Постанова
Іменем України
02 серпня 2023 року
м. Київ
справа № 308/8629/19
провадження № 61-6019св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3,
відповідачі: державний реєстратор Велятинської сільської ради Горщар Михайло Васильович, Товариство з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи", ОСОБА_4,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи", подану адвокатом Дорош Іриною Іванівною, та ОСОБА_4 на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 листопада 2020 року у складі судді Данко В. Й. та постанову Закарпатського апеляційного суду від 24 лютого 2022 року у складі колегії суддів: Бисага Т. Ю., Джуги С. Д., Фазикош Г. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2019 року ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулись до суду з позовом до державного реєстратора Велятинської сільської ради Горщар М.В., Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи" (далі - ТОВ "Кредитні ініціативи"), ОСОБА_4 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, відповідного запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, поновлення права власності та витребування майна.
Свої вимоги обґрунтовували тим, що 02 липня 2008 року між ОСОБА_1 та відкритим акціонерним товариством "Сведбанк" (далі - ВАТ "Сведбанк") був укладений кредитний договір, згідно з яким позичальник отримав кредит у розмірі 35 000,00 доларів США на споживчі цілі.
За договором іпотеки, укладеним 02 липня 2008 між ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 та ВАТ "Сведбанк" на забезпечення виконання умов кредитного договору, в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
В подальшому ВАТ "Сведбанк" відступило право вимоги за кредитним та іпотечним договорами на користь ТОВ "Кредитні ініціативи".
Про відступлення права вимоги вони належним чином не були повідомлені, у зв`язку з чим боржник не міг виконувати зобов`язання за кредитним договором.
ТОВ "Кредитні ініціативи", у свою чергу, звернулось до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення, який заочним рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 12 лютого 2014 року був задоволений у повному обсязі.
Згодом вони дізнались, що не є власниками квартири АДРЕСА_1, оскільки 20 травня 2019 року державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району, Закарпатської області Горщар М. В. зареєстрував право власності на неї за ТОВ "Кредитні ініціативи". Підставою виникнення права власності є рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплата поштового переказу, виданий 12 квітня 2019 року, видавник: Укрпошта; іпотечний договір № 0601/0708/98-055-Z-1, серія та номер: 3381, виданий 02 липня 2008 року, виданий: приватний нотаріус Селехман О. А.; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, серія та номер: К/И/УСБ/Б, виданий 29 березня 2019 року, видавник: ТОВ "Кредитні ініціативи". Підставою внесення запису слугувало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47061399 від 27 травня 2019 року державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В.
Позивачі зазначали, що державний реєстратор неправомірно прийняв рішення про реєстрацію за ТОВ "Кредитні ініціативи" права власності на спірний предмет іпотеки, оскільки вони не отримували жодної письмової вимоги про усунення порушень, яка, відповідно до пункту 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Про держану реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", є необхідною із визначеного переліку документів для реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
Державний реєстратор зобов`язаний був до вчинення реєстраційних дій перевірити дотримання іпотекодержателем процедури, строків та повноти наданих документів вимогам законодавства і лише після цього приймати рішення про проведення реєстраційних дій чи про відмову в їх проведенні.
Недотримання державним реєстратором порядку вчинення реєстраційних дій призвело до порушення їх (позивачів) права власності. Окрім того, іпотекодаржатель ТОВ "Кредитні ініціативи" у позасудовому порядку звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності на квартиру, що не було передбачено умовами договору.
У ході розгляду справи позивачі подали заяву про збільшення позову, яку обґрунтовували тим, що, приймаючи рішення про реєстрацію за ТОВ "Кредитні ініціативи" права власності на спірний предмет іпотеки, державний реєстратор Гощар М. В. порушив вимоги Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".
Квартира, яка є предметом іпотеки, загальною площею 50,1 кв. м, житловою - 27,4 кв. м, є їх єдиним та постійним місцем проживання, на яку не може бути звернуто стягнення на час дії вказаного Закону.
Окрім того, 29 липня 2019 року ТОВ "Кредитні ініціативи" відчужило спірну квартиру на користь ОСОБА_4 за договором купівлі - продажу.
Посилаючись на наведене, просили:
- скасувати рішення державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Закарпатської області Горщар М. В. від 27 травня 2019 року з індексним номером 47061399 про реєстрацію за ТОВ "Кредитні ініціативи" права власності на квартиру АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1838721621101;
- поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, реєстраційний номер нерухомого майна 1838721621101, яке до 27 травня 2019 року було зареєстровано на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого виконавчим комітетом Ужгородської міської ради, РПВП НОМЕР_1;
- витребувати з володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 об`єкт житлової нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 листопада 2020 року позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Закарпатської області Горщар М. В. за індексним номером 47061399 від 27 травня 2019 року про реєстрацію за ТОВ "Кредитні ініціативи" права власності на житлову квартиру АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 1838721621101.
Поновлено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на нерухоме майно, об`єкт житлової нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, реєстраційний номер нерухомого майна 1838721621101, яке до 27 травня 2019 року було зареєстровано на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого виконавчим комітетом Ужгородської міської ради, РПВП НОМЕР_1.
Витребувано з володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 об`єкт житлової нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 .
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції виходив із того що спірна квартира, яка використовується позивачами як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ "Кредитні ініціативи", як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. Тому суд дійшов висновку, що у державного реєстратора Велятинської сільської ради Хустського району Закарпатської області Горщар М. В. були відсутні підстави для проведення державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ "Кредитні ініціативи". Указане свідчить про те, що товариство не набуло права власності на спірне нерухоме майно у спосіб та порядку, визначені законом.
З огляду на те, що спірний об`єкт нерухомості вибув з володіння власника поза його волею, суд дійшов висновку про наявність підстав для витребування спірної квартири з незаконного володіння ОСОБА_4 на підставі статті 388 ЦК України.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 24 лютого 2022 року рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 листопада 2020 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, вважав його законним та обґрунтованим і не вбачав підстав для його скасування.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
У червні 2022 року ТОВ "Кредитні ініціативи" через свого представника - адвоката Дорош І. І. звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
Підставою касаційного оскарження судових рішень зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 06 квітня 2021 року в справі № 910/10011/19, від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 в справі № 910/3907/18, від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 та постанові Верховного Суду від 30 серпня 2018 року в справі № 334/2517/16-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
У червні 2022 року ОСОБА_4 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та направити справу на новий судовий розгляд.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року в справі № 461/9578/15-ц та постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Крім того зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також, заявник вказує на порушення судами норм процесуального права, а саме справу розглянуто і вирішено неповноважним складом суду та суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини першої та пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Аргументи учасників справи
Доводи осіб, які подали касаційні скарги
Касаційні скарги аргументовані тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.
Представник ТОВ "Кредитні ініціативи" у касаційній скарзі зазначає, що позивачі обрали неналежний спосіб захисту, відповідно до якого не може бути відновлено порушене право (оскільки одночасно зі скасуванням рішення державного реєстратора у силу вимоги закону суд зобов`язаний припинити речове право, що було раніше зареєстроване). Вимога про поновлення права власності на майно за позивачами є передчасною, оскільки державна реєстрація не скасована, право власності за попередніми власниками не припинено, договір купівлі - продажу є дійсним.
У касаційній скарзі ОСОБА_4 посилається на те, що іпотечний договір не визнано недійсним (стаття 204 ЦК України щодо презумпції правомірності правочину), не встановлено, що договір містить дефект волі чи волевиявлення сторін (частина третя статті 203 ЦК України щодо вільного волевиявлення учасника правочину). Таким чином, застосування судами попередніх інстанцій пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України у цій справі є помилковим та таким, що суперечить суті правовідносин.
Суди першої та апеляційної інстанцій, надавши неправильне тлумачення нормам матеріального права, всупереч принципу заборони суперечливої поведінки учасників правовідносин, схвалили недобросовісну поведінку позивачів, які не тільки не сплатили борг, а й повернули квартиру, передану в якості забезпечення кредитного договору, чим створили дисбаланс в правах учасників процесу.
Застосування судами пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України зумовило неефективність, недієвість положень статті 37 Закону України "Про іпотеку" в частині передачі прав на предмет іпотеки на підставі іпотечного договору іпотекодержателю.
Доводи інших учасників справи
Відзив/заперечення на касаційну скаргу не надходили.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалами Верховного Суду від 01 вересня 2022 року поновлено ОСОБА_4 строк на касаційне оскарження рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 листопада 2020 року та постанови Закарпатського апеляційного суду від 24 лютого 2022 року.
Відкрито касаційне провадження у даній справі.
Витребувано з Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області цивільну справу № 308/8629/19 за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Державного реєстратора Велятинської сільської ради Горщар Михайла Васильовича, Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи", ОСОБА_4 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, поновлення права власності та витребування майна.
Ухвалою Верховного Суду від 19 жовтня 2022 року справу № 308/8629/19 призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року зупинено касаційне провадження у справі № 308/8629/19 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду у касаційному порядку справи № 914/235/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21).
Ухвалою Верховного Суду від 18 січня 2023 року касаційне провадження у справі № 308/8629/19 поновлено.
Обставини справи
Суди встановили, що 02 липня 2008 року між ВАТ "Сведбанк" та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір, за умовами якого останній отримав кредит у розмірі 35 000,00 доларів США на споживчі цілі.
На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором у цей же день (02 липня 2008 року) між ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_2 та ВАТ "Сведбанк" укладений іпотечний договір, згідно з яким в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
За змістом підпункту 12.3.1 іпотечного договору задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
28 листопада 2012 року між публічним акціонерним товариством "Сведбанк" (далі - ПАТ "Сведбанк"), який є правонаступником ВАТ "Седбанк") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Вектор Плюс" (далі - ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс") укладений договір про відступлення права вимоги, за яким ПАТ "Сведбанк" відступило на користь ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс" право вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 02 липня 2008 року, яке, у свою чергу, у цей же день відступило право вимоги за цими договорами на користь ТОВ "Кредитні ініціативи".
Після набуття права вимоги за вказаними договорами ТОВ "Кредитні ініціативи" звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, який заочним рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області 12 лютого 2014 року у справі № 308/15274/13 був задоволений. Звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1, а також виселено ОСОБА_1, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 зі зняттям їх з реєстраційного обліку за вказаною вище адресою.
У червні 2019 року ОСОБА_1, ОСОБА_3 та ОСОБА_2 примусово виселено із зазначеної квартири.
Аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень свідчить про те, що ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 21 травня 2021 року скасовано заочне рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області 12 лютого 2014 року у справі № 308/15274/13-ц. Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 23 вересня 2022 року позов ТОВ "Кредитні ініціативи" задоволено частково. В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 перед ТОВ "Кредитні ініціативи" за кредитним договором від 02 липня 2008 року в загальному розмірі 31 707,64 дол. США звернуто стягнення на квартиру АДРЕСА_1 шляхом продажу на електронному аукціоні у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", встановивши початкову ціну продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій згідно з Законом України "Про виконавче провадження". Зупинено виконання рішення суду у частині звернення стягнення на предмет іпотеки на період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та тридцятиденний строк після його припинення або скасування.
Окрім того, 27 травня 2019 року державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Закарпатської області Горщар М. В. зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "Кредитні ініціативи" на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (відкриттям розділу).
Підставою виникнення права власності зазначено: рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплата поштового переказу, виданий 12 квітня 2019 року, видавник: Укрпошта; іпотечний договір № 0601/0708/98-055-Z-1, серія та номер: 3381, виданий 02 липня 2008 року, виданий: приватний нотаріус Селехман О. А.; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, серія та номер: К/И/УСБ/Б, виданий 29 березня 2019 року, видавник: ТОВ "Кредитні ініціативи".
29 липня 2019 року ТОВ "Кредитні ініціативи" відчужило на користь ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі - продажу, який посвідчила приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Капутіла Г. Д. та зареєстровала в реєстрі нотаріальних дій за № 817
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт четвертий частини другої статті 389 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження у цій справі оскаржених судових рішень є:
- посилання ТОВ "Кредитні ініціативи" на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 06 квітня 2021 року в справі № 910/10011/19, від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц, від 01 жовтня 2019 в справі № 910/3907/18, від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 та постанові Верховного Суду від 30 серпня 2018 року в справі № 334/2517/16-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
- посилання ОСОБА_4 на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року в справі № 461/9578/15-ц та постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України); відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України); порушення судами норм процесуального права, а саме справу розглянуто і вирішено неповноважним складом суду та суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини першої та пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Касаційні скарги підлягають частковому задоволенню, виходячи з такого.
Позиція Верховного Суду
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора та поновлення права власності
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частини перша та друга статті 36 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки).
Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25 грудня 2008 року № 800-VI внесено зміни до статті 36 Закону України "Про іпотеку" у зв`язку з чим її положеннями передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
У частині першій статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, зазначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї статті Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" положення статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.