Постанова
Іменем України
13 вересня 2023 року
м. Київ
справа № 759/1534/18
провадження № 61-8473св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: публічне акціонерне товариство комерційний банк "Хрещатик", товариство з обмеженою відповідальністю "Проект К", товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Локо", державний реєстратор комунального підприємства Мирнопільської сільської ради "Результат" Дмитренко Анастасії Володимирівни, державний реєстратор філії комунального підприємства Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, акціонерне товариство комерційний банк "Приватбанк", ОСОБА_2,
треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю "Форум-Інвест", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Роман Петрович, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, державне підприємство "Житлоінвест",
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи ОСОБА_1, яка підписана представником ОСОБА_3, на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року в складі колегії суддів: Мережко М. В., Ігнатченко Н. В., Савченка С. І.,
Історія справи
Короткий зміст позову
У липні 2018 року ОСОБА_1 звернулася із позовом до ПАТ КБ "Хрещатик", ТОВ "Проект К", ТОВ "Фінансова компанія "Локо", державного реєстратора КП Мирнопільської сільської ради "Результат" Дмитренко А. В., державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю., АТ КБ "Приватбанк", ОСОБА_2, треті особи: ТОВ "Форум-Інвест", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р. П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, державне підприємство "Житлоінвест", про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність.
Позовна заява мотивована тим, що протягом серпня 2007 року - березня 2008 року вона проінвестувала в будівництво квартири АДРЕСА_1 шляхом придбання облігацій ТОВ "Форум-Інвест". Однак, майнові права на вказану квартиру були без відома та згоди власника цих прав ОСОБА_1 передані в іпотеку ПАТ "КБ "Хрещатик" на підставі договору іпотеки 19 квітня 2011 року.
У подальшому у результаті звернення стягнення на предмет іпотеки право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ "ФК "Локо". Після чого, на підставі заяви ТОВ "ФК "Локо" спірна квартира була поділена на дві окремі квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 .
Також позивачка зазначала, що спірна квартира АДРЕСА_2 була відчужена ТОВ "ФК "Локо" на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 25 вересня 2018 року, а останній в забезпечення виконання своїх зобов`язань за кредитним договором передав цю квартиру в іпотеку АТ КБ "Приватбанк".
Договір іпотеки, за яким майнові права на квартиру АДРЕСА_1 без згоди власника цих прав ОСОБА_1 були передані в іпотеку ПАТ "КБ`Хрещатик" є недійсним, а тому недійсними є всі наступні дії, вчинені щодо квартири АДРЕСА_2 на підставі цього договору іпотеки.
ОСОБА_1 просила:
визнати недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ "Комерційний банк "Хрещатик" та ТОВ "Проект К", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П. в частині передачі в іпотеку ПАТ "Комерційний банк "Хрещатик" майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ;
скасувати рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)? індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора філії КП Мирнопільської сільської ради "Результат" у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
скасувати запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора філії КП Мирнопільської сільської ради "Результат" у м. Києві Дмитренко А. В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
скасувати запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям окуіндексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
скасувати запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо";
визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв. м, житловою площею 98,9 кв. м за ОСОБА_1 ;
визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року, укладений між ТОВ "Фінансова компанія "Локо" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрований в реєстрі за № 984;
визнати недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ КБ "Приватбанк" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрований в реєстрі за № 986;
витребувати у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року в складі судді: Журибеда О. М., позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ "Комерційний банк "Хрещатик" та ТОВ "Проект К", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П. в частині передачі в іпотеку ПАТ "Комерційний банк "Хрещатик" майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)?індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії КП Мирнопільської сільської ради "Результат" у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Скасовано запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії КП Мирнопільської сільської ради "Результат" у м. Києві Дмитренко А. В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Скасовано запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям індексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської Сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Скасовано запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сілької ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Фінансова компанія "Локо".
Визнано право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв. м, житловою площею 98,9 кв. м за ОСОБА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року укладений між ТОВ "Фінансова компанія "Локо" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 984.
Визнано недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ КБ "Приватбанк" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 986.
Витребувано у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:
у статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України "Про іпотеку" дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку". Саме до таких висновків дійшов Верховний Суд України в своїй постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13;
з наданих позивачем доказів вбачається повне виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. При цьому, матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 19 листопада 2011 року між ТОВ "Проект К" та ПАТ "КБ "Хрещатик", а тому цей договір в частині, що стосується квартири АДРЕСА_2, за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку", оскільки іпотекодавцем за договором виступила особа, яка не була власником майнового права та не отримала від власника цього права дозволу на його передачу в іпотеку. Тому позовна вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 19 квітня 2011 року, в частині передачі в іпотеку ПАТ "КБ "Хрещатик" майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 підлягає задоволенню;
згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 грудня 2017 року одним з документів, на підставі якого державним реєстратором філії КП Мирнопільської сільської ради "Результат" у м. Києві Дмитренко А. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ "ФК "Локо" був договір іпотеки від 19 квітня 2011 року № 01-47/1-11/1 (а. с. 60-61). Зважаючи на задоволення судом позовної вимоги про визнання вказаного договору іпотеки недійсним, не може вважатися чинним і рішення державного реєстратора та запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності на спірну квартиру за ТОВ "ФК "Локо", які підлягають скасуванню;
зважаючи на те, що ТОВ "ФК "Локо" набуло право власності на спірну квартиру незаконно, воно не отримало права її власника розпоряджатися цим майном, зокрема щодо прийняття рішень про поділ цієї квартири на два різні об`єкти нерухомості. Відтак є недійсними рішення державного реєстратора та запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про поділ спірної квартири в результаті якого в реєстрі було зареєстровано право власності за ТОВ "ФК "Локо" на дві різні квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2, загальною площею 81,8 кв. м, та житловою площею 30,8 кв. м кожна;
згідно частини першої статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Зважаючи на ту обставину, що ТОВ "ФК "Локо" не було законним власником спірної квартири, та, відповідно не мало право на відчуження цієї квартири на користь ОСОБА_2, договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року суперечить статті 658 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним;
згідно статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 25 вересня 2018 року між ОСОБА_2 та АТ КБ "Приватбанк", а тому цей договір за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку", оскільки заставодавцем за договором виступила особа, яка не була законним власником спірної квартири;
матеріалами справи підтверджено, що ТОВ "ФК "Локо" не визнає права власності на спірну квартиру за позивачем, про що свідчить подання ТОВ "ФК "Локо" заяви державному реєстратору про реєстрацію права власності на цю квартиру за собою, таким чином, позивач має всі підстави для захисту своїх прав шляхом їх визнання у судовому порядку. Матеріали справи свідчать, що спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі у зв`язку із протиправною передачею майнових прав на квартиру в іпотеку ПАТ "КБ "Хрещатик" та наступного звернення стягнення на предмет застави без згоди та відома про це позивача. Таким чином, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги про витребування квартири АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння;
стосовно тверджень ТОВ "ФК "Локо" про те, що ОСОБА_4, який підписував від імені ТОВ "Форум-Інвест" додаткову угоду № 1 до договору резервування квартири № К19/89, ніколи не був директором ТОВ "Форум-Інвест", то в даному випадку відповідачем не надано жодного доказу, який би підтвердив ці обставини, на які ця сторона посилалася як на підставу своїх заперечень. Доказування не може базуватися на припущеннях;
доводи ТОВ "ФК "Локо" про те, що майно не може бути витребуване у ТОВ "ФК "Локо", оскільки воно є добросовісним набувачем на підставі частини першої статті 388 ЦК України, спростовуються тим, що згідно цієї статті власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У даному випадку спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі;
щодо тверджень відповідачів про пропуск позивачем позовної давності. Як вказують відповідачі, ще 15 листопада 2013 року позивачу стало відомо про підписання акту від 12 липня 2011 року готовності житлового будинку по АДРЕСА_3 до експлуатації . Але, обізнаність позивача у 2013 році з фактом прийняття житлового будинку до експлуатації жодним чином не свідчить про обізнаність останньої з передачею 30 червня 2011 року майнових прав на спірну квартиру в іпотеку ПАТ "КБ "Хрещатик". Як вказує сама позивач, їй стало відомо про укладення спірного договору іпотеки випадково у жовтні 2017 року, що підтверджено інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 жовтня 2017 року, яка була додана до позовної заяви. З цим позовом позивач звернулася до суду у лютому 2018 року, тому позовна давність не пропущена;
щодо тверджень представника ОСОБА_2 про те, що від імені ТОВ "Форум-Інвест" договір резервування квартири позивача було підписано заступником директора ОСОБА_5 який діяв на підставі довіреності від 09 листопада 2007 року, в той час як ця довіреність була видана громадянину ОСОБА_5, а не заступнику директора ТОВ "Форум-Інвест" ОСОБА_5 і цією довіреністю громадянин ОСОБА_5 не уповноважувався бути представником товариства перед фізичними особами. Як вбачається з копії довіреності від 08 квітня 2008 року за реєстровим № 2165, директор Чернухін А. М. не уповноважувався ТОВ "Форум-Інвест" бути представником товариства перед фізичними особами з будь-яких питань. ЦК України не передбачено такого обов`язкового реквізиту довіреності як посада або місце роботи повіреного, а тому не зазначення у довіреності від 09 листопада 2007 року посади ОСОБА_5 не може свідчити про недійсність цієї довіреності. З текстів довіреностей від 09 листопада 2007 року та 08 квітня 2008 року, виданих ОСОБА_5 та ОСОБА_4 вбачається, що вони видані для представництва інтересів ТОВ "Форум-Інвест" перед необмеженим колом осіб для укладання будь-яких договорів, підписання претензій, позовних заяв, статутних документів, відкриття рахунків у банківських установах, одержання дозволів на виготовлення печаток та штампів, а також здійснення будь-яких інших законних дій для здійснення статутних завдань ТОВ "Форум-Інвест". Таким чином, твердження представника ОСОБА_2 про те, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4, підписуючи договір резервування квартири та додаткову угоду з позивачем, вийшли за межі своїх повноважень, спростовуються текстами цих довіреностей від 09 листопада 2007 року та 08 квітня 2008 року;
суд критично сприймає твердження відповідачів про те, що договір резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року є нікчемним оскільки на момент укладення цього договору майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ "КБ "Хрещатик" згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року. Як вже було встановлено судом, позивач проінвестувала переважну частину коштів у будівництво квартири шляхом придбання безпроцентних облігацій ТОВ "Форум-Інвест" ще у серпні-вересні 2007 року. Те, що у березні 2008 року позивач здійснила заміну раніше зарезервованої квартири АДРЕСА_4 на квартиру АДРЕСА_1 не спростовує того факту, що квартира АДРЕСА_2 була проінвестована позивачем до укладання договору іпотеки від 24 грудня 2007 року. Майнове право, що є предметом договору резервування квартири, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Позивач, сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, виконала свої грошові зобов`язання і, відповідно набула майнові права на квартиру. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Крім цього, слід врахувати, що майнові права на квартиру станом на 24 грудня 2007 року взагалі не могли виступати предметом іпотеки. За статтями 1, 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий, виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. На час укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до статті 5 Закону України "Про іпотеку". Саме до таких правових висновків дійшов Верховний Суд України в своїх постановах від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15 та від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16;
суд враховує правові позиції судів у справі № 759/15009/14, де за аналогічних фактичних обставин суди відхилили доводи ПАТ "КБ "Хрещатик" про відсутність правових підстав для набуття позивачем прав власності на майнові права на квартиру у зв`язку з їх перебуванням в іпотеці, зазначивши, що статтею 23 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній станом на 26 березня 2009 року, тобто, на час набуття позивачем права власності на майнові праві на спірну квартиру) встановлено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Правовий аналіз положень Закону України "Про іпотеку" дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця. Таким чином, позивач, до якого перейшло право власності на предмет іпотеки, а саме: на майнові права на квартиру, набув статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечними договорами № 56-47/2-07/1 від 23 серпня 2007 року та № 91-47/1-09/1 від 24 грудня 2007 року, у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки та в межах вартості набутої квартири. Як вбачається з інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13 лютого 2018 року іпотечний договір № 19-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року був припинений 29 липня 2013 року.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року апеляційні скарги ТОВ "Фінансова компанія "Локо", ОСОБА_2 задоволено.
Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
у статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору;
з наданих позивачем доказів вбачається виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_5, які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. Разом з цим, встановлено, що 24 грудня 2007 року між ВАТ "КБ "Хрещатик" та ТОВ "Форум-Інвест" було укладено кредитний договір №91-47/1-07 про надання банком позичальнику кредиту зі сплатою відсотків річних. Для забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором №691-47/1-07 між Банком та ТОВ "Форум-Інвест" 24 грудня 2007 року укладено Іпотечний договір №91-47/1-07/1 (т. 3, а. с. 21-25). Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв. м по АДРЕСА_3, які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору № 27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між ТОВ "Форум-Інвест" та ДП "Житлоінбуд". Перелік квартир, майнові права на які були передані в іпотеку банку, наведені в додатку №1, який є невід`ємним додатком до іпотечного договору № 1-47/1-07/1. Спірна квартира включена до зазначеного переліку квартир, наведеного в такому додатку. Тобто, з 24 грудня 2007 року майнові права щодо спірної квартири АДРЕСА_2 перебували в іпотеці банку, запис про таке обтяження містився у реєстрі іпотек. Отже, вже на час укладення між ОСОБА_6 та ТОВ "Форум-Інвест" договору № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року майнові права щодо спірної квартири перебували в іпотеці банку. Докази того, що ВАТ "КБ "Хрещатик" як іпотекодерджатель майнових прав на спірну квартиру надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року, у матеріалах справи відсутні. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України "Про іпотеку");
у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц (провадження № 14-138цс19) вказано, що: "згідно з частиною третьою статті 9 Закону № 898-ІV іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону № 898-ІV). У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували надання іпотекодержателем майна на момент укладення договору згоди на передачу в оренду предмета іпотеки. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого не майнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема припинення дії, яка порушує право (частина 1, пункт 3 частини другої статті 16 ЦК України). За таких обставин суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір оренди № 7 від 31 січня 2015 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 ЦК України - нікчемним". У частинах першій, п`ятій статті 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою;
ураховуючи те, що укладення між ОСОБА_6 та ТОВ "Форум-Інвест" договору резервування квартири № K19/89 від 27 березня 2008 року відбулось без згоди іпотекодержателя, суд вважає, що такий договір є нікчемним. Оскільки договір, на підставі якого позивачка набула майнових прав на спірну квартиру є нікчемним, суд доходить висновку, що у позивачки відсутні порушені, невизнані чи оспорювані права щодо квартири АДРЕСА_1, а тому позовні вимоги про визнання правочинів недійсними, відновлення становища, яке існувало до порушення, та витребування квартири у власність задоволенню не підлягають.
Аргументи учасників справи
ОСОБА_1 05 червня 2023 року засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_3, на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року, в якій просить скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
судом апеляційної інстанції до спірних правовідносин застосовано статтю 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції, що вступила в силу з 14 січня 2009 року, згідно із Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". Але, в момент укладення договору іпотеки 24 грудня 2007 року №91-47/1-07/1, на який суд апеляційної інстанції посилається як на підставу нікчемності договору резервування квартири, діяла попередня редакція статті 5 Закону України "Про іпотеку", згідно якої майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли виступати предметом іпотеки, про що свідчить відсутність слів "майнові права на нього" в статті 5 вказаного закону. Через застосування більш пізньої редакції статті 5 Закону України "Про іпотеку", апеляційний суд не застосував правові висновки Верховного Суду, які стосувалися редакції статті 5 згаданого закону, чинної на момент укладення договору іпотеки 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1;
Верховний Суд у постанові від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012 зазначив, що "на час укладення між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки майнових прав від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179) Закон України "Про іпотеку" у статті 16 "Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва" передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. За змістом статей 5, 16 Закону України "Про іпотеку" саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179) стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта статті 16). Таким чином, як на момент укладення договору іпотеки майнових прав від 28 грудня 2005 року (реєстровий №6179), так і на час (16 січня 2008 року) завершення будівництвом та введення в експлуатацію багатоквартирного будинку по АДРЕСА_6, спеціальний Закон не передбачав такого предмета іпотеки як "майнові права" та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, позаяк передбачені частиною четвертою статті 16 цього Закону гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, та за встановлених обставин справи Верховний Суд не вбачає правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за договором від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179). Суд апеляційної інстанції обґрунтовано відхилив доводи ПАТ "Промінвестбанк" щодо передачі в іпотеку за цим договором саме права на отримання права власності на нерухоме майно в майбутньому, враховуючи те, що відповідно до частини другої статті 16 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на час укладення відповідного договору) іпотека об`єктів незавершеного будівництва відбувалася шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва. Як встановлено судами попередніх інстанцій за результатами правової оцінки укладеного між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179), предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій виконується будівництво, як це передбачено частиною другою статті 16 спеціального Закону". У цій справі договір іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1 також всупереч статтям 5, 16 Закону України "Про іпотеку" (в редакції чинній станом на 24 грудня 2007 року) не передбачає передачу в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво;
у постанові від 13 лютого 2018 року у справі № 910/9452/17 Верховний Суд зазначив, що: "предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в Іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні. Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення оспорюваних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до Закону України "Про Іпотеку", тоді як спірні договори були укладені 29 жовтня 2007 року. Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що під час укладення спірних іпотечних договорів майнових прав були порушені положення статті 5 Закону України "Про іпотеку", у редакції, яка була чинною на час їх укладення";
правовий аналіз положень Закону України "Про Іпотеку" дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця (рішення Апеляційного суду міста Києва від 09 квітня 2015 року у справі №759/15009/14, залишене без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних від 15 липня 2015 року);
апеляційний суд вказав, що договір резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року був укладений після договору іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1, не згадуючи тієї обставини, що квартира АДРЕСА_1 була практично повністю сплачена позивачем у серпні-вересні 2007 року, тобто, ще до укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91 -47/1-07/1. Неврахування цієї обставини апеляційним судом призвело до ухвалення постанови всупереч правових висновків Верховного Суду України, викладених в постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13, згідно з яким виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року)". Тому передача в іпотеку ПАТ "КБ "Хрещатик" майнових прав на квартиру, проінвестовану ОСОБА_1, суперечить частині другій статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку".
У червні 2023 року ТОВ "ФК "ЛОКО" через представника Побережник А. О. надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову апеляційного суду залишити без змін.
Відзив мотивований тим, що у справі № 5002-10/1364-2012 фактичні і обставини та правовідносини не є тотожними справі, яка розглядається. На момент укладення договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року (із змінами та доповненнями) майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ "КБ "Хрещатик" згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року. Станом на момент укладення договору резервування квартири скаржником об`єкт будівництва ще будувався, а тому договір іпотеки був укладений у відповідності до чинного на той час законодавства, що і було враховано апеляційним судом. Посилання позивача на висновок Верховного Суду України у постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13, є необґрунтованим, оскільки у справі № 6-21цс13 інвестиційна угода була укладена до укладання договору іпотеки. У постанові Верховного Суду від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012 суд вказав, з сама по собі та обставина, що положення статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним договору. Виходячи зі змісту спірного договору іпотеки, який не порушує прав та обов`язків третіх осіб, та статтю 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка діяла на день його укладання договору, норма якої не містила прямої заборони щодо використання майнових прав в якості предмету іпотеки, у даному випадку домовленість сторін договору іпотеки про надання в іпотеку майнових прав не вийшла поза межі вказаних норм статей 6, 203, 215 ЦК України. Укладення договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, яке відбулось без згоди іпотекодержателя - банку, є недійсним на підставі статей 9, 12 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на дату укладення такого договору.
У червні 2023 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_7 надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову апеляційного суду залишити без змін.
Відзив мотивований тим, що встановлені судом апеляційної інстанції обставини спростовують твердження ОСОБА_1, що вона є власником майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_1, оскільки надані позивачем платіжні доручення підтверджують виконання ОСОБА_1 договірних зобов`язань інвестора за договором резервування квартири АДРЕСА_7 та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 . Суд апеляційної інстанції встановив, що на момент укладення між ТОВ "Форум-Інвест" та ОСОБА_1 договору резервування квартири АДРЕСА_8, майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1 перебували в іпотеці ВАТ "КБ "Хрещатик", запис про таке обтяження містився у реєстрі іпотек, а банк не надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором № К19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України "Про іпотеку"). ОСОБА_1 не набула майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1, які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 14 червня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1, яка підписана представником ОСОБА_3, на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року в частині посилання у касаційній скарзі на ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня 2015 року у справі № 6-14420св15 повернуто.
Ухвалою Верховного Суду від 14 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі.
22 червня 2023 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.
Ухвалою Верховного Суду від 29 червня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду