ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 серпня 2023 року
м. Київ
cправа № 916/2825/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод"
на рішення Господарського суду Одеської області від 19.12.2022 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.05.2023 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод"
до Южненської міської ради Одеського району Одеської області
про стягнення 7 350 966,70 грн,.
У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Єгоров О. О., Мартинюк В. П., відповідача - Денов Г. В.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У вересні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" (далі - Завод, ТОВ "Южний електротехнічний завод" та/або позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Южненської міської ради Одеської області (далі - Міськрада та/або відповідач) про стягнення збитків у сумі 7 350 966,70 грн.
1.2. На обґрунтування позову Завод посилався на обставину понесення ним збитків, спричинених внаслідок передачі відповідачем в оренду позивачу земельної ділянки з недоліками, які перешкоджають її використанню.
1.3. У процесі розгляду справи Міськрадою до місцевого господарського суду було подано заяву про застосування позовної давності. На обґрунтування цієї заяви відповідач посилався на те, що після реєстрації позивачем речового права на спірну земельну ділянку, проведеної 20.06.2017, Завод був обізнаний щодо наявності на цій ділянці мереж зливної та фекальної каналізації, а тому на час звернення до суду з даним позовом строк позовної давності, встановлений статтею 257 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), сплив.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Справа розглядалася судами неодноразово.
2.2. Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.12.2022 у справі № 916/2825/20 (суддя Цісельський О. В.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.05.2023 (Савицький Я. Ф. - головуючий, судді Колоколов С. І., Разюк Г. П.) у задоволені позовних вимог відмовлено.
2.3. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди дійшли висновку, що позивач не довів належними та допустимими доказами фактів наявності в діях (бездіяльності) відповідача повного складу господарського правопорушення.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області від 19.12.2022 та постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.05.2023 у справі № 916/2825/20, Завод звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, здійснити розподіл судових витрат.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
3.3. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що рішення Господарського суду Одеської області від 19.12.2022 та постанова Південно-західного апеляційного суду від 25.05.2023 прийняті без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 03.08.2018 у справі № 923/700/17, від 19.04.2019 у справі № 918/542/18, від 16.04.2019 у справі № 911/917/16.
Зокрема, скаржник наголошує, що під час ухвалення оскаржуваних судових рішень суди першої та апеляційної інстанцій не застосували норми закону які підлягали застосуванню, а саме, статей 27, 28 Закону України "Про оренду землі" та положення Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Крім цього, скаржник акцентує увагу на тому, що під час прийняття оскаржуваних рішень судами першої та апеляційної інстанцій не враховано висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 06.07.2022 у цій справі № 916/2825/20, а саме судами не надано оцінку та не досліджено характер дій відповідача у контексті спірних правовідносин, зокрема, суди першої та апеляційної інстанцій не надали правової оцінки: діям відповідача, наслідком яких є легітимні сподівання на реалізацію майнового права у виді користування орендованою земельною ділянкою після усунення недоліків та діям відповідача щодо порушення власного рішення, яке при цьому є розпорядчим актом органу місцевого самоврядування та підлягав обов`язковому виконанню в силу приписів статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та не усунення недоліків земельної ділянки; об`єктивним та суб`єктивним обставинам які завадили відповідачу усунути недоліки. Крім цього, на думку скаржника, всупереч установленим обставинам у справі № 916/1250/19 та висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 06.07.2022 у цій справі № 916/2825/20 щодо визначення "протиправної поведінки" суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях стверджують про відсутність протиправної поведінки в діях відповідача.
3.4. Міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, рішення та постанову - залишити без змін.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, за результатами земельних торгів з продажу права оренди терміном на 49 років земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, площа 1,5746 га, що розташована за адресою: Одеська область, м. Южне, ІІ мікрорайон; категорія земель - землі житлової та громадської забудови; код класифікації видів цільового призначення земель - 02.03, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку; вид використання - для будівництва 9-ти поверхового восьми секційного житлового будинку (лот), оформлених протоколом від 09.06.2017 № 183, ТОВ "Южний електротехнічний завод" було визнано переможцем земельних торгів із ціною продажу лоту (плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуте на торгах) - 2 652 742,39 грн на рік.
09.06.2017 за результатами вказаних земельних торгів між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Южний електротехнічний завод" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди землі), за яким орендодавець зобов`язався надати, а орендар прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Южне, ІІ мікрорайон.
Характеристика цієї земельної ділянки та обмеження у користуванні нею визначені в пунктах 2, 3, 4, 6, 7 та 24, 25 договору оренди землі, а саме:
- в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, у томі числі: ріллі - га; багаторічних насаджень - га; сіножатей - га; пасовищ - га; інші - 1,5746 га;
- на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: а також інші об`єкти інфраструктури;
- земельна ділянка передається в оренду разом з: -;
- земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: -;
- інші особливості оренди, які можуть вплинути на орендні відносини:-;
- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані;
- передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.
Мета використання та цільове призначення орендованої земельної ділянки визначені у пунктах 16, 17 договору оренди землі, а саме:
- пункт 16 - земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6 під літ. "Б");
- пункт 17 - цільове призначення земельної ділянки: згідно з частиною 1 статті 19 ЗК України - землі житлової та громадської забудови.
Відповідно до пункту 8 договору оренди землі, останній укладено на 49 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Згідно з пунктів 9- 12 договору оренди землі за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 09.06.2017 № 183) і становить 2 652 742,39 грн в рік. Обчислення розміру річної плати за користування (оренду) земельної ділянки здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється на час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендар протягом трьох банківських днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 2 611 614,63 грн, яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 41 127,76 грн без ПДВ зараховується до сплати річної орендної плати. Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується орендарем щомісячно в розмірі 221 061,87 грн у такі строки: 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Положеннями пунктів 22, 23 договору оренди землі встановлено, що орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, які орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.
За умовами пунктів 27, 28 договору оренди землі, відповідач взяв на себе зобов`язання, зокрема передати позивачу земельну ділянку у належному стані та визначених межах згідно з цим договором, якому кореспондується право позивача використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у договорі, з правом переважного придбання у власність цієї земельної ділянки згідно з законом та переважного права за інших рівних умов на поновлення договору оренди.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається (пункти 34, 35 договору оренди землі).
Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а також після державної реєстрації права оренди (пункт 39 договору оренди землі).
09.06.2017 між Міськрадою та Заводом підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, в якому зазначено, що об`єкт оренди відповідає умовам договору, на орендовану земельну ділянку площею 1,5746 га не встановлено обмежень та сервітутів.
Речове право орендаря на орендовану земельну ділянку зареєстровано 20.06.2017, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
Також судами встановлено, що 13.06.2017 директор ТОВ "Южний електротехнічний завод" звернувся до міського голови Южненської міської ради з листом, в якому із посиланням на укладання договору оренди землі під будівництво 9-ти поверхового будинку та викуп земельної ділянки під готель, просив розглянути питання внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 у м. Южному із метою перегляду планувальних рішень по збільшенню поверховості та перегляду функціонального призначення земельних ділянок, а також опрацювання питань щодо зміни проходження внутришньоквартальних проїздів.
Рішенням Міськради від 06.07.2017 № 669-VIІ надано Управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради дозвіл на розробку внесення змін до детального плану території мікрорайону № 1.2 в м. Южному Одеської області за рахунок коштів ТОВ "Южний електротехнічний завод". Управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради доручено при розробці проекту внесення змін дотримуватись наступних вимог, зокрема: планувати будівництво відповідно до наданого замовником ескізу, з поступовим збільшенням поверховості будівель каскадом, на обох земельних ділянках; перенести міжквартальні шляхи загального сполучення на межі сформованих земельних ділянок, тощо.
14.07.2017 між Управлінням архітектури та містобудування Южненської міської ради, ТОВ "АРХІКОН" та ТОВ "Южний електротехнічний завод" укладено договір № 2п/17 на виконання робіт щодо розробці проекту внесення змін до детального плану території (ДПТ) мікрорайону 1.2, які запропоновано позивачем.
17.07.2017 ТОВ "Южний електротехнічний завод" подано до Відділу державного архітектурно-будівельного контролю Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради повідомлення (вх. № 116/17-08-01) про початок виконання підготовчих робіт з будівництва "Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом", розташованого за адресою: Одеська область, м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, № б/н. У вказаному повідомленні зазначено, що будівництво буде здійснено, зокрема, на земельній ділянці з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, яка використовується на підставі договору оренди від 09.06.2017 №б/н, укладеного з Міськрадою.Вказане повідомлення було зареєстровано відділом ДАБК Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради 25.07.2017 за № ОД 0101719816901.
Водночас, 17.07.2017 між ТОВ "Южний електротехнічний завод" (замовник) та Фізичною особою - підприємцем Чайковським В. С. (виконавець) укладено договір підряду № 17-07/2017, відповідно до умов якого виконавець прийняв на себе зобов`язання на свій ризик по завданню замовника виконати комплекс інженерно-геодезичних вишукувань для будівництва жилих багатоповерхових будинків на ділянці загальною площею 4,5 га на території мікрорайону 1.2 у м. Южному Одеської області, а замовник зобов`язався прийняти та оплатити виконані роботи у відповідності до умов договору.
31.07.2017 між ТОВ "Южний електротехнічний завод" та ФОП Чайковським В. С. складено акт (б/н) здачі-прийомки проектно-вишукувальної, науково-технічної продукції інженерно-геодезичних вишукувань для будівництва відповідно до якого виконавець передав, а замовник прийняв звіт про виконання інженерно - геодезичних вишукувань.
Судами попередніх інстанцій установлено, що у матеріалах справи наявний лист ФОП Чайковського В. С. від 10.06.2019 вих. № 12, відповідно до якого у вищенаведеному звіті зазначено, що в процесі виконання інженерно - геодезичного вишукування ним були виявлені нові інженерні мережі побутової та зливової каналізації, які перетинали земельну ділянку з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034 з півночі на південь в районі будівлі Южненського міського центра зайнятості.
01.08.2017 ТОВ "АРХІКОН" (розробником проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області) було погоджено, а Управлінням архітектури та містобудування Міськради затверджено Завдання на розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області.
У пункті 12 цього Завдання - "Особливі вимоги до забудови, інженерного обладнання, організації транспорту, пішоході" зазначено, зокрема, наступне: збереження основної планувальної структури мікрорайону, мережі транспортних проїздів та пішохідних зв`язків; прийняття до розробки наданого замовником ескізу на ділянки ТОВ "Южний електротехнічний завод", узгодженого управлінням архітектури та містобудування Южненської міськради; поступове збільшення поверховості будівель (каскадом) на земельних ділянках ТОВ "Южний електротехнічний завод"; перенести міжквартальні проїзди на межі сформованих земельних ділянок ТОВ "Южний електротехнічний завод".
Відповідно до актів від 31.07.2017 та 30.09.2017 до договору № 2п/17 ТОВ "АРХІКОН" здав, а Завод прийняв проектну документацію щодо внесення змін до детального плану території (ДПТ) мікрорайону 1.2, які були запропоновані позивачем.
Матеріали справи свідчать, що 23.08.2017 між ТОВ "Южний електротехнічний завод" (замовник) та ТОВ "ВЕСТТ" (виконавець) укладено договір № В-23/08-17 на створення проектно-вишукувальної продукції, за умовами пункту 1.1. якого за завданням замовника виконавець зобов`язався виконати проектно-вишукувальну продукцію: інженерно-геологічні вишукування стадії Робочий проект для будівництва Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська область, м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, № б/н, а замовник зобов`язався сплатити вартість виконаних робіт.
19.09.2017 ТОВ "Южний електротехнічний завод" отримало від ТОВ "ВЕСТТ" висновок по інженерно-геологічним вишукуванням стадії Робочий проект для будівництва Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська область, м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, № б/н.
Рішенням Міськради від 02.11.2017 № 770-VІІ затверджено проект внесення змін до детального плану території мікрорайноу 1.2 м. Южного Одеської області та вирішено це рішення опублікувати у засобах масової інформації.
Суди установили, що у матеріалах справи містяться Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва - Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом (І черга), нове будівництво за адресою: Одеська область, м. Южний, ІІ мікрорайон, замовник - ТОВ "Южний електротехнічний завод", затверджені наказом від 27.11.2017 № 6-М начальника Управління архітектури та містобудування Южненської міськради, які були видані позивачу.
У вказаному документі наявні наступні умови та обмеження, зокрема: п. 5 планувальні обмеження (охоронні зони пам`яток культурної спадщини, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту тощо) - обмеження не передбачені; п. 6 охоронні зони об`єктів транспорту, зв`язку, інженерних комунікацій, відстань від об`єкта що проектується, до існуючих інженерних мереж - відповідно до вимог ДБН 360-92**.
Також, 27.11.2017 між ТОВ "Южний електротехнічний завод" та Міськрадою укладено договір про пайову участь (внесок) замовника (юридичною, фізичною особою) у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного № 28/14-01-41, предметом якого є пайовий внесок позивача на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного при здійсненні будівництва об`єкта містобудування на умовах, зазначених цим договором.
У подальшому до вказаного договору його сторонами були укладені додатки та додаткові угоди.
03.01.2018 ТОВ "Южний електротехнічний завод" звернулося до АТ "Одесаобленерго" із заявою про намір приєднання багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним блоком та і житловим комплексом (І черга житловий комплекс), розташованого за адресою: Одеська область, м. Южний, ІІ мікрорайон, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що вбачається з листа АТ "Одесаобленерго" від 28.12.2019 № 101/33/03-6779.
15.01.2018 АТ "Одесаобленерго" видало ТОВ "Южний електротехнічний завод" проект договору про приєднання до електричних мереж та додаток до нього - проект технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок № 0002-2018-0101 із зазначенням вимог до електроустановок замовника, які необхідно виконати на об`єкті .
Як вбачається з наявних у матеріалах справи, зокрема, листів АТ "Одесаобленерго", сформованих на запит відповідача, ТОВ "Южний електротехнічний завод" відмовилось від отримання технічних умов та договору про приєднання до електромереж й подальшого виконання передбачених ними дій, у зв`язку з чим останні не були реалізовані. Оскільки договір про приєднання не було підписано сторонами, а технічні умови є невід`ємним додатком до договору про приєднання, то технічні умови від 15.01.2018 № 0002-2018-0101 не набрали чинності та є недійсними.
19.03.2019 ТОВ "Южний електротехнічний завод" надіслало на адресу Міськради претензію за № 5, в якій, із посиланням на те, що під час проведення геології земельної ділянки позивачем була виявлена наявність діючих лінійних інфраструктурних об`єктів, а саме дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку по всій її ширині та заступають за межі земельної ділянки на 25 метрів. Завод зазначив, що про це йому не було відомо під час укладення договору оренди землі, встановлені недоліки значним чином обмежують використання земельної ділянки орендарем і позбавляють його можливості використовувати цю земельну ділянку у повному обсязі, на що розраховував орендар під час укладання цього договору. У зв`язку із неповідомленням орендодавцем під час укладення договору оренди землі про наявність обтяжень та обмежень земельної ділянки, орендар вважає, що орендодавцем порушені умови договору оренди землі, у зв`язку із чим орендар вимушений звернутись до Южненської міської ради з вимогою про розірвання цього договору та вимагати від Міськради відшкодування фактичних збитків у сумі 5 004 002,03 грн, з яких: 4 408 401,63 грн орендної плати, 120 000,00 грн витрат за проведення комплексної експертизи та 69 120,00 грн за проект на системи протипожежного захисту та інші витрати, що пов`язані з підготовкою будівництва. Також ТОВ "Южний електротехнічний завод" повідомило Міськраду, що у разі відмови у задоволені його вимоги щодо відшкодування збитків, товариство буде вимушене вимагати їх відшкодування у судовому порядку.
Разом із претензію позивач надіслав відповідачу підписані ним проект договору про дострокове розірвання договору оренди землі та акт передачі об`єкта оренди від 19.03.2019 до договору оренди землі.
У свою чергу, Южненська міська рада 02.04.2019 надіслала ТОВ "Южний електротехнічний завод" заперечення на претензію за вих. № 486/21-05-03, в якій зазначила, зокрема, що виявлені Заводом інженерні мережі враховані під час коригування детального плану території мікрорайону № 1.2, мережі побутової каналізації не підпадають під площу забудови будинку, який планувалось збудувати, відповідно діючої станом на 2011 рік містобудівної документації й мають необхідний відступ від місця розташування проектованого будинку відповідно до вимог ДБН 360-92**, мережі зливової каналізації планувалось підключити до мереж будинку, що Завод повинний був збудувати, з послідуючим підключенням до міських мереж. Відповідач зауважив, що з урахуванням норм ДБН 360-92**, наказу МОЗ України від 19.06.1996 за № 173, "Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання їх у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків", затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування, Держжитлокомунгоспу України, Фонду державного майна України від 05.041996 за № 31/30/53/396, а також що відповідно до побажань ТОВ "Южний електротехнічний завод", у детальному плані території, зміненому з метою збільшення площі забудови, було вказано нову трасу, по якій необхідно прокласти інженерні мережі, що проходили по орендованій земельні ділянці. За твердженням відповідача, вартість робіт з перекладки інженерних мереж Міськрада компенсувала би відповідно до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а тому, відповідно, ці мережі не можуть бути обтяженням в використанні земельної ділянки. З боку Южненської міської ради не було допущено жодних порушень, які б заважали орендарю реалізовувати проект забудови.
Підсумовуючи вказане, Міськрада зазначила, що для відшкодування плати за користування орендованою земельною ділянкою будь-які підстави відсутні, а на розгляд на черговому засіданні Южненської міської ради буде винесене питання щодо розірвання договору оренди землі.
Відповідно до витягу з протоколу ХХХІІ чергового засідання Южненської міської ради VII скликання від 23.05.2019 щодо питання про надання згоди на припинення дії договору оренди землі, укладеного між Заводом та Міськрадою, директор ТОВ "Южний електротехнічний завод", який був присутній на засіданні сесії, просив депутатів внести зміни до проекту рішення шляхом заміни речення "з ініціативи орендаря" на "з вини орендодавця", а також пункт 2 скасувати в повному обсязі. При цьому, позивач повідомив, що через недоліки земельної ділянки підприємство несе витрати у розмірі щомісячної орендної плати та просив розірвати договір оренди землі з відповідними правками.
Як убачається з витягу з протоколу, міський голова пояснив, що без рішення суду не повернуть кошти з місцевого бюджету. Позивач, серед іншого, також пропонував призупинити дію договору оренди землі в частині орендної плати до визначення комісії та відзначив, що він відшкодує орендну плату у разі встановлення його вини. Між цим, міським головою було наголошено, що призупинення дії договору оренди землі є протизаконним та знов запропонував позивачу звернутись до суду. За результатами голосування по питанню щодо розірвання договору за ініціативою орендаря рішення не було прийнято.
Суди попередніх інстанцій також установили, що у матеріалах справи міститься інформація, надана Управлінням архітектури та містобудування Южненської міської ради у листі від 05.06.2019 за № 110/21-01-15, згідно з якою на час проведення аукціону містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, мали такі дані: будівництво 9-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 8 під`їздів; будинок був розрахований на 256 квартир, з яких однокімнатних 96, двокімнатних 96, трикімнатних 65; загальна площа по даному об`єкта складала 17358,08 кв. м, з яких 2000 кв. м складали вбудовані громадські приміщення, а також передбачалось влаштування підземного паркінгу на 200 машино-місць; площа забудови складала 2850 кв. м, що становило 18 % від площі земельної ділянки. Після внесення змін до детального плану території мікрорайону, ініційованих орендарем та затверджених рішенням Южненської міської ради від 02.11.2017 №770-VIІ, містобудівні умови та обмеження забудови цієї земельної ділянки мали вже такі дані: будівництво 13-16-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 5 секцій; будинок розрахований на 695 квартир, з яких однокімнатних 423, двокімнатних 242, трикімнатних 30; загальна площа по об`єкту складає 32 020,57 кв. м, з яких вбудовані громадські приміщення 5 877,8 кв. м, дитячий культурний центр розвитку 815,6 кв. м, а також передбачено влаштування гаражу відкритого типу на 160 машино-місць; площа забудови складає 8 710,3 кв. м, що становить 55 % від площі земельної ділянки.
Розпорядженням Южненського міського голови від 30.05.2019 № 51/06-23 (зі змінами відповідно до розпорядження від 07.06.2019 № 55/06-23), була створена комісія щодо перевірки фактів, які викладені у заяві директора ТОВ "Южний електротехнічний завод" від 23.05.2019 № 22.
За результатом проведеної перевірки, комісією був складений акт в якому зазначено, зокрема, що:
1) на момент проведення земельних торгів та укладення договору оренди інформація про мережі дощової та фекальної каналізації була відсутня;
2) після проведення 17.07.2017 топографо-геодезичних робіт, в тому числі на спірній ділянці, були виявлені мережі дощової та фекальної каналізації;
3) протягом двох років (з дати 17.07.2017) позивач не звертався до відповідача із зауваженнями та запереченнями щодо наявних недоліків земельної ділянки та шляхів їх усунення;
4) після внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. за ініціативою позивача та на підставі рішення міськради земельна ділянка стала більш комерційно вигідною, а перенесення частини міжквартальних проїздів, згідно містобудівних умов, свідчить про відсутність перешкод для здійснення позивачем будівництва;
5) у разі відмови ТОВ "Южний електротехнічний завод" від підписання додаткової угоди, якою передбачено зменшення орендної плати на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на спірній земельній ділянці, винести на розгляд Южненської міської ради питання щодо перенесення (демонтаж) цих мереж за межі земельної ділянки з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034.
15.07.2019 Южненська міська рада звернулася до ТОВ "Южний електротехнічний завод" з листом №138/08-02-04 із пропозицією укласти додаткову угоду до договору, якою передбачено, зокрема, викласти пункт 14 договору в наступній редакції: "розмір орендної плати зменшується на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на земельній ділянці, загальною площею 1,5746 га, з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, на підставі наданого орендарем кошторисного розрахунку". У даному листі також зазначено, що у разі незгоди Заводу та не підписання додаткової угоди Южненська міська рада має намір власними силами провести перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на вказаній земельній ділянці.