Постанова
Іменем України
28 серпня 2023 року
м. Київ
справа № 522/7828/20
провадження № 61-4699св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_2 ),
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю "Добробуд ЛТД",
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 03 червня 2021 року у складі судді Шенцевої О. П. та постанову Одеського апеляційного суду від 06 березня 2023 року у складі колегії суддів: Дришлюка А. І., Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М.,
у справі за позовом ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_2 ) до товариства з обмеженою відповідальністю "Добробуд ЛТД" про визнання недійсним правочину, визнання майнових прав, зобов`язання вчинити певні дії.
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2020 року ОСОБА_2 звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Добробуд ЛТД" (далі - ТОВ "Добробуд ЛТД") про визнання недійсним правочину, визнання майнових прав, зобов`язання вчинити певні дії.
Позов мотивовано тим, що між ОСОБА_2 та ТОВ "Добробуд ЛТД" були укладені договори: договір про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-181; договір викупу емітентом цільових облігацій від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176; договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176; договір про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176/з.
Також був укладений договір купівлі-продажу облігацій від 28 березня 2008 року № Б-234/03;184-П, між позивачем та ТОВ "Паралелі", що діяло від імені та в інтересах ТОВ "Компанія з управління активами "Юг-Інвест", що в свою чергу, діяло від імені, в інтересах та за рахунок пайового закритого недиверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду "Перспективний" ТОВ "КУА "Юг-Інвест", згідно якого ОСОБА_2 зобов`язалась оплатити та прийняти облігацію у власність на умовах договору купівлі-продажу облігацій від 28 березня 2008 року № Б-234/03;184-П. Характеристика облігації: емітент ТОВ "Добробуд ЛТД", іменна безпроцентна (цільова) облігація, форма випуску - бездокументарна, номінальна вартість облігації 293 987,48 грн, базовий актив облігації квартира АДРЕСА_1 .
В період з квітня по жовтень 2008 року ОСОБА_2, на виконання пункту 3.3 договору купівлі-продажу облігації, сплатила на користь ТОВ "КУА "Юг-Інвест" іменну безпроцентну (цільову) облігацію, згідно договору купівлі-продажу облігації від 28 березня 2008 року № Б-234/03;184-П, грошові кошти в сумі 744 000,00 грн.
Таким чином, ОСОБА_2 набула право власності на вказану облігацію, оскільки, у відповідності до умов договору купівлі-продажу облігації, сплатила на користь ТОВ "КУА "Юг-Інвест" ціну облігації у сумі 744 000,00 грн та вказана облігація була зарахована на рахунок ОСОБА_2 у цінних паперах.
Договором про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-181 передбачено, що ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язується передати у власність ОСОБА_2 пай, а ОСОБА_2 зобов`язується прийняти пай і передати в обмін на пай підприємству облігацію у власність.
21 січня 2010 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Добробуд ЛТД" був укладений договір викупу емітентом цільових облігацій № 1/21-22-23-176/0.
29 березня 2010 року ОСОБА_2, як розпорядник рахунку у цінних паперах, на виконання умов договору викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-23-176/0, підписала розпорядження про списання цінних паперів № 1.
17 березня 2010 року ОСОБА_2 звернулась до ТОВ "Добробуд ЛТД" із заявою про здійснення контрольних замірів площі квартири в її присутності.
17 березня 2010 року інженером технічного відділу ТОВ "Добробуд ЛТД" Лісіним А. В. та ОСОБА_2 був складений акт, відповідно до якого площа квартири АДРЕСА_2 складає 139,40 кв. м.
25 березня 2010 року між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176.
Згідно із вказаним договором ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалось передати у власність ОСОБА_2 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок ОСОБА_2 стає правом власності ОСОБА_2 на новозбудоване майно, як на нерухомість. Об`єкт будівництва - багатоповерховий жилий комплекс із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 ). Новозбудоване майно - квартира будівельний номер АДРЕСА_4 на момент підписання цього договору розрахунковою площею - 139,4 кв. м, розташована на 21-23 поверхах жилого будинку АДРЕСА_5 об`єкта будівництва. Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.
Згідно із додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, квартира з будівельним номером АДРЕСА_4 складалась з 3-х рівнів, загальною площею 139,40 кв. м. Загальна площа першого рівня складала 75,50 кв. м, загальна площа другого рівня - 33,37 кв. м, а загальна площа третього рівня - 30,53 кв. м.
25 березня 2010 року між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2 був укладений договір про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог № 1/21-22-23-176/з.
29 березня 2010 року, на виконання договору про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог № 1/21-22-23-176/з та договору купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, ОСОБА_2 сплатила на користь ТОВ "Добробуд ЛТД" 133 321,50 грн, що підтверджується банківською квитанцією № 174-111Т/1.
Таким чином, станом на 29 березня 2010 року ОСОБА_2 повністю виконала свої зобов`язання, передбачені договором купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176.
У зв`язку з цим, відповідно до пункту 6.1 договору купівлі-продажу майнових прав у ТОВ "Добробуд ЛТД" виниклозобов`язання, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, передатиОСОБА_2 об`єкт інвестування та новозбудоване майно за актом прийому-передачі.
05 лютого 2013 року КП "ОМБТІ та РОН" була проведена технічна інвентаризація будинку АДРЕСА_6 удинок АДРЕСА_7 .
Відповідно до поверхових планів, виготовлених КП "ОМБТІ та РОН", квартира з будівельним № 176 відповідала квартирі з фактичним АДРЕСА_8, яка складалась з трьох рівнів, була розташована на 21-23 поверхах та загальна площа якої становила 189 кв. м.
Після цього, ТОВ "Добробуд ЛТД" направило ОСОБА_2 лист, в якому зазначило, що фактична розрахункова площа квартири АДРЕСА_9 становить 161,20 кв. м, а тому ОСОБА_2, відповідно до пункту 5.8 договору купівлі-продажу майнових прав, має сплатити 32 700,00 дол. США на протязі 7 днів з дня отримання цієї вимоги.
ОСОБА_2 вказану вимогу не отримувала, проте, випадково дізналась про неї у липні 2014 року, в офісі ТОВ "Добробуд ЛТД". Оглянувши свою квартиру ОСОБА_2 переконалась, що загальна площа квартири, порівняно із додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року, не змінилась та залишилась такою ж самою. Збільшення площі на 21,8 кв. м відбулось за рахунок того, що ТОВ "Добробуд ЛТД", в порушення умов договору купівлі-продажу майнових прав, в односторонньому порядку змінило планування квартири АДРЕСА_4 шляхом зменшення площі балкону та переміщення зовнішньої стіни квартири.
Таким чином, станом на 18 серпня 2014 року було встановлено, що ТОВ "Добробуд ЛТД" самовільно, в односторонньому порядку, в порушення пунктів 5.8, 8.20, 8.24 та додатку № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року, змінило умови договору щодо планування квартири та її технічних характеристик. При цьому, фактично, загальна площа квартири по периметру не змінилась, а лише зменшились площі балконів та збільшилась внутрішня площа.
У зв`язку з цим у ТОВ "Добробуд ЛТД" не було жодних правових підстав вимагати у ОСОБА_2 додаткову доплату за квартиру в розмірі 32 700,00 дол. США.
При цьому, в 2014 році ТОВ "Добробуд ЛТД" при відкритті системної папки забудовника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, надало реєстр інвесторів житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_7 в якому під порядковим № 73 зазначено, що власником квартири АДРЕСА_8 є ОСОБА_2 .
В період з 2015 по 2018 рік ОСОБА_2 неодноразово вела перемовини із ТОВ "Добробуд ЛТД" з метою врегулювання спору мирним шляхом.
Проте, наприкінці 2017 року, в процесі цих переговорів їй повідомили, що, предмет для перемовин взагалі відсутній, оскільки квартири АДРЕСА_4, яку вона придбала в даному будинку не існує, а тому ТОВ "Добробуд ЛТД" не може передати їй неіснуюче майно.
Позивач, зазначала, що станом на 16 червня 2014 року, житловий будинок в якому ОСОБА_2 купила майнові права на квартиру, вже був ведений у експлуатацію та йому була присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_7 .
Проте, ТОВ "Добробуд ЛТД", в порушення пункту 5.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 до теперішнього часу не повідомило ОСОБА_2 про введення будинку в експлуатацію та в порушення пункту 6.1 даного договору не передало ОСОБА_2 її квартиру за актом прийому-передачі.
З метою невиконання своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав ТОВ "Добробуд ЛТД" без погодження із ОСОБА_2 в односторонньому порядку, здійснило реконструкцію квартири АДРЕСА_4 та розділили її на дві квартири: АДРЕСА_10 (нині квартира АДРЕСА_8 ) площею 76 кв. м, яка розташована на 21 поверсі та квартиру АДРЕСА_2 (нині квартира АДРЕСА_11 ) площею 115,50 кв. м, яка розташована на 22-23 поверхах.
Будучи переконаною, що вказані квартири з фактичним АДРЕСА_8 та № 237/1 є квартирою з будівельним АДРЕСА_4, майнові права на яку купила ОСОБА_2, позивач у січні 2018 року звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ТОВ "Добробуд ЛТД", ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними, визнання права власності на квартиру АДРЕСА_8 та на квартиру АДРЕСА_12 удинок АДРЕСА_7, витребування їх з чужого незаконного володіння.
02 травня 2018 року Приморським районним судом міста Одеси було прийнято рішення у справі № 522/1029/18, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 було відмовлено у повному обсязі.
12 грудня 2018 року Апеляційним судом Одеської області було винесено постанову, якою рішення суду першої інстанції було скасоване, а позовна заява ОСОБА_2 задоволена частково. Суд апеляційної інстанції визнав недійсними договір купівлі-продажу майнових прав від 19 березня 2010 року № 1/22-23-176/1 та договір купівлі-продажу майнових прав від 18 листопада 2010 року № 1/21-175/1, визнав за ОСОБА_2 право власності на квартири АДРЕСА_8 та АДРЕСА_13, витребував вказані квартири із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_2
18 грудня 2019 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, якою скасувала постанову Апеляційного суду Одеської області від 12 грудня 2018 року, а рішення Приморського районного суду м. Одеси змінила, виклавши його мотивувальну частину у редакції постанови Великої Палати Верховного Суду, в іншій частині залишила рішення суду першої інстанції без змін.
Крім того, позивач зазначає, що посилаючись на пункт 7.3 договору купівлі-продажу майнових прав ТОВ "Добробуд ЛТД" повідомило ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно через прострочення ОСОБА_2 внесення щомісячних членських внесків до ГО "АІ "Гагарін плаза".
Проте, ОСОБА_2 вважала, що одностороннє розірвання договору купівлі- продажу майнових прав з боку ТОВ "Добробуд ЛТД" є одностороннім правочином, який є безпідставним, суперечить умовам договору та вимогам законодавства і має бути визнаний судом недійсним з наступних підстав, оскільки ГО "АІ "Гагарін плаза" немає ніякого відношення до будівництва, введення в експлуатацію та передачу квартир у власність інвесторів, в тому числі у власність ОСОБА_2, а тому будь-які правовідносини позивача із цією організацією не можуть впливати на її право власності на майнові права, яке вона отримала за договором; ОСОБА_2 у повному обсязі виконала свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав.
З квітня 2012 року ОСОБА_2 не є членом вищевказаної громадської організації та не сплачує членські внески. Проте, це не є підставою для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки пунктом 7.3 договору не встановлено строк та/або період протягом якого ОСОБА_2 має бути членом громадської організації, а лише передбачено, що вона має вчасно сплачувати членські внески. Доки ОСОБА_2 була членом вказаної громадської організації, вона сплачувала членські внески вчасно. У зв`язку з цим з боку ОСОБА_2 відсутнє порушення пункту 7.3 договору купівлі-продажу майнових прав.
Крім того, одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав є недійсним, оскільки ТОВ "Добробуд ЛТД" направив повідомлення про розірвання договору з порушенням порядку, встановленого пунктами 7.3 та 8.18 договору, а також законодавства України.
З огляду на фактичні обставини, вбачається що ОСОБА_2 набула права власності на майнові права на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_14, оскільки виконала всі свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, а саме: здійснила повну оплату інвестиції за договором у розмірі 427 308,98 грн.
При цьому ТОВ "Добробуд ЛТД" не виконало свої зобов`язання, передбачені пунктами 5.5, 6.1 договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, не повідомило ОСОБА_2 про закінчення будівництва об`єкта будівництва та введення його в експлуатацію та не передало ОСОБА_2 об`єкт інвестування (безумовне майнове право) та новозбудоване майно (квартира з будівельним АДРЕСА_4, розрахунковою площею 139,4 кв. м).
Більш того, ТОВ "Добробуд ЛТД" не визнає право власності ОСОБА_2 на майнові права, які є предметом договору, оскільки вважає, що договір купівлі- продажу майнових прав є розірваним, а зобов`язання сторін за ним є припиненими.
Таким чином, оскільки будинок закінчений будівництвом і введений в експлуатацію, ОСОБА_2 виконала свої договірні зобов`язання, а саме повністю сплатила вартість об`єкта інвестування, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, а відповідач заперечує та не визнає таких прав позивача, тому наявні підстави для визнання майнових прав за позивачем на об`єкт інвестування і зобов`язання відповідача виконати умови договору.
Позивач (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просила суд:
- визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, укладеного між ТОВ "Добробут ЛТД" та ОСОБА_2 ;
- визнати за ОСОБА_2 майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру з будівельним АДРЕСА_15 ;
- зобов`язати ТОВ "Добробут ЛТД" передати ОСОБА_2 квартиру за будівельним АДРЕСА_4, а також документи, необхідні для оформлення ОСОБА_2 права власності на об`єкт нерухомості.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 21 квітня 2021 року залучено до участі в цивільній справі правонаступника ОСОБА_2, котра померла ІНФОРМАЦІЯ_1, її сина - ОСОБА_1 .
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 03 червня 2021 року у задоволені позову відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що позивач вже зверталась до суду із позовом до ТОВ "Добробуд ЛТД" з іншими позовними вимогами, але з цих же обставин та правовстановлюючих документів (справа № 522/1029/18). У вказаній справі Велика Палата Верховного Суду зазначила, що ОСОБА_2 не довела обставин, що вона належним чином виконала зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року в частині щодо оплати у повному обсязі інвестиції пропорційно збільшенню розміру площі спірного нерухомого майна - в контексті вирішення питання щодо набуття відповідного майнового права щодо спірного нерухомого майна. Разом з тим, у вказаній постанові зазначено, що ОСОБА_2 не позбавлена права на звернення на підставі статей 625, 653 ЦК України із позовом про відшкодування завданих їй збитків.
Судом зазначено, що єдиною підставою позову є договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, який є розірваним (припиненим) з 03 квітня 2015 року, тому позовні вимоги не можуть бути задоволені.
ТОВ "Добробуд ЛТД" направивши повідомлення про розірвання договору лише реалізувало своє право, яке було закріплено двосторонньою угодою - договором про купівлю-продаж майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 (пункт 7.3).
Постановою Одеського апеляційного суду від 06 березня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 03 червня 2021 року змінено в частині мотивування (доповнено). В іншій частині рішення залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що доказів на підтвердження того, що інвестор ОСОБА_2 сплатила грошові кошти за договором в збільшеному розмірі або мала намір їх сплатити, сторони в процесі розгляду справи не надали.
Квартира з будівельним номером АДРЕСА_4 та квартири АДРЕСА_8 та АДРЕСА_11 відповідно, є різними нерухомими об`єктами, тотожність як ознака вказаних об`єктів відсутня.
Сторони домовились про ймовірність збільшення розміру квартири та проведення розрахунків в результаті такого збільшення прямо в договорі купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року, при цьому сторони не домовлялись про укладення додаткових угод у випадку настання відповідних обставин.
Договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, був передбачений механізм його розірвання в разі невиконання умов договору сторонами, а саме невнесення інвестором членських внесків до ГО "АІ "Гагарін плаза".
За обставинами цієї справи послуги поштового зв`язку з направлення ОСОБА_2 повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав здійснювалося суб`єктом підприємницької діяльності ФОП ОСОБА_7 . Законом надано право суб`єктам підприємницької діяльності (в тому числі кур`єрським службам) надавати послуги поштового зв`язку.
Оскільки, суд першої інстанції на вказані обставини уваги не звернув, апеляційний суд доповнив рішення суду першої інстанції в частині мотивування.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у квітні 2023 року до Верховного Суду, ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 квітня 2023 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі, витребувано її із Приморського районного суду м. Одеси.
25 квітня 2023 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі ОСОБА_1 посилається на пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19, від 14 грудня 2021 року у справі № 757/71432/17-ц, від 25 січня 2023 року у справі № 539/2492/19 та інших.
У касаційній скарзі зазначається, що суди попередніх інстанцій неправильно визначили статус повідомлення про одностороннє розірвання договору. Суди безпідставно застосували рішення суду у справі № 522/1029/18, як таке, що має преюдиційне значення для даної справи.
Вважає, що ГО "АІ "Гагарін плаза" не має ніякого відношення до будівництва, введення в експлуатацію та передачу квартир у власність інвесторів, зокрема і у власність позивача, а тому будь-які правовідносини позивача із цією організацією не можуть впливати на його право власності та майнові права.
Вважає одностороннє розірвання купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 недійсним, оскільки ТОВ "Добробуд ЛТД" неналежним чином повідомив позивача про розірвання договору.
З огляду на фактичні обставини справи, вважає, що позивач набула право власності на вказану квартиру, оскільки виконала всі свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176.
Доводи інших учасників справи
У липні 2023 року ТОВ "Добробуд ЛТД" подало відзив на касаційну скаргу у якому просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 28 березня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Паралелі", що діяло від імені та в інтересах ТОВ "Компанія з управління активами "Юг-Інвест", що в свою чергу, діяло від імені, в інтересах та за рахунок пайового закритого недиверсифікованого венчурного Інвестиційного фонду "Перспективний" ТОВ "КУА "ЮГ-Інвест" був укладений договір купівлі-продажу облігацій № Б-234/03;184-П згідно якого ОСОБА_2 зобов`язалась оплатити та прийняти облігацію у власність на умовах договору купівлі-продажу облігацій від 28 березня 2008 року № Б-234/03;184-П. Характеристика облігації: емітент ТОВ "Добробуд ЛТД" (код ЄДРПОУ 32146472), іменна безпроцентна (цільова) облігація, форма випуску - бездокументарна, номінальна вартість облігації 293 987,48 грн, базовий актив облігації квартира АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 16, 17).
Договором про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-181 передбачено, що ТОВ "Добробуд ЛТД" (підприємство) зобов`язується передати у власність ОСОБА_2 пай, а ОСОБА_2 зобов`язується прийняти пай і передати в обмін на пай підприємству облігацію у власність. Облігація передається в обмін на пай за номінальною вартістю, що становить 293 987,48 грн, а пай передається в обмін на облігацію за вартістю 293 987,48 грн, в т. ч. ПДВ 20 % (т. 1 а. с. 33-35).
За вказаним договором визначено, що пай - безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здавання об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою пайовика) стає правом власності пайовика на новозбудоване майно як на нерухомість. Об`єкт будівництва - багатоповерховий жилий комплекс із вбудованими приміщеннями обслуговування з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_7 . Новозбудоване майно - квартира будівельний номер 176 розрахунковою площею 128,22 кв. м, розташована на 21-22 поверсі жилого будинку АДРЕСА_5 об`єкта будівництва. Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України. До виникнення права власності пайовика на новозбудоване майно як на нерухомість пайовик не має права розпоряджатися новозбудованим майном як нерухомістю. Характеристика облігації: емітент ТОВ "Добробуд ЛТД" (код ЄДРПОУ 32146472), іменна безпроцентна (цільова) облігація, форма випуску - бездокументарна, номінальна вартість облігації 293 987,48 грн, базовий актив облігації квартира АДРЕСА_1 .
21 січня 2010 року на підставі договору викупу емітентом цільових облігацій № 1/21-22-23-176/о ТОВ "Добробуд ЛТД" здійснило викуп облігації у ОСОБА_2 за ціною 293 987,48 грн.
25 березня 2010 року був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-23-176, згідно з яким ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалось передати у власність ОСОБА_2 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок ОСОБА_2 стає правом власності ОСОБА_2 на новозбудоване майно, як на нерухомість. Об`єкт будівництва - багатоповерховий жилий комплекс із вбудованими приміщеннями обслуговування й підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 . Новозбудоване майно - квартира будівельний номер АДРЕСА_4 на момент підписання цього договору розрахунковою площею 139,4 кв. м, розташована на 21-23 поверсі жилого будинку АДРЕСА_5 об`єкта будівництва. Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України (т. 1 а. с. 44-46).
Відповідно до договору про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176/з між сторонами ОСОБА_2 (сторона 1) та ТОВ "Добробут ЛТД" (сторона 2) існують два зобов`язання: договір викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-23-176/о за яким сторона 2 має грошове зобов`язання перед стороною 1 в розмірі 293 987,48 грн. А також договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, за яким сторона 1 має зобов`язання перед стороною 2 в розмірі 427 308,98 грн (т. 1 а. с. 49).
Відповідно до пункту 4 договору з моменту підписання сторонами цього договору зобов`язання між сторонами припиняються у частині сплати 293 987,48 грн внаслідок чого зобов`язання за договором викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-23-176/о припиняється повністю, а за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 у ОСОБА_2 залишається грошове зобов`язання перед ТОВ "Добробуд ЛТД" у розмірі 133 321,50 грн. Відповідно ТОВ "Добробуд ЛТД" має зобов`язання передати їй новозбудоване майно, зазначене у договорі купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 після сплати грошових коштів в сумі 133 321,50 грн (т. 1 а. с. 49).
29 березня 2010 року на виконання умов договору про припинення зобов`язань заліком зустрічних вимог від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 ОСОБА_2 сплатила на користь ТОВ "Добробуд ЛТД" 133 321,50 грн, відповідно до банківської квитанції № 174-111Т/1 (т. 1 а. с. 50).
ТОВ "Добробуд ЛТД" отримало лист ГО "АІ "Гагарін плаза" від 26 березня 2015 року в якому зазначено, що ОСОБА_2 була виключена із членів ГО "АІ "Гагарін плаза" у зв`язку із несплатою членських внесків з червня 2012 року (т. 1 а. с. 118).
27 березня 2015 року та 01 квітня 2015 року ТОВ "Добробуд ЛТД" направляли ОСОБА_2 повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 на підставі пункту 7.3 договору (т. 1 а. с. 117).
Згідно із листом кур`єрської служби ФОП ОСОБА_7 від 06 квітня 2015 року зазначені поштові відправлення не були доставлені з причини відсутності ОСОБА_2 за адресою, вказаною в договорі ( АДРЕСА_16 ), оскільки отримувач був відсутній. Також в матеріалах справи наявні звіти про кур`єрську доставку від 27 березня 2015 року та 01 квітня 2015 року, які підтверджують вказані обставини (т. 1 а. с. 116, 118, 119).
В зв`язку з наведеним, договір купівлі-продажу майнових прав від 25 березня 2010 року було розірвано на підставі пункту 7.3 - у зв`язку з несплатою позивачем членських внесків на користь ГО "АІ "Гагарін Плаза".
В матеріалах справи міститься лист ТОВ "Добробуд ЛТД", адресований ОСОБА_2, з якого вбачається, що відповідно до технічного паспорта будинку АДРЕСА_17 на 21-23 поверхах якого розміщена квартира будівельний № 176 фактична розрахункова площа квартири складає 161,20 кв. м, що на 21,8 кв. м більше розрахункової площі, яка вказана в договорі від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176, а тому відповідно до пункту 5.8 договору розмір інвестиції автоматично збільшується на 259 965,00 грн, що еквівалентно 32 700,00 дол. США, які відповідно до частини другої статті 530 ЦК України необхідно сплатити ТОВ "Добробуд ЛТД" в семиденний строк з дня отримання вимоги. Вказаним листом було повідомлено, що сума загальної заборгованості за договором від 25 березня 2010 року № 1/21-22-23-176 складає 259 965,00 грн, що еквівалентно 32 700,00 дол. США, яку необхідно погасити в семиденний строк з дня отримання листа (т. 1 а. с. 54).