Постанова суду № 372/2214/21 від 10.08.2023. Про участь у ФФБ щодо квартири АДРЕСА_1, проєктною площею 47, 05 кв. м (далі - квартира | Касаційний цивільний суд Верховного Суду

Постанова

Іменем України

10 серпня 2023 року

місто Київ

справа № 372/2214/21

провадження № 61-4472св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Ступак О. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційна будівельна компанія "УКРЖИТЛОІНВЕСТ",

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 25 травня 2022 року, постановлене суддею Зінченком О. М., та постанову Київського апеляційного суду від 06 березня 2023 року, ухвалену колегією суддів у складіГолуб С. А., Писаної Т. О., Таргоній Д. О.,

ВСТАНОВИВ:

І. ФАБУЛА СПРАВИ

Стислий виклад позиції позивача

ОСОБА_1 (далі - позивач, довіритель) у червні 2021 року звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційна будівельна компанія "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" (далі - ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ", забудовник), у якому просив:

- визнати незаконною бездіяльність ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" щодо відмови в усуненні недоліків у квартирах, передачі квартир та оформленні права власності на квартири;

- зобов`язати ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" передати квартири позивачу, оформити право власності на квартири;

- стягнути з ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" на користь позивача суму у розмірі 388 737, 44 грн на відшкодування майнової шкоди та

650 000, 00 грн на відшкодування моральної шкоди;

- визнати ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" утримувачем майна (двох квартир), яке зобов`язане платити за комунальні послуги до дати оформлення права власності на дві квартири за позивачем.

ОСОБА_1 обґрунтовував позов тим, що у 2008 та 2010 роках він та Акціонерне товариство "Акціонерний комерційний банк "АРКАДА"

(далі - АТ "АКБ "АРКАДА", банк) як управитель Фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) уклали два договори про участь у ФФБ щодо квартири АДРЕСА_1, проєктною площею 47, 05 кв. м (далі - квартира № 277 ), та щодо квартири АДРЕСА_5, проєктна площа 42, 20 кв. м (далі - квартира № 18 ).

Позивач переконаний, що виконав умови зазначених договорів та оплатив вартість проєктних площ квартир. Забудовник замовив в бюро технічної інвентаризації

(далі - БТІ) первинну технічну інвентаризацію квартир, проте її виконано з помилками, неправильно зазначено площу квартир, у зв`язку з чим позивач повідомив банк про свою незгоду з цим. Надалі, забудовник двічі звертався до БТІ з метою здійснення повторних обмірів квартир. Позивач зауважував, що він не міг у належний спосіб оформити право власності на квартири, оскільки відповідач пропонував видати документи, на підставі яких реєструється право власності, за технічними даними, які не відповідали дійсності.

Рішенням від 09 вересня 2020 року у іншій справі № 757/61477/18-ц Обухівський районний суд Київської області зобов`язав АТ "АКБ "АРКАДА" видати ОСОБА_1 довідки "Про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування" на квартиру № 277, площею 46, 10 кв. м, та на квартиру № 18, площею 42, 00 кв. м. Також суд визнав незаконною бездіяльність ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" щодо відмови у виправленні недоліків у зазначенні технічних характеристик на квартири, відмови від звернення до органів БТІ для виготовлення технічних паспортів на квартири із дійсними технічними характеристиками, відмови від повідомлення та передання дійсних технічних характеристик та паспортів на квартири до банку.

ОСОБА_1 зазначав, що 10 грудня 2020 року отримав від банку як управителя ФФБ дві довідки про право на набуття у власність квартир та 16 грудня 2020 року надіслав ці довідки разом із технічними паспортами до забудовника для організації оформлення права власності на спірні квартири.

11 березня та 12 квітня 2021 року він надіслав відповідачу два акти приймання-передання квартир, в яких зазначив будівельні недоліки. Проте, відповідей від відповідача не отримав, що й стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Стислий виклад заперечень інших учасників справи

ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" заперечувало проти задоволення позову, вважаючи його безпідставним, необґрунтованим та не доведеним належними та допустимими доказами.

Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням від 25 травня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 06 березня 2023 року, Обухівський районний суд Київської області відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, керувався тим, що забудовник вжив достатніх та належних заходів з метою виконання вимог статті 19 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон № 978-IV) щодо надання управителю відомостей про фактичну загальну площу спірного об`єкта інвестування. Суд врахував, що позивач відмовився отримувати від банку довідки про право на набуття у власність квартир, на які він мав майнові права з підстав незгоди із визначеними БТІ площами квартир. Відмова довірителя від отримання цих довідок унеможливила подальше прийняття ним квартир та оформлення забудовником правовстановлюючих документів. Додатково суд зауважив, що забудовник не наділений повноваженнями втручатися у роботу БТІ. До того ж законодавство та договори про участь у ФФБ не передбачають права довірителя відмовитися від отримання довідки про право на набуття у власність об`єкта інвестування.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, зазначив, що перерахунки між довірителем і банком (управителем) здійснюються у випадку, якщо площа квартири за відомостями БТІ є більша або менша на 0, 50 кв. м від проєктної площі. А тому, стосовно квартири № 18, де різниця площ становить 0, 20 кв. м, не виникло обов`язку здійснювати взаєморозрахунки, на відміну від квартири № 277, де різниця згаданих площ становить 0, 95 кв. м. Втім, обов`язок повернення довірителю надміру сплачених ним коштів покладено на управителя ФФБ, а не на забудовника.

Також суд першої інстанції виснував, що позивач не довів існування всіх елементів складу цивільного правопорушення, що є підставою для відмови у відшкодуванні майнової та моральної шкоди.

Суд апеляційної інстанції додатково дійшов переконання, що вимога про визнання незаконною бездіяльності ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" щодо усунення будівельних недоліків у квартирах, передання квартир довірителю та оформлення права власності довірителя на квартири, тобто бездіяльності юридичної особи у договірних відносинах, є неналежним способом захисту, оскільки такий спосіб захисту не передбачений законом та не є ефективним.

Апеляційний суд врахував те, що довіритель і забудовник не завершили всі етапи процедури оформлення права власності на квартири. Оригінал довідки та технічні паспорти довіритель забудовнику не надав, в офіс відповідача для врегулювання спірних питань і підписання акта приймання-передання позивач не з`явився, пред`явивши до забудовника в судовому порядку вимоги про відшкодування шкоди, хоча позивач міг отримати право власності на квартири ще у 2009 та 2011 роках і користуватися своїм майном. Питання різниці у площах квартир позивач міг вирішити після отримання їх у власність, обравши ефективний спосіб захисту порушеного права шляхом замовлення нової технічної документації на квартири, пред`явлення позову про визнання права власності на квартири з певними технічними характеристиками або про відшкодування шкоди. Проте, позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх прав шляхом відмови від отримання довідок про право на набуття у власність квартир, що суперечило законодавству та договорам про участь у ФФБ і зупиняло всю процедуру оформлення за ним права власності на спірні квартири. Навіть після отримання довідок із технічними характеристиками квартир, які позивач вважав правильними, він не передає ці довідки відповідачу.

ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Короткий зміст вимог касаційної скарги

ОСОБА_1 29 березня 2023 року подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 25 травня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 березня 2023 року, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

ОСОБА_1, наполягаючи на тому, що оскаржувані судові рішення ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, як підстави касаційного оскарження наведених судових рішень визначив, що:

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 759/16734/15-ц

(провадження № 61-22252св18), від 28 липня 2021 року у справі № 175/4345/14-ц (провадження № 61-2427св20), про те, що факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для майнової відповідальності управителя коштів за договором про участь у ФФБ, оскільки управитель вжив всіх можливих заходів щодо захисту інтересів позивача;

(провадження № 14-31цс20), відповідно до яких відповідач як забудовник зобов`язаний забезпечити права інвесторів незалежно від того, чи він є стороною договору з пайової участі в будівництві, оскільки він превентивно підтвердив належність умов договорів, укладених щодо об`єкта нерухомості, та вважав себе зобов`язаним їх належно виконувати;

(провадження № 61-22252св18), від 15 січня 2020 року у справі № 607/20776/14-ц (провадження № 61-25322св18), від 30 червня 2020 року у справі № 501/3038/16-ц (провадження № 61-264св19), від 08 вересня 2021 року у справі № 755/17909/19 (провадження № 61-10431св21), щодо застосування приписів Закону України "Про захист прав споживачів" (далі - Закон № 1023-ХІІ) до правовідносин при будівництві житла;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс19), відповідно до яких державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 09 жовтня 2018 року у справі № 908/2261/17, від 31 липня 2019 року у справі № 910/15865/14, від 30 вересня 2021 року у справі № 922/3928/20, щодо визначення поняття "збитків" та підстав застосування такої міри відповідальності як стягнення відшкодування збитків;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц (провадження № 14-714цс19) та у постанові Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18 (провадження № 61-17721св19), щодо зобов`язання з відшкодування майнової чи моральної шкоди;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17

(провадження № 61-19719св19), від 23 лютого 2022 року у справі № 757/26027/18-ц (провадження № 61-10169св21), щодо преюдиційності обставин, встановлених судовим рішенням;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 761/5598/15-ц (провадження № 61-28304св18), щодо вибору та застосування ефективного і правомірного способу захисту порушених прав та інтересів;

- суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від15 вересня 2021 року у справі № 310/1772/19 (провадження № 61-1648св21), відповідно до яких при вирішенні спору суд в межах своїх процесуальних функціональних повноважень та в межах позовних вимог встановлює зміст (правову природу, права та обов`язки тощо) правовідносин сторін, які випливають із встановлених обставин, та визначає правову норму, яка підлягає застосуванню до цих правовідносин;

- суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від13 січня 2021 року у справі № 264/949/19 (провадження № 61-16692св19), згідно з яким про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийняття, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі за результатами обговорення заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні;

- відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частин другої, п`ятої, шостої, восьмої-десятої статті 19 Закону № 978-IVу подібних правовідносинах;

- суди першої та апеляційної інстанцій не дослідили докази, зібрані у справі;

- суд апеляційної інстанції відхилив клопотання про долучення доказів до матеріалів справи.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" у квітні 2023 року із застосуванням засобів поштового зв`язку надіслало до Верховного Суду відзив, у якому просило касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ

Ухвалою від 05 квітня 2023 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі.

За змістом правила частини першої статті 401 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) попередній розгляд справи проводиться колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Критерії оцінки правомірності оскаржуваних судових рішень визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Верховний Суд перевірив у межах доводів касаційної скарги правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, за наслідками чого зробив такі висновки.

Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій

Щодо квартири № 277

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 29 липня 2005 року АТ "АКБ "АРКАДА" та ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" (як забудовник) уклали генеральний договір, за умовами якого останній зобов`язався організувати спорудження об`єктів будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкти будівництва в експлуатацію та оформити право власності довірителів на закріплені за ними об`єкти інвестування, а банк зобов`язався своєчасно здійснювати фінансування будівництва.

На виконання пункту 1.3 генерального договору банк та забудовник уклали угоду від 13 липня 2007 року № 1-Ф, відповідно до пункту 1 якої банк замовив забудовнику організувати спорудження об`єкта будівництва - житлового будинку на АДРЕСА_5 ; оснащення будинку та оздоблення квартир згідно з технічними характеристиками.

Рішенням Правління АТ "АКБ "АРКАДА" від 13 липня 2007 року, оформленим протоколом № 33, затверджено Правила ФФБ виду А за програмою ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" (далі - Правила ФФБ).

06 червня 2008 року позивач (довіритель) та АТ "АКБ "АРКАДА" (управитель) уклали договір № 58624 про участь у ФФБ за програмою ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ", за умовами якого довіритель надав згоду на участь у ФФБ на підставі повного визнання ним правил ФФБ та взяв на себе зобов`язання виконувати ці правила.

24 вересня 2009 року АТ "АКБ "АРКАДА" та позивач уклали договір № 586624 про уступку майнових прав, відповідно до якого довіритель набув майнові права на квартиру № 277, проєктна площа якої 47, 05 кв. м.

24 вересня 2009 року банк видав довірителю свідоцтво про участь у ФФБ щодо квартири № 277 з проєктною площею 47, 05 кв. м.

Забудовник виконав зобов`язання за генеральним договором від 29 липня 2005 року та угодою до нього від 13 липня 2007 року № 1-Ф щодо спорудження житлового будинку АДРЕСА_1, що підтверджується свідоцтвом про відповідність збудованого об`єкта проєктній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм та правил від 30 жовтня 2009 року № 10000493, про що управитель листом від 09 листопада 2009 року повідомив довірителя.

Листом від 10 вересня 2010 року, із посиланням на лист забудовника від 03 вересня 2010 року вх. № 1/2381, банк повідомив позивача про усунення будівельних недоліків, викладених у його заяві та запросив довірителя завітати до банку для отримання довідки про право на набуття у власність квартири, необхідної для подальшого прийняття квартири та оформлення правовстановлюючих документів.

Також суди встановили, що забудовник листом від 14 травня 2009 року звертався до Обухівського БТІ для проведення інвентаризації житлового будинку та листом від 09 вересня 2009 року передав управителю дані технічної інвентаризації, зокрема технічний паспорт на квартиру № 277, в якому зазначено, що площа цієї квартири становить 47, 60 кв. м.

Згідно з листом управителя від 19 листопада 2009 року № 4271/7 довіритель звернувся до нього з листом від 27 жовтня 2009 року, в якому висловив незгоду із проведеними замірами площі квартири № 277, на що банк рекомендував йому звернутися до забудовника.

З метою реагування на незгоду довірителя із даними інвентаризації його квартири та усунення можливих помилок, допущених БТІ, забудовник замовив повторну інвентаризацію квартири та листами від 18 і 19 березня 2010 року № 705 та № 707 передав управителю новий технічний паспорт на квартиру, в якому зазначено, що площа цієї квартири є 47, 00 кв. м.

Позивач не погодився із новими даними щодо площі квартири № 277 .

Забудовник замовив третю інвентаризацію, за результатами якої БТІ склало новий технічний паспорт від 07 квітня 2010 року, в якому зазначено, що площа квартири № 277 становить 47, 10 кв. м. Цей технічний паспорт забудовник 20 квітня 2010 року надіслав до банку.

Щодо квартири № 18

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 18 січня 2010 року АТ "АКБ "АРКАДА" та ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" уклали генеральний договір № 2, відповідно до якого банк створив ФФБ "Чисті сосни", а забудовник зобов`язався організувати спорудження об`єктів будівництва у встановлені строки та належної якості, ввести об`єкти будівництва в експлуатацію та оформити право власності довірителів на закріплені за ними об`єкти інвестування, а банк зобов`язався своєчасно здійснювати фінансування будівництва.

Рішенням Правління АТ "АКБ "АРКАДА" від 19 січня 2010 року, оформленим протоколом № 3, затверджено Правила ФФБ виду А "Чисті сосни" за програмою ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" (далі - Правила ФФБ), які є обов`язковими до виконання всіма суб`єктами системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла та іншої нерухомості, спорудження якої здійснюється за рахунок ФФБ.

На виконання пункту 1.3 генерального договору № 2 банк та забудовник уклали угоду від 18 січня 2010 року № 1-Ф, відповідно якої забудовник зобов`язався організувати спорудження об`єкта будівництва - односекційного

16-ти поверхового житлового будинку на АДРЕСА_5 ; оснащення будинку та оздоблення квартир згідно з технічними характеристиками.

16 лютого 2010 року позивач (довіритель) та АТ "АКБ "АРКАДА" (управитель) уклали договір № 61076 про участь у ФФБ за програмою ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ", за умовами якого довіритель надав згоду на участь у ФФБ на підставі повного визнання ним правил ФФБ та взяв на себе зобов`язання виконувати ці правила.

24 червня 2011 року АТ "АКБ "АРКАДА" та позивач уклали договір № 61076 про уступку майнових прав, відповідно до якого довіритель набув майнові права на квартиру № 18, загальною площею 42, 20 кв. м.

24 червня 2011 року банк видав довірителю свідоцтво про участь у ФФБ щодо квартири

№ 18, проєктна площа якої є 42, 20 кв. м. Забудовник виконав зобов`язання за генеральним договором № 2 від 18 січня 2010 року та угодою до нього від 18 січня 2010 року № 1-Ф щодо спорудження житлового будинку АДРЕСА_5, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою ДАБІ України 26 липня 2011 року за № КС 14311021140. № 10000493, про що банк листом від 30 серпня 2011 року № 2289/7 повідомив довірителя.

Довіритель відмовився отримувати від банку довідку про право на набуття у власність квартири № 18 з підстав незгоди із обмірами її площі.

Обставини, встановлені судами щодо обох об`єктів інвестування

Позивач відмовився отримувати від управителя ФФБ довідки про право на набуття у власність квартири № 277 та квартири № 18 з підстав незгоди із визначеними БТІ площами спірних квартир. Так, стосовно квартири № 277 різниця між даними довірителя та даними БТІ складала 1, 00 кв. м, а стосовно квартири № 18 різниця складала 0, 50 кв. м.

Рішенням від 09 вересня 2020 року у справі № 757/61477/18-ц Обухівський районний суд Київської області визнав недійсною довідку від 29 червня 2017 року № 50798 "Про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування", видану на квартиру № 277, у якій зазначено площу квартири 47, 10 кв. м ; зобов`язав АТ "АКБ "АРКАДА" видати ОСОБА_1 довідки "Про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування" на квартиру № 277, площею 46, 10 кв. м, та на квартиру № 18, площею 42, 00 кв. м; визнав незаконною бездіяльність ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" щодо відмови у виправленні недоліків у технічних характеристиках на квартири, відмови від звернення до органів БТІ для виготовлення технічних паспортів на квартири із дійсними технічними характеристиками, відмови від повідомлення та передання дійсних технічних характеристик і паспортів на квартири АТ "АКБ "АРКАДА".

Позивач листом від 16 грудня 2020 року надіслав забудовнику копії довідок про право довірителя на набуття у власність об`єктів інвестування та технічних паспортів.

Забудовник листом від 17 лютого 2021 року № 7 надав письмову відповідь на лист від 16 грудня 2020 року (з копією для банку), в якому роз`яснив довірителеві щодо проведення взаєморозрахунків із банком та запросив на підписання актів прийняття-передання квартир.

Право, застосоване судом

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою кредитування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон № 978-IV.

Стаття 19 наведеного Закону (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) врегульовує порядок взаємодії управителя ФФБ, забудовника та довірителя після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Частина перша згаданої статті передбачає, що після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта (частина друга).

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (частина третя).

У довідці про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування обов`язково мають бути зазначені, зокрема, номер об`єкта інвестування та його характеристики (поверх, кількість кімнат, загальна площа тощо) (частина четверта).

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об`єкт інвестування. Для довірителів ФФБ, які складають спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, уповноважені органи, що здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість, зобов`язані зареєструвати збудований об`єкт інвестування на ім`я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, із відповідною позначкою, для подальшого здійснення управителем ФОН або управителем системи ФОН-ФФБ операцій з цією нерухомістю відповідно до цього Закону, Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН (частина п`ята).

У частинах шостій, сьомій статті 19 Закону № 978-IV зазначено, що для оформлення правовстановлюючих документів забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передання об`єкта інвестування, в якому зазначаються перелік робіт, які забудовник провів на об`єкті інвестування; перелік обладнання, яке було встановлено на об`єкті інвестування для наступної його передачі довірителеві; стислий перелік робіт, які забудовник провів на об`єкті будівництва та прибудинковій території; перелік обладнання, яке було встановлено на об`єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об`єднанню співвласників житлового будинку. Забудовник передає довірителеві паспорти, сертифікати, гарантійні документи на обладнання, встановлене на об`єкті інвестування, яке переходить у власність довірителя.

Відповідно до частини восьмої статті 19 Закону № 978-IV довіритель має право у п`ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передання об`єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передання об`єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об`єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва і об`єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

У разі наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов`язань по об`єкту будівництва та об`єкту інвестування забудовник зобов`язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п`ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості. Перебіг строків виконання зобов`язань довірителя зупиняється на час усунення недоліків, що виникли з вини забудовника на об`єкті будівництва та/або об`єкті інвестування (частини дев`ята, десята статті 19 зазначеного Закону).

Згідно з частиною одинадцятою статті 19 Закону № 978-IV оформлення права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи місцевого самоврядування оформлюють право власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, при цьому органи місцевого самоврядування не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Наведений припис в чинній редакції Закону визначає, що державна реєстрація права власності на житло, що є складовою частиною об`єкта, право на виконання будівельних робіт щодо якого виникло до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", здійснюється забудовником самостійно та за власний рахунок після підписання складеного забудовником акта приймання-передання об`єкта інвестування. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об`єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Отже, спеціальним законом визначена та врегульована чітка послідовність дій всіх учасників фінансово-кредитних механізмів на етапі після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та до оформлення права власності на об`єкт інвестування. Такі приписи закону є імперативними.

Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 89 ЦПК України).

У справі, що переглядається, ОСОБА_1 позов про визнання незаконною бездіяльності, зобов`язання вчинити певні дії, відшкодування майнової та моральної шкоди обґрунтовував тим, що бездіяльність відповідача позбавляє його можливості зареєструвати право власності на спірні квартири протягом понад 10 років, володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном.

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову, з чим Верховний Суд погоджується з таких підстав.

Щодо вимоги про визнання незаконною бездіяльності забудовника

Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

У частині другій статті 16 ЦК України визначені способи захисту цивільних прав, які мають універсальний характер та можуть застосовуватися до всіх чи більшості суб`єктивних прав. Водночас законодавець передбачив, що такий перелік не є вичерпним та надав право суду захистити цивільне право або інтерес особи іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (частина третя статті 16 ЦК України). Особа, законне право або інтерес якої порушено, може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту. Якщо спеціальні норми права визначають конкретні заходи з урахуванням специфіки порушеного права та характеру правопорушення, особа вправі скористатися такими способами захисту. Правомірний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми права у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

У постанові Верховного Суду від 15 серпня 2019 року у справі № 1340/4630/18 (адміністративні провадження № К/9901/16194/19; К/9901/16864/19) зауважено, що відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для ухвалення судом рішення про відмову в позові.

Верховний Суд погоджується з висновком апеляційного суду про те, що обраний ОСОБА_1 спосіб захисту у виді визнання незаконною бездіяльності ТОВ "УІБК "УКРЖИТЛОІНВЕСТ" щодо відмови в усуненні недоліків у квартирах, передачі квартир та оформленні права власності на квартири, тобто визнання незаконною бездіяльності юридичної особи у договірних правовідносинах, не є ефективним, оскільки не захищає та не відновлює в остаточному результаті його право та не дозволяє досягти кінцевої мети позову.

У касаційній скарзі ОСОБА_1 посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях застосували норми права без урахування правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17

(провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) та у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 761/5598/15-ц (провадження № 61-28304св18), відповідно до яких застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

З урахуванням обставин справи, що переглядається, висновок суду апеляційної інстанції про неефективність обраного позивачем способу захисту у виді визнання незаконною бездіяльності забудовника узгоджуються з правовими висновками, викладеними у наведених у касаційній скарзі постановах Верховного Суду, тому доводи касаційної скарги в цій частині є безпідставними.

Щодо вимоги про зобов`язання забудовника передати квартири позивачу та оформити право власності на них, а також вимоги про визнання забудовника утримувачем спірних квартир, який зобов`язаний платити за комунальні послуги до дати оформлення за позивачем права власності

У справі, що переглядається, спір між сторонами виник у зв`язку з незгодою позивача з фактичними площами спірних квартир, визначеними БТІ та поданими забудовником до управителя.

За обставинами справи, що переглядається, позивач відмовився від отримання довідок про право на набуття у власність об`єктів інвестування з підстав незгоди із даними щодо площ квартир, зазначених у технічних паспортах органом БТІ, хоча законодавство, Правила ФФБ та договори про участь у ФФБ не передбачають права довірителя відмовитися від отримання цих довідок.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 09 вересня 2020 року у справі № 757/61477/18-ц встановлено, що загальна площа квартири № 277 становить 46, 10 кв. м, а квартири № 18 - 42, 00 кв. м.

Отже, різниця в площі квартири № 18 (проєктної та фактичної) становить 0, 20 кв. м,

................

Перейти до повного тексту