ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 липня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/5528/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни
на рішення Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 (суддя Бондарчук В. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023 (Коробенко Г. П. - головуючий суддя, судді Козир Т. П., Кравчук Г. А.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго",
про розірвання договору та усунення перешкод у користуванні майном,
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Онищенко Т. О., Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" - Антоненко Л. Л.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця Рой Лесі Петрівни (далі - ФОП Рой Л. П.) про:
- розірвання договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193;
- усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення ФОП Рой Л. П. з нежитлових приміщень загальною площею 23,0 кв. м, які розташовані за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду здійснив перепланування об`єкта оренди без погодження проектної документації. На підставі виявленого факта балансоутримувачем складено відповідний акт огляду орендованих приміщень та винесено письмовий припис від 03.03.2021 про усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3193. Проте, під час повторного огляду орендованих приміщень станом на 20.01.2022, відповідачем не усунуто встановлені у письмовому приписі від 03.03.2021 порушення, про що повторно складно акт огляду орендованих приміщень. Отже, порушення відповідачем істотних умов договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 стало підставою для звернення до суду з цим позовом.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 31.01.2020 між Департаментом (далі - орендодавець), ФОП Рой Л. П. (далі - орендар) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" (далі - підприємство-балансоутримувач, КП "Київтеплоенерго") укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 3193.
У п. 1.1 договору з урахуванням змін, внесених договором від 15.04.2021 № 2, сторони погодили, що орендодавець на підставі наказів Департаменту від 31.01.2020 № 4662-ОД та від 23.03.2021 № 5280-ОД, протоколу засідання постійної комісії Київради з питань власності від 03.10.2019 № 37/172 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: місто Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А, для розміщення кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, їдалень, буфетів, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи.
Згідно з п. 4.2.9 договору орендар зобов`язаний у тому числі не допускати самовільного перепланування об`єкта без розробленої та встановленим порядком погодженої підприємством-балансоутримувачем проектної документації.
Відповідно до п. 5.2.1 підприємство-балансоутримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору оренди може бути здійснена фото- або відеофіксація стану та умов використання об`єкта.
У п. 6.7 договору передбачено, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду.
Відповідно до п. 7.2 та п. 7.3 договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Згода на виконання таких робіт надається листом орендодавця, в якому зазначається про надання згоди, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.
Будівельні роботи на об`єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством України порядку, та при наявності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку (п. 7.4 договору).
Згідно з п. 7.5 договору у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт підприємству-балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
У п. 7.6 договору встановлено, що для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київської міської ради від 21.04.2016 № 415/1280. Вартість поліпшень об`єкта, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта, компенсації не підлягає.
У п. 9.4 договору передбачено зокрема, що договір припиняється в разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.
Відповідно до п. 9.6 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 31.01.2020 до 29.01.2023 (п. 9.1 договору).
19.02.2020 на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна, позивач та третя особи передали, а відповідач прийняв в орендне користування згідно з договором оренди від 31.01.2020 нежитлові приміщення (у будівлі теплового пункту), що перебувають на балансі КП "Київтеплоенерго" загальною площею 23,00 кв. м, розташованих за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, 21-А.
23.02.2021 КП "Київтеплоенерго" проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 23.02.2021.
Зокрема, відповідно до цього акта КП "Київтеплоенерго" зафіксовано факт самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм п. 4.2.9, п. 7.2, п. 7.3 та п. 7.4 договору оренди, а саме, у приміщеннях знесено більшу частину перегородок, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, умивальник, вбиральню. У зв`язку із зазначеними змінами збільшилася площа об`єкта оренди.
03.03.2021 КП "Київтеплоенерго" винесено ФОП Рой Л. П. письмовий припис № 28АУ/06/1у/1/903 щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем цього письмового припису, відновити початкову конфігурацію конструкцій, (в тому числі несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату підписання договору оренди. У разі невиконання відповідачем вимог цього припису у встановлений строк, КП "Київтеплоенерго" попередило, що буде вимушене ініціювати процедуру розірвання договору оренди.
ФОП Рой Л.П. неодноразово зверталася до третьої особи з листами від 14.04.2021 за № 5, від 28.08.2021 № 9 та від 28.09.2021 № 12, в яких просила продовжити термін усунення недоліків, які були зазначені у письмовому приписі № 28АУ/06/1у/1/903, до 31.08.2021, а саме продовжити до 30.09.2021 та до 30.11.2021 відповідно.
КП "Київтеплоенего" листами від 13.05.2021 вих. № 28АУ/06/1у/1/2007, від 07.09.2021 № 28АУ/06/1у/1/3651 та від 05.10.2021 № 28АУ/06/1у/1/4126 продовжило термін усунення наслідків порушення умов договору оренди за письмовим приписом №28АУ/06/1у/1/903, до 31.08.2021, до 30.09.2021 та до 30.11.2021 відповідно.
30.12.2021 відповідач вчетверте звернувся до третьої особи з листом № 16, в якому просив продовжити термін усунення недоліків, які були зазначені у письмовому приписі № 28АУ/06/1у/1/903, а саме до 31.01.2022.
Проте, КП "Київтеплоенерго" листом від 12.01.2022 № 28АУ/06/1у/1/167 відмовило у продовженні терміну усунення наслідків порушення умов договору оренди за письмовим приписом № 28АУ/06/1у/1/903, оскільки за весь тривалий період, відведений на усунення наслідків порушення умов договору оренди, відповідачем не було вжито належних та достатніх дій для виконання вимог письмового припису, що свідчить про свідоме ухилення орендаря від ліквідації цих порушень та затягування часу.
20.01.2022 КП "Київтеплоенерго" повторно проведено огляд орендованого приміщення, за результатами якого складено акт огляду орендованих приміщень від 20.01.2022.
Так, відповідно до цього акта, КП "Київтеплоенерго" зафіксовано факт самовільного перепланування орендованих приміщень без погодження відповідної проектно-кошторисної документації підприємством-балансоутримувачем та без отримання письмової згоди від орендодавця на проведення таких робіт, тобто з порушенням норм п. 4.2.9, п. 7.2, п. 7.3 та п. 7.4 договору оренди, а саме у приміщеннях знесено більшу частину перегородок, внаслідок чого ліквідовано тамбур, коридор, умивальник, вбиральню. У зв`язку із зазначеними змінами збільшилася площа об`єкта оренди. Виявлений факт свідчить про невиконання орендарем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 03.03.2021 № 28АУ/06/1у/1/903.
27.01.2022 третьою особою на адресу позивача направлено лист № 28АУ/06/1у/1/434 з пропозицією ініціювати процедуру розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 (із відповідними змінами) у зв`язку зі здійсненням орендарем самовільного перепланування орендованих нежитлових приміщень за адресою: м. Київ, просп. Григоренка Петра, буд. 21-а.
За таких обставин, позивач звернувся до суду з цим позовом про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 31.01.2020 № 3193 у зв`язку з істотним порушенням відповідачем умов цього договору щодо збільшення орендованої площі без письмової згоди позивача, що призвело до збільшення орендної плати.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.09.2022 у справі № 910/5528/22, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2023, позов задоволено.
Рішення судів аргументовані тим, що в порушення умов договору відповідачем здійснено перепланування орендованого приміщення шляхом знищення більшої частини перегородок без погодження відповідної проектно-кошторисної документації та без отримання письмової згоди від позивача на проведення таких робіт, про що КП "Київтеплоенерго" складено акт огляду орендованих приміщень від 27.01.2021 та надіслано відповідачу письмовий припис від 03.03.2021 щодо усунення порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, яким встановлено у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання відповідачем цього припису, відновити початкову конфігурацію конструкцій орендованих приміщень, що існували на дату підписання договору оренди.
КП "Київтеплоенерго" неодноразово продовжувало ФОП Рой Л.П. термін усунення наслідків порушення умов договору оренди за Письмовим приписом від 03.03.2021, до 30.09.2021, до 30.11.2021 та до 30.11.2021 на підставі звернень відповідача. Проте як вбачається з матеріалів справи, ФОП Рой Л.П. наслідки порушення умов договору оренди за Письмовим приписом від 03.03.2021 не усунула, про що КП "Київтеплоенерго" складено акт огляду орендованих приміщень від 20.01.2022. Вказані порушення договору суди визнали істотними, у зв`язку з чим, на підставі частини другої статті 651 ЦК України задовольнити позовні вимоги про розірвання договору. При цьому судами зазначено, що істотність порушення договору полягає як у неможливості досягнення мети договору, так і у розмірі завданої шкоди, яка полягає не тільки у грошовому виразі, а і у неможливості використання потерпілою стороною результату договору.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та відзивів на касаційну скаргу
ФОП Рой Л. П. звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), а саме судами не враховано правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 про те, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.