ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 серпня 2023 року
м. Київ
cправа № 902/594/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Волковицької Н.О., Случа О.В.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.05.2023 у справі
за позовом Фізичної особи-підприємця Злощинської Надії Миколаївни
до: (1) Чернівецької селищної ради і (2) Релігійної організації "Релігійна громада святого апостола Іоанна Богослова с. Борівка Чернівецького району Вінницько-Тульчинської єпархії Української Православної Церкви (Православна Церква України)"
про визнання недійсними та скасування рішень, скасування державної реєстрації права постійного користування земельною ділянкою,
(за участю представників: позивача - Шишковська А.Б.; відповідача-2 - Слободянюк М.В. )
Вступ
1. Фізична особа-підприємець Злощинська Надія Миколаївна (далі - ФОП Злощинська Н.М., позивачка) у 2010 році придбала нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці комунальної власності площею 0,3754 га. Попередній власник нерухомості з 2007 року мав чинний договір оренди цієї земельної ділянки зі строком 49 років.
2. У 2010 році позивачка уклала з Чернівецькою селищною радою (далі - Рада, відповідач-1) договір оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, проте не здійснила його державну реєстрацію.
3. У 2019 році Рада поділила земельну ділянку 0,3754 га на дві ділянки: одну ділянку відвела під нерухомість позивачки, а іншу частину надала в постійне користування Релігійній організації.
4. Позивачка вважає, що Рада не мала права здійснювати такий поділ, оскільки право оренди усієї земельної ділянки площею 0,3754 га перейшло до позивачки за договором оренди від 2007 року.
5. Позиція Ради полягає в тому, що позивачка не набула право оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, оскільки не зареєструвала договір оренди від 2010 року, тоді як договір оренди від 2007 року був розірваний.
6. Таким чином, ключовим питанням даного спору є наступне: чи є позивачка орендарем земельної ділянки площею 0,3754 га. Суди надали протилежні відповіді на вказане питання, хоч і не формулювали його таким чином.
7. Суд першої інстанції позов задовольнив, констатувавши наявність у позивачки чинного права оренди земельної ділянки за договором від 2007 року, а отже дії Ради щодо поділу земельної ділянки незаконні. Суд апеляційної інстанції у позові відмовив, зазначивши, що права позивачки не порушені, оскільки вона не є орендарем земельної ділянки площею 0,3754 га внаслідок нездійснення державної реєстрації договору оренди від 2010 року.
Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
8. 14.02.2007 між Радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар, ОСОБА_1 ) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3754 га, на якій знаходиться об`єкт нерухомості - магазин, зі строком дії 49 років (далі - договір оренди від 14.02.2007). Державна реєстрація вказаного договору проведена 18.07.2007.
9. 11.10.2010 між ОСОБА_1 та Злощинською Н.М. було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі магазину літ. "А", площею 270,6 кв.м. в АДРЕСА_1 . Відчужувана будівля магазину знаходиться на земельній ділянці площею 0,3754 га з кадастровим номером 0524981501:01:003:0002 (далі - земельна ділянка 0,3754 га), що знаходиться в оренді у ОСОБА_1 згідно з договором оренди від 14.02.2007 (п. 1.3 договору купівлі-продажу).
10. Рада рішенням від 26.10.2010 надала ФОП Злощинській Н.М. в оренду земельну ділянку 0,3754 га терміном на 49 років. На виконання вказаного рішення 28.10.2010 між Радою та Злощинською Н.М. підписано договір оренди вказаної земельної ділянки, державна реєстрація якого проведена не була.
11. 21.12.2010 між Радою та ОСОБА_1 підписана угода про розірвання договору оренди від 14.02.2007 у зв`язку з відчуженням орендарем нерухомого майна.
12. 20.08.2019 Радою прийняті два рішення:
- № 552 про зміну цільового призначення земельної ділянки площею 0,3388 га в с. Борівка, по вул. Б. Хмельницького, 2б, кадастровий номер 0524981500:01:003:0032 (далі - земельна ділянка 0,3388 га) з будівництва і обслуговування будівель торгівлі на будівництво і обслуговування будівель громадських та релігійних організацій;
- № 553 про затвердження проекту поділу земельної ділянки 0,3754 га на утворені в результаті поділу дві земельні ділянки: площею 0,0366 га з кадастровим номером 0524981500:01:003:0031 (далі - земельна ділянка 0,0366 га) та земельна ділянка 0,3388 га.
13. Також ще одним рішенням Ради від 25.03.2022 № 843:
- затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки 0,3388 га та змінено цільове призначення вказаної земельної ділянки на будівництво та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій;
- передано в постійне користування Релігійній організації "Релігійна громада святого апостола Іоанна Богослова с. Борівка Чернівецького району Вінницько-Тульчинської єпархії Української Православної Церкви (Православної Церкви України)" (далі - Релігійна організація, відповідач-2) земельну ділянку 0,3388 га.
14. 12.05.2022 Радою прийнято рішення про надання Злощинській Н.М. в оренду земельної ділянки 0,0366 га.
15. 17.06.2022 за Релігійною організацією зареєстровано право постійного користування земельною ділянкою 0,3388 га.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
16. ФОП Злощинська Н.М. звернулась до суду з позовом до Ради та Релігійної організації про: визнання трьох рішень Ради 20.08.2019 №552, №553, від 25.03.2022 № 843; скасування державної реєстрації права постійного користування Релігійної організації земельною ділянкою 0,3388 га.
17. Позивачка зазначає, що внаслідок набуття права власності на нерухоме майно у неї виникло право оренди земельної ділянки, на якій це майно розташоване, в силу статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Натомість прийняття Радою оскаржуваних рішень щодо зміни цільового призначення спірної земельної ділянки, її поділу та передачі її частини в постійне користування відповідачу-2 порушує речове право позивачки на землю та суперечить вимогам законодавства.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції
18. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 19.12.2022 позов задоволений, визнано недійсними три оспорюваних рішення Ради та скасовано державну реєстрацію права постійного користування Релігійної організації земельною ділянкою.
19. Суд першої інстанції, керуючись приписами статей 120, 141 ЗК України, статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" та усталеними правовими висновками Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, дійшов висновку, що після переходу до позивачки права власності на об`єкт нерухомого майна договір оренди від 14.02.2007 припинив дію щодо ОСОБА_1, однак продовжує діяти на тих самих умовах стосовно позивачки, як нової власниці нерухомості. Отже, позивачка має чинне право оренди земельної ділянки 0,3754 га. Тому спірні рішення Ради та вчинена на їх виконання державна реєстрація речового права Релігійної громади є протиправними та порушують речове право оренди позивачки, а обраний нею спосіб захисту такого права є належним та ефективним.
20. З огляду на те, що з моменту набуття позивачкою права власності на нерухоме майно за договором купівлі-продажу від 11.10.2010 відбулася фактична заміна орендаря у договорі оренди від 14.02.2007, суд першої інстанції зазначив, що укладена 21.12.2010 між Радою та ОСОБА_1 угода про розірвання договору оренди від 14.02.2007 на породжує жодних правових наслідків, як така, що підписана неналежним орендарем.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
21. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.05.2023 рішення суду першої інстанції скасовано з прийняттям нового рішення про відмову в позові.
22. Апеляційний суд констатував, що позивачка дійсно набула право на оформлення земельної ділянки під придбаною у ОСОБА_1 нерухомістю в силу положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України, проте таке право не реалізувала, оскільки так і не здійснила державну реєстрацію у встановленому порядку підписаного між нею та Радою договору оренди земельної ділянки від 28.10.2010. У зв`язку з чим у позивачки не виникло речове право оренди земельної ділянки 0,3754 га, а отже відсутнє порушення її права на цю земельну ділянку внаслідок прийняття Радою спірних рішень.
Касаційна скарга
23. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, позивачка звернулася з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги
24. Суд апеляційної інстанції не врахував усталених правових висновків Великої Палати Верховного Суду в постановах від 05.12.2018 у справі № 713/1817/16-ц, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 15.01.2019 у справі №908/27/18, від 05.02.2019 у справі №914/1131/18, від 16.05.2019 у справі №922/2469/19, від 22.06.2022 у справі №914/242/21 про застосування статей 120, 141 ЗК України, статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" стосовного того, що з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна; новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Отже, після переходу до ФОП Злощинської Н.М. права власності на об`єкт нерухомого майна договір оренди земельної ділянки від 14.02.2007 припинив дію щодо ОСОБА_1, однак діє на тих самих умовах стосовно позивачки, а тому позивачка має чинне право оренди земельної ділянки 0,3754 га.
25. Помилковим є висновок суду апеляційної інстанції про те, що визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування не тягне за собою захист інтересів позивачки, оскільки такі рішення вичерпали свою дію шляхом виконання. При цьому апеляційний суд не врахував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду в постанові від 19.06.2018 року у справі № 916/1979/13.
26. Апеляційним судом встановлені обставини розташування на земельній ділянці соціально-культурних об`єктів на підставі недопустимого доказу, чим порушено статтю 77 ГПК України.
Позиція відповідачів у відзивах на касаційну скаргу
27. Відповідач-1 вважає касаційну скаргу необґрунтованою та безпідставною, просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
28. Відповідач-2 вважає законним та обґрунтованим висновок апеляційного суду про не набуття позивачкою права оренди земельної ділянки 0, 3754 га та відсутність у зв`язку з цим порушення її прав внаслідок прийняття Радою спірних рішень. Просить відмовити в задоволення касаційної скарги та залишити постанову суду апеляційної інстанції без змін.