Постанова
Іменем України
14 серпня 2023 року
м. Київ
справа № 388/353/20
провадження № 61-7839св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Стрільчука В. А. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Карпенко С. О.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_3,
провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2021 року у складі судді Степанова С. В. та постанову Кропивницького апеляційного суду від 04 травня 2023 року у складі колегії суддів: Письменного О. А., Голованя А. М., Дуковського О. Л.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій.
У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, посилаючись на те, що 28 січня 2019 року він видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І. А., на ім`я ОСОБА_3 та ОСОБА_4, які мали оформити документи на земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства орієнтованою площею до 2 га та здійснити пошук особи, що візьме зазначену ділянку в оренду зі сплатою орендної плати в розмірі 7 000 грн щороку. Іншої домовленості не було. У листопаді 2019 року він з`ясував, що на підставі виданої довіреності та відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру в Кіровоградській області від 23 квітня 2019 року № 11-1386/14-19-СГ "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність" на його ім`я було оформлено право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3521981300:02:000:5311 загальною площею 2 га для ведення особистого селянського господарства, розташовану на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області. 16 травня 2019 року ОСОБА_3 уклав від його імені нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за яким відчужив вищезгадану земельну ділянку на користь своєї дружини ОСОБА_2 . За інформацією з Публічної кадастрової карти України відомості про спірну земельну ділянку відсутні у зв`язку з об`єднанням сусідніх земельних ділянок і присвоєнням нового кадастрового номер. Однак він не лише не давав свої згоди на відчуження земельної ділянки та не погоджував умови продажу, а й не отримував грошові кошти від її реалізації. Крім того, він не знав, що на його ім`я була оформлена земельна ділянка та не збирався здійснювати її продаж, оскільки був впевнений, що землі сільськогосподарського призначення не можуть відчужуватися у зв`язку з дією мораторію. Вважає оспорюваний правочин таким, що вчинений усупереч його волі та інтересам. Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просив визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3521981300:02:000:5311 загальною площею 2 га для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 16 травня 2019 року, зареєстрований в реєстрі за № 332.
Рішенням Долинського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2021 року позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 3521981300:02:000:5311, загальною площею 2 га, для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області, від 16 травня 2019 року, зареєстрований в реєстрі за № 332. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що ОСОБА_1 довів вчинення оспорюваного правочину представником ОСОБА_3, який діяв від його імені за довіреністю, у своїх особистих інтересах та в інтересах своєї сім`ї, оскільки наслідком укладення договору купівлі-продажу є перехід спірної земельної ділянки у спільну сумісну власність покупця ОСОБА_2 та її чоловіка ОСОБА_3 (представника позивача), що також підтверджується наданою 11 травня 2019 року ОСОБА_3 нотаріально посвідченою заявою-згодою на купівлю його дружиною ОСОБА_2 будь-яких земельних ділянок на території Долинського району Кіровоградської області.
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 16 грудня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Москаленка Ю. В. задоволено частково. Рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2021 року скасовано, в задоволенні позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що суд першої інстанції не визначився з належним складом відповідачів у справі, зокрема не врахував, що оскільки позивач не погоджується з діями повіреної особи, вважаючи їх вчиненими всупереч досягнутої домовленості та у своїх власних інтересах, то вирішення спору випливає на права та інтереси ОСОБА_3 . За встановлених обставин незалучення до участі у справі ОСОБА_3 як відповідача апеляційний суд дійшов висновку, що зазначене порушення норм процесуального права є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Касьяна М. С. задоволено частково. Постанову Кропивницького апеляційного суду від 16 грудня 2021 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Судове рішення суду касаційної інстанції мотивоване тим, що у справі за позовом сторони, від імені якої договір уклав представник, про визнання недійсним договору належним відповідачем є інша сторона оспорюваного договору, а не представник. Таким чином, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що в цій справі співвідповідачем за пред`явленим ОСОБА_1 позовом до покупця про визнання недійсним оспорюваного правочину повинен виступати також представник - ОСОБА_3, який уклав правочин від імені позивача. Разом з тим, враховуючи те, що рішення суду першої інстанції може вплинути на права та інтереси ОСОБА_3, який не брав участі у справі, суд апеляційної інстанції мав процесуальні повноваження залучити його до участі у справі у статусі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, та вирішити по суті спір, який виник між сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки щодо його відповідності вимогам закону. Отже, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з наведених підстав. Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції помилково зосередився виключно на незалученні до участі у справі як належного відповідача ОСОБА_3, що за висновком суду є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову ОСОБА_1, і не перевіряв законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги ОСОБА_2 щодо неправильної, на її думку, оцінки судом першої інстанції наявних у справі доказів, встановлених у справі обставин та застосування до спірних правовідносин статей 203, 215, 232, 238 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 60 Сімейного кодексу України (далі - СК України). Тому суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості ухвалити у справі власне судове рішення, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду та направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 23 березня 2023 року ОСОБА_3
залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 04 травня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення, а рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2021 року - без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. ОСОБА_3 як представник позивача за довіреністю, укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки зі своєю дружиною - ОСОБА_2, діяв в особистих інтересах. При цьому під негативними наслідками необхідно розуміти вчинення правочину на умовах, що суперечать волевиявленню довірителя, наприклад, вчинення його за ціною, яка вочевидь не відповідає ринковій вартості на таке майно, що, у свою чергу, вказує на несприятливі наслідки для особи, від імені якої представник вчинив оспорюваний правочин. З огляду на викладене суд першої інстанції обґрунтовано визнав договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки недійсним.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги.
У травні 2023 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Долинського районного суду Кіровоградської області від 05 жовтня 2021 року та постанову Кропивницького апеляційного суду від 04 травня 2023 року і ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник вказала, що суди не врахували правових висновків, викладених в постановах Верховного Суду від 07 серпня 2019 року у справі № 753/7290/17, від 05 серпня 2020 року у справі № 638/2324/14-ц, від 04 листопада 2020 року у справі № 370/2309/18, від 19 листопада 2021 року у справі № 383/302/20, від 24 лютого 2022 року у справі № 161/20878/19. Сам по собі факт продажу земельної ділянки представником продавця своєму близькому родичу не доводить наявність зловмисної домовленості між цими особами. На час вчинення оспорюваного правочину довіреність не була скасована, а відтак, ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу за наданими йому ОСОБА_1 повноваженнями. В даному випадку позивач не довів, що оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений представником на невигідних для нього умовах і що цей правочин суперечить його інтересам. Видаючи довіреність, ОСОБА_1 мав усвідомлювати, що наділив ОСОБА_3 правом, зокрема продажу нерухомого майна будь-якій особі на умовах, визначених повіреним на власний розсуд, тому посилання позивача на те, що він не знав про укладення договору з продажу його земельної ділянки і що з ним не погоджувалися умови відчуження такого майна, є безпідставними. Також позивач не надав доказів того, що в даному випадку має місце умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, розходження волі довірителя з волевиявленням представника при укладенні оспорюваного договору.
Рух справи в суді касаційної інстанції.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 07 червня 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Долинського районного суду Кіровоградської області.
22 червня 2023 року справа № 388/353/20 надійшла до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до пункту 1 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами встановлено, що нотаріально посвідченою довіреністю від 28 січня 2019 року ОСОБА_1 уповноважив ОСОБА_3, ІНФОРМАЦІЯ_1, та ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_2, що можуть діяти самостійно та окремо один від одного, бути його представниками, в тому числі представляти його інтереси як учасника антитерористичної операції, у будь-яких органах, установах, підприємствах та організаціях, незалежно від форм власності, підпорядкування та галузевої належності, у будь-яких органах влади та місцевого управління, в тому числі в сільських селищних, міських радах, в органах райдержадміністрації, в органах бюро технічної інвентаризації, перед суб`єктами господарювання, в податкових органах перед фізичними особами підприємцями, в експертних установах, у всіх відповідних органах державної влади та управління, в тому числі в Управлінні земельних ресурсів, в органах Держгеокадастру, в органах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, в органах Укрдержгеокадастру, в органах юстиції, в органах нотаріату, в інших компетентних службах, установах та організаціях з питань виділу, приватизації, оформлення, державної реєстрації права власності та отримання на його ім`я свідоцтва про право власності на земельну ділянку орієнтованою площею 2 гектара для ведення особистого селянського господарства, розташовану на території Кіровоградської області, при цьому конкретне місце знаходження земельної ділянки, її розмір, межі, площу та будь-які інші умови представники вправі визначати на власний розсуд; після чого надав йому право користування та розпорядження цією ж земельною ділянкою (здачі в оренду, позичку, продажу, міни, укладення договорів емфітевзису, суперфіцію, а також будь-яких інших цивільно-правових угод, дозволених законодавством) за ціну та на умовах за своїм розсудом, при цьому всі істотні та факультативні умови договорів, в тому числі, але не виключно, строк дії договорів оренди та розмір орендної плати, суму, за яку буде продаватися земельна ділянка, тощо представник вправі визначати самостійно згідно з їх попередніми домовленостями.
19 квітня 2019 року уповноважена особа за довіреністю ОСОБА_4 від імені ОСОБА_1 звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області із заявою про затвердження проєкту землеустрою для передачі у власність земельної ділянки, кадастровий номер 3521981300:02:000:5311, загальною площею 2 га, для ведення особистого селянського господарства із земель державної власності сільськогосподарського призначення за адресою: Кіровоградська область, Долинський район, Варварівська сільська рада.
Наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 23 квітня 2019 року надано ОСОБА_1 у власність земельну ділянку площею 2 га, в тому числі: рілля площею 2 га (кадастровий номер 3521981300:02:000:5311) із земель сільськогосподарського призначення державної власності без зміни цільового призначення для ведення особистого селянського господарства, розташовану на території Варварівської сільської ради Долинського району Кіровоградської області. Право власності на земельну ділянку (кадастровий номер 3521981300:02:000:5311) виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
07 травня 2019 року проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку.
16 травня 2019 року між ОСОБА_3 (сторона - продавець), який діяв від імені ОСОБА_1 на підставі довіреності від 28 січня 2019 року, та ОСОБА_2 (сторона - покупець) було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за умовами якого продавець (в особі представника за довіреністю) передав земельну ділянку площею 2 га у власність покупця, а покупець прийняв та сплатив за неї обговорену грошову суму. Місце розташування земельної ділянки: Кіровоградська область, Долинський район, Варварівська сільська рада, кадастровий номер земельної ділянки 3521981300:02:000:5311, продаж вчинено за 50 000 грн.
Укладенню зазначеного договору передувало надання ОСОБА_3 нотаріально посвідченої заяви від 11 травня 2019 року, згідно з якою він дав згоду своїй дружині ОСОБА_2 на купівлю будь-яких земельних ділянок на території Долинського району Кіровоградської області, за ціну та на умовах за її розсудом. Вищевказана нерухомість набувається під час зареєстрованого шлюбу і є спільною сумісною власністю. При цьому ОСОБА_3 стверджує, що такі правочини відповідають інтересам їх сім`ї, та погоджується з тим, щоб умови та ціни договорів купівлі-продажу визначалися його дружиною самостійно.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.
У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Цим правом на застосування певного способу захисту і є права, які існують у рамках захисних правовідносин. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань).
Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).
Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
Відповідно до статті 60 СК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.
При цьому конструкція норми статті 60 СК України свідчить про презумпцію спільності права власності подружжя на майно, яке набуте ними в період шлюбу.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Сутність та правова природа загальноцивільного представництва регулюються положеннями глави 17 ЦК України.
Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Представництво характеризується такими ознаками: цивільні права та обов`язки належать одній особі, а здійснюються безпосередньо іншою; представник вчиняє певні юридичні дії (вчинення виключно фактичних (не юридичних) дій представництвом не охоплюється); представник діє не від свого імені, а від імені іншої особи; представник діє виключно в межах наданих йому повноважень; правові наслідки настають не для представника, а для особи, яку він представляє.
Згідно зі статтею 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Відповідно до статті 240 ЦК України представник зобов`язаний вчиняти правочин за наданими йому повноваженнями особисто. Він може передати своє повноваження частково або в повному обсязі іншій особі, якщо це встановлено договором або законом між особою, яку представляють, і представником, або якщо представник був вимушений до цього з метою охорони інтересів особи, яку він представляє. Представник, який передав своє повноваження іншій особі, повинен повідомити про це особу, яку він представляє, та надати їй необхідні відомості про особу, якій передані відповідні повноваження (замісника). Невиконання цього обов`язку покладає на особу, яка передала повноваження, відповідальність за дії замісника як за свої власні. Правочин, вчинений замісником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Згідно з частинами першою, третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
Отже, довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами.
За загальним правилом довірена особа, яка виступає від імені довірителя, зобов`язана діяти в її інтересах добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.
Відповідно до статті 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя.
У договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними (стаття 1003 ЦК України).
Аналіз вказаних норм дає підстави для висновку, що договір доручення може посвідчуватися довіреністю та є різновидом представництва інтересів особи-довірителя, що виникає на підставі договору.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.