Постанова суду № 326/275/20 від 21.06.2023 про визнання договорів оренди землі поновленими на той самий строк і на тих самих умовах та визнання додаткових угод укладеними

Постанова

Іменем України

21 червня 2023 року

м. Київ

справа № 326/275/20

провадження № 61-17795св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Ступак О. В.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Яремка В. В.,

учасники справи:

позивач (відповідач за зустрічним позовом) - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 ,

відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на постанову Запорізького апеляційного суду від 29 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Гончар М. С., Кримської О. М., Маловічко С. В.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог за первісним позовом

У лютому 2020 року фізична особа-підприємець (далі - ФОП) ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договорів оренди землі поновленими на той самий строк і на тих самих умовах та визнання додаткових угод укладеними.

Позов обґрунтований тим, що 19 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди землі на земельну ділянку загальною площею 7,3617 га, кадастровий номер 2324882000:03:008:0014, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, склад угідь - рілля, розташовану на території Зеленівської сільської ради Приморського району Запорізької області. Договір оренди зареєстрований у Приморському районному відділі Запорізької регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" (далі - Приморський РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК") 18 березня 2008 року за № 040827800051 (далі - договір оренди № 1).

19 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди землі на земельну ділянку загальною площею 1,2042 га, кадастровий номер 2324882000:03:021:0019, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, склад угідь - сіножаті, розташовану на території Зеленівської сільської ради Приморського району Запорізької області. Договір оренди зареєстрований у Приморському РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК" 18 березня 2008 року за № 040827800080 (далі - договір оренди № 2).

Згідно з пунктом 8 розділу "Строк дії договору" договорів оренди № 1, 2 (далі - договори оренди) їх укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 43 розділу "Прикінцеві положення" договорів оренди вони набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації.

Оскільки державну реєстрацію договорів оренди здійснено 18 березня 2008 року, то строк дії відраховується з моменту проведення реєстрації.

У порядку, передбаченому частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі", 13 лютого 2018 року (більш ніж за місяць до спливу строку двох договорів оренди землі) він направив на адресу місця проживання орендодавця ОСОБА_2 два листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк (поновлення договорів оренди). До листів-повідомлень було додано відповідні додаткові угоди (проєкти).

Вказані листи-повідомлення разом з додатковими угодами (проєктами) були направлені орендодавцеві засобами поштового зв`язку, а саме цінними листами з описами вкладення від 13 лютого 2018 року, але згодом вони повернулися, оскільки не отримані одержувачем.

Після закінчення строку договорів оренди він продовжив користуватися земельними ділянками, кадастрові номери 2324882000:03:021:0019, 2324882000:03:008:0014 (далі - земельні ділянки), і сплачувати всі необхідні платежі, передбачені законодавством України.

У порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) (далі - Закон), протягом одного місяця після закінчення строку договорів оренди ОСОБА_2 не повідомила його про заперечення у поновленні договорів, що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на їх поновлення, тому ці договори вважаються поновленими на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договорами оренди.

Він є добросовісним орендарем, продовжує відкрито та безперервно користуватися земельними ділянками на час звернення до суду. За весь час користування ніяких претензій від орендодавця він не отримував.

21 лютого 2020 року він направив на адресу ОСОБА_2 (засобами поштового зв`язку листами з описами вкладення) додаткові угоди (проєкти) про поновлення договорів оренди (на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами). Проте листи повернулися відправникові, оскільки ОСОБА_2 відмовилася від вручення їй цих документів, про що зазначено у відповідних поштових накладних.

Він є добросовісним орендарем та згідно зі статтею 33 Закону вчинив необхідні дії для поновлення договорів оренди і продовжив користуватися земельними ділянками після закінчення строку дії цих договорів, оскільки відповідачка не повідомила про наявність обґрунтованих заперечень протягом місяця.

Просив:

- визнати поновленим договір оренди № 1;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди № 1, у такій редакції:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі, укладеного 19 лютого 2007 року та зареєстрованого в Приморському РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК" 18 березня 2008 року за № 040827800051

с. Зеленівка Приморського району "___"________ _______ року

"Орендодавець" гр. ОСОБА_2, з однієї сторони, та "Орендар" фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (свідоцтво НОМЕР_1 ), з другої сторони, уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Поновити договір оренди землі, площею 7,3617 га, укладений 19 лютого 2007 року та зареєстрований в Приморському РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК" 18 березня 2008 року за № 040827800051, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вищевказаним договором оренди землі.

Реквізити сторін:

Орендодавець: ОСОБА_2, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .

Орендар: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_3 .

Підписи сторін:

Орендодавець: ____________________ ОСОБА_2

Орендар: ФОП ____________________ ОСОБА_1";

- визнати поновленим договір оренди № 2;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди № 2, у такій редакції:

"Додаткова угода

про поновлення договору оренди землі, укладеного 19 лютого 2007 року та зареєстрованого в Приморському РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК" 18 березня 2008 року за № 040827800080

с. Зеленівка Приморського району "___"________ _______ року

1. Поновити договір оренди землі, площею 1,2042 га, укладений 19 лютого 2007 року та зареєстрований в Приморському РВ ЗРФ ДП "Центр ДЗК" 18 березня 2008 року за № 040827800080, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вищевказаним договором оренди землі.

Реквізити сторін:

Орендодавець: ОСОБА_2, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .

Орендар: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_3 .

Підписи сторін:

Орендодавець: ____________________ ОСОБА_2

Орендар: ФОП ____________________ ОСОБА_1 ";

- судові витрати покласти на ОСОБА_2 .

Короткий зміст позовних вимог за зустрічним позовом

У квітні 2020 року ОСОБА_2 звернулась до суду із зустрічним позовом до ФОП ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та повернення земельної ділянки, стягнення заборгованості.

Позов обґрунтований тим, що протягом дії договорів оренди ФОП ОСОБА_1 неналежно виконував умови договорів щодо своєчасного та повного розрахунку з орендної плати, самостійно здійснював грошову оцінку вартості продукції та визначав остаточну суму орендної плати, отримати яку можна було лише за запрошенням орендаря у селі Зеленівка, за місцем ведення його діяльності.

ОСОБА_3 (її представник за довіреністю з 01 червня 2012 року до 01 червня 2017 року) неодноразово усно повідомляв ФОП ОСОБА_1 про те, що вона не має наміру продовжувати з ним договори оренди після закінчення строку, на який їх укладено.

24 березня 2018 року рекомендованим листом направила на адресу ФОП ОСОБА_1 заперечення у поновленні договорів оренди. Поштове відправлення не було вручено, оскільки ФОП ОСОБА_1 не з`явився на три виклики пошти.

З 2018 року ФОП ОСОБА_1 продовжує безпідставно користуватись земельними ділянками.

ФОП ОСОБА_1 неодноразово порушував строки сплати орендної плати, сплачуючи її один раз, а згідно з договорами оренди така плата сплачується двічі на рік: перший раз - вересень-жовтень, другий - листопад-грудень.

ФОП ОСОБА_1 не сплачував належно орендну плату у 2014-2017 роках шляхом надсилання за місцем її проживання або шляхом внесення на депозит нотаріуса.

Просила зобов`язати ФОП ОСОБА_1 усунути перешкоди у користуванні земельними ділянками та повернути їх ОСОБА_2 за актами приймання-передання; стягнути з ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованість з орендної плати за 2017 рік - 11 580,15 грн та за період з 01 січня 2018 року до 18 березня 2018 року за договорами оренди - 7 489,14 грн, з урахуванням пені - 4 091,01 грн; судові витрати покласти на ФОП ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду Запорізької області від 18 лютого 2021 року первісний позов задоволено.Визнано поновленим договір оренди № 1. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди № 1 у такій редакції:

"Додаткова угода

с. Зеленівка Приморського району "___"________ _______ року

Реквізити сторін:

Орендодавець: ОСОБА_2, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .

Орендар: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_3 .

Підписи сторін:

Орендодавець: ____________________ ОСОБА_2

Орендар: ФОП ____________________ ОСОБА_1".

Визнано поновленим договір оренди № 2. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди № 2 у такій редакції:

"Додаткова угода

с. Зеленівка Приморського району "___"________ _______ року

Реквізити сторін:

Орендодавець: ОСОБА_2, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 .

Орендар: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_3 .

Підписи сторін:

Орендодавець: ____________________ ОСОБА_2

Орендар: ФОП ____________________ ОСОБА_1 ".

Вирішено питання про розподіл судових витрат. У зустрічному позові відмовлено.

Задовольнивши первісний позов, суд першої інстанції виходив з того, що позивач надав належні та допустимі докази відправлення відповідачці листів-повідомлень з проєктами додаткових угод, водночас ОСОБА_2 не скористалася своїм правом заперечити щодо поновлення договорів оренди згідно з частиною шостою статті 33 Закону.

Позивач після закінчення строку дії договорів оренди належним чином виконує свої обов`язки за договорами, продовжує використовувати спірні земельні ділянки та має намір і надалі ними користуватись, сплачуючи орендну плату.

02 листопада 2020 року ФОП ОСОБА_1 перерахував орендну плату за 2017-2020 роки на користь відповідачки, утримано й сплачено відповідні податки, на підставі чого суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач не ухилявся та не ухиляється від сплати орендної плати.

Відмовивши у зустрічному позові, суд першої інстанції виходив з того, що посилання ОСОБА_2 на те, що вона не отримувала орендної плати за 2017-2020 роки, не підтверджені та спростовуються доказами, наданими ФОП ОСОБА_1 .

Вимоги про стягнення пені з ФОП ОСОБА_1 суд не взяв до уваги через відсутність в орендаря будь-якого прострочення зобов`язання або його невиконання.

Суду першої інстанції надано докази того, що ФОП ОСОБА_1 багато разів звертався до ОСОБА_2 з повідомленнями про необхідність отримання орендної плати, але відповідь на них не отримав. Тому немає підстав для стягнення пені.

ОСОБА_2 не надала належних, достовірних та достатніх доказів того, що фактичне використання з 19 березня 2018 року ФОП ОСОБА_1 належних їй на праві власності земельних ділянок без оформлення правовідносин є їх самовільним зайняттям.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Запорізького апеляційного суду від 29 вересня 2021 року рішення Приморського районного суду Запорізької області від 18 лютого 2021 року скасовано, ухвалено нове судове рішення.

У позові ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договорів оренди поновленими на той самий строк і на тих самих умовах та визнання додаткових угод укладеними відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено частково. Зобов`язано ФОП ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні та повернути земельні ділянки ОСОБА_2 за відповідними актами приймання-передання. В іншій частині позову відмовлено.

Відмовивши у первісному позові, суд апеляційної інстанції виходив з того, що не можна назвати належним виконання ФОП ОСОБА_1 своїх обов`язків зі сплати ОСОБА_2 орендної плати, враховуючи, що остаточна виплата заборгованості за 2017-2020 роки здійснена лише 02 листопада 2020 року трьома платежами на загальну суму 36 019,30 грн (т. 2, а. с. 101-102), тобто лише під час розгляду справи в суді першої інстанції.

ОСОБА_2 20 березня 2018 року письмово повідомила орендаря про відмову в поновленні договорів оренди. Ухилення ФОП ОСОБА_1 від отримання заперечень ОСОБА_2, зокрема письмових, не спростовує факт їх надсилання ОСОБА_2 (належних, допустимих доказів протилежного у матеріалах справи немає).

ОСОБА_2 не отримала від ФОП ОСОБА_1 листів про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк.

Задовольнивши зустрічний позов у частині зобов`язання ФОП ОСОБА_1 усунути перешкоди в користуванні та повернути ОСОБА_2 земельні ділянки, суд апеляційної інстанції виходив з того, що ОСОБА_2 як орендодавець не повинна обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря ФОП ОСОБА_1 на укладення договорів оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі, що узгоджується із правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 28 вересня 2020 року у справі № 272/440/18.

У частині відмови у стягненні з ФОП ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 заборгованості з орендної плати та пені суд виходив з того, що ФОП ОСОБА_1 вже сплатив її під час розгляду цієї справи у повному обсязі (т. 2, а. с. 101-102).

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У листопаді 2021 року ФОП ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Запорізького апеляційного суду від 29 вересня 2021 року, просив її скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не застосував правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 16 травня 2019 року у справі № 912/1982/17, від 14 травня 2019 року у справі № 912/3808/16, від 28 липня 2020 року у справі № 923/681/19, від 06 лютого 2019 року у справі № 920/753/17, від 10 січня 2019 року у справі № 918/850/17.

Суд апеляційної інстанції на підставі недопустимих доказів, зокрема довіреності від 01 червня 2012 року (строк дії закінчився 01 червня 2017 року), показань сина ОСОБА_2 - ОСОБА_3, листа на ім`я ОСОБА_1 від ОСОБА_4 без опису вкладення, який він не отримав, встановив, що ОСОБА_2 письмово повідомила ФОП ОСОБА_1 про відмову у поновленні договорів оренди протягом одного місяця після закінчення строку їхньої дії.

ОСОБА_2 не надала доказів того, що вона уповноважила ОСОБА_4 надсилати ФОП ОСОБА_1 письмову відмову від поновлення договорів оренди чи будь-які інші листи.

ФОП ОСОБА_1 вчиняв усі дії для сплати ОСОБА_2 орендної плати, проте вона свідомо уникала її отримання, належно користувався земельними ділянками, що підтверджено доказами у справі та що правильно врахував суд першої інстанції.

Аргументи інших учасників справи

У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_2 зазначає, що суд апеляційної інстанції правильно врахував, що ФОП ОСОБА_1 сплатив орендну плату лише під час розгляду цієї справи, що вказує на неналежне виконання обов`язків орендаря.

Висновки суду апеляційної інстанції узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, провадження №12-4гс21.

Інші доводи є аналогічними доводам, викладеним у зустрічній позовній заяві та постанові суду апеляційної інстанції.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 29 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи. У задоволенні заяви ФОП ОСОБА_1 про зупинення дії постанови Запорізького апеляційного суду від 29 вересня 2021 року відмовлено.

У грудні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 31 травня 2023 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.

Позиція Верховного Суду

Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи

Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Касаційне провадження відкрито з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, пунктом 4 частини третьої статті 411 ЦПКУкраїни.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, відзиву на неї, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з таких підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що згідно зі свідоцтвом про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця, виданим 15 січня 1998 року Приморською районною державною адміністрацією Запорізької області, та витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСОБА_1 зареєстрований як фізична особа-підприємець (т. 1, а. с. 9-11).

19 лютого 2007 року між сторонами укладено договори оренди. Згідно з договорами оренди їх укладено на 10 років. Після закінчення строку договорів орендар має переважне право на поновлення їх на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договорів повідомити письмово орендодавця про намір продовжити їх дію. Договори набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації (т. 1, а. с.12-15, 31-34).

Згідно з актом від 19 лютого 2007 року визначені межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) (т. 1, а. с.18, 37).

На підставі актів приймання-передання від 19 лютого 2007 року, які є невід`ємною частиною договорів оренди, орендодавець передала, а орендар прийняв земельні ділянки (т. 1, а. с.19, 38).

10 жовтня 2013 року ОСОБА_2 зверталась до ФОП ОСОБА_1 із заявою про сплату орендної плати за 2013 рік у грошовій формі (т. 1, а. с. 51). 02 жовтня 2013 року ОСОБА_1 сплатив їй орендну плату за 2013 рік у розмірі 3 570,00 грн (т. 1, а. с. 50).

17 грудня 2014 року ФОП ОСОБА_1 представнику ОСОБА_2 - ОСОБА_3 (за довіреністю) (т. 1, а. с. 52) видав 3 655,00 грн орендної плати за 2014 рік, 17 грудня 2015 року - 4 425,50 грн за 2015 рік, 01 грудня 2016 року - 4 991,00 грн за 2016 рік, що підтверджується видатковими касовими ордерами (т. 1, а. с. 53, 55, 57).

Відповідно до розрахунків ФОП ОСОБА_1 ОСОБА_2 встановлено орендну плату в грошовій формі та підтверджено видання: 02 жовтня 2013 року- 3 570,00 грн, 17 грудня 2014 року - 3 655,00 грн, 17 грудня 2015 року - 4 425,50 грн, 01 грудня 2016 року - 4 991,00 грн (т. 1, а. с.79-82). А також визначено до сплати: за 2017 рік - 5 635, 00 грн, за 2018 рік - 6 037,50 грн; за 2019 рік - 8 500,80 грн (т. 1, а. с. 83-85).

Згідно з актом № 1 від 15 січня 2015 року на підставі протоколу засідання комісії зі знищення бухгалтерських документів ФОП ОСОБА_1 знищені кадрові документи; первинні документи, що фіксують факти виконання господарської діяльності за 2007-2012 роки; видаткові, касові ордери за 2007-2012 роки; відомості нарахування орендної плати за 2007-2012 роки (т. 1, а. с. 77-78).

На підтвердження сплати податків ФОП ОСОБА_1 надав податкові розрахунки (т. 1, а. с. 86-93).

13 лютого 2018 року ФОП ОСОБА_1 направив на адресу місця проживання ОСОБА_2 два листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди на новий строк (поновлення договорів оренди землі), до яких додано проєкти додаткових угод (т. 1, а. с. 20-30, 39-49).

20 березня 2018 року ОСОБА_2 направила на адресу ФОП ОСОБА_1 лист-повідомлення про заперечення у поновленні договорів оренди та намір самостійно обробляти належні їй земельні ділянки (т. 1, а. с. 281).

................

Перейти до повного тексту