ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 липня 2023 року
м. Київ
cправа № 914/3143/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Спорт без кордонів"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.04.2023 (головуючий суддя Малех І. Б., судді Гриців В. М., Зварич О. В.)
у справі № 914/3143/21
за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради
до Громадської організації "Спорт без кордонів"
про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення,
(у судовому засіданні взяла участь представниця позивача - Галаджун М. Р.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - позивач, Управління комунальної власності) звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Громадської організації "Спорт без кордонів" (далі - відповідач, Громадська організація), в якій, з урахуванням заяви про уточнення підстав позову, просив розірвати договір оренди від 06.11.2017 № С-10659-17 та зобов`язати повернути об`єкт оренди шляхом виселення.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що всупереч укладеному між сторонами справи договору оренди від 06.11.2017 № С-10659-17, відповідач не використовував орендоване майно (нежитлові приміщення), що є підставою для його розірвання відповідно до умов пункту 11.3 цього договору.
3. Крім того, позивач зазначав про наявність у відповідача заборгованості за три місяці, а саме за серпень, вересень та жовтень місяць в сумі 23 243,55 грн, що також є окремою підставою для розірвання договору оренди, та зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення.
4. Правовою підставою позову визначено статті 651, 773, 783, 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Короткий зміст судових рішень
5. Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.10.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.04.2023, позов задоволено повністю, розірвано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 06.11.2017 № С-10659-17, укладений між позивачам та відповідачем. Також, зобов`язано відповідача повернути об`єкт оренди відповідачу, шляхом виселення з нежитлових приміщень, загальною площею 140,7 кв.м, які знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Сихівська, буд. 11.
6. Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідачем не спростовано факт тривалого невикористання орендованого приміщення, та не надано жодних належних доказів використання об`єкта оренди протягом трьох перших місяців після підписання договору, що, відповідно до умов пункту 11.3 цього договору, визнано судами однією з підстав для його розірвання.
7. Крім того, іншою підставою для дострокового розірвання договору оренди, судами визнано існування заборгованості за три місяці підряд: серпень, вересень, жовтень 2021 року на суму 23 243,55 грн, яке мала місце в спірному випадку та не спростована відповідачем.
8. Оскільки укладений між позивачем та відповідачем договір оренди від 06.11.2017 № С-10659-17 розірвано, суди також дійшли висновку про обов`язок відповідача повернути орендовані нежитлові приміщення позивачу.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
9. Громадська організація подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову апеляційного суду від 21.04.2023 у цій справі та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
10. У касаційній скарзі скаржник зазначає про прийняття апеляційним судом постанови в справі з неправильним застосуванням частини шостої статті 762 ЦК України та без урахування висновків щодо застосування такої норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 910/10657/19, від 21.12.2021 у справі № 914/2857/20, від 30.06.2020 у справі № 915/1046/19, від 27.08.2019 у справі № 914/2264/17, від 21.09.2021 у справі № 910/13158/20, від 22.05.2019 у справі № 914/1248/18, від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 щодо наявності підстав для звільнення відповідача від сплати орендної плати внаслідок неможливості використання об`єкта оренди через його незадовільний стан, який зумовлений обставинами, за які орендар не відповідає.
11. Скаржник наголошує на неврахуванні апеляційним судом наявності у матеріалах справи достатніх доказів, які вказують на неможливість використання відповідачем орендованого майна через його незадовільний стан (в тому числі і за спірний період з серпня по жовтень 2021 року) внаслідок обставин, за які відповідач як орендар не відповідає.
12. При цьому посилаючись на викладені Верховним Судом висновки в постановах від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18, скаржник зазначає про недоведення позивачем істотності порушення відповідачем умов договору оренди нежитлових приміщень як необхідної підстави для можливості його розірвання.
13. Також скаржник вказує на відсутність оцінки апеляційного суду долученим відповідачем до матеріалів справи доказам, що навпаки підтверджують факт використання відповідачем об`єкта оренди в період з 06.11.2017 (з дати укладення договору) по 06.02.2018.
14. Водночас, на переконання скаржника, суд апеляційної інстанції порушив принцип змагальності, визнавши обставини невикористання об`єкта оренди в період з 06.11.2017 по 06.02.2018 доведеними та встановленими, незважаючи на відсутність у матеріалах справи будь-яких доказів, які б підтверджували таке невикористання.
15. На думку скаржника, наведене в сукупності свідчить про порушення апеляційним судом вимог статей 74, 76, 77, 78, 79, 86, 236 ГПК України, а також неврахування висновків щодо стандарту доказування "вірогідність доказів", викладених у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17, і постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц.
Позиція інших учасників справи
16. Управління комунальної власності подало відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, оскаржувану постанову апеляційної інстанції - без змін.
17. За твердженнями позивача, скаржник проявляє суперечливу поведінку, оскільки у інших судових спорах, що стосуються об`єкта оренди, стверджує про невикористання майна, а в подальшому, тобто у цій справі, відповідач заявляє, що об`єкт оренди використовувався в період з 06.11.2017 (з дати підписання договору) по 06.02.2018, не надаючи на підтвердження цьому жодних доказів.
18. Отже, на переконання Управління комунальної власності, встановивши обставини щодо невикористання відповідачем об`єкта оренди протягом перших трьох місяців з підписання договору, а також обставини щодо наявності заборгованості з орендної плати протягом трьох місяців підряд, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення вимог.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
19. 06.11.2017 між Управлінням комунальної власності (орендодавець) та Громадською організацією (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-10659-17, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі ухвали 13-ї сесії 6-го скликання Львівської міської ради від 21.11.2013 № 2926, на умовах визначених цим договором зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 140,7 кв. м, що позначені в технічній документації під індексами ІІІ, 8, 9, 10, 11, 12, які розташовані в будівлі (літ. А-1) за адресою м. Львів, вул. Сихівська, буд. 11 (далі - об`єкт оренди).
20. Згідно з пунктом 2.1 договору об`єкт оренди використовується орендарем для статутної діяльності.
21. Відповідно до статуту Громадської організації основними напрямками діяльності організації є сприяння розвитку фізичної культури та спорту, розвиток та популяризація футболу та інших видів спорту в регіоні, організація та проведення спортивно-оздоровчих, навчально-тренувальних зборів тощо.
22. Первісна балансова вартість об`єкта оренди відповідно до довідки балансоутримувача від 27.04.2017 станом на 01.04.2017 становить 265 474,54 грн (пункт 1.3 договору).
23. Відповідно до пункту 4.1 договору термін договору оренди становить п`ять років, з 06.11.2017 до 06.11.2022.
24. Загальна сума річної орендної плати на момент укладення договору без врахування індексу інфляції становить 1 688,40 грн без ПДВ (пункт 5.1 договору).
25. Відповідно до пункту 5.6 договору, орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця.
26. Договором визначено права та обов`язки сторін, зокрема, передбачено обов`язок орендаря своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт (пункт 7.1.4 договору), а також необхідність здійснювати капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди тільки з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку (пункт 7.1.6 договору).
27. У пункті 11.3 договору сторонами погоджено, що при тривалому (більше 3-х місяців з дати підписання договору) невикористанні орендарем наданого йому в оренду приміщення - приміщення вважається неосвоєним і цей договір підлягає розірванню в судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.
28. В подальшому, 31.01.2020 сторонами укладено договір № С-10659-17 (Д-20) про внесення змін до договору оренди, відповідно до якого викладено в новій редакції пункти 1.3 (щодо вартості майна), 5.1 (щодо розміру та порядку розрахунків). Зокрема, погоджено, що вартість орендованого майна становить 1 903 500,00 грн. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плата за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 (зі змінами та доповненнями) і складає 6 360,78 грн без ПДВ за перший місяць оренди. Орендар на підставі виставлених рахунків сплачує 90 % розміру орендної плати на рахунок Управління комунальної власності Департаменту економічною розвитку Львівської міської ради, 10 % розміру орендної давати - на рахунок ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради".
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків попередніх судових інстанцій
29. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
30. Постанова суду апеляційної інстанції в справі оскаржується Громадською організацією з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Щодо суті касаційної скарги
31. Відповідно до статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
32. З матеріалів справи вбачається, що між сторонами спору виникли правовідносини, які випливають з оренди комунального майна. Дані правовідносини врегульовано відповідним договором між сторонами, нормами Глави 58 ЦК України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
33. Положеннями частини першої статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
34. Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
35. Згідно зі статтею 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
36. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
37. Відповідно до положень статей 525, 526 ЦК України, статті 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України) України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
38. Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.
39. За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
40. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір оренди є консенсуальним, тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі, оплатним, двостороннім та строковим.
41. Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на дату укладення договору оренди) договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
42. Звертаючись з цим позовом, Управління комунальної власності як на підставу для розірвання договору оренди з Громадською організацією посилалося на:
- тривале невикористання орендованих відповідачем нежитлових приміщень (більше трьох місяців з дати підписання договору), що відповідно до погоджених сторонами умов у пункті 11.3 договору оренди є підставою для його розірвання;
- існування заборгованості за три місяці, а саме за серпень, вересень та жовтень місяць у сумі 23 243,55 грн, що також є підставою для дострокового розірвання договору оренди відповідно до статті 782 ЦК України та умов пункту 5.8 договору оренди.
43. Так, згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
44. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на дату укладення договору) за договором оренди орендаря може бути зобов`язано використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.