Постанова
Іменем України
21 серпня 2023 року
м. Київ
справа № 761/15883/15-ц
провадження № 61-463св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Приватне підприємство "Під ключ", Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Лариса Василівна,
треті особи: Комунальне підприємство "Житомирбудзамовник", Товариство з обмеженою відповідальністю "Під-ключ",
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", яка підписана представником Пугачем Сергієм Васильовичем, на постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2022 року у складі колегії суддів: Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М., Семенюк Т. А.,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2015 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Приватного підприємства "Під ключ" (далі - ПП "Під ключ"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" (далі - ТОВ "Артем-Банк"), третя особа -Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. про визнання частково недійсним договору іпотеки майнових прав та зобов`язання вчинити дії.
Позовна заява мотивована тим, що 29 травня 2009 року між ним та ПП "Під ключ", правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Під ключ" (далі - ПрАТ "Під ключ"), укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач повністю виконав свої обов`язки відповідно до договору та набув майнові права на спірну квартиру.
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно реєстраційної служби головного управління юстиції у м. Києві від 26 травня 2015 року ОСОБА_1 було відмовлено у державній реєстрації права власності на вказану квартиру, оскільки в єдиному реєстрі заборони відчуження об`єктів нерухомого майна зареєстрована заборона на буд. АДРЕСА_1, на підставі договору іпотеки від 14 грудня 2007 року, укладеного між Управлінням державної охорони України, Комунальним підприємством "Житомирбудзабудовник" (далі - КП "Житомирбудзабудовник") (іпотекодавці) та ТОВ "Артем-Банк" (іпотекодержатель).
Всі права на об`єкт капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 належать ПП "Під ключ" на підставі договору генерального підряду на капітальне будівництво № 69 від 10 жовтня 2007 року та акту прийому-передачі майна від 12 грудня 2008 року.
На думку позивача, договір іпотеки у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру є недійсним у силу статей 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України "Про іпотеку", у редакції, яка була чинною на момент укладення договору іпотеки, оскільки майнові права не могли бути предметом іпотеки.
З урахуванням уточнених позовних вимог, позивач просив:
визнати недійсним договір іпотеки № 2 від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ;
зняти заборону відчуження об`єкта нерухомого майна - майнових прав на зазначену квартиру.
Короткий зміст судових рішень
Справа неодноразово розглядалась в судах різних інстанцій.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2015 року, яке залишено без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 17 грудня 2015 року, позовну заяву ОСОБА_1 до ПП "Під ключ", ПАТ "Артем-банк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В., КП "Житомирбудзамовник", Товариство з обмеженою відповідальністю "Під ключ" (далі - ТОВ "Під ключ") про визнання договору іпотеки майнових прав № 2 від 14 грудня 2007 року частково недійсним, залишено без задоволення.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21 вересня 2016 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 жовтня 2015 року та ухвалу апеляційного суду м. Києва від 17 грудня 2015 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала суду касаційної інстанції мотивована тим, що:
майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України "Про іпотеку";
судом встановлено, що спірний договір іпотеки майнових прав на незавершений об`єкт будівництва укладений між сторонами 14 грудня 2007 року, тобто до набуття чинності наведеного вище Закону України;
суди не звернули увагу, що висновок про те, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" як спеціального закону є таким, що суперечить як Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", так і правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах від 04 вересня 2013 року № 6-72 цс 13, від 02 грудня 2015 року № 6-1502цс15;
судом встановлено, що згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року позивач виконав взяті на себе зобов`язання та оплатив у повному обсязі вартість спірної квартири, що підтверджується актом про здійснення остаточних розрахунків від 03 грудня 2012 року та довідкою від 03 грудня 2012 року. Таким чином, позивач набув майнових прав на вищевказану квартиру, що не заперечується сторонами;
суди не дослідили, чи відповідає спірний договір іпотеки вимогам Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на момент його укладення та відповідно до статей 203, 215 ЦК України, чи є такий правочин дійсним. Крім того, суди не звернули увагу на те, що позивач у повному обсязі виконав взяті на себе зобов`язання за зазначеним вище договором купівлі-продажу майнових прав та не встановили, чи є така обставина підставою для виникнення юридичних фактів для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва;
крім того, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що позивачем заявлено позовні вимоги до приватного нотаріуса, а згідно положень ЦПК України вимога може бути заявлена лише до відповідача. У порушення норм пункту 2 частини шостої статті 130 ЦПК України суд не вирішив питання про склад осіб, які братимуть участь у справі. При цьому процесуальний статус відповідача і третьої особи, в якості якої залучено приватного нотаріуса, є різним, впливає на можливість реалізації прав та покладання обов`язків.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 30 липня 2019 року, у задоволенні позову відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:
відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки № 2 від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, оскільки спірний договір іпотеки майнових прав на не закінчене будівництво квартири було укладено 14 грудня 2007 року, тобто до набуття чинності Закону України "Про іпотеку", а позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно, а тому позовні вимоги в цій частині не підлягають задоволенню;
також не підлягають задоволенню позовні вимоги про зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. зняти заборону відчуження об`єкта нерухомого майна - майнових прав на спірну квартиру, оскільки є похідними від першої позовної вимоги;
приватний нотаріус Пестич Л. В. є відповідачем по справі, а нормами ЦПК не передбачено заміни відповідача на третю особу, а тому дана вимога не підлягає задоволенню.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції.
Постановою Верховного Суду від 13 травня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 30 липня 2019 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що:
через невиконання відповідачем ПП "Під ключ" умов договору позивач звернувся до суду з позовом з метою захисту його майнового права на квартиру як на частку в об`єкті незавершеного будівництва згідно з договором, а також просив визнати недійсним договір іпотеки № 2 від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру;
з мотивів правового захисту прав співвласника суд апеляційної інстанції не встановив та не вказав, чи є практична і доступна можливість для сторін вирішити спір в цій справі в інший спосіб, ніж шляхом визнання недійсним договору іпотеки;
суд апеляційної інстанції належним чином не перевірив доводів позивача про те, що ПП "Під Ключ" мало право укладати з ним договір купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року № 86/110/щ, але не повідомило про наявність обтяжень;
апеляційний суд, вказавши на відсутність підстав для визнання за позивачем майнових прав на квартиру, залишив поза увагою, що відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивача на спірне нерухоме майно, хоча ОСОБА_1 сплатив суму за квартиру у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт;
при цьому апеляційний суд залишив поза увагою, що оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, за яку ОСОБА_1 сплатив повну суму відповідно до розрахунку, що свідчить про реальну небезпеку порушення його права власності на житло, то відповідно до положень статей 15, 16, 215 ЦК України позивач як співвласник спірного майна має право оспорювати зазначений договір в судовому порядку, так як цей правочин стосується його прав та інтересів. Наведеним спростовуються обґрунтування апеляційного суду в цій справі про те, що оскільки на час укладення оспорюваного договору іпотеки позивач не мав ніякого відношення до предмета іпотеки, то його право не могло бути порушеним;
також судом не дано оцінки наявним в матеріалах справи: акту приймання-передачі майна від 05 лютого 2009 року, за яким на підставі вищевказаного договору підряду КП "Житомирбудзамовник" передало, а ПП "Під Ключ" прийняло майнові права на житлове приміщення по АДРЕСА_1 в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва; листу ТОВ "Під-Ключ" від 14 серпня 2013 року, адресованому голові правління ПАТ "Артем-Банк", в яких товариство просило зняти заборону з квартир №№ 109, 110, 403 житлового будинку по АДРЕСА_1, оскільки вказані квартири внаслідок неможливості їх реалізації через надто велику площу були переплановані забудовником шляхом поділу на декілька квартир меншої площі, у результаті чого квартири № 109, 110, 403 на цей час не існують, як такі, що не відповідають техніко-економічним показникам (поверховість, площа) на дату передачі у Фонд фінансування будівництва;
посилаючись на недоведеність ОСОБА_1 того, що житлове приміщення існуючої на цей час квартири АДРЕСА_1 та житлові приміщення, майнові права на які належать йому за договором купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року № 86/110/щ, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна, апеляційний суд залишив поза увагою той факт, що встановлення зазначених обставин потребує спеціальних знань. Тобто суд всупереч вимогам частини п`ятої статті 12 ЦПК України не роз`яснив особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, не попередив сторін про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і здійснення їхніх прав у випадках, встановлених цим кодексом, зокрема щодо необхідності призначення у справі відповідної судової експертизи.
Короткий зміст оскарженої постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2022 року прийнято відмову ОСОБА_1 від позову до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. про зобов`язання зняти заборону відчуження об`єкта нерухомого майна - майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року в частині відмови в задоволенні позову до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. про зобов`язання зняти заборону відчуження об`єкта нерухомого майна визнано нечинним.
Провадження у справі у вказаній частині позовних вимог закрито.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. витрати на професійну правничу допомогу в сумі 12 599,98 грн.
Враховуючи сплату вказаної суми ОСОБА_1 на користь приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. судове рішення в цій частині виконанню не підлягає.
Повернуто ОСОБА_1 з державного бюджету 50 відсотків судового збору, що становить 182,70 грн, за подання апеляційної скарги на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року в частині вказаних позовних вимог.
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року в частині відмови в задоволенні позову до ПП "Під ключ", ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест", треті особи: КП "Житомирбудзамовник", ТОВ "Під-ключ" про визнання частково недійсним договору іпотеки майнових прав скасовано.
Ухвалено в цій частині нове судове рішення.
Визнано недійсним договір іпотеки № 2 від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухоме майно - квартиру двоповерхову п`ятикімнатну, тип 5А, 18-й, 19-й поверх, секція 1, житлова площа -155,52 кв. м, загальна площа 310,54 кв. м, адреса: АДРЕСА_1 .
Знято заборону відчуження майнових прав на нерухоме майно - квартиру двоповерхову п`ятикімнатну, тип 5А, 18-й, 19-й поверх, секція 1, житлова площа 155,52 кв. м, загальна площа 310,54 кв. м, адреса: АДРЕСА_1, шляхом виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про обтяження № 6236741 від 15 грудня 2007 року в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Стягнуто з ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест", ПП "Під ключ" на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 609 грн, по 303 грн з кожного.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що:
на час укладення оспорюваного договору іпотеки стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", який набрав чинності 14 січня 2009 року. Договір іпотеки майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, укладений до вказаної дати, тобто з порушенням вимог Закону України "Про іпотеку", підлягає визнанню недійсним;
при відмові у задоволенні позову про визнання договору іпотеки від 14 грудня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на спірну квартиру, суд першої інстанції не врахував, що вказаний правочин укладений з порушенням вимог статті 5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки), оскільки майнові права на житлове приміщення в незавершеному будівництвом будинку не могли були предметом іпотеки, а отже, Управління державної охорони та КП "Житомирбудзамовник" неправомірно передали ТОВ "Артем-Банк" в іпотеку зазначені майнові права;
оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, які на час пред`явлення цього позову і вирішення справи належать ОСОБА_1, то відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України позивач має право оспорювати зазначений договір в судовому порядку, так як цей правочин стосується його прав та інтересів, а обраний позивачем спосіб захисту порушеного права є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням;
за результатами проведеного дослідження можливо стверджувати про те, що група приміщень, щодо яких Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 26 листопада 2012 було виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 (інвентарна справа №129933; група приміщень, які позначені у виготовленій станом на 20 жовтня 2010 року Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна документації з технічної інвентаризації "План на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок АДРЕСА_1 (інвентарна справа № 129933), як квартира № 110 на 18 (ХVІІІ) поверсі першої секції, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна;
за результатами проведеного дослідження можливо стверджувати про те, що група приміщень фактично існуючої станом на момент проведення дослідження квартири АДРЕСА_1 ; група приміщень, майнові права на які належать ОСОБА_1 за договором № 86/110/щ купівлі-продажу майнових прав від 29 травня 2009 року, є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна;
з огляду на те, що відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивача на спірне нерухоме майно, хоча останній і сплатив суму за квартиру у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, оспорюваним договором іпотеки, який було укладено всупереч вищенаведеним нормам Закону України "Про іпотеку", порушено права позивача на спірне майно, а тому його права підлягають судовому захисту в обраний ним спосіб, який є ефективним;
доказів того, що укладений 29 травня 2009 року між ОСОБА_1 та ПП "Під ключ" договір № 86/110щ купівлі-продажу майнових прав визнано недійсним суду надано не було, а тому висновок суду першої інстанції про відсутність у ПП "Під ключ" права відчужувати майнові права ОСОБА_1 за цим договором є передчасним;
при цьому доводи відповідачів про нікчемність вказаного договору є необґрунтованими.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У січні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, яка підписана представником Пугачем С. В., у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2022 року в повному обсязі та направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить про те, що постанова суду апеляційної інстанції оскаржується лише в частині задоволення позовних вимог до ПП "Під ключ", ТОВ "ФК "Нерухомість-Інвест", в частині закриття провадження не оскаржується, а тому в цій частині в касаційному порядку не переглядається.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу