не долучено правовстановлюючих документів щодо права власності на них, а лише долучено акти передачі основних фондів від 20 лютого 1993 року та приймання-передачі нерухомого майна від 15 серпня 2007 року, що свідчать лише про передачу спірного майна на баланс товариства та не підтверджують наявність у товариства майнових права на них;
оскільки баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства (організації), то державним реєстратором усупереч вказаним нормам законодавства без належних правових підстав видано ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" свідоцтва про право власності на спірні приміщення;
відповідно до вимог Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування;
згідно з листом Департаменту комунальної власності міста Києва від 18 жовтня 2016 року № 062/11/10-10533 Департамент не здійснював приватизацію нежитлових приміщень у будинку на АДРЕСА_5 ;
зважаючи на те, що Київською міською радою рішення про відчуження (приватизацію) спірного майна не приймалося, не було волевиявлення законного власника на його відчуження, а тому право власності територіальної громади на згадане майно не припинялося;
тому, виходячи із положень статей 203, 215, 216, 321 ЦК України, враховуючи, що ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" набуло та розпорядилося спірним майном незаконно, без правових підстав, поза волею дійсного власника майна - територіальної громади міста Києва, суд першої інстанції дійшов висновку, що свідоцтва про право власності підлягають скасуванню, а договори купівлі-продажу від 09 листопада 2015 року, укладені між товариством і ОСОБА_1, визнанню недійсними;
також суд визнав обґрунтованими позовні вимоги про витребування майна, оскільки спірне майно, яке вибуло поза волею власника, має бути витребувано у останнього набувача ОСОБА_2 на користь дійсного власника - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на підставі статті 388 ЦК України.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 20 січня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року скасовано в частині задоволення позовних вимог Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" та ОСОБА_1, нежитлових приміщень груп № 29, № 30 на АДРЕСА_1 та прийнято у цій частині постанову про відмову у задоволенні позовних вимог Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві, ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2", ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від
09 листопада 2016 року, укладених між ТОВ "Компанія Трест
Промтехмонтаж-2" та ОСОБА_1, щодо нежитлових приміщень груп № 29, № 30 на АДРЕСА_1 .
В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
Київська міська рада рішення про відчуження (приватизацію) спірного майна не приймала, що свідчить про те, що не було волевиявлення законного власника на його відчуження, а тому право власності територіальної громади на спірне майно не припинялося;
таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що нежитлові приміщення № 29, № 30 загальною площею 339 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, є комунальною власністю, оскільки вони Київською міською радою не відчужувалися та право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося;
апеляційний суд відхилив доводи апеляційної скарги про те, що матеріали реєстраційних справ № 14440551 та № 14437246, наданих до суду УДР ГТУЮ у місті Києві, містять документи, які, на думку відповідача, свідчать про виникнення права власності у ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" на спірні нежитлові приміщення, та стали підставою для видачі (вперше) свідоцтв про право власності, оскільки угоди, пов`язані з відчуженням спірного майна, укладені у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, доказів проведення державної реєстрації права власності за жодною із вказаних юридичних осіб матеріали справи не містять, зазначені угоди суперечать вимогам частини першої статті 7 Закону України "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності". Акти передачі основних фондів від 20 лютого 1993 року та приймання-передачі нерухомого майна від 15 серпня 2007 року також не підтверджують наявність майнових прав у товариства на спірні нежитлові приміщення, які є прибудовою до багатоквартирного житлового будинку;
матеріали справи, в тому числі план приватизації майна тресту "Промтехмонтаж-2", акт передачі акцій ВАТ "Промтехмонтаж-2", не містять доказів передачі спірного майна або майнових прав на нього до статутного фонду створеного у процесі приватизації товариства. Навпаки відповідно до вказаного плану приватизації майна тресту житловий будинок разом з прибудованими нежитловими приміщеннями на АДРЕСА_2 увійшов до переліку об`єктів, які підлягали передачі на баланс місцевим радам;
враховуючи ту обставину, що спірні нежилі приміщення є прибудовою до жилого будинку відомчого житлового фонду, який на підставі статті 7 Закону України "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності", постанови Кабінету Міністрів України від 06 листопада 1995 року № 891 "Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ і організацій", розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17 травня 1996 року № 729 "Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках", підлягав передачі до комунальної власності разом із прибудованими приміщеннями, а рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 359/9416 нежитлові приміщення площею 354,3 кв. м на АДРЕСА_1 ) включено до переліку об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, то жодних правових підстав, визначених статтею 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", для видачі державним реєстратором 03 грудня 2015 року свідоцтв про право власності на спірні нежитлові приміщення ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" не існувало і судом не встановлено;
доводи апеляційної скарги відповідача про те, що у задоволенні позову належить відмовити з тих підстав, що право комунальної власності за позивачем зареєстроване не було, колегія суддів відхилила, оскільки за відсутності у ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" права власності на спірні нежилі приміщення сама по собі відсутність державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади міста Києва на спірні нежилі приміщення не могла бути підставою для виникнення права власності у ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" та видачі йому свідоцтва про право власності. При цьому на підставі рішення Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 359/9416 спірне майно належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва;
оскільки судом встановлено, що спірне нерухоме майно без законних підстав вибуло з володіння територіальної громади міста Києва на підставі свідоцтв про право власності від 03 грудня 2015 року, виданих ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" УДР ГТУЮ у місті Києві, на групи приміщень № 29, № 30 загальною площею 339 кв. м у будинку на АДРЕСА_1 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 71341841 від 25 жовтня 2016 року), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про визнання вказаних свідоцтв про право власності нечинними та їх скасування. Доводи апеляційної скарги відповідача ОСОБА_2 про те, що визнання свідоцтв нечинними та їх скасування не є ефективним способом захисту прав власника, колегія суддів також відхилила, оскільки на підставі цих свідоцтв було вперше здійснено реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2", тоді фактично право власності на спірне нерухоме майно у вказаного відповідача не виникало;
генеральним директором ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" ОСОБА_3 спірні приміщення відчужені відповідачу ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 09 листопада 2016 року, зареєстрованих у реєстрі за № 2765, № 2768 та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О.(а. с. 84-87, т. 1). Того ж дня право власності на спірні приміщення було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу (№ 2772, № 2775 від 09 листопада 2016 року), посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н. О. (а. с. 80-83, т. 1). Оскільки спірне майно вибуло з володіння територіальної громади міста Києва поза волею власника, суд дійшов обґрунтованого висновку, що спірні нежилі приміщення мають бути витребувані у останнього набувача ОСОБА_2 на користь дійсного власника - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради на підставі статті 388 ЦК України;
разом з тим, вирішуючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" і ОСОБА_1, щодо нежитлових приміщень груп № 29, № 30 на АДРЕСА_1, суд першої інстанції на підставі положень статей 203, 215-216, 658 ЦК України дійшов висновку, що такі позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" набуло та розпорядилося спірним майном незаконно, без правових підстав, поза волею дійсного власника майна, здійснило відчуження майна, не будучи його законним власником. Однак висновок суду щодо наявності підстав для визнання недійсними договорів купівлі-продажу колегія суддів визнала помилковим, задоволення зазначених позовних вимог не є ефективним способом захисту прав власника, оскільки норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем іншій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, яким у цьому випадку є ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2";
доводи апеляційної скарги відповідача про те, що ОСОБА_2 має імунітет добросовісного набувача і на неї не може покладатися тягар самостійно шукати способи компенсації своїх втрат, що вона не повинна була передбачати наявність ризику вилучення у неї майна, колегія суддів відхилила, оскільки ОСОБА_2 не позбавлена можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до ОСОБА_1, у якого вона придбала нежитлові приміщення, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України. Відповідно до частини першої цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав. Як встановлено з пояснень представника ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" в судовому засіданні в суді апеляційної інстанції, при укладенні договорів купівлі-продажу спірних приміщень представнику ОСОБА_2 було достеменно відомо, що приміщення продає юридична особа, тому саме з ініціативи ОСОБА_2 було здійснено подвійний перепродаж вказаних нежитлових приміщень "з метою зменшення ризиків у разі виникнення якихось проблем".
Аргументи учасників
У червні 2022 року до Верховного Суду від ОСОБА_1 надійшла касаційна скарга, у якій він, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду у частині задоволених позовних вимог про: визнання нечинним і скасування свідоцтва № 49025433 про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 ; визнання нечинним та скасування свідоцтва № 49028788 про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 ; витребування від ОСОБА_2 нежитлових приміщень: групи приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 та № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1, на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що:
скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 26279243 від 19 листопада 2015 року та № 26276241 від 19 листопада 2015 року є незаконним, оскільки ці рішення були вчиненні реєстраторами відповідно до вимог порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно;
свідоцтво про право власності є лише документом, яким оформлюється відповідне право, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється чи припиняється, тобто оскаржувані свідоцтва про право власності не породжують виникнення у відповідача відповідного права, а тільки фіксує факт його наявності. Для скасування свідоцтв про право власності на спірне нерухоме майно має бути визнано недійсним і скасовано рішення органу на підставі якого було видано вказане свідоцтво;
у цій справі суд першої інстанції не встановлював обставин, які могли би свідчити про недобросовісність відповідача, а натомість його добросовісність не поставив під сумнів. Крім того, на час укладення договору купівлі-продажу було запроваджено Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна.
У жовтні 2022 року до Верховного Суду від ОСОБА_2 надійшла касаційна скарга, у якій вона, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду у частині задоволених позовних вимог про: визнання нечинним і скасування свідоцтва № 49025433 про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 ; визнання нечинним та скасування свідоцтва № 49028788 про право власності від 03 грудня 2015 року, видане РС ГУЮ у місті Києві, на групу приміщень № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1 ; витребування від ОСОБА_2 нежитлових приміщень: групи приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 та № 30 площею 168,6 кв. м на АДРЕСА_1, на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову, вирішити питання про розподіл судових витрат.
Касаційна скарга ОСОБА_2 мотивована тим, що:
оскільки свідоцтво про право власності на нерухоме майно не має правочинного характеру, то воно не може визнаватися недійсним з посиланням на статті 203, 215 і 216 ЦК України як про це зазначено в позові;
суди попередніх інстанцій не встановлювали обставин, які б могли свідчити про її недобросовісність при набутті спірного майна у власність. Суди попередніх інстанцій не дослідили змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, а також не встановили обставин, які могли б поставити під сумнів її дії, як добросовісного набувача. Вона не повинна була передбачати наявність ризику того, що право власності на майно може бути припинене в зв`язку з бездіяльністю влади або осіб, яким державою делеговані відповідні повноваження у рамках чітко визначених процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном;
позивач не довів факту порушення його права власності (право власності позивача на спірні приміщення як таке відсутнє);
матеріалами справи підтверджено, що спірні нежитлові приміщення не були передані до комунальної власності територіальної громади міста Києва, а тому не могли передаватися до сфери управління територіальної громади Печерського району міста Києва;
У серпні 2022 року та січні 2023 року до Верховного Суду від прокурора Печерської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради надійшли відзиви, мотивовані тим, що постанови, на які міститься посилання у касаційних скаргах, є нерелевантиними. Аргумент касаційної скарги ОСОБА_1 про те, що скасування свідоцтв про право власності не є ефективним способом захисту порушеного права, є необґрунтованим, оскільки саме на підставі цих свідоцтв була проведена первинна державна реєстрація права власності на спірні приміщення за ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж" за відстуності інших правовстановлюючих документів. Щодо доводів про наявність "імунітету добросовісного набувача" слід вказати, що спірне майно витребовується у ОСОБА_2 на підставі статті 388 ЦК України, яка передбачає можливість витребування власником майна саме у добросовісного набувача. Оцінюючи добросовісність
ОСОБА_2 судом апеляційної інстанції враховані пояснення представника ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2", надані в судовому засіданні, згідно з якими при укладенні договорів купівлі-продажу спірних приміщень представнику відповідачки було достеменно відомо, що приміщення продає юридична особа, тому саме з її ініціативи було здійснено подвійний перепродаж вказаних нежитлових приміщень "з метою зменшення ризиків у разі виникнення якихось проблем". Прокурор вважає, що обставини перепродажу майна в один день між родичами, які мають однакове прізвище, не могли не викликати у останнього набувача ОСОБА_2 обґрунтованих і розумних сумнівів щодо законності відчуження вказаного майна. У контексті добросовісності ОСОБА_2 неможливо не звернути увагу на зазначену у договорах купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року ціну спірних нежитлових приміщень (пункт 1.4). Зокрема, ОСОБА_2 придбала нежитлові приміщення загальною площею 339 кв. м, розташовані у Печерському районі міста Києва (комерційну нерухомість, як зазначала сама відповідачка, під розміщення ресторану) за 433 538,00 грн, що було еквівалентно 16 959,00 доларів США. Разом з тим, згідно зі статистичними даними, розміщеними на сайтах з продажу нерухомості, мінімальна вартість квадратного метру квартир, розташованих у Печерському районі у листопаді 2016 року, становила 2,34 тис. доларів США за квадратний метр, що за 339 кв.м становило 793 тис. доларів США. Вказана інформація є загальнодоступною, а, отже, ОСОБА_2, проявивши розумну обачність, повинна була та могла перевірити законність набуття права власності.
Аналіз касаційних скарг свідчить, що судові рішення оскаржуються у частині задоволених позовних вимог про скасування свідоцтв про право власності та витребування майна. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, тому в касаційному порядку не переглядаються.
У січні 2023 року до Верховного Суду від Київської міської ради надішов відзив, у якому її представник вказує, що суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про необхідність витребування спірного майна на користь міської ради, оскільки ця нерухомість вибула з володіння власника поза його волею. Матеріалами справи підтверджено факт передання територіальній громаді нежилих приміщень.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалами Верховного Суду від 13 липня 2022 року та від 22 грудня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 05 вересня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
Доводи касаційної скарги ОСОБА_1 містять підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, що неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 09 березня 2021 року у справі
№ 756/4120/16-ц, від 27 червня 2018 року у справі № 925/797/17, від 05 лютого 2020 року у справі № 904/750/19, від 27 травня 2020 року у справі № 442/2771/17, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17.
Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 містять підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, що неправильно застосовано норми матеріального права та порушено норми процесуального права. Зазначено, що апеляційний суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 15 жовтня 2019 року у справі № 916/780/18, від 10 квітня 2018 року у справі № 927/849/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 916/641/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 27 червня 2018 року у справі № 925/797/17, від 05 лютого 2020 року у справі
№ 904/750/19, від 27 травня 2020 року у справі № 442/2771/17, від
02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від
22 грудня 2021 року у справі № 902/1706/13, від 20 липня 2022 року у справі № 442/2640/20, від 27 травня 2020 року у справі № 641/9904/16-ц, від
01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 27 листопада 2018 року у справі № 905/2260/17, від 03 серпня 2022 року у справі № 757/50149/19-ц.
Фактичні обставини
Суди встановили, що спірним нерухомим майном є двоповерхова нежитлова прибудова (літ. "Б") до багатоквартирного житлового будинку, 1956 року забудови, на АДРЕСА_1, що перебував у державній власності та обліковувався на балансі тресту "Промтехмонтаж-2".
Згідно з повідомленням КП Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 23 лютого 2017 року, за даними матеріалів технічної інвентаризації, проведеної БТІ 27 серпня 1964 року, загальна площа всіх приміщень вказаної будівлі становила 354,3 кв. м.
За даними матеріалів технічної інвентаризації, яку бюро провело 27 вересня 2004 року, загальна площа всіх приміщень двоповерхової нежитлової будівлі літ. "Б", яка складалась із двох груп нежитлових приміщень № 29 та № 30 на АДРЕСА_1, становила 353,10 кв. м.
Відповідно до даних матеріалів технічної інвентаризації, яку бюро провело 16 жовтня 2009 року та 20 жовтня 2015 року, загальна площа всіх приміщень двоповерхової нежитлової будівлі літ. "Б", яка складалась з двох груп нежитлових приміщень № 29 та № 30 на АДРЕСА_1, становила 339,0 кв. м.
У листі від 23 лютого 2017 року бюро вказує, що зазначені вище приміщення площею 354,3 кв. м, приміщення площею 353,1 кв. м, приміщення площею 339,0 кв. м - це одні і ті ж нежитлові приміщення, розташовані в нежитловій двоповерховій будівлі літ. "Б" за адресою: АДРЕСА_1, площа яких змінювалась за рахунок перепланувань (а. с. 22, т. 1).
Відповідно до копії технічного паспорту на будинок на АДРЕСА_1 та матеріалів технічної інвентаризації БТІ площа приміщень коригувалась при проведенні інвентаризації внаслідок здійснення перепланувань і в залежності від врахування чи неврахування площі приміщень вхідної групи до загальної площі будівлі (а. с. 57-62, 63-67, т. 1).
Згідно з технічним паспортом від січня 1986 року (інвентаризаційна справа № 5460) у житловому будинку на АДРЕСА_1 нежитлові приміщення складалися з двох частин: літ. "А" площею 206,9 кв. м і літ. "Б" площею 354,3 кв. м.
При цьому, нежитлові приміщення в житловому будинку на АДРЕСА_1 відповідно до планів за поверхами при проведенні поточної інвентаризації станом на 27 вересня 2004 року складалися з цокольного поверху площею 171,2 кв. м та 1-го поверху площею 183,1 кв. м, загальною площею 354,3 кв. м.
Згідно з планом за поверхами на будівлю літ. "Б" на АДРЕСА_1 та експлікації внутрішніх площ при проведенні поточної інвентаризації станом на 16 жовтня 2009 року нежитлові приміщення цокольного поверху позначені під номером 29 площею 170,8 кв. м та 1-го поверху під номером 30 площею 182,3 кв. м, а загальна площа приміщень становила 353,1 кв. м.
Відповідно до планів за поверхами на будівлю літ. "Б" на АДРЕСА_1 та експлікації приміщень при проведенні поточної інвентаризації станом на 20 жовтня 2015 року нежитлові приміщення складалися із цокольного поверху (номер 29), при цьому площа становила 170,4 кв. м, та 1-го поверху (номер 30) площею 168,6 кв. м, а загальна площа приміщень становила 339,00 кв. м.
При зверненні до державного реєстратора ГТУЮ у місті Києві з заявою про державну реєстрацію права власності на спірні нежилі приміщення директор ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" посилався на те, що документи, отримані з Державного архіву міста Києва, Голосіївської районної в міста Києві державної адміністрації та надані державному реєстратору, підтверджують факти приймання-передачі відомчого житлового фонду ВАТ "Промтехмонтаж-2" у комунальну власність районних в місті Києві державних адміністрацій, водночас нежитлові приміщення (групи приміщень № 29 та № 30 загальною площею 339 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ):
до 20 січня 1993 року перебували на балансі ЖКК-2 тресту "Промтехмонтаж-2", а 20 січня 1993 року згідно з актом передачі основних фондів були передані з балансу ЖКК-2 тресту "Промтехмонтаж-2" на баланс КСУ "Котломонтаж-23" тресту "Промтехмонтаж-2";
згідно з актом прийому-передачі нежитлових приміщень відповідно до рішення Наглядової ради ВАТ "Промтехмонтаж-2" від 20 липня 2007 року, наказом № 140-6 Голови Правління ВАТ "Промтехмонтаж-2" та Угодою про погашення заборгованості від 15 серпня 2007 року, укладеною між ВАТ "Промтехмонтаж-2" та ТОВ "Проектний інститут "Південдіпробудм", ВАТ "Промтехмонтаж-2" передав, а ТОВ "Проектний інститут "Південдіпробудм" прийняв нежитлові приміщення (групи приміщень № 29 та № 30 в літ. "Б" загальною площею 339,00 кв. м за адресою:
АДРЕСА_1 );
28 січня 2011 року між ТОВ "Проектний інститут "Південдіпробудм" та ТОВ "Компанія трест "Промтехмонтаж-2" був укладений договір № 28/01-МП купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення від 28 січня 2011 року і на підставі цього договору ТОВ "Проектний інститут "Південдіпробудм" передав, а ТОВ "Компанія Трест "Промтехмонтаж-2" прийняв нежитлові приміщення (групи приміщень № 29 та № 30 в літ. "Б" загальною площею 339 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 );
згідно з довідкою Київського міського БТІ № 2518 від 17 листопада 2015 року право власності на нежитлове приміщення (групи приміщень № 29, № 30 в літ. "Б", за адресою: АДРЕСА_1 ) починаючи з 1956 року за будь-якими фізичними чи юридичними особами не реєструвалося.
На підставі наданих представником ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" документів державним реєстратором УДР ГТУЮ у місті Києві Бондаренко А. В. 03 грудня 2015 року було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення за відповідачем ТОВ "Компанія Трест Промтехмонтаж-2" і видано свідоцтва про право власності - індексний номер 49025433 на групу приміщень № 29 площею 170,4 кв. м на АДРЕСА_1 (а. с. 132, т. 2) та індексний номер 49028788 на групу приміщень № 30 площею 168,6 на АДРЕСА_1 (а. с. 246-б, т. 2).
Наказом Регіонального відділення фонду державного майна України по місту Києву від 17 червня 1993 року № 139 "Про перетворення спеціалізованого тресту "Промтехмонтаж-2" у відкрите акціонерне товариство в процесі його приватизації трест Промтехмонтаж був перетворений у ВАТ "Промтехмонтаж 2", а будинок за адресою: вулиця П. Лумумби, підлягав передачі на баланс місцевій Раді (додаток 2 Плану приватизації майна тресту "Промтехмонтаж-2") (а. с. 26 - 32, т. 1).
Згідно з пунктом 1.3 розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17 травня 1996 року № 729 "Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках" затверджено завдання для приймання районними у місті Києві державними адміністраціями відомчого житлового фонду (разом з об`єктами комунального призначення) до районної комунальної власності на 1996-1998 рр. згідно з додатком 3).