Постанова
Іменем України
07 серпня 2023 року
м. Київ
справа № 639/5752/20
провадження № 61-3707св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: державний реєстратор Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Прайм Альянс", Товариство з обмеженою відповідальністю "Гленкор Девелопмент",
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Депт Фінанс",
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Прайм Альянс" на рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року у складі судді Труханович В. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 15 лютого 2023 року у складі колегії суддів: Дорош А. І., Лобова О. А., Триголова В. М.
у справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка Ігоря Анатолійовича, Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Прайм Альянс", Товариства з обмеженою відповідальністю "Гленкор Девелопмент", третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Депт Фінанс", про визнання незаконними рішень державного реєстратора та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, витребування майна із чужого незаконного володіння,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у вересні 2020 року звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому просив:
- скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року за ТОВ "Фінансова компанія "Прайм Альянс" (далі - ТОВ "ФК "Прайм Альянс") права власності на нерухоме майно - житловий будинок літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера. "Е", басейн літера "Ж", погріб літера "З", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- скасувати рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року за ТОВ "ФК "Прайм Альянс" права власності на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 ;
- витребувати із незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Гленкор Девелопмент" (далі - ТОВ "Гленкор Девелопмент") вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, який було продано останньому ТОВ "Прайм Альянс" за договором купівлі-продажу, зареєстрованим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. за реєстровим № 1197.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що 29 січня 2014 року між Публічним акціонерним товариством "Всеукраїнський банк розвитку" (далі - ПАТ "ВБР") та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір.
Того ж дня з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між ПАТ "ВБР" та ОСОБА_1 було укладено договори іпотеки, за якими в іпотеку банку передано житловий будинок та земельну ділянку.
ОСОБА_1 належним чином виконував взяті на себе зобов`язання щодо виплати кредиту з 2014 року, однак банком була штучно створена заборгованість на підставі, яка станом на 01 жовтня 2019 року становить 630 756,11 грн (мала бути сплачена до 01 січня 2024 року) та поточна заборгованість за процентами за кредитом - 11 743,25 грн, загальна суму заборгованості - 757 165,74 грн.
На підставі постанови Правління Національного банку України від 21 грудня 2015 року № 914 розпочалася процедура ліквідації.
Рішенням Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 18 грудня 2019 року № 926 затверджено умови продажу права відступки.
16 січня 2020 року за результатом проведення аукціону ТОВ "ФК "Депт Фінанс" придбало нерухоме майно за ціною нижче стартової - 602 589,65 грн.
31 січня 2020 року між ПАТ "ВБР" та ТОВ "ФК "Депт Фінанс" укладено договори про відступлення прав вимоги за кредитним договором, поруки та іпотеки.
09 червня 2020 року між ТОВ "ФК "Депт Фінанс" та ТОВ "ФК "Прайм Альянс" укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до якого ТОВ "ФК "Депт Фінанс" відступило, а ТОВ "ФК "Прайм Альянс" набуло усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477,24 грн. Але щомісячні платежі з врахуванням строків зазначених в договорі ОСОБА_1 здійснював вже на реквізити ТОВ "ФК "Депт Фінанс".
На підтвердження умисних маніпуляцій з боку фінансової компанії, 22 червня 2020 року на відділення № 61176 надійшов лист ТОВ "ФК "Прайм Альянс" на ім`я ОСОБА_1 "щодо перевірки виконання умов іпотечного договору" від 17 червня 2020 року. При цьому адреса зазначена неправильна: АДРЕСА_2, за якою ОСОБА_1 ніколи не мешкав, проте вказані номера телефонів останнього, за якими працівники пошти й повідомили про факт надсилання листа. На конверті навмисно відірвана накладна з метою неможливості ідентифікації поштового відправлення ОСОБА_1
02 липня 2020 року до нього прийшли ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 надали оригінали довіреностей від ТОВ "ФК "Прайм Альянс" та провели огляд предмета іпотеки, за результатами огляду якого склали акт огляду наявності та стану предмета іпотеки, де істотних порушень з його боку допущено не було.
19 серпня 2020 року на його адресу від ТОВ "Гленкор Девелопмент" надійшов лист № 17/08-20 від 17 серпня 2020 року з вимогою про звільнення будинку та попереджено про вжиття примусових заходів щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та членів його сім`ї.
В листі було зазначено, що 31 липня 2020 року ТОВ "Гленкор Девелопмент" придбало у ТОВ "ФК "Прайм Альянс" житловий будинок літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями навіс літера "Е", басейн літера "Ж", погріб літера "З", огорожа № № 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер 218767299 вбачається, що продаж ТОВ "ФК "Прайм Альянс" - ТОВ "Гленкор Девелопмент" зазначеного житлового будинку та земельної ділянки було проведено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. на підставі договору купівлі-продажу від 31 липня 2020 року, серія та номер 1197, вартість якого складає 562 877,24 грн.
Зі змісту вказаного вбачається, що житловий будинок та земельна ділянка належать ТОВ "ФК "Прайм Альянс" на праві приватної власності без видачі документів, що посвідчує право власності. Право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 липня 2020 року.
Вважає, що вказані дії відповідачів не відповідають діючому законодавству оскільки у договорі іпотеки, який став підставою для реєстрації права власності, відсутнє іпотечне застереження, а окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; реєстрація предмета іпотеки на ТОВ "ФК "Прайм Альянс" проведена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; повідомлення про вручення поштового відправлення містить підпис не ОСОБА_1, а іншої особи, що свідчить про неналежне повідомлення останнього про намір ТОВ "ФК "Прайм Альянс" звернути стягнення на предмет іпотеки; оцінку предмета іпотеки проведено особами без відповідних повноважень та ліцензій; ТОВ "Прайм Альянс" не могло бути кредитором в зв`язку із відсутністю відповідної ліцензії фінансової установи; наявні підстави витребувати предмет іпотеки від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Жовтневий районний суд міста Харкова рішенням від 16 грудня 2021 року позов задовольнив.
Скасував рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про реєстрацію за ТОВ "ФК "Прайм Альянс" права власності на нерухоме майно - житловий будинок літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями - навіс літера "Е", басейн літера "Ж", погріб літера "З", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасував рішення державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2020 року державного реєстратора Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленка І. А. про реєстрацію за ТОВ "ФК "Прайм Альянс" права власності на нерухоме майно - земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1 .
Витребував із незаконного володіння ТОВ "Гленкор Девелопмент" житловий будинок літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями - навіс літера "Е", басейн літера "Ж", погріб літера "З", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, місце розташування: АДРЕСА_1, які було продано останньому ТОВ "Прайм Альянс" за договором купівлі-продажу, зареєстрованим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А. О. за реєстровим номером № 1197.
Стягнув з ТОВ "ФК "Прайм Альянс" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 10 510 грн.
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що ТОВ "ФК "Прайм Альянс" реалізувало своє право вимоги дострокового виконання основного зобов`язання, в порядку та з дотриманням процедури встановленої статтею 35 Закону України "Про іпотеку", що стало підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, у зв`язку з неналежним виконанням боржником основного зобов`язання.
ОСОБА_1 порушив терміни виконання зобов`язання за кредитним договором, що і стало підставою для реалізації кредитодавцем свого права на звернення стягнення на предмет іпотеки.
Під час проведення оцінки було порушено вимоги пунктів 50, 52 Національного стандарту № 1 "Загальні положення оцінки майна й майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.
За даними Державного реєстру ОСОБА_5 не перебуває в штатному складі ТОВ "Роял Сіті Плюс", оцінювач мала право здійснювати практичну діяльність з оцінки майна у складі зазначеного вище суб`єкта оціночної діяльності за наявності відповідної трудової угоди, у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того, що між ОСОБА_5 та ТОВ "Роял Сіті Плюс" було укладено трудову угоду, тому Звіт про оцінку майна від 14 липня 2018 року та Звіт про експертну оцінку від 15 липня 2020 року були складені із порушенням вимог діючого законодавства.
Договір іпотеки від 29 січня 2014 року передбачає як підставу реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки наявність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тому державна реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог законодавства, оскільки пункти договору іпотеки від 29 січня 2014 року не можуть вважатися іпотечним застереженням, а договору про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами укладено не було, тому у ТОВ "ФК "Прайм Альянс" були відсутні законодавчо визначені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за ним права власності на предмет іпотеки, а тому відповідні записи про реєстрацію права власності підлягають скасуванню.
ТОВ "ФК "Прайм Альянс" без відповідної правової підстави набуло спірне нерухоме майно, яке на праві приватної власності належить ОСОБА_1, та в подальшому реалізувало його ТОВ "Гленкор Девелопмент" на підставі договору купівлі-продажу, тому зазначене майно вибуло з власності позивача поза його волею, а отже підлягає витребуванню.
Полтавський апеляційний суд постановою від 15 лютого 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "ФК "Прайм Альянс" залишив без задоволення. Рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року залишив без змін.
Доповнив абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції словосполученням "у власність ОСОБА_1".
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга не містить нових фактів чи засобів доказування, які б спростовували висновки суду першої інстанції. Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди сторони відповідача з висновками суду першої інстанції, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Абзац четвертий резолютивної частини рішення суду першої інстанції не містить зазначення особи, на користь якої слід витребувати спірне майно, тому з метою конкретизації рішення суду та уникнення ускладнень його виконання, апеляційний суд вважав за необхідне доповнити цей абзац словосполученням "у власність ОСОБА_1", що не тягне зміну чи скасування рішення суду першої інстанції.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Від ТОВ "ФК "Прайм Альянс" у березні 2023 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга на рішення Жовтневого районного суду міста Харкова від 16 грудня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 15 лютого 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі заявник вказує, що відсутній висновок Верховного Суду з питання змісту та форми іпотечного застереження, а саме про те, що таке застереження не може бути викладене в декількох пунктах договору. Відсутній висновок про те, що не зазначення оцінювачем у Звіті відомостей про причини невиїзду на об`єкт оцінки свідчить про неправильність оцінки.
Суди неправильно витлумачили зміст іпотечного договору, зокрема пункти 18.1 та 20.13 у взаємозв`язку з пунктом 24; не обґрунтували порушення прав позивача, який добровільно уклав іпотечний договір на чинних умовах та їх не виконав.
Висновки судів попередніх інстанцій про недоведеність порушення позивачем умов іпотечного договору як підставу дострокового звернення стягнення на іпотечне майно, не відповідають матеріалам справи. Зокрема такими доказами порушень є пояснювальна записка техніка-інвентаризатора про виявлені перепланування, довідка про розмір заборгованості за податком на нерухомість, відомості про осіб, що проживають в будинку без відома та згоди іпотекодержателя.
Оцінка предмета іпотеки для цілей позасудового звернення стягнення на іпотечне майно є наперед визначеною сторонами та погодженою самим позивачем без додаткових умов щодо кореляції ціни продажу до ринкової ціни на день продажу.
У ТОВ "ФК "Прайм Альянс" були достатні правові підстави для звернення стягнення на іпотечне майно у обраний спосіб, про що позивач був заздалегідь попереджений у повідомленні-вимозі; вимог до товариства про повернення залишку перевищення вартості іпотечного майна над сумою боргу позивач не заявляв, іпотечний договір в частині умов звернення стягнення на іпотечне майно та визначення його ціни не оскаржував.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Від представника ОСОБА_1 - адвоката Лисенка А. О. у травні 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому заявник просить відмовити у її задоволенні, посилаючись на те, що у разі відсутності у договорі іпотеки іпотечного застереження, яке за своє суттю прирівнюється до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється виключно на підставі окремого договору, який між ОСОБА_1 та ТОВ "ФК "Прайм Альянс" не укладався, згода на таке звернення ОСОБА_1 не надавалася.
Аналіз норм чинного законодавства не дає підстави вважати, що сторони можуть заздалегідь погодити вартість предмета іпотеки у самому договорі чи в інший спосіб. Саме законом встановлено обов`язок іпотекодержателя надавати відомості про вартість предмета іпотеки на дату звернення стягнення, тому твердження про заздалегідь погоджену вартість спірного домоволодіння є помилковими.
ОСОБА_1 не порушив умов договору, сумлінно виконував його умови, а ТОВ "ФК "прайм Альянс", зловживаючи правами кредитора з метою отримання у власність спірного домоволодіння, створив штучні умови щодо порушення умов кредитного та іпотечного договорів задля отримання можливості звернути стягнення на предмет іпотеки із численними порушеннями чинного законодавства з метою подальшого перепродажу для отримання прибутку.
Відсутність у матеріалах справи доказів, які підтверджують посилання відповідача про ненадання позивачем договорів страхування, а також відсутність у апеляційній скарзі посилань про необґрунтованого висновку суду першої інстанції підтверджує факт законності рішення суду першої інстанції.
Доводи касаційної скарги ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального та процесуального права і зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника із висновками суду попередніх інстанцій щодо встановлених обставин справи.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 19 квітня 2023 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Жовтневого районного суду міста Харкова.
Справа № 639/5752/20 надійшла до Верховного Суду 05 травня 2023 року.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
29 січня 2014 року між ПАТ "ВБР" та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № IKIZG.218842.001, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_1 у тимчасове, платне користування грошові кошти у сумі 1 000 000 грн під заставу нерухомості із кінцевим терміном повернення 28 січня 2024 року. Процентна ставка становить 22 % річних. Окрім того позичальник сплачує комісію за надання кредитних ресурсів у розмірі 0,10 % від суми кредиту за договором.
Пунктом 2.2. кредитного договору № IKIZG.218842.001 від 29 січня 2014 року передбачено, що в якості забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, комісій, можливої неустойки, а також інших витрат виступає житловий будинок загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями та спорудами та земельна ділянка фактичною площею 694 кв. м у АДРЕСА_1 .
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 29 січня 2014 між ПАТ "ВБР" та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки № ZXK019521.2188, відповідно до якого ОСОБА_1 передає в іпотеку житловий будинок під літерою "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м з надвірними будівлями - навіс літера "Е", басейн літера "Ж", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, оцінений в 1 932 000 грн.
Крім того, передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:003, оцінена в 227 000 грн.
Пунктом 18.10 договору іпотеки передбачено, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи проценти, винагороди та інші платежі, відшкодування збитків, неустойки, витрати на утримання предмету іпотеки, а також на задоволення інших забезпечених іпотекою вимог.
Відповідно до пункту 18.13 договору іпотеки звернення стягнення на предмет застави у випадках, передбачених пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, здійснюється відповідно до чинного законодавства та цього договору.
У пункті 20.13. договору іпотеки встановлено, що іпотекодавець зобов`язується забезпечити реалізацію прав іпотекодержателя, встановлених статтями 36-38 Закону України "Про іпотеку", не створювати та не чинити протидій іпотекодержателю в реалізації предмета іпотеки.
Пунктом 14.3 договору іпотеки передбачено, що на підставах, передбачених чинним законодавством, на предмет іпотеки може бути звернене стягнення.
Відповідно до пункту 18.1. договору іпотеки іпотекодержатель має право вищого пріоритету на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки. Сторони погоджуються, що для задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки банк, реалізуючи свої права, встановлені статтями 36-38 Закону України "Про іпотеку" не зобов`язаний звертатися за захистом своїх прав в судовий або інший орган вирішення спорів. Не застосовуючи судових процедур банк має право на свій розсуд обрати процедуру позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.
Пунктом 24 договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених пунктами 18.6., 18.8., 18.9. цього договору, відповідно до розділу V Закону України "Про іпотеку" на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з випискою по особовому рахунку ОСОБА_1 здійснював погашення заборгованості за кредитом.
Відповідно до розрахунку заборгованості за кредитною угодою № IKIZG.218842.001 від 29 січня 2014 року за ОСОБА_1 обліковується заборгованість, яка станом на 31 січня 2020 року становить 757 1635,74 грн та складається з поточної заборгованості за кредитом в розмірі 630 756,11 грн, поточної заборгованості за процентами за кредитом - 11 743,25 грн, заборгованості за штрафами та/або пенею за кредитним договором - 114 666,38 грн.
Згідно з протоколом електронного аукціону № UA-EA-2019-12-21-000071-b переможця за лотом GL3N015390 "Право вимоги за кредитним договором IKIZG.218842.001 від 29.01.2014, та договорами забезпечення виконання зобов`язань. Забезпечення: житловий будинок загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями та земельна ділянка фактичною площею 694 кв. м в місті Харкові на вулиці Григорівській - порука фізичних осіб" з початковою ціною 669 544,05 грн без ПДВ було визначено ТОВ "ФК "Депт Фінанс".
31 січня 2020 року між ПАТ "ВБР" та ТОВ "ФК "Депт Фінанс" укладено договір № 150 про відступлення прав вимоги за кредитним договором та договорами поруки, відповідно до умов якого банк відступив на користь фінансової компанії своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 602 589, 65 грн.
31 січня 2020 року між банком та ТОВ "ФК "Депт Фінанс" укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 31 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до умов якого банк відступив, а фінансова компанія набула усі належні банку права за Іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет іпотеки. Договори відступлення права вимоги укладені між банком та фінансовою компанією на підставі протоколу електронних торгів.
Відповідно до пункту 1.3 вказаного договору відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки.
09 червня 2020 року між ТОВ "ФК "Депт Фінанс" та ТОВ "ФК "Прайм Альянс" укладено договір № 01/06-20 про купівлю-продаж прав вимоги, відповідно до умов якого ТОВ "ФК "Депт Фінанс" відступив на користь ТОВ "ФК "Прайм Альянс" своє право заборгованості за кредитним договором, забезпеченим поруками двох фізичних осіб. Сума договору склала 603 477,24 грн.
09 червня 2020 року між ТОВ "ФК "Депт Фінанс" та ТОВ "ФК "Прайм Альянс" укладено договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений 09 червня 2020 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Івановою О. П., відповідно до умов якого ТОВ "ФК "Депт Фінанс" відступило, а ТОВ "ФК "Прайм Альянс" набуло усі належні права за іпотечним договором - права іпотекодержателя на предмет "іпотеки. При цьому ціна договору дорівнює ціні 603 477,24 грн.
Пунктом 1.3. договору передбачено, що відступлення права вимоги за договором іпотеки розповсюджується в повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, включаючи право звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до договору іпотеки.
11 червня 2020 року ТОВ "ФК "Прайм Альянс" повідомило ОСОБА_1 про відступлення прав кредитора та іпотекодержателя.
11 червня 2020 року ТОВ "ФК "Прайм Альянс" на адресу ОСОБА_1 направило повідомлення-вимогу в порядку статей 35, 37 Закону України "Про іпотеку" з вимогою сплати протягом 30-денного строку з дня отримання цієї вимоги кредитної заборгованості перед фінансовою компанією в загальній сумі 670 905,74 грн.
Згідно з описом поштового вкладення вказана вимога разом з іншими документами була направлена ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_1 . (накладна № 6100352930071).
В рекомендованому повідомлені про вручення поштового відправлення № 6100352930071 міститься відмітка про отримання ОСОБА_1 вмісту конверта разом із вимогою - 17 червня 2020 року.
17 червня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист щодо перевірки умов іпотечного договору, відповідно до якого ТОВ "ФК "Прайм Альянс" просило надати копії договорів страхування, відомості щодо наявності проведеного перепланування та надати інформацію щодо проживання інших осіб за адресою, а також забезпечити доступ працівникам ТОВ "ФК "Прайм Альянс" для огляду предмета іпотеки 01 липня 2020 року.
Вказаний лист було направлено за адресою: АДРЕСА_2, яка не є адресою проживання ОСОБА_1, однак лист отриманий позивачем.
19 червня 2020 року ОСОБА_1 направив листом на адресу "ФК "Прайм Альянс" дійсний договір страхування нерухомого майна, та повідомив, що кількість осіб, які проживають у будинку з моменту укладення договору іпотеки не змінилася. Окрім того зазначив, що фактичний стан предмета іпотеки не змінився.
02 липня 2020 року представниками ТОВ "ФК "Прайм Альянс" проведено огляд предмета іпотеки, а саме житлового будинку АДРЕСА_1, в результаті огляду якого встановлено, що відсутні вікна у підвалі та мансарді, встановлені тимчасові перегородки, внутрішнє оздоблення будинку теплоізолюючими матеріалами призвело до змін (незначних) у внутрішніх розмірах будинку (поверхонь стін), проведене незначне перепланування будинку; заборгованості за комунальні послуги не має; заборгованості зі сплати податку за землю немає; договір страхування укладено. Вказане підтверджується актом огляду наявності та стану предмета іпотеки.
Того ж дня на адресу ТОВ "ФК "Прайм Альянс" було надано пояснювальну записку інженера з технічної інвентаризації ОСОБА_2, який відповідно до кваліфікаційних сертифікатів № 003581, № 003085 має право проводи технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна та технічне обстеження будівель і споруд, в якій зазначено, що відхилення від планування встановлені під час огляду фактично змінили розміри приміщень та відповідно змінять і підрахунки площ приміщень та площі в цілому по будинку. Таким чином, технічні показники житлового будинку станом на час огляду 02 липня 2020 року відрізняються від технічних показників будинку, вказаних у наданому власником будинку технічному паспорті від 09 січня 2014 року.
Згідно з відповіддю ГУ ДПС у Харківській області від 14 липня 2020 року за інформацією ІТС "Податковий блок" за ОСОБА_1 обліковується податковий борг у загальній сумі 13 963,02 грн., а саме: податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Новобаварський район міста Харкова) - 10 903,91 грн; податок на землю з фізичних осіб (Новобаварський район міста Харкова) - 1 391,69 грн; податок на нерухоме майно (житлова нерухомість, Немишлянський район міста Харкова) - 1 667,42 грн.
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 14 липня 2020 року, складеного ТОВ "Роял Сіті Плюс", ринкова вартість об`єкта оцінки - житловий будинок літера "Д-1" з надвірними будинками, за адресою: АДРЕСА_1, становить 1 037 900,00 грн.
Відповідно до Звіту про експертну оцінку від 15 липня 2020 року, складеного ТОВ "Роял Сіті Плюс", ринкова вартість об`єкта оцінки - земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, становить 41 6000 грн.
На зазначений Звіт позивачем було надано Рецензію, складену 15 лютого 2021 Громадською організацією "Українське товариство оцінювачів", згідно з якою звіт про експертну оцінку житлового будинку на АДРЕСА_1, виконаний станом на 14 липня 2020 ТОВ "Роял Сіті Плюс" - оцінювач ОСОБА_5, класифікується як такий, що "не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним і не може бути використаний".
Відповідно до звіту про оцінку майна від 30 липня 2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6 на замовлення позивача, ринкова вартість садиби, яка складається з житлового будинку літера "Д-1" загальною площею 340,6 кв. м з надвірними будівлями та спорудами, розташована за адресою: АДРЕСА_1 складає 4 240 800 грн.
Згідно із звітом про визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 29 липня 2020 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_6, ринкова вартість становить 833 800 грн.
Державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера "Е", басейн літеар "Ж", погріб літера "3", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, за ТОВ "ФК "Прайм Альянс", що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20 липня 2020 року.
31 липня 2020 року між ТОВ "ФК "Прайм Альянс" та ТОВ "Гленкор Девелопмент" укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, відповідно до умов якого було здійснено продаж ТОВ "ФК "Прайм Альянс" ТОВ "Гленкор Девелопмент" житлового будинку літера "Д-1" загальною площею 339,2 кв. м, житловою площею 133,1 кв. м, з надвірними будівлями: навіс літера "Е", басейн літера "Ж", погріб літера "3", огорожа №№ 2, 5, 6, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельної ділянки площею 0,0694 га, кадастровий номер 6310137900:07:013:0003, на якій він розташований. Вартість житлового будинку 562 877,24 грн. Вартість земельної ділянки 41 600 грн.
Право власності на житловий будинок та земельну ділянку було зареєстровано за ТОВ "Гленкор Девелопмент", що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
ТОВ "Гленкор Девелопмент" 17 серпня 2020 року на адресу ОСОБА_1 направлено лист з вимогою про звільнення будинку та зазначено про вжиття примусових заходів щодо виселення мешканців будинку - ОСОБА_1 та членів його сім`ї.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 509 ЦК України передбачено, що зобов`язання є правовідношення, в яких одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.