Постанова
Іменем України
21 червня 2023 року
м. Київ
справа № 128/763/22
провадження № 61-1894св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Приватне підприємство "Агрофірма Батьківщина",
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, подану адвокатом Туніком Юрієм Миколайовичем,на рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 26 грудня 2022 року у складі судді Бондаренко О. І. та постанову Вінницького апеляційного суду від 18 січня 2023 року у складі колегії суддів: Сопруна В. В.,Міхасішина І. В., Стадника І. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства "Агрофірма Батьківщина" (далі - ПП "Агрофірма Батьківщина"), приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Бєлої О. М. (далі - приватний нотаріус) про визнання протиправним та скасування договору оренди земельної ділянки, визнання протиправною та скасування постанови приватного нотаріуса, зобов`язання вчинити дії.
Позов обґрунтований тим, що згідно з державним актом на право приватної власності на землю від 20 березня 2002 року та витягом з Державного земельного кадастру від 06 травня 2022 року, сформованим приватним нотаріусом, він є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 0,8240 га, кадастровий номер 0520655900:07:015:0077, що розташована на території Стрижавської селищної ради Вінницького району Вінницької області (далі - земельна ділянка), яка з 29 грудня 20165 року нібито надана в оренду ПП "Агрофірма Батьківщина" строком на 49 років.
Тобто на час звернення з позовом земельна ділянка в оренді не перебуває.
У вересні 2021 року він уклав з покупцем попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, у зв`язку з чим 10 листопада 2021 року він звернувся до приватного нотаріуса для посвідчення цього договору.
Приватний нотаріус двічі направляла ПП "Агрофірма Батьківщина" повідомлення про його намір як власника продати земельну ділянку.
Згідно з листами-відповідями від 31 грудня 2021 року та від 18 лютого 2022 року на адресу приватного нотаріуса ПП "Агрофірма Батьківщина" не зазначило про наміри як орендаря придбати земельну ділянку. Орендар не скористався своїм правом на переважну купівлю земельної ділянки.
Водночас відповідно до вказаних листів ПП "Агрофірма Батьківщина" надало недостовірну інформацію про те, що між сторонами укладено додаткову угоду від 29 грудня 2016 року № 91 (далі - додаткова угода № 2) до договору оренди земельної ділянки від 16 квітня 2007 року № 413 (далі - договір оренди) строком на 49 років.
Фактично було укладено додаткову угоду до додаткової угоди від 24 листопада 2015 року № 9 до договору оренди (далі - додаткова угода № 1). Її укладено з порушенням частини першої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 30 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон).
Приватний нотаріус винесла постанову від 14 березня 2022 року про відмову йому у вчиненні нотаріальних дій без дотримання Закону України від 31 березня 2020 року № 552-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення" та статті 130-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
У травні 2022 року йому стало відомо, що 25 травня 2016 року державний реєстратор Комунального підприємства "Вінницьке міське бюро технічної інвентаризації" (далі - КП "ВМБТІ") Койчева М. В. зареєструвала право оренди відповідача строком на 49 років - з 29 грудня 20165 рокуна підставі додаткової угоди № 2 до додаткової угоди № 1.
Державний реєстратор КП "ВМБТІ" Койчева М. В. під час реєстрації права оренди на земельну ділянку не дотримала норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та постанови Кабінету Міністрів України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки право оренди зареєстроване за відповідачем строком на 49 років - з 29 грудня 20165 року без укладення будь-якої додаткової угоди саме до договору оренди.
Державний реєстратор КП "ВМБТІ" Койчева М. В. завдала йому майнової шкоди в особливо великих розмірах, оскільки фактично відчужила його земельну ділянку відповідачу на строк 49 років - з 29 грудня 20165 року.
Початок перебігу строку у 49 років необхідно відраховувати саме з 29 грудня 20165 року, що не є опискою чи помилкою.
Він вчиняв заходи досудового врегулювання спору шляхом надсилання на адресу відповідача заяви від 14 квітня 2022 року, але будь-якої відповіді не отримав.
З урахуванням заяви (за змістом - про зміну предмета позову) від 03 жовтня 2021 року просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки з додатковою угодою № 2 до додаткової угоди № 1.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Ухвалою Вінницького районного суду Вінницької області від 02 грудня 2022 року позов у частині вимог, пред`явлених до приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Бєлої О. М., про визнання протиправною та скасування постанови приватного нотаріуса, зобов`язати вчинити дії, залишено без розгляду.
Рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 26 грудня 2022 року, яке залишено без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 18 січня 2023 року, в позові відмовлено.
Відмовивши у позові, суди виходили з того, що договір оренди з додатковими угодами укладені у встановленій законом для таких правочинів письмовій формі, з дотриманням усіх істотних умов, вільне волевиявлення сторін підтверджується підписами сторін.
Вказані правочини є реальними та спрямовані на настання наслідків, обумовлених ними. З моменту отримання права оренди на підставі договору оренди відповідач використовував земельну ділянку на правах оренди з дотриманням умов договору та вимог законодавства, сплачував позивачу орендну плату.
Суди вказали, що поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними. Починаючи з 01 січня 2013 року немає встановленої законом необхідність державної реєстрації договорів оренди землі як передумови набрання ними чинності.
Набрання договором оренди землі чинності пов`язується з моментом укладення такого договору, а не з моментом реєстрації набутого за договором речового права.
Суди дійшли висновку, що державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки позивача на підставі оскаржуваних правочинів не може бути підставою для визнання їх недійсними, оскільки законодавством чітко встановлено презумпцію правомірності правочинів та визначено підстави їх недійсності.
Суд апеляційної інстанції вказав, що ОСОБА_1 не довів, що не укладав додаткової угоди № 2 з ПП "Агрофірма Батьківщина".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У лютому 2023 року адвокат Тунік Ю. М., який діє в інтересах ОСОБА_1, надіслав засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 26 грудня 2022 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 18 січня 2023 року, просив їх скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції за встановленою підсудністю.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, провадження № 14-338цс19, від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, провадження № 14-737цс19, від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15, провадження № 12-15гс19; у постановах Верховного Суду від 29 січня 2021 року у справі № 22-ц/354/11, провадження № 61-13870св20, від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц, провадження № 61-18064св18; у постановах Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17, від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16, від 13 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13, від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13; суди не дослідили докази у справі, справу розглянуто і вирішено неповноважним складом суду; судові рішення ухвалені з порушенням правил територіальної юрисдикції.
Суд першої інстанції не розглянув заяву позивача про зміну предмета позову.
До додаткових угод до договору оренди застосовується стаття 654 ЦК України. Додаткові угоди до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якої не відбулось.
Договір оренди з урахуванням додаткових угод укладено на строк 67 років 07 місяців 09 днів, що є порушенням статті 19 Закону.
У записі про державну реєстрацію права оренди початок перебігу строку у 49 років необхідно відраховувати саме з 29 грудня 20165 року, що не є опискою.
На час здійснення реєстрації за відповідачем права оренди на земельну ділянку додаткової угоди № 2 не існувало, тому таке право не могло бути зареєстроване на підставі цієї угоди.
Аргументи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надійшов.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 08 березня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.
У березні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 23 травня 2023 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.
Ухвалою Верховного Суду від 21 червня 2023 року у задоволенні заяви представника ОСОБА_1 - адвоката Туніка Ю. М. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції та задоволенні клопотання ОСОБА_1 про розгляд справи за його участю відмовлено.
Позиція Верховного Суду
Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Касаційне провадження відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389, пунктами 1, 6 частини першої, пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України.
Верховний Суд переглядає справу лише в частині позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки з додатковими угодами недійсними.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що згідно з державним актом на право приватної власності на землю від 20 березня 2002 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки (т. 1, а. с. 13).
Відповідно до договору оренди, акта приймання-передання до цього договору земельна ділянка надана в оренду ПП "Агрофірма Батьківщина" строком на 10 років (т. 1, а. с. 14-19).
Згідно з додатковою угодою № 1 до договору оренди внесено зміни в частині зміни назви орендаря - з Приватне сільськогосподарське підприємство "Агрофірма Батьківщина" на ПП "Агрофірма Батьківщина", зміни адреси - з АДРЕСА_1 ; строк дії договору продовжено до 24 листопада 2025 року (т. 1, а. с. 27).
Відповідно до додаткової угоди № 2 до додаткової угоди № 1 до договору оренди строк дії договору продовжено на 49 років (т. 1, а. с. 28).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру від 06 травня 2022 року державний реєстратор КП "ВМБТІ" Койчева М. В. 25 травня 2016 року зареєструвала право оренди землі строком на 49 років - з 29 грудня 2016 року на підставі додаткової угоди № 1 до додаткової угоди № 2 до договору оренди (т. 1, а. с. 33-34).
Відповідно до нотаріальної справи, яка була сформована приватним нотаріусом за заявою ОСОБА_1 від 10 листопада 2021 року щодо наміру посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки, позивач звернувся до нотаріуса із заявою про державну реєстрацію наміру щодо продажу земельної ділянки.
Постановою приватного нотаріуса позивачу відмовлено у посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки у своїй відповіді ПП "Агрофірма Батьківщина" не конкретизувало свою відмову від привілейованого права купівлі або свою відмову на користь третьої особи (т. 1, а. с. 31-32).
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частинами першою, другою, четвертою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга, четверта статті 207 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом.
Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця - обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановлених договором або законом.