ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 липня 2023 року
м. Київ
cправа № 912/3575/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - Бебік Г. В. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Приватного підприємства "Еліт Інвест Агро"
на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022 (суддя Поліщук Г. Б.) та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 24.04.2023 (судді: Вечірко І. О. - головуючий, Верхогляд Т. А., Парусніков Ю. Б.) у справі
за позовом Приватного підприємства "Еліт Інвест Агро"
до Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг"
про тлумачення умов договору.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У грудні 2021 року Приватне підприємство "Еліт Інвест Агро" (далі - ПП "Еліт Інвест Агро") звернулося до господарського суду з позовом до Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг" (далі - КП "Регіональний центр розвитку послуг") з вимогою про здійснення тлумачення пункту 7.2 договору купівлі-продажу, укладеного 08.10.2021 між КП "Регіональний центр розвитку послуг" та ПП "Еліт Інвест Агро", посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Бабіч Л. Ю. та зареєстрованого у реєстрі № 4253, відповідно до якого: "Покупець зобов`язується протягом трьох місяців викупити зазначену земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010, на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження), за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки", в частині порядку визначення викупної ціни відповідної земельної ділянки, з покладанням на відповідача судових витрат.
2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що сторони по різному тлумачать пункту 7.2 договору купівлі-продажу від 08.10.2021 щодо ціни спірної земельної ділянки (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 24.04.2023, у задоволенні позовних вимог про тлумачення умов договору відмовлено.
4. Судові рішення мотивовано тим, що положення договору купівлі-продажу від 05.10.2021 не містять невизначених або незрозумілих понять, які можуть перешкоджати сторонам виконувати договір, при цьому позовні вимоги фактично зводяться до незгоди із ринковою вартістю земельної ділянки, а запропонований позивачем у позові спосіб тлумачення договору по суті спрямований на закріплення у договорі оціночної вартості земельної ділянки у розмірі, який зазначає позивач, що є внесенням змін до пункту 7.2 договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі ПП "Еліт Інвест Агро" просить скасувати рішення та постанову, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, а саме здійснити тлумачення пункту 7.2 договору купівлі-продажу в частині порядку визначення викупної ціни відповідної земельноʼ ділянки.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції, приймаючи оскаржувану постанову, не врахував висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 18.03.2021 у справі № 910/9525/19 щодо застосування статті 213 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме щодо того, чи має викуповуватися земельна ділянка під приватизованим об`єктом незавершеного будівництва на конкурентних засадах у контексті статей 120, 128, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. Комунальне підприємство "Регіональний центр розвитку послуг" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.06.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП "Еліт Інвест Агро" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 24.04.2023 у справі № 912/3575/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 27.06.2023.
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.06.2023 відкладено розгляд касаційної скарги ПП "Еліт Інвест Агро" на 11.07.2023.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. 08.10.2021 між КП "Регіональний центр розвитку послуг" (продавцем) та ПП "Еліт Інвест Агро" (покупцем) укладено договір купівлі-продажу, за умовами пункту 1.1 якого продавець зобов`язався передати у власність покупцю об`єкт комунальної власності: "об`єкт незавершеного будівництва по вул. Шульгіних, 38 у м. Кропивницький", а покупець - прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови.
11. Об`єкт приватизації, що є предметом цього договору, належить територіальній громаді сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради на праві комунальної власності згідно з державною реєстрацією прав на зазначене нерухоме майно, яка проведена 06.02.2020 державним реєстратором на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу).
12. Перелік нерухомого майна, що входить до складу об`єкта приватизації, наведений у технічному паспорті.
13. Згідно з технічним паспортом об`єкт незавершеного будівництва має загальну площу приміщень 8356 м2, у т. ч. каркас ("коробка") цегляної триповерхової будівлі загальною площею 8241 м2 (з цокольним поверхом і підвалом), каркасно-цегляний перехід на цегляних колонах в рівні 2 поверху загальною площею 115 м2.
14. Згідно з пунктом 1.7. договору відчужуваний комплекс будівель розташований на земельній ділянці площею 1,1701 га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; інформація про зареєстроване право в державному земельному кадастрі (наявна), що підтверджується інформацією з національної кадастрової системи (НКС). Згідно з витягом № НВ-9901925892021 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого Управлінням Держгеокадастру у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 07.10.2021 відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.
15. За змістом пункту 7.2 договору покупець зобов`язався, у тому числі, протягом трьох місяців викупити зазначену земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:295258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження) за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки.
16. Аналогічна умова закріплена у додатку № 1 до наказу КП "Регіональний центр розвитку послуг" від 20.07.2021 № 28, що визначає стартову ціну та умови продажу об`єкта малої приватизації спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області - об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 38.
17. Одночасно у розділі "Інформаційне повідомленні про приватизацію об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 38" додатку № 2 до наказу КП "Регіональний центр розвитку послуг" від 20.07.2021 № 28 міститься інформація про земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт приватизації, зокрема, дані про балансову (ринкову) вартість, що становить 7 143 000,00 грн (без урахування податку на додану вартість) згідно зі звітом про експертну грошову оцінку від 18.02.2021.
18. Зі змісту Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованого 08.10.2021, вбачається, що позивач зареєстрував право власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 38. Підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу від 08.10.2021.
19. Матеріали справи свідчать також про те, що згідно з отриманим від відповідача звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки (загальна площа 11701 м2 (1,1701 га), кадастровий номер 3510100000:29:258:0010, призначення - для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти, місцезнаходження: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Шульгіних, 36, дата оцінки - 18.02.2021, строк дії 12 місяців з дати оцінки. Відповідно до зазначеного звіту ринкова вартість земельної ділянки становить 7 143 000,00 грн.
20. Для перевірки правильності розрахунку ринкової вартості земельної ділянки позивач отримав довідку від 18.10.2021 про оціночну вартість нерухомості відносно земельної ділянки, відповідно до якої оціночна вартість земельної ділянки становить 2 119 185,78 грн.
21. Враховуючи різницю у вартості земельної ділянки, позивач замовив рецензію на звіт про експертну оцінку. Відповідно до рецензії від 27.10.2021 звіт про експертну оцінку не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
22. Під час розгляду цієї справи, за клопотанням ПП "Еліт Інвест Агро", ухвалою Господарського суду Кіровоградської області від 17.02.2022 призначено у справі земельно-оціночну експертизу, проведення якої доручено Кіровоградському науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України, на вирішення якої поставлено питання: яка ринкова вартість земельної ділянки площею 1.1701 га, кадастровий номер 3510100000:29:258:0019, станом на момент укладення договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 08.10.2021.
23. За результатами проведення експертизи експертною установою складено висновок від 29.09.2022 № СЕ_19/112-22/6906-03, який міститься в матеріалах справи.
24. Позивач, пославшись на різне тлумачення сторонами пункту 7.2. договору купівлі-продажу від 08.10.2021 щодо ціни спірної земельної ділянки (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації, звернувся з позовом у цій справі, в якому навів власне тлумачення пункту 7.2 цього договору, згідно з яким передбачено обов`язок викупу ним земельної ділянки за ціною, встановленою на підставі незалежної оцінки, яка, з огляду на проведену вже покупцем оцінку та отриману рецензію, складає 2 119 185,78 грн.
Позиція Верховного Суду
25. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
26. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається, з огляду на таке.
27. ПП "Еліт Інвест Агро" у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
28. В основу оскаржуваної постанови покладено висновок апеляційного господарського суду про те, що позивачем не доведено, що пункт договору, який він просить розтлумачити, містить невизначеності і незрозумілості буквального значення слів і понять, які можуть перешкоджати сторонам виконувати договір або які б могли бути усунуті шляхом їх тлумачення у судовому порядку. При цьому його доводи фактично зводяться до незгоди із ринковою вартістю земельної ділянки. Одночасно колегія апеляційного суду погодилася з висновками місцевого господарського суду про те, що спосіб тлумачення договору, запропонований позивачем, по суті є внесенням змін до спірного пункту договору.