ОКРЕМА ДУМКА
судді Великої Палати Верховного Суду Власова Ю. Л. щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" до Дніпровської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року (головуюча Білецька Л. М., судді Верхогляд Т. А., Парусніков Ю. Б.)
Коротка історія справи
Товариство з обмеженою відповідальністю "Магазин "Будинок радіо" (далі - Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - Рада, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року (далі - договір оренди).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариство в передбаченому договором оренди порядку зверталось до Ради з клопотанням про продовження його дії на тих самих умовах і на той самий строк, до якого було додано відповідний проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди, однак відповіді не отримало, продовжує користуватися орендованими земельними ділянками та сплачувати орендну плату.
Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 19 травня 2022 року позов задовольнив. Визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди про поновлення договору у відповідній редакції. Центральний апеляційний господарський суд постановою від 27 вересня 2022 року рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19 травня 2022 року скасував та ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Товариство оскаржило постанову суду апеляційної інстанції в касаційному порядку.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 02 листопада 2022 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства, а ухвалою від 14 грудня 2022 року передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), вважаючи необхідним відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду стосовно можливості визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за позовом, поданим у будь-який строк після закінчення договору оренди землі.
Велика Палата Верховного Суду прийняла цю справу та вважала за необхідне у межах її розгляду надати відповіді на такі питання: протягом якого строку орендар може звернутися з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; чи поширюється позовна давність на вимогу про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 касаційну скаргу Товариства задоволено частково. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року скасовано; рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19 травня 2022 року залишено в силі зі зміною його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Мотивуючи вказану постанову, Велика Палата Верховного Суду нагадала свої попередні висновки про те, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (пункт 64).
Також Велика Палата Верховного Суду акцентувала, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (пункт 67).
Тому поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення сторонами додаткової угоди як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк, а право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означає право на звернення до суду для укладення додаткової угоди (пункт 68).
Оскільки за частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути поновлений виключно на тих самих умовах і на той самий строк, то саме протягом цього строку можливе визнання такої додаткової угоди укладеною і, відповідно, поновлення договору. Якщо ж протягом строку, на який міг бути поновлений договір оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода не була укладена, договір не був поновлений на цей новий строк і не створив для сторін передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передумов для його наступного поновлення по завершенню строку дії. У зв`язку із цим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що частина восьма статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює строк, зі спливом якого право сторони на поновлення договору оренди вважатиметься порушеним у випадку відмови або зволікання іншої сторони з укладенням додаткової угоди. Натомість ефективно захистити це право шляхом задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, суд може лише в межах строку, на який цей договір може бути поновлений (пункти 69-71 постанови).
По завершенні строку, на який міг би бути поновлений договір оренди землі (однак не був поновлений через відмову або зволікання сторони з укладенням додаткової угоди), рішення суду або констатуватиме юридичний факт у минулому (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який сплив на час прийняття судового рішення), або змінюватиме умови договору оренди землі (у разі визнання судом укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі зі строком, який перевищуватиме встановлений у договорі). У першому випадку рішення суду не буде спрямоване на ефективний захист права, у другому - не відповідатиме нормі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (пункт 72 постанови).
Суди попередніх інстанцій установили, що позивач завчасно повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, звернувшись до останнього з клопотанням, до якого додав проект додаткової угоди до договору оренди; у місячний строк після отримання клопотання разом із проектом додаткової угоди відповідач відповіді позивачу не надав і додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклав. Крім того, у місячний строк після закінчення договору оренди позивач не отримав листа-повідомлення відповідача із запереченням проти поновлення договору оренди земельних ділянок, оскільки такий лист йому відповідачем не надсилався, відтак позивач продовжив користуватися земельними ділянками. За таких обставин договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, в силу положень закону, а саме частин першої - шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". Однак процедура поновлення договору оренди, передбачена статтею 33 Закону України "Про оренду землі", не була завершена внаслідок невиконання відповідачем обов`язку щодо укладення у місячний строк додаткової угоди до договору оренди (пункти 110-113).
Системний аналіз наведених положень законів України "Про оренду землі" та "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є проміжною стадією між поновленням договору оренди землі в силу закону та здійсненням державної реєстрації права оренди орендарем. Неукладення додаткової угоди до договору оренди протягом визначеного законодавством строку позбавляє позивача можливості зареєструвати право оренди землі в Державному реєстрі речових прав. З огляду на викладене, порушення відповідачем як орендодавцем вимог Закону України "Про оренду землі" щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням та позбавляє позивача як орендаря можливості зареєструвати відповідне речове право (пункти 114-116).
Причини незгоди з постановою Великої Палати Верховного Суду
Із наведеними висновками Великої Палати Верховного Суду вимушений не погодитися з наступних підстав.
Щодо обов`язкового укладення додаткової угоди як підстави для поновлення договору оренди землі
Спірні правовідносини орендаря та орендодавця, які виникли у 2013 році щодо правових наслідків закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, регулювалися Законом України "Про оренду землі" (зокрема, статтею 33 цього Закону в редакції Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності").
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції Закону України № 3038-VI) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
За частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Зазначені два випадки пролонгації договору найму у конкретних правовідносинах оренди землі врегульовані у статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Зокрема, відповідно до частин першої - п`ятої вказаної статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно із частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
При цьому у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі" окремо зауважено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята вказаної статті).
Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентується поновлення договору оренди землі на новий строк: 1) у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша - п`ята цієї статті, які відповідають положенням частини першої статті 777 ЦК України); 2) у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї статті, яка відповідає статті 764 ЦК України).
Кожен із зазначених двох способів поновлення договору оренди має свою визначену законом процедуру, яка регламентує строки та порядок дій (або бездіяльності) орендодавця і орендаря, які призводять до відповідного результату - поновлення договору.
При цьому ключова відмінність між вказаними способами поновлення договору оренди землі полягає в тому, що в межах першого способу закон передбачає можливість сторін вести переговори і за необхідності уточнити зміст додаткової угоди до договору оренди, тобто, договір може бути поновлений на інших, відмінних від первинних, умовах; натомість у межах другого способу договір оренди землі може бути поновленим виключно на той самий строк і на тих самих умовах.
Правова позиція щодо розрізнення двох наведених у статті 33 Закону України "Про оренду землі" підстав поновлення договору оренди землі (внаслідок використання орендарем свого переважного права на укладення договору на новий строк та внаслідок продовження орендарем користування земельною ділянкою за "мовчазною згодою" орендодавця) послідовно підтримується і в судовій практиці, зокрема вона сформульована у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 та інших.
Водночас Велика Палата Верховного Суду (наприклад, у постановах від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18 й інших) зробила висновок про те, що за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи її загальну назву "Поновлення договору оренди землі", слід вважати, що частина організаційних механізмів цієї статті (зокрема частин другої-п`ятої, восьмої та одинадцятої) поширюється й на частину шосту статті 33. Тобто, йдеться про необхідність обов`язкового укладення додаткової угоди для реалізації частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та відповідного попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту цієї додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою вказаної статті.
Так, згідно з наданим Великою Палатою Верховного Суду тлумаченням частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення цього договору, а орендар продовжував користуватися відповідною земельною ділянкою після його закінчення, то цей договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов. Виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект відповідної додаткової угоди. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом зазначеної додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення відповідного договору оренди землі в силу частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні відповідного договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення цього договору та той самий строк і на тих самих умовах. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Свою незгоду із вказаною правовою позицією, як в частині необхідності попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту відповідної додаткової угоди для виникнення підстави поновлення цього договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", так і в частині можливості реалізації частини шостої вказаної статті лише за умови обов`язкового укладення додаткової угоди, я уже висловлював в окремих думках щодо постанов Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 159/5756/18 і 313/350/16-ц та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19. Вважаю за необхідне викласти свої заперечення і в цій справі.
Зокрема, у цій справі № 904/8884/21 має місце друга (із названих вище) підстава поновлення договору оренди земельної ділянки від 20 липня 2000 року, яка передбачена статтею 764 ЦК України та частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".