ОКРЕМА ДУМКА (збіжна)
судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.
Справа № 357/8277/19
Провадження № 14-65цс22
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Зміст позовної заяви
1. У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" (далі - первісний орендар) звернулося з позовом до ОСОБА_1 (далі - орендодавиця), Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрокомплекс "Узин" (далі - новий орендар), державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни (далі - державний реєстратор) про:
1.1. Визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладеного орендодавицею із новим орендарем (далі - договір оренди землі 2) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 1) та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га (далі - земельна ділянка 2).
1.2. Скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок 1 і 2.
1.3. Витребування з незаконного володіння та користування нового орендаря на користь первісного орендаря земельних ділянок 1 і 2.
1.4. Внесення змін до договору оренди землі від 5 червня 2013 року № 100, укладеного орендодавицею із первісним орендарем (далі - договір оренди землі 1).
2. Обґрунтував вимоги так:
2.1. 5 червня 2013 року орендодавиця та первісний орендар уклали договір оренди землі 1, за яким вона передала йому в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області (далі - земельна ділянка).
2.2. 11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, згідно з яким зареєструвала право оренди первісного орендаря на земельну ділянку.
2.3. Під час дії договору оренди землі 1 первісний орендар користувався земельною ділянкою та належно сплачував орендну плату. Однак з лютого 2018 року орендодавиця почала вчиняти дії, спрямовані на позбавлення первісного орендаря права користування земельною ділянкою.
2.4. 15 березня 2018 року Міністерство юстиції України, розглянувши скаргу орендодавиці й інших власників землі від 28 лютого 2018 року, видало наказ № 727/5. Згідно з цим наказом скасувало рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за первісним орендарем.
2.5. 5 березня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди земельної ділянки.
2.6. 15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельну ділянку.
2.7. Надалі орендодавиця та новий орендар розірвали зазначений договір з метою "ускладнення виконання" рішення суду у справі № 357/9169/18 за позовом первісного орендаря до орендодавиці та нового орендаря про визнання недійсним зазначеного договору та скасування рішення .
2.8. 22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву орендодавиці про поділ земельної ділянки.
2.9. 7 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення (1) про скасування державної реєстрації земельної ділянки шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та (2) про державну реєстрацію земельних ділянок 1 і 2, які утворилися внаслідок поділу.
2.10. 10 грудня 2018 року орендодавиця уклала з новим орендарем договір оренди землі 2, за яким передала останньому в оренду земельні ділянки 1 і 2.
2.11. 12 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності орендодавиці на земельні ділянки 1 і 2.
2.12. 13 грудня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.
2.13. Орендодавиця порушила право оренди первісного орендаря, оскільки за наявності договору оренди землі 1, який поширює свою дію на земельні ділянки 1 і 2 в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) безпідставно укладала договір оренди землі 2 і передала їх в оренду новому орендареві.
2.14. У державного реєстратора не було підстав для державної реєстрації права оренди нового орендаря на земельні ділянки 1 і 2.
(2) Зміст рішення суду першої інстанції
3. 5 листопада 2020 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:
3.1. Наявність договору оренди землі 1, який не набув чинності, не означає, що його сторони набули права й обов`язки. Тому для власниці земельної ділянки не було перешкод для укладення договору оренди землі 2 і державної реєстрації права оренди за новим орендарем.
3.2. Поділ земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2, державна реєстрація права власності на ці земельні ділянки та їх передання в оренду новому орендареві після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні (право оренди виникає виключно з моменту його державної реєстрації).
3.3. Заходи з поділу земельної ділянки на земельні ділянки 1 і 2 є чинними. Внаслідок поділу земельної ділянки відбулась зміна її меж та площі. Тому первісний орендар обрав неефективний спосіб захисту його прав. Їхнє поновлення через внесення змін до договору оренди 1 потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу.
3.4. Державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, бо спір виник між первісним орендарем, орендодавицею і новим орендарем. Тому у задоволенні вимог до державного реєстратора слід відмовити.
(3) Зміст постанови суду апеляційної інстанції
4. 23 лютого 2021 року Київський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення суду першої інстанції. Мотивував так:
4.1. Укладення договору оренди землі 2 і державна реєстрація права оренди нового орендаря на земельну ділянку після скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря не порушують прав останнього.
4.2. Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування державної реєстрації права оренди первісного орендаря на належну орендодавиці земельну ділянку означає, що така реєстрація права оренди за первісним орендарем скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року. Тому первісний орендар не набув прав орендаря за договором оренди землі 1. В орендодавиці не було перешкод для укладення та державної реєстрації договору оренди землі з іншим орендарем.
4.3. Із первісного орендаря на користь орендодавиці та нового орендаря слід стягнути по 4 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Заявлені представниками відповідачів розміри витрат є завищеними, належно не обґрунтовані та становитимуть надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат. Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, зменшив їх розмір до зазначеної суми.
(4) Зміст касаційної скарги позивача, відзиву на неї нового орендаря та пояснень позивача
5. У березні 2021 року первісний орендар подав касаційну скаргу. Просив скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову. Мотивував скаргу так:
5.1. Суди з порушенням норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 357/8110/18, № 387/515/18, № 532/384/16-ц, № 917/67/18, які не можна було застосовувати у справі № 357/8277/19.
5.2. Суди не врахували висновки Верховного Суду, висловлені у справах № 696/1693/15-ц, № 912/3294/18, № 912/3295/18, № 291/421/17, № 291/422/17, № 291/426/17, № 704/1551/16-ц, № 823/378/16, № 902/803/17, № 704/1551/16-ц, які слід було застосувати. Згідно з цими висновками договори оренди земельної ділянки, укладені після 1 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.
5.3. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди землі набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.
5.4. Суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованому у справі № 696/1693/15-ц, помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку. Це призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Крім того, суди помилково врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, № 387/515/18, № 357/8110/18.
5.5. Згідно з висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не означає, що відповідний договір оренди не був укладений, як і те, що орендар за цим договором не має права оскаржити договір, укладений орендодавицею з іншим орендарем. Навпаки первісний орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного раніше з власником земельної ділянки.
5.6. Суди помилково виснували, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи немає права її оренди. Це суперечить Закону України від 1 липня 2004 року№ 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.
5.7. Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не державної реєстрації. Це узгоджується із висновками Верховного Суду, висловленими у постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 5 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.
5.8. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки унеможливлює захист прав первісного орендаря, не відповідає припису частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у справах № 367/2022/15-ц і № 922/2723/17. Згідно з цим висновком формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
5.9. Суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення порушених прав позивача. Таким способом захисту є визнання недійсним оскарженого договору, скасування відповідних рішень і витребування земельних ділянок.
5.10. Поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, сформульований у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.
6. У травні 2021 року новий орендар подав відзив на касаційну скаргу. Просив залишити касаційну скаргу без задоволення та стягнути з первісного орендаря на свою користь 15 000,00 грн витрат на правничу допомогу. Мотивував тим, що станом на час укладення договору оренди землі 2 державна реєстрація права оренди первісного орендаря на земельну ділянку була скасована, що означає відсутність у цього орендаря права оренди і відповідно відсутність порушення його прав.
7. 3 жовтня 2022 року новий орендар подав пояснення до відзиву на касаційну скаргу. Зазначив, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки та втрачає чинність з моменту набрання чинності постановою Київського апеляційного суду у справі № 357/9440/20, а саме з 25 серпня 2021 року.
8. 12 жовтня 2022 року первісний орендар подав пояснення, у яких звернув увагу на постанову Верховного Суду від 4 травня 2022 року у справі № 357/9440/20. Згідно з цією постановою Верховний Суд залишив без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року про визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди первісного орендаря на земельну ділянку. Вказав, що зазначені судові рішення підтверджують незаконність позбавлення його права оренди.
(5) Зміст ухвали про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
9. 23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ "Перехідні положення" та частину п`яту статті 403 ЦПК України. Вважав, що треба відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, а також вирішити виключну правову проблему. Обґрунтував ухвалу так:
9.1. Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ. А цивільні права й обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.
У тій справі на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) вже набрали чинності з 1 січня 2013 року зміни, передбачені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (далі - Закон № 1878-VI). Згідно з цими змінами з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключені посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV"Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV) - статті 18 і 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин у справі № 6-643цс16, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування нею та право її оренди виникали з моменту державної реєстрації цих прав.
9.2. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Реєстрація права оренди земельної ділянки є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення цього права. Але це не означає, що сам договір оренди набирає чинності з моменту реєстрації права. Після зазначених змін до законодавства момент державної реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності відповідним договором. Отже, можливо відступити від висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, бо договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
9.3. Потрібно вирішити виключну правову проблему:
9.3.1. У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи № 357/8283/19, № 357/8232/19, № 357/8085/19 і № 357/8239/19, які стосуються, зокрема, проблеми визначення юрисдикції суду за вимогами юридичної особи-орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи-орендаря, а також про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою-власником. Виключна правова проблема полягає у: 1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції суду для розгляду спорів, у яких одночасно заявлені такі позовні вимоги; 2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі колегій суддів Касаційного цивільного суду у справах, у яких предмет, суб`єктний склад і підстави позовів є подібними до цієї справи; 3) значній кількості подібних спорів, що перебувають на розгляді у судах.
9.3.2. Суди застосовують різний підхід до визначення юрисдикції суду у такій категорії справ. Верховний Суд у справі № 357/15284/18 з подібними до справи № 357/8277/19 предметом і підставами позову ТОВ "Олійникова Слобода" до ОСОБА_2, ТОВ "Агрокомплекс "Узин" і державного реєстратора Комунального підприємства "Центр державної реєстрації речових прав та бізнесу" Гузя А. Г. закрив провадження у справі в частині вимоги ТОВ "Олійникова Слобода" до ТОВ "Агрокомплекс "Узин" про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування. Вважав, що ця вимога не є нерозривно пов`язаною з іншими. Тому за суб`єктним складом спірних правовідносин її треба розглядати за правилами господарського судочинства. Однак під час розгляду справ № 357/8095/19 і № 357/8242/19 з подібними до справи № 357/8277/19 предметами та підставами позову Верховний Суд виснував про можливість розгляду всіх вимог за правилами цивільного судочинства.
9.3.3. Судова практика у цій категорії спорів не є сталою. Існує очевидна необхідність у забезпеченні її єдності. Проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного Суду як інституції, діяльність якої спрямована на вирішення виключної правової проблеми задля однакового застосування норм матеріального права.
9.3.4. Вимога первісного орендаря до нового орендаря про витребування з чужого незаконного володіння та користування земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка уклала договори оренди як із первісним орендарем, так і з новим орендарем, нерозривно пов`язана з вимогою про визнання такого договору недійсним. Тому з огляду на характер правовідносин, із яких виник спір, зазначені вимоги не належать до юрисдикції господарського суду.
10. 28 липня 2022 року Велика Палата Верховного Суду постановила ухвалу, згідно з якою прийняла справу для продовження розгляду з підстав, передбачених у пункті 7 розділу ХІІІ "Перехідні положення" та частині п`ятій статті 403 ЦПК України, за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними в ній матеріалами.
(6) Зміст постанови Великої Палати Верховного Суду
11. 18 квітня 2023 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою: судові рішення першої й апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні вимоги про витребування земельної ділянки скасувала; ухвалила у цій частині нове рішення про задоволення позову; витребувала на користь первісного орендаря у його тимчасове (строкове) володіння з тимчасового (строкового) володіння нового орендаря земельні ділянки 1 і 2; оскаржені судові рішення у частині відмови у задоволенні інших вимог залишила без змін; стягнула з орендодавиці та нового орендаря на користь первісного орендаря по 960,50 грн судового збору за подання позову, по 1 440,75 грн за подання апеляційної скарги, по 1 921,00 грн за подання касаційної скарги. Обґрунтувала так:
11.1. Оскільки предметом спору є земельні ділянки 1 і 2, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі, предмет спору безпосередньо стосується його прав і обов`язків. Тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати за правилами цивільного судочинства.
11.2. За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 1 січня 2013 року) була саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого. Підстави для відступу від цього висновку у постанові у справі № 357/8277/19 відсутні, оскільки спірний договір оренди землі укладений після 1 січня 2013 року, а за обставинами справи № 322/1178/17 договір оренди землі був укладений до цієї дати.
11.3. Договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов і підписання у простій письмовій формі, якщо вони не узгодили іншого (статті 638, 759, 792 ЦК України та стаття 15 Закону 161-ХIV). З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає "зобов`язання" передати орендареві земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою. Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди (абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV зі змінами, внесеними згідно із Законом № 340-IX від 5 грудня 2019 року).